Юрист по международной недвижимости: как выбрать, как устроен гонорар и что проверить перед подписанием

Тот, кто ищет юриста для сделки с недвижимостью за рубежом, быстро сталкивается с вопросом, кто «лучший юрист» для такой сделки. Объективного ответа на этот вопрос нет. Есть другой, более полезный вопрос: подходит ли этот юрист для этой сделки и как это проверить. В этом руководстве изложены критерии, которые любой покупатель может применить к любому юристу, объяснены распространённые модели гонорара и перечислено, что нужно получить в письменном виде до подписания соглашения о гонораре.

1Чем занимается юрист по международной недвижимости?

Юрист по международной недвижимости сопровождает сделку, в которой объект находится в одной стране, а покупатель, деньги или документы находятся в другой. Работа обычно включает проверку прав и обременений, анализ договора, координацию с нотариусом и местным адвокатом, подготовку доверенности и документов из Израиля, а также выбор структуры владения вместе с налоговым консультантом.

В большинстве случаев речь идёт о команде, а не об одном человеке: адвокат, имеющий право практики в стране объекта, который подписывает проверки по местному праву и представляет клиента перед властями и судами этой страны, и тот, кто связывает сделку с израильской стороной. О различиях между сделкой за рубежом и сделкой в Израиле, а также о распределении ролей между нотариусом и юристами мы подробно писали в руководстве о том, почему сделке с недвижимостью за рубежом нужен юрист, знающий трансграничные сделки. Здесь мы сосредоточимся на практическом вопросе: как выбрать.

2Существует ли «лучший юрист по недвижимости за рубежом»?

Не в смысле единого рейтинга, подходящего всем. Юрист, подходящий для покупки готовой квартиры в Греции, не обязательно подходит для покупки земли под застройку в Румынии или для создания компании, владеющей объектом в США.

Проверить можно соответствие: лицензию в нужной стране, опыт в данном виде сделок, отсутствие связи с другой стороной, общий язык и чёткое определение того, что юрист делает и чего не делает. Рейтинги, реклама и «рекомендации» от того, кто продаёт вам объект, не заменяют такую проверку. Вопросы ниже позволяют сравнивать юристов по одним и тем же критериям.

3Как выбрать юриста для покупки недвижимости за границей: какие критерии проверить?

Семь критериев охватывают большинство рисков: лицензия, конфликт интересов, источник оплаты, письменный объём работы, страхование профессиональной ответственности, язык и связь с израильской стороной. В таблице кратко изложено, что спрашивать и почему это важно.

4Как проверить, что юрист имеет право практики в нужной юрисдикции?

Проверяют по официальному реестру коллегии адвокатов страны, в которой он должен практиковать, а не по визитной карточке или сайту. Израильский адвокат состоит в Коллегии адвокатов Израиля, а местный адвокат состоит в коллегии страны, где находится объект.

В Европейском союзе можно воспользоваться сервисом Find a Lawyer на портале e-Justice Европейской комиссии, который позволяет искать адвокатов по имени, местонахождению, языку и области практики. Сама Комиссия указывает, что в сервисе участвуют не все коллегии адвокатов государств-членов, поэтому, если адвоката там нет, проверяют непосредственно на сайте местной коллегии. В Румынии, например, согласно Закону 51/1995, заниматься адвокатской деятельностью вправе только лицо, состоящее в коллегии, входящей в UNBR. Подробнее об этой проверке и о распределении ролей между нотариусом, румынским адвокатом и израильским адвокатом рассказано в руководстве по выбору адвоката для покупки недвижимости в Румынии.

Израильский адвокат, не зарегистрированный в стране объекта, может разъяснять, координировать и вести израильскую часть, но не подписывает заключения по иностранному праву. Если вам предлагают полное сопровождение, спросите, кто тот адвокат с правом практики, который работает рядом с ним в стране объекта, и заранее узнайте его имя.

5Как распознать конфликт интересов и почему важно спросить, кто платит юристу?

Спрашивают прямо и просят ответ в письменном виде. Правило 14(б) Правил Коллегии адвокатов Израиля (профессиональная этика) устанавливает, что адвокат не представляет стороны с противоположными интересами в одном и том же деле. Кодекс поведения европейских адвокатов CCBE, Совета адвокатских и юридических сообществ Европы, закрепляет схожий принцип: адвокат не может консультировать, представлять или действовать от имени двух или более клиентов в одном деле, если между их интересами существует конфликт или значительный риск конфликта.

В сделках за рубежом конфликт интересов менее заметен. Юрист, «сопровождающий проект», рекомендованный маркетинговой компанией и оплачиваемый из цены, может быть вполне профессиональным, но его обязанность лежит перед тем, кто его нанял. Поэтому вопрос «кто вам платит?» не менее важен, чем вопрос о лицензии. Стоит также спросить, получает ли юрист вознаграждение за рекомендацию от кого-либо в сделке. О том, как распределяется лояльность в сделке с застройщиком, см. руководство о том, кто защищает покупателя в сделке с застройщиком.

6Сколько стоит юрист для покупки квартиры за рубежом?

Единой цены нет. Гонорар зависит от страны объекта, вида сделки, объёма проверок и числа вовлечённых специалистов, поэтому предложения сравнивают по тому, что в них включено, а не только по цифре.

Существуют четыре распространённые модели, которые иногда сочетаются:

В Израиле правило 9(б) Правил этики допускает расчёт гонорара как процента от предмета дела, когда это разрешено законом. В Европе Кодекс поведения CCBE запрещает соглашение, по которому клиент обязуется уплатить адвокату долю от результата (pactum de quota litis), но отличает его от гонорара, рассчитанного по стоимости дела, если он соответствует официально утверждённой шкале или находится под контролем компетентного органа. Тот же кодекс устанавливает, что гонорар должен быть полностью раскрыт клиенту, справедлив и разумен.

Момент, о котором стоит подумать: гонорар, выплачиваемый только при закрытии сделки, создаёт стимул её закрыть. При покупке одна из важнейших задач юриста состоит в том, чтобы сказать вам, когда не подписывать. Если гонорар зависит от закрытия сделки, спросите, что вы платите, если проверка выявит проблему и вы решите остановиться.

7Что должно быть указано в соглашении о гонораре?

Объём работы, что не включено, способ расчёта и что происходит, если сделка останавливается. В Румынии, согласно статье 28 Закона 51/1995, адвокат представляет клиента на основании договора, заключённого в письменной форме. Даже там, где такой обязанности нет, письменное соглашение остаётся простым способом избежать недоразумений, особенно когда участвуют специалисты из нескольких стран.

1. Стороны и ответственные лица: кто клиент, кто ответственный юрист и кто адвокат с правом практики в стране объекта, если это другое лицо.
2. Объём работы: какие этапы включены, например проверка прав, проверка застройщика, предварительный договор, подписание, регистрация и отчётность.
3. Что не включено: например судебные споры, ипотека, налоговая консультация и управление объектом после покупки.
4. Результаты: письменный отчёт о проверке, на каком языке и к какому сроку.
5. Гонорар и расходы: модель, сроки оплаты, кто несёт расходы третьих лиц и включает ли цена НДС.
6. Заявление о конфликте интересов: что юрист не представляет другую сторону и не получает от неё оплату или комиссию.
7. Средства на доверительном хранении: если юрист держит деньги для вас, на каком счёте и на каких условиях они перечисляются.
8. Прекращение сотрудничества: что вы платите, если сделка останавливается или если вы меняете юриста в процессе.

Что ещё обычно запрашивают при открытии дела, например документы, удостоверяющие личность, и документы об источнике средств, подробно описано в руководстве об открытии дела: идентификация, источник средств и соглашение о гонораре.

8Нужна ли юристу по недвижимости за рубежом страховка профессиональной ответственности?

В Европе это общепринятый принцип, а в ряде стран обязанность по закону. Кодекс поведения CCBE устанавливает, что адвокаты должны быть застрахованы от гражданской ответственности, возникающей из их профессиональной деятельности, в объёме, разумном с учётом рисков, а если это невозможно, они обязаны сообщить об этом клиенту. В Румынии статья 41 Закона 51/1995 обязывает адвоката страховать свою профессиональную ответственность.

Практический вопрос не только в том, есть ли страховка, но и в том, что она покрывает: в какой стране, какие действия и кто застрахован, когда работа разделена между фирмой в Израиле и адвокатом в стране объекта. Это законный вопрос, и на него разумно ожидать ясного ответа.

9На какие тревожные сигналы стоит обратить внимание при выборе юриста?

• Обещание результата, доходности или «сделки без риска». Юрист проверяет и разъясняет риски; он не обещает прибыль.
• Отказ предоставить объём работы или предложение по гонорару в письменном виде.
• Юрист, выбранный и оплачиваемый продавцом, застройщиком или маркетинговой компанией, которого представляют вам как «юриста сделки».
• Нет имени адвоката с правом практики в стране объекта или дан расплывчатый ответ на вопрос, кто подписывает проверку.
• Давление с целью перевести аванс до завершения проверки.
• «Отчёт», который сводится к фразе «всё в порядке» в телефонном разговоре, без письменного документа.

Если что-то уже пошло не так, первые шаги описаны в руководстве о том, что делать, если сделка с недвижимостью за рубежом пошла не так.

10Что сделать до подписания соглашения о гонораре и как мы сопровождаем

До подписания стоит запросить письменное предложение на тот же объём работы, проверить регистрацию юриста в соответствующей коллегии и получить письменное заявление о конфликте интересов. Открывая дело, мы письменно определяем объём работы, кто выполняет каждый этап в стране объекта и что не включено, и проверяем конфликт интересов до начала работы.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство