Avocat imobiliar internațional: cum îl alegeți, cum se stabilește onorariul și ce verificați înainte de a semna

Cine caută un avocat pentru o tranzacție imobiliară în străinătate ajunge repede la întrebarea cine este „cel mai bun avocat” pentru o asemenea tranzacție. Întrebarea nu are un răspuns obiectiv. Există o altă întrebare, mai utilă: este acest avocat potrivit pentru această tranzacție și cum verificați acest lucru? Ghidul prezintă criterii pe care orice cumpărător le poate aplica oricărui avocat, explică modelele uzuale de onorariu și enumeră ce să cereți în scris înainte de a semna un contract de onorariu.

1Ce face un avocat imobiliar internațional?

Un avocat imobiliar internațional asistă o tranzacție în care imobilul se află într-o țară, iar cumpărătorul, banii sau documentele se află în alta. Activitatea include de regulă verificarea drepturilor și a sarcinilor, analiza contractului, coordonarea cu notarul și cu avocatul local, pregătirea procurii și a documentelor din Israel și alegerea structurii de deținere împreună cu un consultant fiscal.

În cele mai multe cazuri este vorba de o echipă, nu de o singură persoană: un avocat autorizat în țara în care se află imobilul, care semnează verificările potrivit dreptului local și reprezintă clientul în fața autorităților și instanțelor de acolo, și cineva care leagă tranzacția de partea israeliană. Despre diferențele dintre o tranzacție în străinătate și una în Israel și despre împărțirea rolurilor între notar și avocați am scris pe larg în ghidul despre motivul pentru care o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere. Aici ne concentrăm pe întrebarea practică: cum alegeți.

2Există „cel mai bun avocat pentru imobiliare în străinătate”?

Nu în sensul unui clasament unic, potrivit pentru toți. Un avocat potrivit pentru cumpărarea unui apartament finalizat în Grecia nu este neapărat potrivit pentru cumpărarea unui teren de dezvoltare în România sau pentru înființarea unei societăți care să dețină un imobil în SUA.

Ce puteți verifica este potrivirea: licența în țara potrivită, experiența cu tipul de tranzacție, lipsa legăturii cu cealaltă parte, o limbă comună și o definire clară a ceea ce face avocatul și a ceea ce nu face. Clasamentele, reclamele și „recomandările” celui care vă vinde imobilul nu înlocuiesc această verificare. Întrebările de mai jos vă permit să comparați avocații după aceleași criterii.

3Ce criterii verificați când alegeți un avocat pentru cumpărare imobil în străinătate?

Șapte criterii acoperă majoritatea riscurilor: licența, conflictul de interese, sursa plății, domeniul de lucru scris, asigurarea de răspundere profesională, limba și legătura cu partea israeliană. Tabelul rezumă ce să întrebați și de ce contează.

4Cum verificați că avocatul este autorizat în jurisdicția potrivită?

Verificați în tabloul oficial al baroului din țara în care avocatul urmează să profeseze, nu după o carte de vizită sau un site. Un avocat israelian este înscris în Baroul din Israel, iar un avocat local este înscris în baroul țării în care se află imobilul.

În Uniunea Europeană puteți folosi serviciul Find a Lawyer de pe Portalul e-Justiție al Comisiei Europene, care permite căutarea avocaților după nume, localitate, limbă și domeniu de activitate. Comisia însăși precizează că nu toate barourile din statele membre participă la serviciu, astfel încât, dacă un avocat nu apare acolo, verificați direct pe site-ul baroului local. În România, de exemplu, potrivit Legii 51/1995, numai cine este înscris într-un barou membru al UNBR poate exercita profesia de avocat. Detalii despre această verificare și despre împărțirea rolurilor între notar, avocatul român și avocatul israelian găsiți în ghidul pentru alegerea unui avocat la cumpărarea unei proprietăți în România.

Un avocat israelian care nu este înscris în țara imobilului poate explica, coordona și gestiona partea israeliană, dar nu semnează opinii asupra dreptului străin. Dacă vi se oferă asistență completă, întrebați cine este avocatul autorizat care lucrează alături de el în țara imobilului și cereți-i numele dinainte.

5Cum identificați un conflict de interese și de ce să întrebați cine plătește avocatul?

Întrebați direct și cereți răspunsul în scris. Regula 14(b) din Regulile Baroului din Israel (Etică profesională) prevede că un avocat nu va reprezenta părți cu interese contrare în aceeași cauză. Codul deontologic al avocaților europeni adoptat de CCBE, Consiliul Barourilor Europene, stabilește un principiu similar: un avocat nu poate consilia, reprezenta sau acționa pentru doi sau mai mulți clienți în aceeași cauză dacă există un conflict sau un risc semnificativ de conflict între interesele lor.

În tranzacțiile din străinătate conflictul de interese este mai puțin vizibil. Un avocat „care însoțește proiectul”, recomandat de agentul de marketing și plătit din preț, poate fi pe deplin profesionist, dar obligația lui este față de cel care l-a angajat. De aceea întrebarea „cine vă plătește?” este la fel de importantă ca întrebarea despre licență. Merită să întrebați și dacă avocatul primește un comision de recomandare de la cineva din tranzacție. Despre împărțirea loialităților într-o tranzacție cu un dezvoltator, consultați ghidul despre cine protejează cumpărătorul într-o tranzacție cu un dezvoltator.

