باختصار
خلافًا لقانون البيع (الشقق) في إسرائيل، لا يقرر القانون الروماني تعويضًا قانونيًّا عن التأخير في تسليم شقة جديدة، كما أن القانون 207/2025 لا يحدد موعدًا للتسليم ولا تعويضًا. وحماية المشتري من التأخير موجودة في العقد التمهيدي: تاريخ للوحدة المحددة، وفترة سماح، وتعويض متفق عليه (clauza penală)، وتعريف محدود للقوة القاهرة، وحق الفسخ. ويجب رؤية كل ذلك مكتوبًا قبل الدفعة الأولى.
أبرز النقاط
- 1لا توجد في رومانيا آلية مثل المادة 5أ من قانون البيع (الشقق) الإسرائيلي. فالتعويض عن التأخير يُحدَّد في العقد فقط.
- 2يحمي القانون 207/2025 المال أثناء البناء، لا الجدول الزمني.
- 3يتيح التعويض المتفق عليه بموجب المادة 1538 من القانون المدني المطالبة بالمبلغ الوارد في العقد دون إثبات الضرر.
- 4تعريف القوة القاهرة في المادة 1351 ضيق، لكن يحق للطرفين توسيعه في العقد، ولذلك يحتاج البند الموسِّع إلى حد زمني.
- 5إذا كان المنزل جاهزًا ورفض المطوّر التوقيع، فهناك 6 أشهر لطلب حكم من المحكمة يحل محل العقد (المادة 1669).
اعتاد المشتري الإسرائيلي الذي يشتري شقة جديدة من مقاول في إسرائيل أن يكون القانون إلى جانبه إذا تأخر التسليم. أما من ينتقل إلى الشراء على المخطط في رومانيا فيكتشف صورة مختلفة: فالقانون هناك يحمي الأموال جيدًا أثناء البناء، لكنه يترك الجدول الزمني للعقد.
ومعنى ذلك أن سؤال «متى سأتسلّم المفتاح، وماذا سيحدث إن لم أتسلّمه» لا يجد جوابًا إلا في مستند واحد: العقد التمهيدي. ويشرح هذا الدليل ما يمنحه القانون الروماني، وما لا يمنحه، وكيف يُبنى عقد يحميكم.
هل يوجد في رومانيا تعويض قانوني عن التأخير في تسليم الشقة؟
لا. ففي إسرائيل تقرر المادة 5أ من قانون البيع (الشقق) تعويضًا عن التأخير في التسليم دون حاجة إلى إثبات الضرر. أما في رومانيا فلا توجد آلية كهذه. كما أن القانون 207/2025، «قانون نورديس»، لا يحدد موعدًا للتسليم ولا تعويضًا عن التأخير. فهو يتناول المكان الذي توجد فيه أموالكم والوتيرة التي يحق للمطوّر استخدامها بها.
| إسرائيل | رومانيا | |
|---|---|---|
| مصدر التعويض عن التأخير | المادة 5أ من قانون البيع (الشقق) | العقد فقط |
| الحاجة إلى إثبات الضرر | لا | لا، إذا حُدّد تعويض متفق عليه. وإلا فنعم |
| ما الذي يحمي الجدول الزمني | القانون | العقد التمهيدي |
موعد التسليم بلا بند تعويض متفق عليه هو إعلان نوايا. أما الموعد المقترن بتعويض متفق عليه وفترة سماح محددة وحق فسخ فهو التزام.
يحمي القانون 207/2025 المال أثناء البناء، لا الجدول الزمني.
ما الذي يمنحه القانون 207/2025 للمشتري أثناء البناء؟
يحمي القانون المال. فبموجب القانون 207/2025، الذي أصبحت قواعده اليوم واردة في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء، تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب بنكي منفصل ومخصص للمشروع، ويتطلب كل سحب منه موافقة المشرف في الموقع.
- سقوف بحسب المرحلة: يحق للمطوّر إنفاق ما يصل إلى 25% من السعر على الهيكل، وبعد إنجاز الهيكل فقط ما يصل إلى 20% إضافية على الأنظمة.
- غرامة على الاستخدام لغرض آخر: يتعرض المطوّر الذي يستخدم الدفعات المقدمة لغرض آخر لغرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال.
- التسجيل: يحق لكاتب العدل تحرير عقد تمهيدي لمنزل مستقبلي فقط بعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري ووجود مستخرج للوحدة المستقبلية، ويجب عليه طلب تسجيل العقد في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي على أقصى تقدير.
والمعنى: المال يتحرك حين يتحرك البناء. لكن إذا توقف البناء أو تأخر، فالقانون لا يحدد لكم تاريخًا ولا تعويضًا.
أي مواد في القانون المدني الروماني ذات صلة بالتأخير؟
يوفر القانون المدني الأدوات، والعقد يحدد قيمتها الفعلية:
| الأداة | المادة في القانون المدني | ما الذي تتيحه |
|---|---|---|
| الإنذار الرسمي | 1522 | تحدد موعدًا نهائيًّا مكتوبًا يُحتسب منه الإخلال |
| التعويض المتفق عليه (clauza penală) | 1538, 1541 | المطالبة بالمبلغ الوارد في العقد دون إثبات الضرر |
| فسخ العقد | 1550, 1552 | استرداد المال حين يبرر الإخلال ذلك |
| حكم قضائي بدلًا من العقد | 1669 | نقل الملكية بدعوى تُرفع خلال 6 أشهر |
| القوة القاهرة | 1351 | إعفاء من المسؤولية عن حدث خارجي وغير متوقع ولا يمكن التغلب عليه |
بدون بند التعويض المتفق عليه سيتعين عليكم أن تثبتوا أمام محكمة رومانية الضرر الذي لحق بكم من التأخير، مثل الإيجار الذي دفعتموه أو الدخل الذي فاتكم. وهذا إجراء طويل ومكلف. والتعويض المتفق عليه يوفّر هذه المرحلة.
