Коротко
До сдачи объекта покупатель у застройщика в Румынии обладает правами по предварительному договору, а не зарегистрированным домом. Он может передать своё место в договоре другому лицу путём уступки договора по статьям 1315-1320 Гражданского кодекса Румынии, но только с согласия застройщика и в той же форме, в которой был заключён первоначальный договор. Налогообложение уступки прямо не урегулировано, поэтому необходимо письменное налоговое заключение в Румынии и в Израиле.
Главное
- 1До сдачи вы продаёте не дом, а передаёте своё место в предварительном договоре (cesiunea contractului).
- 2Статья 1315 Гражданского кодекса требует согласия другой стороны, то есть застройщика. Согласие может быть дано заранее в договоре или отдельно в каждом случае.
- 3Уступка совершается в той же форме, которую закон требует для первоначального договора, а если договор внесён отметкой в книгу недвижимости, применяются также правила регистрации.
- 4Если застройщик заявил, что не освобождает вас, он может обратиться к вам, когда новый покупатель не платит (статья 1318).
- 5Налог на передачу в размере 3% или 1% (статья 111 Налогового кодекса) сформулирован для перехода права собственности. Налогообложение самой уступки является вопросом толкования, который необходимо решить с налоговым консультантом.
Многие покупатели, приобретающие объект у застройщика в Румынии на ранней стадии строительства, спрашивают, что будет, если планы изменятся: переезд, потребность в ликвидности или просто возможность продать с прибылью до готовности дома. Ответ начинается с простого понимания: до окончательного договора у вас нет зарегистрированного имущества, у вас есть договор.
В этом руководстве мы объясним, как работает передача договора другому покупателю, почему решение находится в руках застройщика, что остаётся вашей ответственностью после передачи и какие налоговые вопросы остаются открытыми. Его стоит прочитать до подписания предварительного договора, потому что именно там определяется выход.
Что, собственно, у вас есть до сдачи объекта?
Только договорное право. Тот, кто обязуется купить ещё строящуюся единицу, как правило, подписывает antecontract, который на языке закона является обязательством обеих сторон, одной продать, а другой купить (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). Договор, передающий право собственности, подписывается у нотариуса только по завершении строительства, и лишь после этого единица регистрируется на ваше имя в книге.
| Статья Гражданского кодекса | Что в ней сказано | Почему это важно для вас |
|---|---|---|
| 1279 | Обязательство заключить договор должно содержать все условия, без которых окончательный договор не может быть исполнен | Неполный предварительный договор может оказаться слабым |
| 1669 | Если сторона неправомерно отказывается подписать окончательный договор, другая сторона может требовать судебного решения, которое его заменит | У вас есть инструмент принуждения против уклоняющегося застройщика |
| 1670 | При отсутствии иного соглашения платёж по обязательству считается авансом в счёт цены | Платежи засчитываются в цену |
Два вопроса о вашем договоре определят почти любой последующий шаг. Во-первых, является ли он нотариальным. Статья 1244 требует нотариальной формы только тогда, когда договор передаёт вещное право, подлежащее регистрации в книге, а обязательство купить таковым не является, поэтому само по себе это требование к нему не применяется. Тем не менее многие застройщики подписывают предварительный договор у нотариуса. Во-вторых, внесена ли отметка (notare) в книгу недвижимости. Статья 902(2) допускает внесение такой отметки, а статья 906 требует для этого, чтобы застройщик был зарегистрированным собственником и чтобы в договоре был установлен срок окончательного подписания. Благодаря отметке ваше право действует и в отношении третьих лиц.
Статья 1315 Гражданского кодекса требует согласия другой стороны, то есть застройщика. Согласие может быть дано заранее в договоре или отдельно в каждом случае.
Можно ли передать договор другому покупателю без согласия застройщика?