6Cât costă un avocat pentru cumpărarea unui apartament în străinătate?

Nu există un preț unic. Onorariul depinde de țara imobilului, de tipul tranzacției, de amploarea verificărilor și de numărul profesioniștilor implicați, de aceea comparați ofertele după ce includ, nu doar după cifră.

Există patru modele uzuale, uneori combinate:

În Israel, regula 9(b) din regulile de etică permite calcularea onorariului ca procent din obiectul cauzei, atunci când legea permite acest lucru. În Europa, Codul deontologic CCBE interzice înțelegerea prin care clientul se obligă să plătească avocatului o parte din rezultat (pactum de quota litis), dar o deosebește de onorariul calculat după valoarea cauzei, atunci când acesta respectă un barem aprobat oficial sau este sub controlul autorității competente. Același cod prevede că onorariul trebuie comunicat integral clientului și trebuie să fie echitabil și rezonabil.

Un aspect la care merită să vă gândiți: un onorariu plătit numai dacă tranzacția se încheie creează un stimulent pentru încheierea ei. La o cumpărare, unul dintre cele mai importante roluri ale avocatului este să vă spună când să nu semnați. Când onorariul depinde de încheierea tranzacției, întrebați ce plătiți dacă verificarea descoperă o problemă și decideți să vă opriți.

7Ce trebuie să cuprindă contractul de onorariu?

Domeniul de lucru, ce nu este inclus, modul de calcul și ce se întâmplă dacă tranzacția se oprește. În România, potrivit articolului 28 din Legea 51/1995, avocatul reprezintă clientul în temeiul unui contract încheiat în formă scrisă. Chiar și acolo unde nu există o asemenea obligație, un contract scris este calea simplă de a evita neînțelegerile, mai ales când sunt implicați profesioniști din mai multe țări.

1. Părțile și persoanele responsabile: cine este clientul, cine este avocatul responsabil și cine este avocatul autorizat în țara imobilului, dacă este altă persoană.
2. Domeniul de lucru: ce etape sunt incluse, de exemplu verificarea drepturilor, verificarea dezvoltatorului, antecontractul, semnarea, înscrierea și raportările.
3. Ce nu este inclus: de exemplu litigii, credit ipotecar, consultanță fiscală și administrarea imobilului după cumpărare.
4. Livrabile: un raport scris de verificare, în ce limbă și până la ce dată.
5. Onorariu și cheltuieli: modelul, termenele de plată, cine suportă cheltuielile către terți și dacă prețul include TVA.
6. Declarația privind conflictul de interese: că avocatul nu reprezintă cealaltă parte și nu primește de la ea plăți sau comisioane.
7. Fonduri păstrate în numele clientului: dacă avocatul păstrează bani pentru dumneavoastră, în ce cont și în ce condiții sunt eliberați.
8. Încetarea colaborării: ce plătiți dacă tranzacția se oprește sau dacă schimbați avocatul pe parcurs.

Ce altceva se cere de obicei la deschiderea dosarului, cum ar fi documentele de identificare și cele privind sursa fondurilor, este detaliat în ghidul despre deschiderea dosarului: identificare, sursa fondurilor și contractul de onorariu.

8Are nevoie un avocat imobiliar în străinătate de asigurare de răspundere profesională?

În Europa acesta este principiul acceptat, iar în unele țări este o obligație legală. Codul deontologic CCBE prevede că avocații trebuie să fie asigurați pentru răspunderea civilă care decurge din activitatea lor profesională, într-o măsură rezonabilă în raport cu riscurile, iar dacă acest lucru nu este posibil trebuie să informeze clientul. În România, articolul 41 din Legea 51/1995 obligă avocatul să se asigure pentru răspunderea profesională.

Întrebarea practică nu este doar dacă există asigurare, ci ce acoperă: în ce țară, ce activități și cine este asigurat atunci când munca este împărțită între o firmă din Israel și un avocat din țara imobilului. Este o întrebare legitimă și este rezonabil să primiți un răspuns clar.

9Ce semnale de alarmă trebuie să recunoașteți când alegeți un avocat?

• Promisiunea unui rezultat, a unui randament sau a unei „tranzacții fără risc”. Un avocat verifică și explică riscurile; nu promite profit.
• Refuzul de a oferi în scris domeniul de lucru sau o ofertă de onorariu.
• Un avocat ales și plătit de vânzător, de dezvoltator sau de agentul de marketing, prezentat ca „avocatul tranzacției”.
• Lipsa numelui unui avocat autorizat în țara imobilului sau un răspuns vag la întrebarea cine semnează verificarea.
• Presiunea de a transfera un avans înainte ca verificarea să fie finalizată.
• Un „raport” care se rezumă la „totul e în regulă” într-o convorbire telefonică, fără un document scris.

Dacă ceva a mers deja prost, primii pași sunt descriși în ghidul despre ce faceți când o tranzacție imobiliară în străinătate merge prost.

10Ce faceți înainte de a semna contractul de onorariu și cum vă însoțim

Înainte de semnare merită să cereți o ofertă scrisă pentru același domeniu de lucru, să verificați înscrierea avocatului în baroul relevant și să primiți în scris declarația privind conflictul de interese. Când deschidem un dosar, definim în scris domeniul de lucru, cine execută fiecare etapă în țara imobilului și ce nu este inclus, și verificăm conflictul de interese înainte de a începe.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul