Cumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați banii

Cumpărarea în construcție, sau „pe plan”, este modul cel mai răspândit de a cumpăra un apartament nou în străinătate: semnați un contract în etapa de proiectare sau de construcție, plătiți în tranșe și primiți apartamentul la final. Prețul este uneori mai mic decât cel al unui apartament finalizat, dar riscul este mai mare: proiectul poate întârzia, se poate modifica sau poate să nu fie finalizat.

Acest ghid explică ce clauze să cereți într-un antecontract pentru o locuință în construcție în străinătate și ce oferă legea locală în România, Bulgaria, Grecia, Cipru, Portugalia, Italia și Statele Unite. Pentru fiecare țară există pe site un ghid detaliat, iar linkurile apar pe parcursul textului. Informațiile sunt valabile la nivelul lunii noiembrie 2026.

1Ce înseamnă cumpărarea în construcție și prin ce diferă de cumpărarea unui apartament finalizat?

La un apartament finalizat verificați un imobil existent și plătiți în schimbul transferului dreptului de proprietate. La cumpărarea în construcție plătiți înainte să existe imobilul, astfel că până la predare dețineți de regulă un drept contractual față de dezvoltator, nu un apartament înscris. În Bulgaria, de exemplu, proprietatea asupra unității construite ca atare poate trece doar după ce clădirea a ajuns în stadiul de structură (Act 14). Principalele riscuri sunt întârzierea sau oprirea construcției, abaterea de la specificații, vânzarea dublă a aceleiași unități, insolvența dezvoltatorului și modificarea impozitelor până la data actului final.

În Israel, cumpărătorul unui apartament de la un constructor are dreptul la o garanție potrivit Legii vânzării. În majoritatea țărilor în care cumpără israelienii nu există o obligație similară, astfel că ceea ce nu este scris în contract sau nu este înscris în registru, de regulă, nu există.

2Cum vă protejați banii la cumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate?

Tabelul rezumă ce oferă legea locală și ce este recomandat să cereți în plus. Se bazează pe ghidurile pe țări de pe site.

Pentru detalii: Cumpărarea în construcție în România, Fără escrow în România: cum sunt protejate plățile, Act 14, 15 și 16 în Bulgaria, TVA versus impozitul pe transfer la un apartament nou în Grecia, Depunerea contractului în Cipru, CPCV și escritura în Portugalia și Procesul de cumpărare în Italia.

3Cum trebuie să arate graficul de plăți într-un antecontract pentru o locuință în construcție?

Fiecare plată trebuie legată de o etapă care poate fi verificată, nu doar de o dată. Un grafic în care cea mai mare parte a banilor se plătește înainte de începerea construcției transferă cea mai mare parte a riscului asupra dumneavoastră. Principii pe care este recomandat să le cereți:

1. Un avans mic până când autorizația de construire este valabilă și, în țările în care aceasta se înscrie, până când este înscrisă.
2. Plăți intermediare pe etape definite: structură, instalații, finisaje. Fiecare etapă cu confirmarea unui inginer sau a unui diriginte de șantier independent.
3. O plată semnificativă numai în schimbul autorizației de utilizare sau al unui document echivalent, precum Act 16 în Bulgaria.
4. Restul prețului în schimbul predării și al înscrierii dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră, nu înainte de acestea.
5. Un cont definit pentru fiecare plată, menționat în contract, care poate fi schimbat numai printr-un act adițional semnat.

4Ce clauze trebuie să conțină un antecontract pentru o locuință în construcție în străinătate?

• Identificarea unității. Număr, etaj, suprafață, plan, loc de parcare și boxă, precum și trimiterea la planurile aprobate.
• Anexa cu specificații. Materiale, instalații, finisaje și ce este inclus în preț. Fără anexă, „apartament nou de standard ridicat” este ceea ce va decide dezvoltatorul.
• Abaterea de suprafață. Care este abaterea permisă și cum se ajustează prețul când suprafața reală este mai mică decât cea convenită.
• Modificări ale proiectului. O modificare care afectează unitatea numai cu acordul dumneavoastră scris.
• Data predării și penalitățile. O dată, o perioadă de grație și penalități convenite pentru fiecare perioadă de întârziere.
• Rezilierea și restituirea. Când puteți rezilia, în cât timp vi se restituie banii și ce garantează restituirea.
• Radierea sarcinilor. Obligația de a radia ipoteca băncii finanțatoare de pe unitate înainte de predare și o scrisoare de la bancă.
• Impozite. Cine suportă o modificare a TVA-ului sau a impozitului pe transfer până la data actului final. În Grecia aceasta este o întrebare practică din cauza regimului de suspendare a TVA-ului.
• Răspunderea pentru vicii. Ce remediază dezvoltatorul după predare și pentru cât timp.
• Cesiunea. Dreptul de a transfera contractul altei persoane înainte de predare și în ce condiții.
• Înscrierea. Cine înscrie antecontractul și dreptul de proprietate și când.

