Коротко
В сделке с недвижимостью с застройщиком в Румынии адвокат застройщика представляет только застройщика, а нотариус, участие которого обязательно при любой передаче права на недвижимость, нейтрален и не проверяет сделку за вас. Защита покупателя опирается на независимого адвоката, которого он нанимает и оплачивает сам, на нотариуса и на механизмы Закона 207/2025. Независимого адвоката привлекают до первого платежа.
Главное
- 1Адвокат, которому платит застройщик, не является вашим адвокатом, даже если он профессионален и добросовестен.
- 2Нотариус обязателен, поскольку передача права на недвижимость, регистрируемого в книге, осуществляется аутентичным документом (статья 1244 Гражданского кодекса), но он не представляет вас и не проверяет застройщика.
- 3Независимого адвоката привлекают до соглашения о бронировании, которое ограничено 5% цены и 60 днями.
- 4Лицо, не являющееся гражданином ЕС, не владеет землёй на своё личное имя: дом да, землёй через право суперфиция или всем через румынскую компанию.
- 5Согласно Закону 51/1995, заниматься профессией в Румынии вправе только адвокат, зарегистрированный в коллегии, входящей в UNBR.
Многие покупатели не решаются привлечь собственного адвоката к сделке с застройщиком. Причины известны: опасение, что застройщик воспримет это как недоверие, ощущение, что «адвокат уже включён в цену», а иногда и опасение, что адвокат найдёт проблему в объекте, в который они уже влюбились. Однако проблема, выявленная до подписания, является предметом переговоров или упорядоченного расставания. Проблема, выявленная после подписания, является иском.
Кого представляет каждый участник сделки с недвижимостью в Румынии?
В типичной сделке с застройщиком участвуют четыре юридических лица, и только часть из них работает на вас:
| Участник | Что он делает | Кого он представляет |
|---|---|---|
| Адвокат застройщика | Составляет документы застройщика и отвечает от его имени | Только застройщика |
| Румынский нотариус | Составляет договор в аутентичной форме, удостоверяет личность и подаёт на регистрацию | Ни одну из сторон. Он нейтрален |
| Румынский адвокат с вашей стороны | Due diligence и заключение по румынскому праву | Вас |
| Израильский адвокат с вашей стороны, если вы так решите | Разъяснение на иврите, координация, доверенность и апостиль | Вас |
Участие нотариуса обязательно: согласно статье 1244 Гражданского кодекса, соглашение о передаче права на недвижимость, регистрируемого в книге, должно быть заключено в форме аутентичного документа. Но нотариус не проверяет для вас застройщика, цену или то, что происходит на объекте. И даже добросовестный и профессиональный адвокат, которому платит застройщик, остаётся адвокатом застройщика.
Раскрытие информации: адвокат Илан Лейбович также является девелопером и партнёром в Compass Group, девелопере проекта Compass on the Lake в Румынии. Бюро не представляет покупателей или инвесторов в сделках с Compass Group или в её проектах и направляет их к независимому адвокату.
Нотариус обязателен, поскольку передача права на недвижимость, регистрируемого в книге, осуществляется аутентичным документом (статья 1244 Гражданского кодекса), но он не представляет вас и не проверяет застройщика.
Что должен проверить независимый адвокат до того, как вы заплатите?
Всё. Застройщик, который отказывается показать документ адвокату покупателя, тем самым сообщает важную информацию. Вот вопросы, которые стоит положить на стол:
- Разрешение на строительство и его регистрация в земельной книге.
- Выписка на единицу. Согласно Закону 207/2025, предварительный договор подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения и получения выписки на единицу. Выписку заказывают в ANCPI.
- Соглашение о бронировании: до 5% цены и до 60 дней.
- Специальный счёт. Авансы поступают на отдельный банковский счёт, предназначенный для проекта. Закон не ограничивает общую сумму авансов, но ограничивает расходы застройщика со счёта: до 25% цены на этапе несущей конструкции и до 20% на этапе инженерных систем. Адвокат проверяет, что каждый платёж в вашем графике привязан к этапу строительства, который можно проверить.
- Цена и что в неё входит: НДС, сборы, вознаграждение нотариуса. Если указано, что цена включает адвоката, выясните, чьего.
- Срок передачи: что происходит при просрочке, с какого момента начисляется компенсация и когда возникает право на расторжение.
- Структура собственности. Израильтянин без европейского паспорта не может владеть землёй на своё личное имя (статья 44(2) Конституции Румынии и статья 6 Закона 312/2005). На личное имя: дом да, а землёй только через право суперфиция (Superficie). Через румынскую компанию (SRL): всем, даже если все доли принадлежат иностранцу. Это личное решение, и для него нужен ваш собственный адвокат.
- Порядок управления после передачи, если комплексом будет управлять застройщик или его представитель: документ о принципах управления, плата за управление и условия выхода.
- Оговорка о подсудности: в какой стране и в каком органе будет рассматриваться спор. Маленький пункт в конце договора с большими последствиями.
Когда привлекать собственного адвоката к сделке?
До первого платежа, то есть до соглашения о бронировании. Проверку стоит разделить на этапы:
| Этап | Что должен увидеть ваш адвокат |
|---|---|
| До соглашения о бронировании | Структуру собственности, выписку и данные компании-застройщика |
| До предварительного договора | Зарегистрированное разрешение, выписку на единицу, проект нотариального договора и специальный счёт |
| До окончательного договора | Что фактическая передача соответствует договору |
Как убедиться, что адвокат действительно представляет вас?
- Проверьте, что он зарегистрирован. Согласно Закону 51/1995 об адвокатской профессии, заниматься профессией вправе только лицо, зарегистрированное в коллегии, входящей в UNBR, Национальный союз адвокатских коллегий Румынии.
- Спросите: «Кто вам платит?» Ответ должен быть: только вы. Попросите письменное заявление о том, что он не представляет застройщика и не получает от него комиссию.
- Подпишите подробное соглашение об оказании услуг: объём работы, язык отчёта, сроки и то, что не включено.
- Передайте ему приведённый выше перечень документов и запросите их у застройщика в письменной форме.
- Запросите письменный отчёт о проверке до уплаты платы за бронирование, а не телефонное подтверждение, что «всё в порядке».
- Не можете приехать на подписание? Нотариальная доверенность с апостилем и заверенным переводом на имя того, кто представляет вас, а не другую сторону.
Что происходит, когда ваш адвокат просит изменить положения договора?
Для этого он и нужен. Серьёзный застройщик не пообещает заранее изменить каждый пункт, но должен дать письменный ответ на каждое замечание, включая объяснение того, что изменено не будет. Этот процесс стоит завершить до первого платежа, пока у вас ещё есть переговорная сила и возможность отказаться без потерь.
Перед подписанием: что мы рекомендуем
Защита покупателя в Румынии строится из трёх элементов: адвоката, которого он выбирает и оплачивает сам, нейтрального нотариуса и механизмов Закона 207/2025, которые с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса о планировании и строительстве (Закон 169/2026). Когда мы сопровождаем израильских покупателей в сделках, не связанных с проектами, в которых у нас есть интерес, мы работаем вместе с румынским адвокатом с местной лицензией и нотариусом и обеспечиваем проверку всех документов до первого платежа.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному делу. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с независимым адвокатом.
Частые вопросы
Может ли адвокат застройщика представлять и меня?
Нет. Адвокат застройщика представляет застройщика. Он может разъяснить документ застройщика, но проверка и анализ договора должны исходить от адвоката, который представляет только вас.
Обязателен ли адвокат для покупки недвижимости в Румынии?
Нет. Обязателен только нотариус, поскольку передача права на недвижимость осуществляется аутентичным документом. Но нотариус нейтрален и не проверяет для вас застройщика, цену или разрешение, поэтому рекомендуется независимый адвокат.
Когда стоит обращаться к независимому адвокату в сделке с застройщиком в Румынии?
До первого платежа, то есть до соглашения о бронировании, которое ограничено 5% цены и 60 днями. Проблема, выявленная до подписания, является предметом переговоров, а после него иском.
Как узнать, что румынский адвокат вправе заниматься профессией?
Согласно Закону 51/1995, заниматься профессией вправе только лицо, зарегистрированное в коллегии, входящей в UNBR. Стоит также попросить у него письменное заявление о том, что он не представляет застройщика и не получает от него комиссию.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Закон 207/2025 (legislatie.just.ro)
- Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами (сайт Палаты депутатов Румынии)
- UNBR: Закон 51/1995 об организации адвокатской профессии
- ANCPI, Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости
- Гаагская конференция: таблица государств-участников Апостильной конвенции
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.