Termenul de predare și despăgubirea pentru întârziere în România: ce nu vă oferă legea și ce trebuie să scrie în antecontract

Un cumpărător israelian care cumpără un apartament nou de la un constructor în Israel este obișnuit ca legea să fie de partea sa dacă predarea întârzie. Cine trece la cumpărarea în construcție în România descoperă o altă imagine: legea de acolo protejează bine fondurile în timpul construcției, dar lasă calendarul în seama contractului.

Aceasta înseamnă că întrebarea „când primesc cheia și ce se întâmplă dacă nu o primesc” își găsește răspunsul într-un singur document: antecontractul. Ghidul explică ce vă oferă dreptul român, ce nu vă oferă și cum construiți un contract care vă protejează.

1Există în România o despăgubire legală pentru întârzierea predării unui apartament?

Nu. În Israel, secțiunea 5A din Legea privind vânzarea (apartamente) prevede o despăgubire pentru întârzierea predării fără a fi necesară dovada prejudiciului. În România nu există un asemenea mecanism. Nici Legea 207/2025, „Legea Nordis”, nu stabilește un termen de predare și nici o despăgubire pentru întârziere. Ea se ocupă de locul în care stau banii dumneavoastră și de ritmul în care dezvoltatorul îi poate folosi.

2Ce îi oferă totuși Legea 207/2025 cumpărătorului în timpul construcției?

Legea protejează banii. Potrivit Legii 207/2025, ale cărei reguli se regăsesc astăzi în articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, avansurile intră într-un cont bancar separat, dedicat proiectului, iar fiecare retragere din el necesită aprobarea dirigintelui de șantier.

• Plafoane pe etape: dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structură și, numai după finalizarea structurii, încă până la 20% pentru instalații.
• Amendă pentru altă utilizare: dezvoltatorul care folosește avansurile în alt scop riscă o amendă de 1% din cifra de afaceri.
• Înscriere: notarul poate întocmi un antecontract pentru o locuință viitoare numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și există un extras pentru unitatea viitoare, și este obligat să solicite înscrierea contractului în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Ce înseamnă aceasta: banii se mișcă atunci când se mișcă și construcția. Dar dacă construcția se oprește sau întârzie, legea nu vă stabilește o dată și nu stabilește o despăgubire.

3Ce articole din Codul civil român sunt relevante pentru întârziere?

Codul civil oferă instrumentele, iar contractul stabilește cât valorează ele în practică:

Fără o clauză penală va trebui să dovediți în fața unei instanțe românești prejudiciul pe care vi l-a cauzat întârzierea, de exemplu chiria pe care ați plătit-o sau venitul pe care l-ați pierdut. Este o procedură lungă și costisitoare. Clauza penală vă scutește de această etapă.

4Ce trebuie să scrie în antecontract pentru a vă proteja de întârziere?

Antecontractul se semnează în fața notarului, iar specificația obligatorie este cea anexată la acesta. Când primiți un proiect, căutați în el următoarele cinci elemente:

1. O dată de predare pentru unitatea dumneavoastră. O dată precisă, nu „trimestrul” sau „aproximativ”, și o perioadă de grație definită în zile.
2. Clauza penală. O clauză penală cu o sumă pe zi sau pe lună, calculată din ziua următoare perioadei de grație.
3. Forța majoră definită. Articolul 1351 definește forța majoră ca un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Legea permite părților să convină altfel, de aceea o clauză care extinde definiția are nevoie de o listă închisă și de o limită de timp.
4. Dreptul de rezoluțiune. După o întârziere de o perioadă definită, cu restituirea tuturor banilor la o dată fixă.
5. Graficul de plăți pe etape. Fiecare plată este legată de o etapă de construcție care poate fi văzută pe teren și este transferată în contul dedicat al proiectului.

Dacă unul dintre elemente lipsește, întrebați-l pe dezvoltator în scris de ce. Un răspuns scris și cu cifre este și un bun indiciu al intenției de a respecta termenul.

5Cum verificați acest lucru în practică înainte de semnare?

• Cereți numărul unității și etapa de construcție în care se află și solicitați ca data ei să fie scrisă în contract.
• Cereți din timp proiectul de antecontract și dați-l spre lectură unui avocat român care vă reprezintă. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă numai pe dezvoltator.
• Verificați ca despăgubirea să fie formulată ca o clauză penală, cu o sumă definită pe zi sau pe lună.
• Citiți clauza de forță majoră și verificați că nu este o listă deschisă.
• Comparați numărul contului din contract cu contul dedicat al proiectului.
• Obțineți un extras de la autoritatea de cadastru și publicitate imobiliară (ANCPI) și verificați că autorizația este înscrisă, iar după semnare, că antecontractul a fost înscris.
• Vizitați șantierul sau cereți fotografii datate și comparați stadiul construcției cu plata care vi se cere.

6Dezvoltatorul întârzie. Ce faceți?

Primul pas este o notificare scrisă de punere în întârziere potrivit articolului 1522, cu un termen de executare. De la aceasta se socotește neexecutarea și de aici se deschide calea către clauza penală, rezoluțiune sau acțiune în instanță. Dacă locuința este gata și dezvoltatorul refuză să semneze contractul final, puteți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dar trebuie să o faceți în termen de 6 luni de la data la care contractul ar fi trebuit încheiat (articolul 1669). Aceste demersuri sunt efectuate de un avocat autorizat în România.

7Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim la contract

Puneți-i fiecărui vânzător exact aceleași întrebări: care este termenul pentru această unitate și ce scrie în contract dacă acesta este depășit. Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să citească proiectul de antecontract pe baza acestei liste, să înțeleagă diferențele față de ceea ce cunosc din Israel și să formuleze cererile de modificare. Semnarea și înscrierea au loc în fața unui notar din România, iar reprezentarea locală este asigurată de un avocat autorizat în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.