باختصار
في صفقة عقارية مع مطوّر في رومانيا، يمثّل محامي المطوّر المطوّرَ وحده، وكاتب العدل، الذي تلزم مشاركته في كل نقل لحق عيني عقاري، محايد ولا يفحص الصفقة نيابةً عنكم. وتستند حماية المشتري إلى محامٍ مستقل يوكّله ويدفع أتعابه بنفسه، وإلى كاتب العدل، وإلى آليات القانون 207/2025. ويُستعان بالمحامي المستقل قبل الدفعة الأولى.
أبرز النقاط
- 1المحامي الذي يدفع له المطوّر ليس محاميكم، حتى لو كان مهنيًّا ونزيهًا.
- 2كاتب العدل إلزامي، لأن نقل الحق العقاري المسجل في السجل يتم بوثيقة رسمية (المادة 1244 من القانون المدني)، لكنه لا يمثّلكم ولا يفحص المطوّر.
- 3يُستعان بالمحامي المستقل قبل اتفاق الحجز، المحدود بـ 5% من الثمن و60 يومًا.
- 4من ليس مواطنًا في الاتحاد لا يحوز أرضًا باسمه الشخصي: المنزل نعم، والأرض عبر حق السطح، أو الكل عبر شركة رومانية.
- 5وفقًا للقانون 51/1995، لا يحق ممارسة المهنة في رومانيا إلا للمحامي المسجل في نقابة عضو في UNBR.
يتردد كثير من المشترين في الاستعانة بمحامٍ خاص بهم في صفقة مع مطوّر. والأسباب معروفة: الخشية من أن يفسّر المطوّر ذلك على أنه انعدام ثقة، والشعور بأن «المحامي مشمول أصلًا في الثمن»، وأحيانًا الخشية من أن يجد المحامي مشكلة في عقار وقعوا في حبه بالفعل. لكن المشكلة التي تُكتشف قبل التوقيع موضوع للتفاوض أو لانفصال منظم. أما المشكلة التي تُكتشف بعد التوقيع فهي دعوى قضائية.
من يمثّل كل طرف في صفقة عقارية في رومانيا؟
في صفقة نموذجية مع مطوّر توجد أربع جهات قانونية، وبعضها فقط يعمل لصالحكم:
| الجهة | ما الذي تفعله | من تمثّل |
|---|---|---|
| محامي المطوّر | يصوغ وثائق المطوّر ويجيب باسمه | المطوّر وحده |
| كاتب عدل روماني | يحرّر العقد بصيغة رسمية، ويتحقق من الهوية، ويقدّمه للتسجيل | لا أحد من الطرفين. إنه محايد |
| محامٍ روماني من طرفكم | الفحص النافي للجهالة ورأي قانوني وفق القانون الروماني | أنتم |
| محامٍ إسرائيلي من طرفكم، إن اخترتم ذلك | الشرح بالعبرية، والتنسيق، والوكالة، والأبوستيل | أنتم |
مشاركة كاتب العدل إلزامية: فوفقًا للمادة 1244 من القانون المدني، يجب أن يُبرَم الاتفاق الناقل لحق عقاري مسجل في السجل بوثيقة رسمية. لكن كاتب العدل لا يفحص لكم المطوّر أو الثمن أو ما يجري في الموقع. وحتى المحامي النزيه والمهني الذي يدفع له المطوّر يظل محامي المطوّر.
إفصاح: المحامي إيلان ليبوفيتش هو أيضًا مطوّر عقاري وشريك في Compass Group، الشركة المطوّرة لمشروع Compass on the Lake في رومانيا. لا يمثّل المكتب مشترين أو مستثمرين في صفقات مع Compass Group أو في مشاريعها، ويحيلهم إلى محامٍ مستقل.
كاتب العدل إلزامي، لأن نقل الحق العقاري المسجل في السجل يتم بوثيقة رسمية (المادة 1244 من القانون المدني)، لكنه لا يمثّلكم ولا يفحص المطوّر.
ما الذي يجب أن يفحصه المحامي المستقل قبل أن تدفعوا؟
كل شيء. والمطوّر الذي يرفض عرض وثيقة على محامي المشتري يقدّم بذلك معلومة مهمة. وهذه هي المسائل التي يُستحسن وضعها على الطاولة:
- رخصة البناء، وتسجيلها في السجل العقاري.
- مستخرج الوحدة. وفقًا للقانون 207/2025، لا يُوقَّع العقد الابتدائي إلا لدى كاتب العدل، وبعد تسجيل الرخصة واستخراج مستخرج للوحدة. ويُطلب المستخرج من ANCPI.
- اتفاق الحجز: حتى 5% من الثمن وحتى 60 يومًا.
- الحساب المخصص. تدخل الدفعات المقدمة في حساب مصرفي منفصل مخصص للمشروع. ولا يقيّد القانون مجموع الدفعات المقدمة، لكنه يقيّد إنفاق المطوّر من الحساب: حتى 25% من الثمن في مرحلة الهيكل وحتى 20% في مرحلة المنظومات. ويتحقق المحامي من أن كل دفعة في جدولكم مرتبطة بمرحلة بناء يمكن التحقق منها.
- الثمن وما يشمله: ضريبة القيمة المضافة، والرسوم، وأتعاب كاتب العدل. وإذا كُتب أن الثمن يشمل محاميًا، فاستوضحوا محامي من.