Нет. Уступка, cesiunea contractului, регулируется статьями 1315-1320, и статья 1315 допускает замену стороны в договоре, который ещё не исполнен полностью, только если контрагент даёт на это согласие. Пока дом не сдан, контрагентом является застройщик, и ключ находится у него.
| Вид согласия | Как это работает |
|---|---|
| Заранее, в тексте договора | Это допускает статья 1317(1). Передача становится обязательной для застройщика с момента получения им уведомления о ней или с момента её одобрения |
| Впоследствии, когда появляется покупатель | Если в договоре об этом ничего не сказано, необходимо обратиться к застройщику на этом этапе, и он может отказать или выдвинуть условия |
Отсюда следует, что пункт об уступке заслуживает внимания уже в день покупки, даже если продажа не планируется. Застройщики обычно ограничивают его различными способами: плата за передачу, требование минимальной оплаченной доли, нижний порог цены для нового покупателя или запрет до определённого этапа строительства. Единой формулировки не существует, поэтому конкретный пункт должен проверить адвокат, работающий на вас.
В какой форме подписывается уступка и нужен ли нотариус?
Форма определяется первоначальным договором: то, что закон требовал для него, требуется и для его передачи (статья 1316). Если в книгу была внесена отметка, добавляются также правила регистрации (статья 1317(3)), поэтому книга тоже должна быть обновлена.
Детали согласовываются с нотариусом, который будет вести сделку. Удостоверение и обновление регистрации являются действиями по румынскому праву, поэтому их выполняют государственный нотариус и адвокат, имеющие право практики в Румынии. Тот, кто не приезжает лично, может подписать в Израиле нотариальную доверенность с апостилем после того, как нотариус одобрит её текст. Учитывайте также проверку происхождения средств покупателя нотариусом и банком.
Что переходит к новому покупателю, а что остаётся вашей ответственностью?
Покупатель полностью занимает ваше место в договоре. Он получает право на дом на установленных условиях и зачёт уже уплаченного, а также принимает на себя остаток цены, сроки и прочие обязательства. Статья 1319 позволяет застройщику выдвигать против него любые возражения, вытекающие из договора.
| Вопрос | Правило |
|---|---|
| Освобождение (статья 1318) | Вы выходите из сделки в момент, когда передача становится обязательной для застройщика |
| Если застройщик не освободил | Если он заявил, что не освобождает вас, он может предъявить вам требование, когда новый покупатель не платит, при условии что уведомил вас в течение 15 дней |
| Ответственность за действительность (статья 1320) | Вы отвечаете за то, что переданный вами договор действителен |
Банковская гарантия на авансы, парковка, кладовая или согласованная спецификация отделки переходят к покупателю только на применимых к ним условиях. Запросите письменный перечень каждого передаваемого элемента и приложите его к документу об уступке.
Уступка сейчас или продажа после сдачи: в чём разница?
Другой вариант - подождать: получить дом, подписать окончательный договор, зарегистрироваться собственником, а затем продать. Этот путь включает две передачи и два комплекта расходов, но застройщик не должен его одобрять.
| Вопрос | Уступка до сдачи | Продажа после сдачи |
|---|---|---|
| Что передаётся | Ваше место в предварительном договоре | Дом, зарегистрированный на ваше имя |
| Согласие застройщика | Требуется (статья 1315) | Не требуется |
| Форма | Как у первоначального договора (статья 1316) | Нотариальный договор купли-продажи (статья 1244) |
| Нотариус и регистрация | Одна уступка и обновление регистрации при наличии отметки | Два подписания: ваш окончательный договор и договор купли-продажи |
| Налог на передачу (статья 111) | Сформулирован для перехода права собственности, проверить с налоговым консультантом | 3% при владении до 3 лет, 1% после этого |
| Плата застройщику | Возможна по договору | Нет |
| Сроки | Зависят от ответа застройщика | Только после сдачи и регистрации |
| Основной риск | Отказ, условия, ответственность, остающаяся на вас | Расходы на содержание до продажи и два цикла расходов |
Как облагается уступка договора в Румынии и в Израиле?
