עורך דין נדל״ן בינלאומי: איך בוחרים, איך מתומחר שכר הטרחה ומה בודקים לפני שחותמים

מי שמחפש עורך דין לעסקת נדל״ן בחו״ל נתקל מהר בשאלה מיהו ״עורך הדין הטוב ביותר״ לעסקה כזו. לשאלה הזו אין תשובה אובייקטיבית. יש שאלה אחרת, שימושית יותר: האם עורך הדין הזה מתאים לעסקה הזו, ואיך בודקים זאת. המדריך מציג קריטריונים שכל רוכש יכול להפעיל על כל עורך דין, מסביר את המודלים הנפוצים של שכר טרחה, ומפרט מה לבקש בכתב לפני שחותמים על הסכם שכר טרחה.

1מה עושה עורך דין נדל״ן בינלאומי?

עורך דין נדל״ן בינלאומי מלווה עסקה שבה הנכס נמצא במדינה אחת, והרוכש, הכסף או המסמכים נמצאים במדינה אחרת. העבודה כוללת בדרך כלל בדיקת זכויות ושעבודים, בחינת החוזה, תיאום מול הנוטריון ועורך הדין המקומי, הכנת ייפוי כוח ומסמכים מישראל, ובחירת מבנה ההחזקה בתיאום עם יועץ מס.

ברוב המקרים מדובר בצוות ולא באדם אחד: עורך דין מורשה במדינת הנכס, שחותם על הבדיקות לפי הדין המקומי ומייצג מול הרשויות ובתי המשפט שם, ומי שמחבר את העסקה לצד הישראלי. על ההבדלים בין עסקה בחו״ל לעסקה בישראל ועל חלוקת התפקידים בין הנוטריון לעורכי הדין הרחבנו במדריך למה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות. כאן נתמקד בשאלה המעשית: איך בוחרים.

2האם יש ״עורך דין הטוב ביותר לנדל״ן בחו״ל״?

לא במובן של דירוג אחד שמתאים לכולם. עורך דין שמתאים לרכישת דירה גמורה ביוון אינו בהכרח מתאים לרכישת קרקע לפיתוח ברומניה או להקמת חברה להחזקת נכס בארה״ב.

מה שאפשר לבדוק הוא התאמה: רישיון במדינה הנכונה, ניסיון בסוג העסקה, היעדר קשר לצד השני, שפה משותפת והגדרה ברורה של מה עורך הדין עושה ומה לא. דירוגים, פרסומות ו״המלצות״ ממי שמוכר לכם את הנכס אינם תחליף לבדיקה הזו. השאלות שבהמשך מאפשרות להשוות בין עורכי דין לפי אותם קריטריונים.

3אילו קריטריונים בודקים כשבוחרים עורך דין לנדל״ן בחו״ל?

שבעה קריטריונים מכסים את רוב הסיכונים: רישיון, ניגוד עניינים, מקור התשלום, היקף עבודה כתוב, ביטוח אחריות מקצועית, שפה וחיבור לצד הישראלי. הטבלה מסכמת מה לשאול ולמה זה חשוב.

4איך בודקים שעורך הדין מורשה בתחום השיפוט הנכון?

בודקים ברשימה הרשמית של לשכת עורכי הדין במדינה שבה הוא אמור לעסוק, ולא לפי כרטיס ביקור או אתר. עורך דין ישראלי רשום בלשכת עורכי הדין בישראל, ועורך דין מקומי רשום בלשכה של מדינת הנכס.

באיחוד האירופי אפשר להיעזר בשירות Find a Lawyer בפורטל e-Justice של הנציבות האירופית, שמאפשר לחפש עורכי דין לפי שם, מיקום, שפה ותחום עיסוק. הנציבות עצמה מציינת שלא כל לשכות עורכי הדין במדינות החברות משתתפות בשירות, ולכן כשעורך דין אינו מופיע בו, בודקים ישירות באתר הלשכה המקומית. ברומניה, למשל, לפי חוק 51/1995, רק מי שרשום בלשכה החברה באיגוד UNBR רשאי לעסוק בעריכת דין. פירוט של הבדיקה הזו ושל חלוקת התפקידים בין נוטריון, עורך דין רומני ועורך דין ישראלי מופיע במדריך לבחירת עורך דין לרכישת נכס ברומניה.