- موعد التسليم: ما الذي يحدث عند التأخير، ومن متى يُحتسب التعويض، ومتى ينشأ حق الفسخ.
- هيكل الملكية. الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا لا يستطيع حيازة أرض باسمه الشخصي (المادة 44(2) من الدستور الروماني والمادة 6 من القانون 312/2005). باسم شخصي: المنزل نعم، والأرض فقط عبر حق السطح (Superficie). وعبر شركة رومانية (SRL): الكل، حتى لو كانت جميع الحصص بيد أجنبي. وهذا قرار شخصي، ويلزم له محامٍ خاص بكم.
- ترتيبات الإدارة بعد التسليم، إذا كان المطوّر أو جهة من طرفه سيدير المجمّع: وثيقة مبادئ الإدارة، ورسوم الإدارة، وشروط الخروج.
- شرط الاختصاص القضائي: في أي دولة وأمام أي جهة سيُنظر النزاع. بند صغير في آخر العقد، بعواقب كبيرة.
متى يُستعان بمحامٍ خاص بكم في الصفقة؟
قبل الدفعة الأولى، أي قبل اتفاق الحجز. ويُستحسن تقسيم الفحص إلى مراحل:
| المرحلة | ما الذي يجب أن يطّلع عليه محاميكم |
|---|---|
| قبل اتفاق الحجز | هيكل الملكية، والمستخرج، وبيانات الشركة المطوّرة |
| قبل العقد الابتدائي | الرخصة المسجلة، ومستخرج الوحدة، ومسودة العقد الموثّق، والحساب المخصص |
| قبل العقد النهائي | أن التسليم الفعلي مطابق للعقد |
كيف تتأكدون من أن المحامي يمثّلكم فعلًا؟
- تحققوا من أنه مسجل. وفقًا للقانون 51/1995 بشأن مهنة المحاماة، لا يحق ممارسة المهنة إلا لمن هو مسجل في نقابة عضو في UNBR، الاتحاد الوطني لنقابات المحامين في رومانيا.
- اسألوا: «من يدفع لك؟» يجب أن يكون الجواب: أنتم وحدكم. واطلبوا إقرارًا مكتوبًا بأنه لا يمثّل المطوّر ولا يتقاضى منه عمولة.
- وقّعوا اتفاق تعاقد مفصلًا: نطاق العمل، ولغة التقرير، والجدول الزمني، وما ليس مشمولًا.
- سلّموه قائمة الوثائق الواردة أعلاه، واطلبوها من المطوّر كتابةً.
- اطلبوا تقرير فحص مكتوبًا قبل دفع رسوم الحجز، لا تأكيدًا هاتفيًّا بأن «كل شيء على ما يرام».
- لا تستطيعون الحضور للتوقيع؟ وكالة موثّقة لدى كاتب العدل، مع أبوستيل وترجمة معتمدة، لمن يمثّلكم لا الطرف الآخر.
ماذا يحدث عندما يطلب محاميكم تعديل بنود؟
لهذا الغرض هو موجود. والمطوّر الجاد لن يعد مسبقًا بتعديل كل بند، لكن يجب أن يقدّم ردًّا مكتوبًا على كل ملاحظة، بما في ذلك شرح لما لن يُعدَّل. ويُستحسن إنهاء هذه العملية قبل الدفعة الأولى، حين لا تزال لديكم قوة تفاوضية وإمكانية التراجع دون خسارة.
قبل التوقيع: ما الذي نوصي به
تُبنى حماية المشتري في رومانيا من ثلاثة عناصر: محامٍ يختاره ويدفع أتعابه بنفسه، وكاتب عدل محايد، وآليات القانون 207/2025، التي ترد منذ 25 أغسطس 2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026). وعندما نرافق مشترين إسرائيليين في صفقات لا علاقة لها بمشاريع لنا فيها مصلحة، نعمل إلى جانب محامٍ روماني حاصل على ترخيص محلي وكاتب عدل، ونتأكد من فحص جميع الوثائق قبل الدفعة الأولى.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. وقبل أي صفقة يُستحسن استشارة محامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
هل يمكن لمحامي المطوّر أن يمثّلني أيضًا؟
لا. محامي المطوّر يمثّل المطوّر. ويمكنه شرح وثيقة صادرة عن المطوّر، لكن فحص العقد ومراجعته يجب أن يأتيا من محامٍ يمثّلكم وحدكم.
هل يلزم محامٍ لشراء عقار في رومانيا؟
لا. الإلزامي هو كاتب العدل فقط، لأن نقل الحق العقاري يتم بوثيقة رسمية. لكن كاتب العدل محايد ولا يفحص لكم المطوّر أو الثمن أو الرخصة، ولذلك يُوصى بمحامٍ مستقل.
متى يُستحسن التوجه إلى محامٍ مستقل في صفقة مع مطوّر في رومانيا؟
قبل الدفعة الأولى، أي قبل اتفاق الحجز، المحدود بـ 5% من الثمن و60 يومًا. فالمشكلة التي تُكتشف قبل التوقيع تفاوض، وبعده دعوى.
كيف يُعرف أن المحامي الروماني يحق له ممارسة المهنة؟
وفقًا للقانون 51/1995، لا يحق ممارسة المهنة إلا لمن هو مسجل في نقابة عضو في UNBR. ويُستحسن أيضًا أن تطلبوا منه إقرارًا مكتوبًا بأنه لا يمثّل المطوّر ولا يتقاضى منه عمولة.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.