Cumpărarea unui apartament în construcție în România: etapele de plată, garanții, antecontract și ce se întâmplă când dezvoltatorul întârzie

1Ce înseamnă „cumpărare în construcție” în România și ce s-a schimbat în 2025?

Cumpărarea în construcție în România este un angajament de a achiziționa un bun viitor: o unitate care încă nu a fost construită sau care a fost construită, dar nu a fost încă înscrisă ca unitate separată. În practică, cumpărătorul semnează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, numită în limbajul de zi cu zi antecontract) și plătește avansuri. Contractul final de vânzare-cumpărare, care transferă proprietatea, se semnează abia după ce construcția a fost finalizată, clădirea a fost recepționată, iar unitățile au fost înscrise în Cartea Funciară (Cartea Funciară).

La 11 decembrie 2025 a intrat în vigoare Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”. Legea a modificat legea privind calitatea în construcții (Legea 10/1995) și legea cadastrului (Legea 7/1996) și a stabilit pentru prima dată un cadru obligatoriu pentru vânzarea în construcție. Contextul legii și principalele ei prevederi sunt prezentate într-un articol separat. Aici ne concentrăm pe întrebările practice: cum construiți un grafic de plăți, ce garanții este indicat să cereți, ce trebuie să conțină antecontractul și ce faceți când dezvoltatorul nu respectă calendarul. Este important de știut că legea nu se aplică antecontractelor și contractelor de vânzare-cumpărare semnate înainte de intrarea ei în vigoare.

2Care sunt etapele tranzacției la cumpărarea unui apartament în construcție în România?

Tranzacția parcurge de obicei șase etape, de la contractul de rezervare până la înscrierea proprietății. Riscul cumpărătorului este deosebit de ridicat în etapele dintre antecontract și recepția clădirii, deoarece este perioada în care cea mai mare parte a banilor a fost deja plătită, iar proprietatea nu a fost încă transferată.

1. Contractul de rezervare (contract de rezervare): păstrează unitatea pentru o perioadă scurtă în schimbul unui avans mic.
2. Verificarea independentă (due diligence) a proiectului și a dezvoltatorului: se verifică situația Cărții Funciare, autorizația de construire, ipotecile în favoarea băncii finanțatoare și situația societății dezvoltatoare.
3. Antecontractul notarial: se semnează în fața unui notar public, iar notarul îl trimite spre notarea în Cartea Funciară.
4. Plăți pe etape: în contul bancar dedicat proiectului, în funcție de stadiul execuției.
5. Recepția clădirii și înscrierea ei: se semnează procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), iar clădirea și unitățile se înscriu în Cartea Funciară.
6. Contractul final de vânzare-cumpărare: se semnează în fața unui notar, se plătește restul prețului, iar proprietatea se înscrie pe numele cumpărătorului.

3Contractul de rezervare: cât este permis să plătiți și când vă primiți banii înapoi?

De la Legea 207/2025, durata contractului de rezervare este limitată la 60 de zile, iar avansul, care se scade ulterior din preț, nu poate depăși 5% din preț. Un contract de rezervare care stabilește un avans mai mare este nul de drept. În această perioadă trebuie semnat un antecontract notarial sau un contract de vânzare-cumpărare.

Dacă antecontractul sau contractul de vânzare-cumpărare nu au fost semnate la timp din vina exclusivă a dezvoltatorului, dezvoltatorul trebuie să restituie întreaga sumă în 30 de zile de la expirarea perioadei. De aici rezultă două concluzii. În primul rând, dacă vi se cere mai mult de 5% în etapa de rezervare, este un semn de alarmă și nu doar o chestiune tehnică. În al doilea rând, restituirea este garantată numai când vina aparține în întregime dezvoltatorului, de aceea este indicat să documentați fiecare demers al dumneavoastră pentru a avansa semnarea.

4Când este permis să semnați un antecontract și ce trebuie să conțină?

Un antecontract pentru o unitate viitoare se poate semna numai în fața unui notar și numai după ce sunt îndeplinite toate condițiile următoare: autorizația de construire a fost notată în Cartea Funciară; într-un proiect de clădire cu mai multe apartamente a fost efectuată împărțirea prealabilă în unități (pre-apartamentare); au fost deschise fișe de Carte Funciară pentru unități; și există un extras de Carte Funciară (extras de carte funciară) pentru viitoarea unitate însăși. Notarul trebuie să solicite notarea antecontractului în Cartea Funciară în ziua autentificării sau, cel târziu, în ziua lucrătoare următoare.