עורך דין ישראלי שאינו רשום במדינת הנכס יכול להסביר, לתאם ולטפל בצד הישראלי, אבל אינו חותם על חוות דעת בדין הזר. אם מוצע לכם ליווי מלא, שאלו מי עורך הדין המורשה שעובד לצדו במדינת הנכס, ובקשו את שמו מראש.

5איך מזהים ניגוד עניינים, ולמה לשאול מי משלם לעורך הדין?

שואלים ישירות ומבקשים את התשובה בכתב. כלל 14(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) קובע שעורך דין לא ייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין. קוד ההתנהגות לעורכי דין אירופיים של CCBE, מועצת לשכות עורכי הדין באירופה, קובע עיקרון דומה: עורך דין אינו מייעץ או מייצג שני לקוחות או יותר באותו עניין כשיש ביניהם ניגוד עניינים או סיכון ממשי לניגוד כזה.

בעסקאות בחו״ל ניגוד העניינים פחות גלוי. עורך דין ״שמלווה את הפרויקט״, שהומלץ על ידי המשווק ושכרו משולם מתוך המחיר, יכול להיות מקצועי לחלוטין, אבל חובתו היא כלפי מי ששוכר אותו. לכן השאלה ״מי משלם לך?״ חשובה לא פחות משאלת הרישיון. כדאי לשאול גם אם עורך הדין מקבל עמלת הפניה מגורם כלשהו בעסקה. על חלוקת הנאמנויות בעסקה מול יזם ראו את המדריך מי מגן על הרוכש בעסקה מול יזם.

6כמה עולה עורך דין לקניית דירה בחו״ל?

אין מחיר אחד. שכר הטרחה תלוי במדינת הנכס, בסוג העסקה, בהיקף הבדיקות ובמספר אנשי המקצוע המעורבים, ולכן משווים בין הצעות לפי מה שכלול בהן ולא לפי המספר בלבד.

יש ארבעה מודלים נפוצים, ולפעמים משלבים ביניהם:

בישראל, כלל 9(ב) לכללי האתיקה מאפשר לחשב שכר טרחה כאחוז מנושא העניין, כשהדין מאפשר זאת. באירופה, קוד ההתנהגות של CCBE אוסר הסכם שבו הלקוח מתחייב לשלם לעורך הדין חלק מהתוצאה (pactum de quota litis), אבל מבחין בינו לבין שכר שמחושב לפי שווי העניין, כשהוא נקבע לפי תעריף מאושר או בפיקוח הרשות המוסמכת. אותו קוד קובע ששכר הטרחה צריך להיות גלוי במלואו ללקוח, הוגן וסביר.

נקודה שכדאי לחשוב עליה: שכר שמשולם רק אם העסקה נסגרת יוצר תמריץ לסגור אותה. ברכישה, אחד התפקידים החשובים של עורך הדין הוא לומר לכם מתי לא לחתום. כשהשכר תלוי בסגירה, שאלו מה משלמים אם הבדיקה מגלה בעיה ומחליטים לעצור.

7מה צריך להיות כתוב בהסכם שכר הטרחה?

היקף העבודה, מה אינו כלול, שיטת החישוב ומה קורה אם העסקה נעצרת. ברומניה, לפי סעיף 28 לחוק 51/1995, עורך דין מייצג לקוח על סמך חוזה שנערך בכתב. גם במקום שבו אין חובה כזו, הסכם כתוב הוא הדרך הפשוטה למנוע אי הבנות, במיוחד כשמעורבים אנשי מקצוע בכמה מדינות.

