شراء شقة على الخريطة في رومانيا: مراحل الدفع والضمانات والعقد التمهيدي (antecontract) وما العمل عند تأخر المطوِّر

1ما معنى «الشراء على الخريطة» في رومانيا، وما الذي تغيّر في 2025؟

الشراء على الخريطة في رومانيا هو التزام بشراء عقار مستقبلي: وحدة لم تُبْنَ بعد، أو بُنيت لكنها لم تُسجَّل بعد كوحدة مستقلة. عمليًا يوقّع المشتري وعدًا ثنائيًا بالبيع (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare، ويُسمّى في الحديث اليومي antecontract) ويدفع دفعات مقدمة. أما عقد البيع النهائي الذي ينقل الملكية فلا يُوقَّع إلا بعد اكتمال البناء واستلام المبنى وتسجيل الوحدات في السجل العقاري (Cartea Funciară).

في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025 دخل القانون 207/2025 حيّز النفاذ، المعروف باسم «قانون نورديس». عدّل هذا القانون قانون جودة البناء (القانون 10/1995) وقانون المساحة (القانون 7/1996)، ووضع للمرة الأولى إطارًا ملزمًا للبيع على الخريطة. وقد استعرضنا خلفية القانون وأبرز أحكامه في مقال منفصل. وهنا نركّز على المسائل العملية: كيف يُبنى جدول الدفعات، وأي ضمانات ينبغي المطالبة بها، وما الذي يجب أن يرد في العقد التمهيدي، وما العمل عندما لا يلتزم المطوِّر بالجدول الزمني. ومن المهم أن نعرف أن القانون لا ينطبق على العقود التمهيدية وعقود البيع الموقَّعة قبل دخوله حيّز النفاذ.

2ما مراحل الصفقة عند شراء شقة على الخريطة في رومانيا؟

تمر الصفقة عادةً بست مراحل، من اتفاق الحجز حتى تسجيل الملكية. وتبلغ مخاطر المشتري ذروتها في المراحل الواقعة بين العقد التمهيدي واستلام المبنى، لأن معظم المال يكون قد دُفع في هذه الفترة والملكية لم تنتقل بعد.

1. اتفاق الحجز (contract de rezervare): يحجز الوحدة لفترة قصيرة مقابل دفعة مقدمة صغيرة.
2. الفحص النافي للجهالة للمشروع وللمطوِّر: يُفحص وضع السجل العقاري، ورخصة البناء، والرهون لصالح البنك الممول، ووضع شركة المطوِّر.
3. العقد التمهيدي الموثّق: يُوقَّع أمام كاتب عدل، ويرسله كاتب العدل لتسجيل تأشير في السجل العقاري.
4. الدفعات بحسب مراحل الإنجاز: إلى الحساب المصرفي المخصص للمشروع، تبعًا لتقدم البناء.
5. استلام المبنى وتسجيله: يُوقَّع محضر استلام عند انتهاء الأعمال (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)، ويُسجَّل المبنى والوحدات في السجل العقاري.
6. عقد البيع النهائي: يُوقَّع أمام كاتب عدل، ويُدفع باقي الثمن، وتُسجَّل الملكية باسم المشتري.

3اتفاق الحجز: كم يجوز دفعه ومتى يُسترد المال؟

منذ القانون 207/2025 صارت مدة اتفاق الحجز محدودة بـ60 يومًا، ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة المقدمة، التي تُخصم لاحقًا من الثمن، 5% من الثمن. واتفاق الحجز الذي ينص على دفعة أعلى باطل من أساسه. وخلال هذه المدة يجب توقيع عقد تمهيدي موثّق أو عقد بيع.

وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي أو عقد البيع في الموعد بسبب خطأ المطوِّر وحده، فعلى المطوِّر أن يردّ المبلغ كاملًا خلال 30 يومًا من انتهاء المدة. ويُستخلص من ذلك أمران. أولًا، إذا طُلب منكم أكثر من 5% في مرحلة الحجز فهذه علامة تحذير وليست مسألة فنية فحسب. ثانيًا، الاسترداد مضمون فقط عندما يكون الخطأ كله على المطوِّر، ولذلك يُستحسن توثيق كل مراجعة منكم لدفع التوقيع قدمًا.

4متى يجوز توقيع العقد التمهيدي، وما الذي يجب أن يرد فيه؟

لا يجوز توقيع عقد تمهيدي على وحدة مستقبلية إلا أمام كاتب عدل، وبعد استيفاء جميع الشروط الآتية: تسجيل رخصة البناء كتأشير في السجل العقاري؛ وإجراء تقسيم مسبق إلى وحدات (pre-apartamentare) في مشروع المبنى المشترك؛ وفتح صحائف في السجل العقاري للوحدات؛ ووجود مستخرج قيد (extras de carte funciară) للوحدة المستقبلية نفسها. وعلى كاتب العدل أن يطلب تسجيل تأشير بالعقد في السجل العقاري في يوم التوثيق، أو في يوم العمل التالي على أبعد تقدير.

الصيغة الموثّقة تضمن سلامة النموذج، لكنها لا تضمن أن تكون الشروط جيدة لكم. فكاتب العدل لا يمثّل المشتري. وهذه هي البنود التي نفحصها في كل عقد تمهيدي:

• وصف الوحدة: المساحة النافعة والمساحة المبنية، والطابق، والاتجاه، والمخزن والموقف، ومخطط الشقة والمواصفات الفنية كملاحق موقّعة.
• الثمن وضريبة القيمة المضافة: هل يشمل الثمن ضريبة القيمة المضافة وبأي نسبة. اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026 تُطبَّق عادةً على تسليم شقة جديدة النسبة العادية 21%. أما النسبة الانتقالية 9% فتنطبق فقط على صفقات معينة وُقّع فيها عقد الدفعة المقدمة قبل 1 آب/أغسطس 2025، وقد جرى تمديدها حتى 30 أيلول/سبتمبر 2026.
• جدول الدفعات: مرتبط بمراحل إنجاز البناء، لا بالتواريخ فقط.
• مواعيد التسليم وتوقيع عقد البيع: تاريخ التسليم، وفترة سماح محددة، وتعريف ضيّق للقوة القاهرة.
• التعويض عن التأخير: بند تعويض اتفاقي (clauză penală) يُحسب عن كل يوم أو شهر تأخير.
• الفسخ والاسترداد: متى يحق للمشتري الفسخ، وخلال كم من الوقت يُردّ المال، وما مصير الفائدة.
• الرهون: التزام المطوِّر بتقديم كتاب إفراج من البنك الممول كشرط لتوقيع عقد البيع.
• تغييرات في الوحدة: بحسب القانون الجديد، إذا تغيّرت المساحة الإجمالية للوحدة أو موقعها فلا بد من موافقة المشتري. أما تغييرات أخرى في التسجيل، مثل عدد الوحدات في المشروع، فلا تتطلب موافقته.
• التنازل عن العقد: هل يجوز نقل العقد إلى شخص آخر قبل التسليم، وبأي شروط.
• المسؤولية عن العيوب: آلية لإصلاح العيوب وأوجه عدم المطابقة بعد التسليم.

5كيف يُبنى جدول دفعات يقلّل المخاطر؟

القاعدة هي ألا تدفعوا إلا مقابل تقدم يمكن التحقق منه، وأن تُبقوا رصيدًا معتبرًا لوقت توقيع عقد البيع النهائي. والقانون الجديد يساعد في ذلك: تُدفع الدفعات المقدمة إلى حساب مصرفي منفصل للمطوِّر، لا يُستخدم إلا للمشروع الذي دُفعت من أجله. ولا يجوز للمطوِّر استخدام المال إلا بعد أن يوافق المسؤول عن المشروع أو مشرف الموقع (diriginte de șantier) على الدفعة.

وبحسب ملخصات مكاتب محاماة رومانية، يحدّ القانون من الدفعات المقدمة بنسبة 25% من الثمن لأعمال الهيكل، وبنسبة 20% إضافية بعد انتهائها لأعمال الأنظمة. ويشير أحد الملخصات إلى أنه ليس واضحًا هل ينطبق السقف على جباية الدفعات أم على استخدامها فقط. واستخدام أموال الدفعات المقدمة بما يخالف القانون يستوجب غرامة بنسبة 1% من رقم أعمال المطوِّر في السنة السابقة. وفي كل الأحوال يُنصح بأن يُحدَّد في العقد جدول دفعات أكثر تحفظًا من السقف القانوني:

وانتبهوا أيضًا إلى تكاليف العقد التمهيدي نفسه. فبحسب التعرفة الدنيا لكتّاب العدل (أمر وزير العدل 177/C/2024)، تبلغ أتعاب كاتب العدل على الوعد الثنائي بالبيع الذي يُدفع فيه جزء من الثمن 1% من المبلغ المدفوع وبما لا يقل عن 230 ليو، إضافةً إلى ضريبة القيمة المضافة. ويحق لكاتب العدل أن يتقاضى أكثر من الحد الأدنى.

6ما الضمانات التي يمكن مطالبة المطوِّر بها في رومانيا؟

خلافًا لقانون البيع (ضمان استثمارات مشتري الشقق) في إسرائيل، لا يوجب القانون الروماني على المطوِّر تقديم كفالة مصرفية عن كل دفعة. والحماية الأساسية التي يقررها القانون هي الحساب المخصص والرقابة على سحب الأموال. وأي ضمان إضافي مسألة تفاوض، ويُستحسن طلبه مسبقًا:

• كفالة مصرفية لاسترداد الدفعات المقدمة (scrisoare de garanție bancară): هي أقوى الضمانات. والمطوِّرون الكبار يقدمونها أحيانًا عن الدفعات الكبيرة.
• كتاب التزام من البنك الممول: يتعهد البنك الذي يحمل رهنًا على الأرض بإخلاء الوحدة من الرهن عندما يدفع المشتري كامل الثمن.
• رهن عقاري لصالح المشتري (ipotecă): رهن على الأرض أو الوحدة يضمن استرداد الدفعات المقدمة. وهو يخضع للرهون السابقة عليه.
• حساب ضمان (escrow): لدى بنك أو كاتب عدل، لرصيد الثمن يُفرج عنه عند توقيع عقد البيع.
• كفالة من الشركة الأم أو من المساهمين: وهي مناسبة بصفة خاصة عندما يكون المطوِّر شركة مشروع (SPV) لا تملك أصولًا أخرى.

7ماذا يحدث عندما يتأخر المطوِّر في التسليم؟

لا يفرض القانون 207/2025 تعويضًا إلزاميًا عن التأخير في البناء. لذلك تعتمد حقوقكم تقريبًا كليًا على ما هو مكتوب في العقد التمهيدي وعلى قواعد المسؤولية العقدية في القانون المدني. وعند وقوع التأخير نتصرف عادةً بالترتيب الآتي:

1. نفحص العقد: ما موعد التسليم، وما طول فترة السماح، وما الذي يُعدّ قوة قاهرة.
2. نرسل إنذارًا رسميًا: إشعار يضع المطوِّر في حالة الإخلال (punere în întârziere)، عبر المحضر المنفّذ أو بالبريد المسجّل. وهو يوثّق الإخلال ويبدأ به احتساب التعويضات.
3. نطالب بالتعويض الاتفاقي: إذا وُجد في العقد بند تعويض اتفاقي فهو الطريق الأقصر للتعويض، لأنه لا حاجة لإثبات مقدار الضرر.
4. نفسخ ونطالب بالاسترداد: إذا كان التأخير جوهريًا يمكن فسخ العقد والمطالبة باسترداد الدفعات المقدمة والتعويضات. وبحسب القانون المدني، عند غياب نص مخالف في العقد، تُعدّ المبالغ المدفوعة بموجب وعد البيع دفعة مقدمة على حساب الثمن. وإذا حُدّدت في العقد على أنها عربون (arvună) فقد تنطبق قواعد أخرى، تتيح في بعض الحالات المطالبة بضعف المبلغ.
5. ننفّذ عقد البيع جبرًا: إذا اكتمل المبنى وسُجّل لكن المطوِّر يرفض التوقيع، يمكن أن نطلب من المحكمة حكمًا يقوم مقام العقد (المادة 1669 من القانون المدني).

والسيناريو الأصعب هو إعسار المطوِّر. ففي هذه الحالة يكون المشتري الذي لا يملك إلا عقدًا تمهيديًا دائنًا في جوهره، وتُبحث مرتبة الدائنين ومكانة التأشير في السجل العقاري وفق قواعد الإعسار. لذلك فإن الضمانات التي وصفناها آنفًا، وخاصة الكفالة المصرفية وكتاب الإفراج من البنك، تساوي في مشروع متعثر أكثر بكثير من أي بند تعويض.

8ما الذي ينبغي أن يعرفه المشتري الإسرائيلي؟

• التوقيع عن بُعد: يمكن توقيع العقد التمهيدي وعقد البيع بوكالة موثّقة خاصة. ويمكن إعدادها في القنصلية الرومانية، أو لدى كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. ويجب أن تحدد الوكالة الوحدة ونطاق الثمن والصلاحيات بدقة.
• تحويل الأموال: لا تدفعوا إلا إلى الحساب المخصص المذكور في العقد. وتحققوا من بيانات الحساب باتصال مستقل لا بالاعتماد على بريد إلكتروني، لأن عمليات الاحتيال بتغيير بيانات الحساب شائعة في الصفقات العقارية. واحتفظوا بجميع المستندات، لأن البنك في إسرائيل سيطلبها للتحقق من مصدر الأموال.
• العملة: تُعرض أسعار المشاريع غالبًا باليورو، ولذلك ينبغي أن يُحدَّد في العقد بأي عملة يتم الدفع وبأي سعر صرف.
• الضرائب في إسرائيل: المقيم في إسرائيل ملزم بالإبلاغ ودفع الضريبة في إسرائيل عن دخل الإيجار وعن الأرباح الرأسمالية من العقار، مع مراعاة اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا واحتساب الائتمان عن الضريبة المدفوعة في رومانيا. يُستحسن تنسيق هيكل الشراء، فرديًا أو عبر شركة، مع المحاسب القانوني قبل التوقيع.

9قبل التوقيع: كيف نرافق صفقة على الخريطة

قبل أي دفعة نفحص السجل العقاري ورخصة البناء والرهون، ونُقيّم المطوِّر نفسه. ونفاوض على جدول دفعات مرتبط بمراحل الإنجاز وعلى ضمانات مالية، ونعيد صياغة بنود التأخير والفسخ والاسترداد. ونرافق التوقيع عند كاتب العدل بلغتين، ونتابع البناء حتى تسجيل الملكية. وخبرتنا كمطوّرين نشطين تساعدنا على أن نتبيّن مسبقًا أين قد يتعثر المشروع.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.