Forma notarială garantează că formularul este corect, dar nu că termenii sunt buni pentru dumneavoastră. Notarul nu reprezintă cumpărătorul. Acestea sunt clauzele pe care le verificăm în fiecare antecontract:

• Descrierea unității: suprafață utilă și suprafață construită, etaj, orientare, boxă și loc de parcare, planul apartamentului și specificația tehnică ca anexe semnate.
• Preț și TVA: dacă prețul include TVA și în ce cotă. La octombrie 2026, la predarea unui apartament nou se aplică de regulă cota standard, 21%. Cota tranzitorie de 9% se aplică numai anumitor tranzacții în care antecontractul cu avans a fost semnat înainte de 1 august 2025, iar aplicarea a fost prelungită până la 30 septembrie 2026.
• Grafic de plăți: legat de etapele construcției, nu doar de date.
• Termene de predare și de semnare a contractului de vânzare-cumpărare: data predării, o perioadă de grație definită și o definiție restrânsă a forței majore.
• Despăgubire pentru întârziere: o clauză penală (clauză penală) calculată pentru fiecare zi sau lună de întârziere.
• Reziliere și restituire: când are cumpărătorul dreptul să rezilieze, în cât timp se restituie banii și ce se întâmplă cu dobânda.
• Sarcini: angajamentul dezvoltatorului de a furniza o scrisoare de eliberare de la banca finanțatoare ca o condiție a semnării contractului de vânzare-cumpărare.
• Modificări ale unității: conform noii legi, dacă suprafața totală sau amplasarea unității se modifică, este necesar acordul cumpărătorului. Alte modificări de înscriere, de exemplu ale numărului de unități din proiect, nu necesită acordul lui.
• Cesiunea contractului: dacă este permis să transferați contractul unei alte persoane înainte de predare și în ce condiții.
• Răspunderea pentru defecte: un mecanism de remediere a defectelor și a neconformităților după predare.

5Cum construiți un grafic de plăți care reduce riscul?

Regula este să plătiți numai pentru un progres care poate fi verificat și să lăsați un rest semnificativ pentru semnarea contractului final de vânzare-cumpărare. Noua lege ajută în acest sens: avansurile se plătesc într-un cont bancar separat al dezvoltatorului, care servește numai proiectului pentru care au fost plătite. Dezvoltatorul poate folosi banii numai după ce responsabilul de proiect sau dirigintele de șantier (diriginte de șantier) a aprobat plata.

Conform rezumatelor unor cabinete de avocatură românești, legea limitează avansurile la 25% din preț pentru lucrările de structură și, după finalizarea lor, la încă 20% pentru lucrările de instalații. Unul dintre rezumate menționează că nu este clar dacă plafonul se aplică încasării avansurilor sau doar utilizării lor. Folosirea banilor din avansuri contrar legii atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent. Oricum, se recomandă să stabiliți în contract un grafic de plăți mai prudent decât plafonul legal:

Atenție și la costurile antecontractului însuși. Conform tarifelor minime ale notarilor (Ordinul ministrului justiției 177/C/2024), onorariul notarial pentru o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în care se plătește o parte din preț este de 1% din suma plătită, dar nu mai puțin de 230 de lei, plus TVA. Un notar poate percepe mai mult decât minimul.

6Ce garanții puteți cere unui dezvoltator din România?

Spre deosebire de legea israeliană a vânzării (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente), dreptul român nu obligă dezvoltatorul să dea o garanție bancară pentru fiecare plată. Principala protecție stabilită de lege este contul dedicat și controlul asupra retragerii fondurilor. Orice altă garanție este o chestiune de negociere și este indicat să o cereți din timp:

• Garanție bancară pentru restituirea avansurilor (scrisoare de garanție bancară): este cea mai puternică garanție. Dezvoltatorii mari o dau uneori pentru plăți mari.
• Scrisoare de angajament de la banca finanțatoare: banca care deține o ipotecă asupra terenului se angajează să elibereze unitatea de sub ipotecă atunci când cumpărătorul plătește întregul preț.
• Ipotecă în favoarea cumpărătorului (ipotecă): o garanție asupra terenului sau a unității care asigură restituirea avansurilor. Este subordonată sarcinilor anterioare.
• Cont escrow (escrow): la o bancă sau la un notar, pentru restul prețului, care se eliberează la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
• Garanția societății-mamă sau a asociaților: potrivită mai ales când dezvoltatorul este o societate de proiect (SPV) care nu are alte active.

7Ce se întâmplă când dezvoltatorul întârzie predarea?

Legea 207/2025 nu stabilește o despăgubire obligatorie pentru întârzierea construcției. De aceea, drepturile dumneavoastră depind aproape în întregime de ceea ce este scris în antecontract și de regulile răspunderii contractuale din Codul civil. Când apare o întârziere, acționăm de regulă în această ordine:

1. Verificăm contractul: care este termenul de predare, cât de lungă este perioada de grație și ce se consideră forță majoră.
2. Trimitem o notificare oficială: o comunicare care îl pune pe dezvoltator în întârziere (punere în întârziere), prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată. Ea documentează încălcarea și declanșează calculul despăgubirilor.
3. Pretindem despăgubirea convenită: dacă în contract există o clauză penală, aceasta este calea scurtă către despăgubire, deoarece nu este necesar să dovediți cuantumul prejudiciului.
4. Reziliem și cerem restituirea: dacă întârzierea este semnificativă, se poate rezilia contractul și se poate cere restituirea avansurilor și despăgubiri. Conform Codului civil, când contractul nu prevede altfel, sumele plătite în baza unei promisiuni de vânzare sunt considerate avans în contul prețului. Dacă în contract au fost definite ca arvună (arvună), pot fi aplicabile alte reguli, care în anumite cazuri permit să se ceară dublul sumei.
5. Executăm silit contractul de vânzare-cumpărare: dacă clădirea a fost finalizată și înscrisă, dar dezvoltatorul refuză să semneze, se poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract (art. 1669 din Codul civil).

Scenariul cel mai greu este insolvența dezvoltatorului. Într-o astfel de situație, un cumpărător care deține doar un antecontract este, în esență, creditor, iar rangul creanței și statutul notării din Cartea Funciară se examinează conform dreptului insolvenței. De aceea, garanțiile descrise mai sus, în special garanția bancară și scrisoarea de eliberare de la bancă, valorează mult mai mult într-un proiect blocat decât orice clauză de despăgubire.

8Ce este important de știut ca cumpărător israelian?

• Semnarea la distanță: antecontractul și contractul de vânzare-cumpărare se pot semna printr-o procură notarială specială. Aceasta poate fi întocmită la consulatul României sau la un notar din Israel, cu apostilă și traducere autorizată în limba română. Procura trebuie să definească exact unitatea, intervalul de preț și împuternicirile.
• Transferul fondurilor: plătiți numai în contul dedicat care apare în contract. Verificați datele contului într-o discuție independentă și nu pe baza unui e-mail, deoarece fraudele cu schimbarea datelor contului sunt frecvente în tranzacțiile imobiliare. Păstrați toate documentele, deoarece banca din Israel le va cere pentru verificarea originii fondurilor.
• Moneda: prețurile din proiecte sunt prezentate de obicei în euro, de aceea trebuie să stabiliți în contract în ce monedă se plătește și la ce curs.
• Impozitarea în Israel: un rezident israelian are obligația de a raporta și de a plăti impozit în Israel pe venitul din chirii și pe câștigul de capital din imobil, sub rezerva convenției fiscale dintre Israel și România și a creditului pentru impozitul plătit în România. Este indicat să coordonați structura achiziției, personală sau printr-o societate, cu contabilul dumneavoastră înainte de semnare.

9Înainte de semnare: cum însoțim o tranzacție în construcție

Înainte de orice plată verificăm Cartea Funciară, autorizația de construire și sarcinile și examinăm dezvoltatorul însuși. Negociem un grafic de plăți legat de etapele execuției și garanții financiare și redactăm din nou clauzele privind întârzierea, rezilierea și restituirea. Însoțim semnarea la notar în ambele limbi și urmărim construcția până la înscrierea proprietății. Experiența noastră ca dezvoltatori activi ne ajută să identificăm din timp unde un proiect riscă să se blocheze.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.