Коротко
В отличие от израильского Закона о купле-продаже (квартиры), румынское право не устанавливает законной компенсации за задержку передачи новой квартиры, и закон 207/2025 также не устанавливает ни срока передачи, ни компенсации. Защита покупателя от задержки находится в предварительном договоре: дата для конкретного объекта, льготный период, договорная неустойка (clauza penală), ограниченное определение непреодолимой силы и право на расторжение. Всё это нужно увидеть в письменной форме до первого платежа.
Главное
- 1В Румынии нет механизма, подобного статье 5A израильского Закона о купле-продаже (квартиры). Компенсация за задержку устанавливается только договором.
- 2Закон 207/2025 защищает деньги во время строительства, а не график.
- 3Договорная неустойка по статье 1538 Гражданского кодекса позволяет требовать сумму, указанную в договоре, без доказывания ущерба.
- 4Определение непреодолимой силы в статье 1351 узкое, но стороны вправе расширить его в договоре, поэтому расширяющее условие должно иметь временной предел.
- 5Если дом готов, а застройщик отказывается подписывать, есть 6 месяцев, чтобы просить суд вынести решение, заменяющее договор (статья 1669).
Израильский покупатель, приобретающий новую квартиру у подрядчика в Израиле, привык к тому, что закон на его стороне, если передача задерживается. Тот, кто переходит к покупке на стадии строительства в Румынии, обнаруживает иную картину: закон там хорошо защищает средства во время строительства, но график оставляет на усмотрение договора.
Это означает, что на вопрос «когда я получу ключ и что будет, если нет» ответ даёт только один документ: предварительный договор. Руководство объясняет, что даёт румынское право, чего оно не даёт и как составить договор, который вас защищает.
Есть ли в Румынии установленная законом компенсация за задержку передачи квартиры?
Нет. В Израиле статья 5A Закона о купле-продаже (квартиры) устанавливает компенсацию за задержку передачи без необходимости доказывать ущерб. В Румынии такого механизма нет. Закон 207/2025, «закон Nordis», также не устанавливает ни срока передачи, ни компенсации за задержку. Он касается того, где находятся ваши деньги и в каком темпе застройщик вправе их использовать.
| Израиль | Румыния | |
|---|---|---|
| Источник компенсации за задержку | Статья 5A Закона о купле-продаже (квартиры) | Только договор |
| Необходимость доказывать ущерб | Нет | Нет, если установлена договорная неустойка. Иначе да |
| Что защищает график | Закон | Предварительный договор |
Срок передачи без условия о договорной неустойке является декларацией о намерениях. Срок с договорной неустойкой, определённым льготным периодом и правом на расторжение является обязательством.
Закон 207/2025 защищает деньги во время строительства, а не график.
Что закон 207/2025 всё же даёт покупателю во время строительства?
Закон защищает деньги. Согласно закону 207/2025, правила которого сегодня содержатся в статье 422 Кодекса градостроительства и строительства, авансы поступают на отдельный специальный банковский счёт проекта, и каждое снятие с него требует одобрения надзора на площадке.
- Лимиты по этапам: застройщик вправе потратить до 25% цены на каркас и только после завершения каркаса ещё до 20% на инженерные системы.
- Штраф за иное использование: застройщику, использующему авансы для иной цели, грозит штраф в размере 1% оборота.
- Регистрация: нотариус вправе составить предварительный договор на будущий дом только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в земельной книге и имеется выписка по будущему объекту, и он обязан подать заявление о регистрации договора в день подписания или не позднее следующего рабочего дня.
Смысл: деньги движутся, когда движется строительство. Но если строительство останавливается или задерживается, закон не устанавливает для вас ни даты, ни компенсации.
Какие статьи румынского Гражданского кодекса имеют отношение к задержке?
Гражданский кодекс предоставляет инструменты, а договор определяет, чего они стоят на практике:
| Инструмент | Статья Гражданского кодекса | Что он позволяет |
|---|---|---|
| Официальное уведомление (требование) | 1522 | Устанавливает письменный крайний срок, от которого отсчитывается нарушение |
| Договорная неустойка (clauza penală) | 1538, 1541 | Требование суммы, указанной в договоре, без доказывания ущерба |
| Расторжение договора | 1550, 1552 | Возврат денег, когда нарушение это оправдывает |
| Судебное решение вместо договора | 1669 | Переход права собственности по иску, поданному в течение 6 месяцев |
| Непреодолимая сила | 1351 | Освобождение от ответственности за внешнее, непредвиденное и непреодолимое событие |
Без условия о договорной неустойке вам придётся доказывать в румынском суде ущерб, причинённый задержкой, например уплаченную арендную плату или упущенный доход. Это долгий и дорогой процесс. Договорная неустойка избавляет от этого этапа.
