Pe scurt
Înainte de predare, cel care cumpără de la un dezvoltator din România deține drepturi în temeiul unui antecontract, nu o locuință înscrisă. Își poate transfera poziția din contract unei alte persoane printr-o cesiune a contractului, potrivit articolelor 1315-1320 din Codul civil român, dar numai cu acordul dezvoltatorului și în aceeași formă în care a fost încheiat contractul inițial. Impozitarea cesiunii nu este reglementată expres, de aceea este nevoie de o opinie fiscală scrisă în România și în Israel.
Ce este important de reținut
- 1Înainte de predare nu vindeți o locuință, ci vă transferați poziția din antecontract (cesiunea contractului).
- 2Articolul 1315 din Codul civil impune acordul celeilalte părți, adică al dezvoltatorului. Acordul poate fi dat în avans, prin contract, sau separat, pentru fiecare caz.
- 3Cesiunea se face în aceeași formă pe care legea o cere pentru contractul inițial, iar dacă antecontractul a fost notat în cartea funciară se aplică și regulile de publicitate.
- 4Dacă dezvoltatorul a declarat că nu vă liberează, se poate întoarce împotriva dumneavoastră atunci când noul cumpărător nu plătește (articolul 1318).
- 5Impozitul pe transfer de 3% sau 1% (articolul 111 din Codul fiscal) este formulat pentru transferul dreptului de proprietate. Impozitarea cesiunii în sine este o chestiune de interpretare, care trebuie clarificată cu un consultant fiscal.
Mulți cumpărători care achiziționează de la un dezvoltator din România într-o fază timpurie a construcției se întreabă ce se va întâmpla dacă planurile se schimbă: o mutare, nevoia de lichiditate sau pur și simplu ocazia de a vinde cu profit înainte ca locuința să fie gata. Răspunsul pornește de la o idee simplă: până la contractul final nu aveți o proprietate înscrisă, aveți un contract.
În acest ghid explicăm cum funcționează transferul contractului către un alt cumpărător, de ce decizia aparține dezvoltatorului, ce rămâne în responsabilitatea dumneavoastră după transfer și ce întrebări fiscale sunt deschise. Merită citit înainte de a semna antecontractul, pentru că acolo se stabilește ieșirea.
Ce dețineți de fapt înainte de predare?
Doar un drept contractual. Cel care se obligă să cumpere o unitate aflată încă în construcție semnează de regulă un antecontract, care în limbajul legii este o promisiune a ambelor părți, una de a vinde și cealaltă de a cumpăra (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). Contractul care transferă proprietatea se semnează în fața notarului numai la finalizarea construcției și abia după aceea unitatea trece pe numele dumneavoastră în cartea funciară.
| Articol din Codul civil | Ce prevede | De ce contează pentru dumneavoastră |
|---|---|---|
| 1279 | Promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate clauzele fără de care contractul final nu ar putea fi executat | Un antecontract incomplet poate fi slab |
| 1669 | Când o parte refuză nejustificat să încheie contractul final, cealaltă parte poate cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract | Aveți un instrument de executare față de un dezvoltator care se eschivează |
| 1670 | În lipsa unei alte înțelegeri, plata făcută în temeiul promisiunii este considerată avans din preț | Plățile se impută asupra prețului |
Două întrebări despre contractul dumneavoastră vor decide aproape orice pas ulterior. Prima, dacă este autentificat notarial. Articolul 1244 impune forma autentică numai atunci când contractul transferă un drept real care se înscrie în cartea funciară, iar promisiunea de a cumpăra nu este un astfel de contract, așa că obligația nu i se aplică de la sine. Totuși, mulți dezvoltatori semnează antecontractul în fața notarului. A doua, dacă s-a înscris o notare (notare) în cartea funciară. Articolul 902 alin. (2) permite înscrierea unei asemenea notări, iar articolul 906 cere în acest scop ca dezvoltatorul să fie proprietarul înscris și ca antecontractul să prevadă un termen pentru semnarea contractului final. Datorită notării, dreptul dumneavoastră este opozabil și terților.
Articolul 1315 din Codul civil impune acordul celeilalte părți, adică al dezvoltatorului. Acordul poate fi dat în avans, prin contract, sau separat, pentru fiecare caz.
Se poate transfera contractul unui alt cumpărător fără acordul dezvoltatorului?
Nu. Cesiunea, cesiunea contractului, este reglementată de articolele 1315-1320, iar articolul 1315 permite înlocuirea unei părți într-un contract care nu a fost încă executat integral numai dacă cealaltă parte contractantă își dă acordul. Cât timp locuința nu a fost predată, cealaltă parte este dezvoltatorul, iar cheia se află la el.
| Tipul acordului | Cum funcționează |
|---|---|
| În avans, în cuprinsul contractului | Articolul 1317 alin. (1) permite acest lucru. Transferul produce efecte față de dezvoltator din momentul în care i-a fost notificat sau din momentul în care l-a acceptat |
| Ulterior, când apare un cumpărător | Dacă contractul nu prevede nimic, dezvoltatorul trebuie abordat în acel moment, iar el poate refuza sau poate impune condiții |
Rezultă că clauza de cesiune merită atenție încă din ziua cumpărării, chiar dacă vânzarea nu este planificată. Dezvoltatorii obișnuiesc să o restrângă în diverse moduri: o taxă de transfer, cerința unui procent minim achitat, un preț minim pentru noul cumpărător sau blocarea până la o anumită etapă a construcției. Nu există o formulare unică, de aceea clauza concretă trebuie analizată de un avocat care lucrează pentru dumneavoastră.
În ce formă se semnează cesiunea și este nevoie de notar?
Forma decurge din contractul inițial: ceea ce legea a cerut pentru acesta se cere și pentru transferul lui (articolul 1316). Dacă s-a înscris o notare în cartea funciară, se adaugă și regulile de publicitate (articolul 1317 alin. (3)), astfel încât și cartea funciară trebuie actualizată.
Detaliile se stabilesc cu notarul care se va ocupa de tranzacție. Autentificarea și actualizarea înscrierii sunt acte potrivit dreptului român, de aceea le efectuează un notar public și un avocat autorizați să profeseze în România. Cine nu se poate prezenta poate semna în Israel o procură notarială cu apostilă, după ce notarul i-a aprobat textul. Luați în calcul și o verificare a provenienței fondurilor cumpărătorului, efectuată de notar și de bancă.
Ce trece la noul cumpărător și ce rămâne în responsabilitatea dumneavoastră?
Cumpărătorul vă ia locul în contract în întregime. Primește dreptul la locuință în condițiile stabilite și creditul pentru sumele deja plătite și preia restul de preț, termenele și celelalte obligații. Articolul 1319 îi permite dezvoltatorului să îi opună orice apărare care decurge din contract.
| Subiect | Regula |
|---|---|
| Liberarea (articolul 1318) | Ieșiți din raport în momentul în care transferul produce efecte față de dezvoltator |
| Când dezvoltatorul nu v-a liberat | Dacă a declarat că nu vă liberează, vă poate pretinde plata atunci când noul cumpărător nu plătește, cu condiția să vă fi notificat în termen de 15 zile |
| Garanția validității (articolul 1320) | Răspundeți de validitatea contractului pe care l-ați transferat |
O garanție bancară pentru avansuri, locul de parcare, boxa sau specificațiile de finisaj convenite trec la cumpărător numai potrivit condițiilor care li se aplică. Cereți o listă scrisă cu fiecare element care se transferă și anexați-o la actul de cesiune.
Cesiune acum sau vânzare după predare: care este diferența?
O altă opțiune este să așteptați: să primiți locuința, să semnați contractul final, să vă înscrieți ca proprietar și apoi să vindeți. Această cale presupune două transferuri și două seturi de costuri, dar nu necesită aprobarea dezvoltatorului.
| Subiect | Cesiune înainte de predare | Vânzare după predare |
|---|---|---|
| Ce se transferă | Poziția dumneavoastră din antecontract | O locuință înscrisă pe numele dumneavoastră |
| Acordul dezvoltatorului | Necesar (articolul 1315) | Nu este necesar |
| Forma | Ca a contractului inițial (articolul 1316) | Contract de vânzare autentificat notarial (articolul 1244) |
| Notar și înscriere | O singură cesiune și actualizarea înscrierii dacă există notare | Două semnări: contractul dumneavoastră final și contractul de vânzare |
| Impozit pe transfer (articolul 111) | Formulat pentru transferul proprietății, de verificat cu un consultant fiscal | 3% până la 3 ani de deținere, 1% după aceea |
| Taxe percepute de dezvoltator | Posibile, potrivit contractului | Nu există |
| Calendar | Depinde de răspunsul dezvoltatorului | Numai după predare și înscriere |
| Riscul principal | Refuz, condiții, răspundere care rămâne în sarcina dumneavoastră | Costurile de deținere până la vânzare și două runde de costuri |
Cum se impozitează cesiunea contractului în România și în Israel?
Legea nu oferă un răspuns complet, de aceea o opinie scrisă a unui consultant fiscal este o necesitate practică înainte de semnare. Iată cum arată situația potrivit textului Codului fiscal român (Legea 227/2015):
| Impozit | Ce prevede Codul | Ce nu este clar |
|---|---|---|
| Impozit pe transferul proprietăților imobiliare | Articolul 111 se aplică transferului dreptului de proprietate asupra construcțiilor și terenurilor și drepturilor care derivă din acesta: 3% din valoare până la trei ani de deținere, 1% peste acest termen | Antecontractul nu transferă proprietatea, așa că articolul nu a fost scris pentru cesiune. Dacă vă înscrieți ca proprietar și apoi vindeți, se va aplica |
| Impozit pe venit asupra diferenței | Articolul 114 definește veniturile din alte surse, iar articolul 116 le impozitează cu 10% atunci când sunt declarate în declarația anuală | Dacă profitul dintr-o cesiune intră acolo, într-o altă categorie sau este considerat activitate economică atunci când se repetă |
| TVA | Vânzarea unei construcții noi de către un dezvoltator este supusă TVA: scutirea de la articolul 292 alin. (2) lit. f) nu se aplică unei construcții noi, iar cota potrivit articolului 291 este de 21% | Ce se întâmplă cu facturile emise pe numele dumneavoastră. Iar articolul 269 alin. (3) lasă normelor să stabilească când o persoană fizică care vinde imobile este considerată persoană impozabilă |
În privința Israelului, obligația de a declara cesiunea și consecințele acesteia sunt un subiect care trebuie clarificat separat cu un consultant fiscal din Israel.
Ce întrebări să puneți dezvoltatorului chiar în ziua semnării?
Cea mai mare parte a planului de ieșire poate fi construită înainte de prima plată. Acestea sunt subiectele asupra cărora merită să obțineți un răspuns scris:
| Subiect | Ce trebuie clarificat |
|---|---|
| Permisiunea de transfer | Acord inclus deja în contract sau aprobare separată de fiecare dată |
| Cost | Cuantumul taxei de transfer și cine o plătește |
| Restricții | Procentul achitat, etapa construcției, prețul minim, publicitatea vânzării |
| Calendar | În câte zile răspunde dezvoltatorul și ce documente va cere |
| Liberare | Dacă veți ieși liberat de obligații potrivit articolului 1318 |
| Elemente accesorii | Garanții, loc de parcare, boxă, specificații de finisaj |
| Formă și înscriere | Semnare în formă notarială și notare în cartea funciară |
| TVA | Ce se întâmplă cu facturile emise pentru avansuri |
Ați decis să cesionați: în ce ordine procedați?
- Cereți unui avocat propriu, care nu lucrează pentru dezvoltator, să analizeze clauza relevantă.
- Mai întâi aprobarea scrisă a dezvoltatorului și abia apoi negocierea prețului cu cumpărătorul.
- Cereți dezvoltatorului o situație a plăților: ce s-a plătit până azi, care este soldul și la ce termene.
- Comandați o opinie fiscală scrisă în ambele țări.
- Stabiliți cu notarul forma în care se va semna cesiunea și cum se va actualiza cartea funciară atunci când există notare.
- La semnare, anexați aprobarea dezvoltatorului și lista elementelor care trec la cumpărător.
- Păstrați toate documentele într-un singur loc: contractul, cesiunea, aprobarea, chitanțele și documentele fiscale.
Înainte de semnare: cum vă însoțim în această etapă
Când verificăm un antecontract pentru un cumpărător, citim clauza de cesiune ca parte a planului de ieșire, nu ca o notă de subsol, și cerem ca ea să fie redactată astfel încât condițiile să fie cunoscute din timp. Când un cumpărător decide să cesioneze, coordonăm documentele de cesiune, acordul dezvoltatorului și colaborarea cu notarul și cu avocatul local și îl îndrumăm către o opinie fiscală în ambele țări.
Cele prezentate aici sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Condițiile cesiunii depind de contractul dumneavoastră, iar regulile fiscale se schimbă. Înainte de orice pas, este recomandat să obțineți consultanță individuală de la un avocat și de la un consultant fiscal.
Întrebări frecvente
Se poate vinde un apartament sau o vilă în România înainte de predare?
Nu locuința în sine, pentru că nu este încă înscrisă pe numele dumneavoastră. Ceea ce se poate transfera este poziția dumneavoastră din antecontract, printr-o cesiune a contractului. Potrivit articolului 1315 din Codul civil, aceasta necesită acordul dezvoltatorului.
Poate dezvoltatorul să refuze cesiunea?
Da. Dacă contractul nu include un acord dat în avans, dezvoltatorul poate refuza sau își poate condiționa acordul, de exemplu de o taxă de cesiune sau de o etapă minimă a construcției. De aceea merită negociată clauza de cesiune înainte de semnare.
Se plătește impozit pe transfer de 3% pentru o cesiune?
Articolul 111 din Codul fiscal se aplică transferului dreptului de proprietate, iar antecontractul nu transferă proprietatea. Impozitarea cesiunii în sine, inclusiv impozitul pe venit asupra profitului, este o chestiune de interpretare, de aceea este nevoie de opinia unui consultant fiscal român.
După cesiune mai răspund față de dezvoltator?
Ca regulă, sunteți liberat din momentul în care cesiunea produce efecte față de dezvoltator (articolul 1318). Dacă dezvoltatorul a declarat că nu vă liberează, se poate întoarce împotriva dumneavoastră atunci când noul cumpărător nu plătește și trebuie să vă notifice acest lucru în termen de 15 zile.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.