1. הצדדים והאחראים: מי הלקוח, מי עורך הדין האחראי, ומי עורך הדין המורשה במדינת הנכס אם הוא אדם אחר.
2. היקף העבודה: אילו שלבים כלולים, למשל בדיקת זכויות, בדיקת היזם, חוזה מוקדם, חתימה, רישום ודיווחים.
3. מה אינו כלול: למשל ליטיגציה, משכנתא, ייעוץ מס וניהול הנכס אחרי הרכישה.
4. תוצרים: דוח בדיקה כתוב, באיזו שפה ובאיזה מועד.
5. שכר והוצאות: המודל, מועדי התשלום, מי משלם הוצאות לצדדים שלישיים והאם המחיר כולל מע״מ.
6. הצהרת ניגוד עניינים: שעורך הדין אינו מייצג את הצד השני ואינו מקבל ממנו תשלום או עמלה.
7. כספים בנאמנות: אם עורך הדין מחזיק כסף עבורכם, באיזה חשבון ובאילו תנאים הכסף משתחרר.
8. סיום ההתקשרות: מה משלמים אם העסקה נעצרת או אם מחליפים עורך דין באמצע.

מה עוד מתבקש בדרך כלל בפתיחת תיק, כמו מסמכי זיהוי ומקור כספים, מפורט במדריך פתיחת תיק: זיהוי, מקור כספים והסכם שכר טרחה.

8האם עורך דין לנדל״ן בחו״ל צריך ביטוח אחריות מקצועית?

באירופה זה העיקרון המקובל, ובחלק מהמדינות זו חובה בחוק. קוד ההתנהגות של CCBE קובע שעורכי דין יהיו מבוטחים מפני אחריות אזרחית שנובעת מעבודתם המקצועית, בהיקף סביר ביחס לסיכונים, ושאם הדבר אינו אפשרי עליהם להודיע על כך ללקוח. ברומניה, סעיף 41 לחוק 51/1995 מחייב עורך דין להיות מבוטח באחריות מקצועית.

השאלה המעשית היא לא רק אם יש ביטוח, אלא מה הוא מכסה: באיזו מדינה, על אילו פעולות, ומי מבוטח כשהעבודה מתחלקת בין משרד בישראל לעורך דין במדינת הנכס. זו שאלה לגיטימית, וסביר לקבל עליה תשובה ברורה.

9אילו סימני אזהרה כדאי לזהות כשבוחרים עורך דין?

• הבטחה לתוצאה, לתשואה או ל״עסקה בלי סיכון״. עורך דין בודק ומסביר סיכונים, הוא אינו מבטיח רווח.
• סירוב לתת היקף עבודה או הצעת מחיר בכתב.
• עורך דין שהמוכר, היזם או המשווק בחרו ומשלמים לו, שמוצג לכם כ״עורך הדין של העסקה״.
• אין שם של עורך דין מורשה במדינת הנכס, או תשובה עמומה לשאלה מי חותם על הבדיקה.
• לחץ להעביר מקדמה לפני שהבדיקה הושלמה.
• ״דוח״ שמסתכם ב״הכול בסדר״ בשיחת טלפון, בלי מסמך כתוב.

אם משהו כבר השתבש, הצעדים הראשונים מפורטים במדריך מה עושים כשעסקת נדל״ן בחו״ל משתבשת.

10מה לעשות לפני שחותמים על הסכם שכר טרחה, ואיך אנחנו מלווים

לפני החתימה כדאי לבקש הצעה כתובה לאותו היקף עבודה, לבדוק את הרישום של עורך הדין בלשכה הרלוונטית ולקבל בכתב הצהרת ניגוד עניינים. כשאנחנו פותחים תיק, אנחנו מגדירים בכתב את היקף העבודה, מי מבצע כל שלב במדינת הנכס ומה אינו כלול, ובודקים ניגוד עניינים לפני שמתחילים.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך