Покупка квартиры на этапе строительства в Румынии: этапы платежей, гарантии, предварительный договор (antecontract) и что делать при задержке застройщика

1Что такое «покупка на этапе строительства» в Румынии и что изменилось в 2025 году?

Покупка на этапе строительства в Румынии - это обязательство приобрести будущий объект: единицу, которая ещё не построена либо построена, но ещё не зарегистрирована как отдельная единица. На практике покупатель подписывает двусторонний предварительный договор купли-продажи (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, в разговорной речи - antecontract) и вносит авансы. Окончательный договор купли-продажи, переводящий право собственности, подписывается только после завершения строительства, приёмки здания и регистрации единиц в поземельной книге (Cartea Funciară).

11 декабря 2025 года вступил в силу закон 207/2025, известный как «закон Нордис». Он внёс изменения в закон о качестве строительства (закон 10/1995) и закон о кадастре (закон 7/1996) и впервые установил обязательные рамки для продаж на этапе строительства. Предысторию закона и его основные положения мы разбираем в отдельной статье. Здесь мы сосредоточимся на практических вопросах: как построить график платежей, какие гарантии стоит требовать, что должно быть в предварительном договоре и что делать, если застройщик не соблюдает сроки. Важно знать, что закон не распространяется на предварительные договоры и договоры купли-продажи, подписанные до его вступления в силу.

2Каковы этапы сделки при покупке квартиры на этапе строительства в Румынии?

Сделка обычно проходит шесть этапов - от договора бронирования до регистрации права собственности. Риск покупателя особенно высок на этапах между предварительным договором и приёмкой здания, поскольку в этот период большая часть денег уже уплачена, а право собственности ещё не перешло.

1. Договор бронирования (contract de rezervare): закрепляет за покупателем единицу на короткий срок за небольшой аванс.
2. Юридическая проверка проекта и застройщика: проверяются состояние поземельной книги, разрешение на строительство, залоги в пользу финансирующего банка и положение компании-застройщика.
3. Нотариальный предварительный договор: подписывается у государственного нотариуса, который направляет его на внесение отметки в поземельную книгу.
4. Платежи по этапам: на специальный банковский счёт проекта, в соответствии с ходом строительства.
5. Приёмка здания и его регистрация: по завершении работ подписывается протокол приёмки (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), здание и единицы регистрируются в поземельной книге.
6. Окончательный договор купли-продажи: подписывается у нотариуса, уплачивается остаток цены, право собственности регистрируется на покупателя.

3Договор бронирования: сколько можно заплатить и когда деньги возвращаются?

С момента вступления в силу закона 207/2025 срок договора бронирования ограничен 60 днями, а аванс, который затем засчитывается в цену, не может превышать 5% цены. Договор бронирования с более высоким авансом недействителен с самого начала. В течение этого срока необходимо подписать нотариальный предварительный договор либо договор купли-продажи.

Если предварительный договор или договор купли-продажи не были подписаны вовремя исключительно по вине застройщика, застройщик обязан вернуть всю сумму в течение 30 дней после окончания срока. Отсюда два вывода. Во-первых, если на этапе бронирования у вас просят более 5%, это тревожный сигнал, а не просто техническая деталь. Во-вторых, возврат гарантирован только тогда, когда вина полностью лежит на застройщике, поэтому стоит документировать каждое ваше обращение с целью продвинуть подписание.

4Когда можно подписывать предварительный договор и что в нём должно быть?

Предварительный договор на будущую единицу можно подписать только у нотариуса и только при соблюдении всех условий: разрешение на строительство внесено в поземельную книгу в виде отметки; в проекте многоквартирного дома произведено предварительное деление на единицы (pre-apartamentare); открыты листы поземельной книги для единиц; имеется выписка из поземельной книги (extras de carte funciară) на саму будущую единицу. Нотариус обязан просить внести отметку о договоре в поземельную книгу в день удостоверения или, самое позднее, в следующий рабочий день.

Нотариальная форма гарантирует, что оформление корректно, но не то, что условия выгодны вам. Нотариус не представляет покупателя. Вот пункты, которые мы проверяем в каждом предварительном договоре:

• Описание единицы: полезная и застроенная площадь, этаж, ориентация, кладовая и парковка, план квартиры и технические характеристики в виде подписанных приложений.
• Цена и НДС: включает ли цена НДС и по какой ставке. По состоянию на октябрь 2026 года на передачу новой квартиры, как правило, действует общая ставка 21%. Переходная ставка 9% применяется лишь к отдельным сделкам, в которых договор об авансе подписан до 1 августа 2025 года, и продлена до 30 сентября 2026 года.
• График платежей: привязан к этапам строительства, а не только к датам.
• Сроки передачи и подписания договора купли-продажи: дата передачи, чётко определённый льготный период и узкое определение форс-мажора.
• Компенсация за просрочку: условие о согласованной неустойке (clauză penală), рассчитываемой за каждый день или месяц просрочки.
• Расторжение и возврат: когда покупатель вправе расторгнуть договор, в какой срок возвращаются деньги и что происходит с процентами.
• Залоги: обязательство застройщика предоставить письмо об освобождении от финансирующего банка как условие подписания договора купли-продажи.
• Изменения единицы: согласно новому закону, если общая площадь или расположение единицы меняются, требуется согласие покупателя. Иные изменения в регистрации, например количества единиц в проекте, его согласия не требуют.
• Уступка договора: вправе ли покупатель передать договор другому лицу до передачи объекта и на каких условиях.
• Ответственность за дефекты: механизм устранения дефектов и несоответствий после передачи.

5Как построить график платежей, снижающий риск?

Правило таково: платите только за ход работ, который можно проверить, и оставляйте существенный остаток до подписания окончательного договора купли-продажи. Новый закон в этом помогает: авансы вносятся на отдельный банковский счёт застройщика, используемый только для проекта, ради которого они уплачены. Застройщик может использовать деньги лишь после того, как ответственное лицо по проекту или технический надзор на объекте (diriginte de șantier) одобрит платёж.

Согласно обзорам румынских юридических фирм, закон ограничивает авансы 25% цены на период каркасных работ, а после их завершения - ещё 20% на период работ по инженерным системам. В одном из обзоров отмечено, что неясно, относится ли предельная сумма к получению авансов или лишь к их использованию. Использование средств авансов в нарушение закона влечёт штраф в размере 1% оборота застройщика за предыдущий год. В любом случае рекомендуется закрепить в договоре график платежей более консервативный, чем законный предел:

Обратите внимание и на расходы по самому предварительному договору. Согласно минимальным тарифам нотариусов (приказ министра юстиции 177/C/2024), вознаграждение нотариуса за двусторонний предварительный договор, в рамках которого уплачивается часть цены, составляет 1% от уплаченной суммы, но не менее 230 лей, плюс НДС. Нотариус вправе взимать больше минимума.

6Какие гарантии можно требовать от застройщика в Румынии?

В отличие от закона о продаже квартир (обеспечение инвестиций покупателей) в Израиле, румынское право не обязывает застройщика предоставлять банковскую гарантию на каждый платёж. Основная защита, которую устанавливает закон, - специальный счёт и контроль над снятием средств. Любое дополнительное обеспечение - предмет переговоров, и его стоит запросить заранее:

• Банковская гарантия возврата авансов (scrisoare de garanție bancară): самое сильное обеспечение. Крупные застройщики иногда предоставляют её на крупные платежи.
• Письмо-обязательство от финансирующего банка: банк, держащий ипотеку на землю, обязуется освободить единицу от залога, когда покупатель уплатит полную цену.
• Ипотека в пользу покупателя (ipotecă): залог земли или единицы, обеспечивающий возврат авансов. Подчиняется ранее зарегистрированным залогам.
• Условный счёт (escrow): в банке или у нотариуса, для остатка цены, который высвобождается при подписании договора купли-продажи.
• Гарантия материнской компании или акционеров: особенно уместна, когда застройщик - проектная компания (SPV), у которой нет других активов.