Pentru România există un ghid separat despre clauzele abuzive din contractul cu dezvoltatorul.

5Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie predarea?

În majoritatea țărilor, răspunsul depinde de contract. În România, de exemplu, legea nu stabilește o despăgubire fixă pentru întârzierea predării. Cumpărătorul trimite o notificare oficială cu un termen de executare, poate încasa penalitățile convenite fără să dovedească prejudiciul, dacă au fost stabilite, și în anumite cazuri poate rezilia. Când dezvoltatorul refuză să semneze contractul final, puteți cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract, printr-o acțiune introdusă în termen de 6 luni. Vezi Drepturile dumneavoastră când un dezvoltator din România întârzie și Cum se redactează data predării și penalitățile.

În Portugalia, potrivit jurisprudenței, sancțiunea pierderii arvunei sau a restituirii ei în dublu se aplică la neexecutarea definitivă, nu la simpla întârziere. De aceea, penalitățile convenite pentru întârziere, formulate în cifre, sunt importante și acolo.

6Puteți vinde sau cesiona antecontractul înainte de predare?

Înainte de predare nu există încă un apartament de vândut, așa că vă transferați locul în contract. În România, cesiunea contractului potrivit art. 1315 - 1320 din Codul civil necesită acordul dezvoltatorului și se face în aceeași formă în care a fost încheiat contractul inițial. Nici impozitarea cesiunii nu este reglementată expres. Vezi Cesiunea antecontractului în România.

Dacă vă gândiți să vindeți înainte de predare, stabiliți de la început în contract dreptul de cesiune, condițiile acestuia și dacă dumneavoastră, cumpărătorul inițial, sunteți eliberat din contract sau rămâneți garant pentru obligațiile noului cumpărător. După semnare, acordul dezvoltatorului devine o chestiune de negociere.

7Ce se întâmplă cu avansul dacă dezvoltatorul intră în insolvență?

Acesta este cel mai grav risc la cumpărarea în construcție și depinde de ceea ce a fost înscris și de ceea ce garantează banii. În România, art. 131 din Legea insolvenței (85/2014) permite cumpărătorului să ceară finalizarea vânzării doar când sunt îndeplinite cumulativ patru condiții, printre care notarea obligației în cartea funciară și posesia asupra imobilului. Un cumpărător de la începutul construcției, de regulă, nu va beneficia singur de această prevedere, astfel că protecția pe durata construcției este în principal contul dedicat și structura plăților. Vezi Dezvoltator din România în insolvență.

În Cipru, contractul depus la Oficiul funciar creează o sarcină reală în favoarea cumpărătorului, în ordinea datei depunerii. În Italia, garanția bancară sau de asigurare a fost concepută exact pentru această situație. În țările în care legea nu prevede un astfel de mecanism, garanția bancară sau contul escrow stabilite în contract sunt singura protecție practică.

8De ce este important să înscrieți antecontractul?

Pentru că un contract neînscris nu este vizibil pentru următorul cumpărător, pentru bancă sau pentru creditori. În România, aceasta a fost esența cazului Nordis, în care apartamente în construcție au fost vândute mai multor cumpărători, iar ca urmare s-a stabilit că antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează în fața notarului și se notează în cartea funciară. În Cipru, contractul se depune la Oficiul funciar, iar în Italia antecontractul poate fi transcris în registrul imobiliar (trascrizione). După înscriere, cereți un extras de carte funciară și verificați că dreptul dumneavoastră apare în el. Vezi Apartament vândut de două ori în România.

9Cum vă asistăm la o cumpărare în construcție?

Reprezentăm exclusiv cumpărătorul. Înainte de avans verificăm terenul, autorizația și dezvoltatorul și negociem graficul de plăți, garanțiile și clauzele din acest ghid. După semnare ne asigurăm că antecontractul a fost înscris, urmărim etapele construcției înainte de fiecare plată și vă asistăm până la predare și înscriere. Actele pe care legea locală le impune le efectuăm împreună cu avocați și notari autorizați în țara în care se află imobilul. Când semnați din Israel pentru o tranzacție în România, procura se semnează în fața consulului român, după cum se explică în ghidul despre procura pentru o tranzacție în România.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăConvențiile fiscale ale Israelului cu Grecia, Cipru, SUA, Portugalia, România, Bulgaria, Italia și Ucraina: ce prevăd pentru imobileConvențiile Israelului de evitare a dublei impuneri pentru imobile: Grecia, SUA, Portugalia, România, Bulgaria, Italia, Ucraina și Cipru, fără convenție.Citiți ghidul