Закон не даёт полного ответа, поэтому письменное заключение налогового консультанта является практической необходимостью до подписания. Вот как выглядит картина согласно тексту Налогового кодекса Румынии (закон 227/2015):
| Налог | Что говорит кодекс | Что неясно |
|---|---|---|
| Налог на передачу недвижимости | Статья 111 применяется к передаче права собственности на здания и землю и к производным от него правам: 3% от стоимости при владении до трёх лет, 1% сверх этого | Предварительный договор не передаёт право собственности, поэтому статья не написана для уступки. Если вы зарегистрируетесь собственником и затем продадите, она будет применяться |
| Подоходный налог на разницу | Статья 114 определяет доход из иных источников, а статья 116 облагает его по ставке 10% при декларировании в годовой декларации | Включается ли туда прибыль от уступки, относится ли она к другой категории или считается предпринимательской деятельностью при повторении |
| НДС | Продажа нового здания застройщиком облагается НДС: освобождение по статье 292(2)(f) не распространяется на новое здание, а ставка по статье 291 составляет 21% | Что происходит со счетами-фактурами, выставленными на ваше имя. Кроме того, статья 269(3) оставляет на усмотрение подзаконных актов вопрос о том, когда частное лицо, продающее недвижимость, считается предпринимателем |
С израильской стороны обязанность отчитаться об уступке и её последствия являются предметом отдельного выяснения с налоговым консультантом в Израиле.
Какие вопросы задать застройщику уже в день подписания?
Большую часть плана выхода можно выстроить ещё до первого платежа. Вот вопросы, по которым стоит получить письменный ответ:
| Вопрос | Что выяснить |
|---|---|
| Разрешение на передачу | Согласие уже в договоре или отдельное одобрение каждый раз |
| Стоимость | Размер платы за передачу и кто её платит |
| Ограничения | Оплаченная доля, этап строительства, минимальная цена, реклама продажи |
| Сроки | В течение скольких дней застройщик отвечает и какие документы он потребует |
| Освобождение | Выйдете ли вы свободными от обязательств согласно статье 1318 |
| Сопутствующие элементы | Гарантии, парковка, кладовая, спецификация отделки |
| Форма и регистрация | Нотариальное подписание и отметка в книге недвижимости |
| НДС | Судьба счетов-фактур, выставленных на авансы |
Вы решили уступить договор: в каком порядке действовать?
- Поручите собственному адвокату, который не работает на застройщика, проанализировать соответствующий пункт.
- Сначала письменное одобрение застройщика, и только после него переговоры о цене с покупателем.
- Потребуйте у застройщика справку о состоянии расчётов: сколько уплачено на сегодняшний день, каков остаток и в какие сроки.
- Закажите письменное налоговое заключение в обеих странах.
- Согласуйте с нотариусом, в какой форме будет подписана уступка и как будет обновлена книга при наличии отметки.
- При подписании приложите одобрение застройщика и перечень того, что переходит к покупателю.
- Храните все документы в одном месте: договор, уступку, одобрение, квитанции и налоговые документы.
До подписания: как мы сопровождаем этот этап
Когда мы проверяем предварительный договор для покупателя, мы читаем пункт об уступке как часть плана выхода, а не как примечание, и добиваемся такой формулировки, при которой условия известны заранее. Когда покупатель решает уступить договор, мы координируем документы об уступке, согласие застройщика и работу с нотариусом и местным адвокатом, а также направляем за налоговым заключением в обеих странах.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Условия уступки зависят от вашего договора, а налоговые правила меняются. Перед любым шагом рекомендуется получить индивидуальную консультацию адвоката и налогового консультанта.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру или виллу в Румынии до сдачи?
Сам дом нельзя, поскольку он ещё не зарегистрирован на ваше имя. Передать можно ваше место в предварительном договоре путём уступки договора. Согласно статье 1315 Гражданского кодекса, для этого требуется согласие застройщика.
Может ли застройщик отказать в уступке?
Да. Если договор не содержит предварительного согласия, застройщик вправе отказать или обусловить своё согласие, например платой за уступку или минимальным этапом строительства. Поэтому о пункте об уступке стоит договариваться до подписания.
Уплачивается ли налог на передачу 3% при уступке?
Статья 111 Налогового кодекса применяется к переходу права собственности, а предварительный договор право собственности не передаёт. Налогообложение самой уступки, включая подоходный налог на прибыль, является вопросом толкования, поэтому необходимо заключение румынского налогового консультанта.
Остаюсь ли я ответственным перед застройщиком после уступки?
Как правило, вы освобождаетесь с момента, когда уступка вступает в силу в отношении застройщика (статья 1318). Если застройщик заявил, что не освобождает вас, он может обратиться к вам, когда новый покупатель не платит, и обязан уведомить вас об этом в течение 15 дней.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.