ما الذي يجب أن يُكتب في العقد التمهيدي كي يحمي من التأخير؟
يُوقَّع العقد التمهيدي أمام كاتب العدل، والمواصفات الملزمة هي تلك المرفقة به. وحين تتلقون المسودة، ابحثوا فيها عن العناصر الخمسة التالية:
- تاريخ تسليم لوحدتكم. تاريخ محدد لا «ربع سنة» أو «تقريبًا»، وفترة سماح محددة بالأيام.
- تعويض متفق عليه. clauza penală بمبلغ عن كل يوم أو عن كل شهر، يُحتسب من اليوم التالي لانتهاء فترة السماح.
- قوة قاهرة محددة. تعرّف المادة 1351 القوة القاهرة بأنها حدث خارجي غير متوقع لا يمكن التغلب عليه ولا منعه. ويتيح القانون للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك، ولذلك يحتاج البند الذي يوسّع التعريف إلى قائمة مغلقة وحد زمني.
- حق الفسخ. بعد تأخير لمدة محددة، مع إعادة كامل المال في موعد ثابت.
- جدول دفعات بحسب المراحل. كل دفعة مرتبطة بمرحلة بناء يمكن رؤيتها في الموقع، وتُحوَّل إلى الحساب المخصص للمشروع.
إذا كان أحد العناصر مفقودًا، فاسألوا المطوّر كتابيًّا عن السبب. والجواب المكتوب والمحدد بالأرقام هو أيضًا مؤشر جيد على نية الالتزام بالموعد.
كيف يُفحص ذلك فعليًّا قبل التوقيع؟
- اطلبوا رقم الوحدة ومرحلة البناء الخاصة بها، واشترطوا أن يُكتب تاريخها في العقد.
- اطلبوا مسودة العقد التمهيدي مبكرًا، ودعوا محاميًا رومانيًّا من طرفكم يقرؤها. فمحامي المطوّر يمثل المطوّر وحده.
- تأكدوا من أن التعويض مصاغ كتعويض متفق عليه بمبلغ محدد عن كل يوم أو عن كل شهر.
- اقرؤوا بند القوة القاهرة وتأكدوا من أنه ليس قائمة مفتوحة.
- قارنوا رقم الحساب في العقد بالحساب المخصص للمشروع.
- استخرجوا مستخرجًا من هيئة العقارات (ANCPI) وتأكدوا من أن الرخصة مسجلة، وبعد التوقيع من أن العقد التمهيدي قد سُجّل.
- زوروا الموقع أو اطلبوا صورًا مؤرخة، وقارنوا حالة البناء بالدفعة المطلوبة منكم.
المطوّر متأخر. ماذا نفعل؟
الخطوة الأولى هي إنذار كتابي بموجب المادة 1522، مع مهلة للتنفيذ. ومنه يُحتسب الإخلال، ومن هناك ينفتح الطريق إلى التعويض المتفق عليه أو الفسخ أو الدعوى. وإذا كان المنزل جاهزًا ورفض المطوّر التوقيع على العقد النهائي، يمكن طلب حكم من المحكمة يحل محل العقد، لكن يجب القيام بذلك خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يُفترض أن يُوقَّع فيه العقد (المادة 1669). ويتولى هذه الإجراءات محامٍ مرخص في رومانيا.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع، وكيف نرافق العقد
اطرحوا على كل بائع الأسئلة نفسها بالضبط: ما موعد هذه الوحدة، وما المكتوب في العقد إذا انقضى. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على قراءة مسودة العقد التمهيدي في ضوء هذه القائمة، وفهم الفجوات مقارنة بما يعرفونه في إسرائيل، وصياغة طلبات التعديل. ويتم التوقيع والتسجيل أمام كاتب عدل في رومانيا، ويتولى التمثيل المحلي محامٍ مرخص في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية. وتُحدَّد شروط التسليم والتعويض في عقدكم، ولذلك يجب فحصها مع محامٍ روماني مستقل قبل أي دفعة.
أسئلة شائعة
هل يوجد في رومانيا تعويض قانوني عن التأخير في تسليم الشقة؟
لا. خلافًا لقانون البيع (الشقق) في إسرائيل، يُحدَّد التعويض في رومانيا في العقد فقط. وبدون بند تعويض متفق عليه يجب إثبات الضرر أمام المحكمة.
ما هو clauza penală؟
تعويض متفق عليه يُحدَّد مسبقًا في العقد. وبموجب المادة 1538 من القانون المدني الروماني، يمكن المطالبة بالمبلغ المحدد دون إثبات الضرر الفعلي.
اشتريت شقة على المخطط في رومانيا والمطوّر متأخر. ما الخطوة الأولى؟
إنذار كتابي بموجب المادة 1522، مع مهلة للتنفيذ. ومن هناك ينفتح الطريق إلى التعويض المتفق عليه أو الفسخ أو الدعوى، بمرافقة محامٍ روماني.
ماذا يحدث إذا كان المنزل جاهزًا ولم يوقّع المطوّر على العقد النهائي؟
يمكن طلب حكم من المحكمة يحل محل العقد، شريطة أن تُرفع الدعوى خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يُفترض أن يُوقَّع فيه العقد (المادة 1669).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.