Что должно быть написано в предварительном договоре, чтобы он защищал от задержки?
Предварительный договор подписывается у нотариуса, и обязательной является спецификация, приложенная к нему. Получив проект, ищите в нём следующие пять элементов:
- Дата передачи вашего объекта. Определённая дата, а не «квартал» или «примерно», и льготный период, определённый в днях.
- Договорная неустойка. clauza penală в виде суммы за день или за месяц, начисляемой со дня, следующего за окончанием льготного периода.
- Определённая непреодолимая сила. Статья 1351 определяет непреодолимую силу как внешнее, непредвиденное событие, которое невозможно преодолеть и предотвратить. Закон позволяет сторонам договориться об ином, поэтому условие, расширяющее определение, должно содержать закрытый перечень и временной предел.
- Право на расторжение. После задержки определённой продолжительности, с возвратом всех денег в установленный срок.
- График платежей по этапам. Каждый платёж привязан к этапу строительства, который можно увидеть на месте, и перечисляется на специальный счёт проекта.
Если какой-либо элемент отсутствует, спросите застройщика в письменной форме почему. Письменный ответ с цифрами также является хорошим показателем намерения соблюсти срок.
Как проверить это на практике до подписания?
- Запросите номер объекта и этап его строительства и потребуйте, чтобы его дата была указана в договоре.
- Запросите проект предварительного договора заранее и дайте прочитать его румынскому адвокату, действующему от вашего имени. Адвокат застройщика представляет только застройщика.
- Убедитесь, что компенсация сформулирована как договорная неустойка с определённой суммой за день или за месяц.
- Прочитайте условие о непреодолимой силе и убедитесь, что оно не является открытым перечнем.
- Сравните номер счёта в договоре со специальным счётом проекта.
- Получите выписку из ведомства по недвижимости (ANCPI) и убедитесь, что разрешение зарегистрировано, а после подписания что предварительный договор зарегистрирован.
- Посетите площадку или запросите датированные фотографии и сравните состояние строительства с платежом, который от вас требуют.
Застройщик задерживает. Что делать?
Первый шаг: письменное уведомление-требование согласно статье 1522 со сроком исполнения. С него отсчитывается нарушение, и оттуда открывается путь к договорной неустойке, расторжению или иску. Если дом готов, а застройщик отказывается подписать окончательный договор, можно просить суд вынести решение, заменяющее договор, однако это необходимо сделать в течение 6 месяцев с даты, когда договор должен был быть подписан (статья 1669). Эти действия выполняет адвокат, имеющий лицензию в Румынии.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем договор
Задайте каждому продавцу одни и те же вопросы: каков срок для этого объекта и что написано в договоре на случай, если он пройдёт. Мы помогаем израильским покупателям прочитать проект предварительного договора по этому перечню, понять расхождения с тем, что им знакомо по Израилю, и сформулировать запросы на исправление. Подписание и регистрация проводятся у нотариуса в Румынии, а местное представительство обеспечивает адвокат, имеющий лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию. Условия передачи и компенсации устанавливаются вашим договором, поэтому их следует проверить с независимым румынским адвокатом перед любым платежом.
Частые вопросы
Есть ли в Румынии установленная законом компенсация за задержку передачи квартиры?
Нет. В отличие от израильского Закона о купле-продаже (квартиры), в Румынии компенсация устанавливается только договором. Без условия о договорной неустойке ущерб нужно доказывать в суде.
Что такое clauza penală?
Договорная неустойка, заранее установленная в договоре. Согласно статье 1538 румынского Гражданского кодекса, установленную сумму можно требовать без доказывания фактического ущерба.
Я купил квартиру на стадии строительства в Румынии, и застройщик задерживает. Каков первый шаг?
Письменное уведомление-требование согласно статье 1522 со сроком исполнения. Оттуда открывается путь к договорной неустойке, расторжению или иску при сопровождении румынского адвоката.
Что происходит, если дом готов, а застройщик не подписывает окончательный договор?
Можно просить суд вынести решение, заменяющее договор, при условии, что иск подан в течение 6 месяцев с даты, когда договор должен был быть подписан (статья 1669).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.