רכישת דירה על הנייר ברומניה: שלבי תשלום, ערבויות, הסכם מקדים (antecontract) ומה קורה כשהיזם מתעכב

1מה זה ״קנייה על הנייר״ ברומניה ומה השתנה ב-2025?

קנייה על הנייר ברומניה היא התחייבות לרכוש נכס עתידי: יחידה שעדיין לא נבנתה, או שנבנתה אבל עוד לא נרשמה כיחידה נפרדת. בפועל הרוכש חותם על הבטחת מכר דו-צדדית (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, שבשפה היומיומית נקראת antecontract) ומשלם מקדמות. חוזה המכר הסופי, שמעביר את הבעלות, נחתם רק אחרי שהבנייה הושלמה, הבניין התקבל והיחידות נרשמו בספר המקרקעין (Cartea Funciară).

ב-11 בדצמבר 2025 נכנס לתוקף חוק 207/2025, שמוכר בשם ״חוק נורדיס״. החוק תיקן את חוק איכות הבנייה (חוק 10/1995) ואת חוק הקדסטר (חוק 7/1996), וקבע לראשונה מסגרת מחייבת למכירה על הנייר. את הרקע לחוק ואת עיקריו אנחנו סוקרים במאמר נפרד. כאן נתמקד בשאלות המעשיות: איך בונים לוח תשלומים, אילו בטוחות כדאי לדרוש, מה צריך להופיע בהסכם המקדים, ומה עושים כשהיזם לא עומד בלוח הזמנים. חשוב לדעת שהחוק לא חל על הסכמים מקדימים וחוזי מכר שנחתמו לפני שנכנס לתוקף.

2מהם שלבי העסקה ברכישת דירה על הנייר ברומניה?

העסקה עוברת בדרך כלל שישה שלבים, מהסכם הזמנה ועד רישום הבעלות. הסיכון של הרוכש גבוה במיוחד בשלבים שבין ההסכם המקדים לבין קבלת הבניין, כי זו התקופה שבה רוב הכסף כבר שולם והבעלות עוד לא עברה.

1. הסכם הזמנה (contract de rezervare): שומר את היחידה לתקופה קצרה תמורת מקדמה קטנה.
2. בדיקת נאותות לפרויקט וליזם: בודקים את מצב ספר המקרקעין, את היתר הבנייה, את השעבודים לבנק המממן ואת מצבה של חברת היזם.
3. הסכם מקדים נוטריוני: נחתם בפני נוטריון ציבורי, והנוטריון שולח אותו לרישום הערה בספר המקרקעין.
4. תשלומים לפי אבני דרך: לחשבון הבנק הייעודי של הפרויקט, בהתאם להתקדמות הבנייה.
5. קבלת הבניין ורישומו: נחתם פרוטוקול קבלה בסיום העבודות (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), והבניין והיחידות נרשמים בספר המקרקעין.
6. חוזה מכר סופי: נחתם בפני נוטריון, משולמת יתרת התמורה, והבעלות נרשמת על שם הרוכש.

3הסכם הזמנה: כמה מותר לשלם ומתי מקבלים את הכסף בחזרה?

מאז חוק 207/2025, תקופת הסכם הזמנה מוגבלת ל-60 יום, והמקדמה, שמנוכה אחר כך מהמחיר, לא יכולה לעלות על 5% מהמחיר. הסכם הזמנה שקובע מקדמה גבוהה יותר בטל מעיקרו. בתוך התקופה צריך לחתום על הסכם מקדים נוטריוני או על חוזה מכר.

אם ההסכם המקדים או חוזה המכר לא נחתמו בזמן באשמתו הבלעדית של היזם, היזם צריך להחזיר את כל הסכום תוך 30 יום מתום התקופה. מכאן שתי מסקנות. ראשית, אם מבקשים מכם יותר מ-5% בשלב ההזמנה, זה סימן אזהרה ולא רק עניין טכני. שנית, ההחזר מובטח רק כשהאשמה כולה של היזם, ולכן כדאי לתעד כל פנייה שלכם לקידום החתימה.

4מתי מותר לחתום על הסכם מקדים, ומה חייב להופיע בו?

על הסכם מקדים ליחידה עתידית אפשר לחתום רק בפני נוטריון, ורק אחרי שהתקיימו כל התנאים האלה: היתר הבנייה נרשם כהערה בספר המקרקעין; בפרויקט של בניין משותף בוצעה חלוקה מוקדמת ליחידות (pre-apartamentare); נפתחו דפי ספר מקרקעין ליחידות; ויש נסח רישום (extras de carte funciară) ליחידה העתידית עצמה. הנוטריון צריך לבקש לרשום הערה על ההסכם בספר המקרקעין ביום האימות, או לכל המאוחר ביום העבודה הבא.

הנוסח הנוטריוני מבטיח שהטופס תקין, אבל לא שהתנאים טובים לכם. הנוטריון לא מייצג את הרוכש. אלה הסעיפים שאנחנו בודקים בכל הסכם מקדים:

• תיאור היחידה: שטח שימושי ושטח בנוי, קומה, כיוון, מחסן וחניה, תוכנית דירה ומפרט טכני כנספחים חתומים.
• מחיר ומע״מ: האם המחיר כולל מע״מ ובאיזה שיעור. נכון לאוקטובר 2026, על מסירת דירה חדשה חל בדרך כלל השיעור הרגיל, 21%. השיעור המעבר של 9% חל רק על עסקאות מסוימות שבהן הסכם המקדמה נחתם לפני 1 באוגוסט 2025, והוארך עד 30 בספטמבר 2026.
• לוח תשלומים: צמוד לאבני דרך בבנייה, לא רק לתאריכים.
• מועדי מסירה וחתימה על חוזה המכר: תאריך מסירה, תקופת חסד מוגדרת, והגדרה מצומצמת של כוח עליון.
• פיצוי על איחור: סעיף פיצוי מוסכם (clauză penală) שמחושב לכל יום או חודש איחור.
• ביטול והשבה: מתי מותר לרוכש לבטל, תוך כמה זמן הכסף מוחזר, ומה קורה לריבית.
• שעבודים: התחייבות של היזם להמציא מכתב שחרור מהבנק המממן כתנאי לחתימה על חוזה המכר.
• שינויים ביחידה: לפי החוק החדש, אם השטח הכולל או המיקום של היחידה משתנים, נדרשת הסכמת הרוכש. שינויים אחרים ברישום, למשל במספר היחידות בפרויקט, לא דורשים את הסכמתו.
• הסבת החוזה: האם מותר להעביר את ההסכם לאדם אחר לפני המסירה, ובאילו תנאים.
• אחריות לליקויים: מנגנון לתיקון ליקויים ואי-התאמות אחרי המסירה.

5איך בונים לוח תשלומים שמקטין את הסיכון?

הכלל הוא לשלם רק על התקדמות שאפשר לאמת, ולהשאיר יתרה משמעותית לחתימה על חוזה המכר הסופי. החוק החדש מסייע בזה: מקדמות משולמות לחשבון בנק נפרד של היזם, שמשמש רק לפרויקט שעבורו שולמו. היזם יכול להשתמש בכסף רק אחרי שהאחראי על הפרויקט או מפקח האתר (diriginte de șantier) אישר את התשלום.

לפי סיכומים של משרדי עורכי דין רומניים, החוק מגביל את המקדמות ל-25% מהמחיר עבור עבודות השלד, ולאחר סיומן ל-20% נוספים עבור עבודות המערכות. אחד הסיכומים מציין שלא ברור אם התקרה חלה על גביית המקדמות או רק על השימוש בהן. שימוש בכספי מקדמות בניגוד לחוק גורר קנס של 1% ממחזור ההכנסות של היזם בשנה הקודמת. כך או כך, מומלץ לקבוע בחוזה לוח תשלומים שמרני יותר מהתקרה החוקית:

שימו לב גם לעלויות של ההסכם המקדים עצמו. לפי תעריפי המינימום של הנוטריונים (צו שר המשפטים 177/C/2024), שכר הנוטריון על הבטחת מכר דו-צדדית שבה משולם חלק מהמחיר הוא 1% מהסכום ששולם, ולא פחות מ-230 לֵיי, בתוספת מע״מ. נוטריון רשאי לגבות יותר מהמינימום.

6אילו ערבויות אפשר לדרוש מיזם ברומניה?

בניגוד לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) בישראל, הדין הרומני לא מחייב את היזם לתת ערבות בנקאית על כל תשלום. ההגנה העיקרית שהחוק קובע היא החשבון הייעודי והפיקוח על משיכת הכספים. כל בטוחה נוספת היא עניין של משא ומתן, וכדאי לבקש אותה מראש:

• ערבות בנקאית להשבת מקדמות (scrisoare de garanție bancară): היא הבטוחה החזקה ביותר. יזמים גדולים נותנים אותה לפעמים על תשלומים גדולים.
• מכתב התחייבות מהבנק המממן: הבנק שמחזיק משכנתא על הקרקע מתחייב לשחרר את היחידה מהשעבוד כשהרוכש משלם את מלוא המחיר.
• משכנתא לטובת הרוכש (ipotecă): שעבוד על הקרקע או על היחידה שמבטיח את החזר המקדמות. היא כפופה לשעבודים קודמים.
• חשבון נאמנות (escrow): אצל בנק או נוטריון, ליתרת התמורה שתשתחרר עם חתימת חוזה המכר.
• ערבות של חברת האם או של בעלי המניות: מתאימה במיוחד כשהיזם הוא חברת פרויקט (SPV) שאין לה נכסים אחרים.

7מה קורה כשהיזם מתעכב במסירה?

חוק 207/2025 לא קובע פיצוי חובה על איחור בבנייה. לכן הזכויות שלכם תלויות כמעט לגמרי במה שכתוב בהסכם המקדים ובכללי האחריות החוזית בקוד האזרחי. כשמגיע איחור, אנחנו פועלים בדרך כלל בסדר הזה:

1. בודקים את החוזה: מה מועד המסירה, כמה ארוכה תקופת החסד, ומה נחשב כוח עליון.
2. שולחים התראה רשמית: הודעה שמעמידה את היזם בהפרה (punere în întârziere), באמצעות מוציא לפועל או בדואר רשום. היא מתעדת את ההפרה ומתחילה את מניין הפיצויים.
3. תובעים פיצוי מוסכם: אם בחוזה יש סעיף פיצוי מוסכם, הוא הדרך הקצרה לפיצוי, כי לא צריך להוכיח את גובה הנזק.
4. מבטלים ודורשים השבה: אם האיחור מהותי, אפשר לבטל את ההסכם ולדרוש את החזר המקדמות ופיצויים. לפי הקוד האזרחי, כשאין קביעה אחרת בחוזה, סכומים ששולמו על פי הבטחת מכר נחשבים מקדמה על חשבון המחיר. אם בחוזה הוגדרו כדמי קדימה (arvună), ייתכן שיחולו כללים אחרים, שבמקרים מסוימים מאפשרים לדרוש את כפל הסכום.
5. אוכפים את חוזה המכר: אם הבניין הושלם ונרשם אבל היזם מסרב לחתום, אפשר לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה (סעיף 1669 לקוד האזרחי).

התרחיש הקשה ביותר הוא חדלות פירעון של היזם. במצב כזה רוכש שמחזיק רק בהסכם מקדים הוא בעיקרו נושה, וסדר הנשייה ומעמד ההערה בספר המקרקעין נבחנים לפי דיני חדלות הפירעון. לכן הבטוחות שתיארנו קודם, בעיקר ערבות בנקאית ומכתב שחרור מהבנק, שוות הרבה יותר בפרויקט שנתקע מכל סעיף פיצוי.

8מה חשוב לדעת כרוכש ישראלי?

• חתימה מרחוק: אפשר לחתום על ההסכם המקדים ועל חוזה המכר באמצעות ייפוי כוח נוטריוני מיוחד. אפשר לערוך אותו בקונסוליה הרומנית, או אצל נוטריון בישראל עם אפוסטיל ותרגום מאושר לרומנית. ייפוי הכוח צריך להגדיר בדיוק את היחידה, את טווח המחיר ואת הסמכויות.
• העברת כספים: משלמים רק לחשבון הייעודי שמופיע בחוזה. מאמתים את פרטי החשבון בשיחה עצמאית ולא לפי מייל, כי הונאות של החלפת פרטי חשבון נפוצות בעסקאות נדל״ן. שומרים את כל המסמכים, כי הבנק בישראל ידרוש אותם לצורך בדיקת מקור הכספים.
• מטבע: מחירים בפרויקטים מוצגים לרוב באירו, ולכן צריך לקבוע בחוזה באיזה מטבע משלמים ולפי איזה שער.
• מיסוי בישראל: תושב ישראל חייב בדיווח ובמס בישראל על הכנסות משכירות ועל רווח הון מהנכס, בכפוף לאמנת המס בין ישראל לרומניה ולזיכוי בשל מס ששולם ברומניה. כדאי לתאם את מבנה הרכישה, פרטית או דרך חברה, עם רואה החשבון שלכם לפני החתימה.

9לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים עסקת על הנייר

לפני כל תשלום אנחנו בודקים את ספר המקרקעין, את היתר הבנייה ואת השעבודים, ובוחנים את היזם עצמו. אנחנו מנהלים משא ומתן על לוח תשלומים שצמוד לאבני דרך ועל בטוחות כספיות, ומנסחים מחדש את סעיפי האיחור, הביטול וההשבה. אנחנו מלווים את החתימה אצל הנוטריון בשתי השפות, ועוקבים אחרי הבנייה עד רישום הבעלות. ניסיון שלנו כיזמים פעילים עוזר לנו לזהות מראש איפה פרויקט עלול להיתקע.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.