7Что происходит, если застройщик задерживает передачу?

Закон 207/2025 не устанавливает обязательной компенсации за просрочку строительства. Поэтому ваши права почти полностью зависят от того, что написано в предварительном договоре, и от правил договорной ответственности в Гражданском кодексе. При просрочке мы действуем обычно в следующем порядке:

1. Проверяем договор: какой срок передачи, какой длины льготный период и что считается форс-мажором.
2. Направляем официальное уведомление: извещение, которое ставит застройщика в положение просрочившего (punere în întârziere), через судебного исполнителя или заказным письмом. Оно фиксирует нарушение и запускает отсчёт компенсации.
3. Требуем согласованную неустойку: если в договоре есть условие о неустойке, это кратчайший путь к компенсации, поскольку не нужно доказывать размер ущерба.
4. Расторгаем договор и требуем возврата: при существенной просрочке можно расторгнуть договор и потребовать возврата авансов и возмещения убытков. Согласно Гражданскому кодексу, если договором не предусмотрено иное, суммы, уплаченные по обещанию продажи, считаются авансом в счёт цены. Если в договоре они определены как задаток (arvună), могут применяться иные правила, которые в ряде случаев позволяют требовать двойную сумму.
5. Принуждаем к заключению договора купли-продажи: если здание завершено и зарегистрировано, но застройщик отказывается подписать, можно просить суд вынести решение, заменяющее договор (статья 1669 Гражданского кодекса).

Самый тяжёлый сценарий - неплатёжеспособность застройщика. В такой ситуации покупатель, у которого есть только предварительный договор, по сути является кредитором, а очерёдность требований и статус отметки в поземельной книге оцениваются по законодательству о несостоятельности. Поэтому описанные выше гарантии, прежде всего банковская гарантия и письмо об освобождении от банка, в застрявшем проекте стоят гораздо больше любого условия о компенсации.

8Что важно знать израильскому покупателю?

• Дистанционное подписание: предварительный договор и договор купли-продажи можно подписать по специальной нотариальной доверенности. Её можно оформить в румынском консульстве либо у нотариуса в Израиле с апостилем и заверенным переводом на румынский язык. В доверенности необходимо точно определить единицу, диапазон цены и полномочия.
• Перевод денег: платите только на специальный счёт, указанный в договоре. Реквизиты счёта проверяйте отдельным звонком, а не по электронной почте, поскольку мошенничество с подменой реквизитов в сделках с недвижимостью распространено. Сохраняйте все документы: банк в Израиле потребует их для проверки источника средств.
• Валюта: цены в проектах чаще всего указываются в евро, поэтому в договоре нужно определить, в какой валюте и по какому курсу производятся платежи.
• Налогообложение в Израиле: резидент Израиля обязан отчитываться и платить налог в Израиле с доходов от аренды и прироста капитала от объекта с учётом налоговой конвенции между Израилем и Румынией и зачёта налога, уплаченного в Румынии. Структуру приобретения - на частное лицо или через компанию - стоит согласовать с вашим бухгалтером до подписания.

9Перед подписанием: как мы сопровождаем сделку на этапе строительства

Перед любым платежом мы проверяем поземельную книгу, разрешение на строительство и залоги, а также изучаем самого застройщика. Мы ведём переговоры о графике платежей, привязанном к этапам строительства, и о финансовых гарантиях, а также заново формулируем условия о просрочке, расторжении и возврате. Мы сопровождаем подписание у нотариуса на двух языках и следим за строительством вплоть до регистрации права собственности. Наш опыт действующих девелоперов помогает заранее увидеть, где проект может застрять.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.