בקצרה
לפני המסירה רוכש מיזם ברומניה מחזיק בזכויות לפי חוזה מוקדם, לא בבית רשום. אפשר להעביר את מקומו בחוזה לאדם אחר בהסבת חוזה לפי סעיפים 1315 עד 1320 בקוד האזרחי הרומני, אבל רק בהסכמת היזם ובאותה צורה שבה נחתם החוזה המקורי. שאלת המיסוי של הסבה אינה מוסדרת במפורש, ולכן צריך חוות דעת מס בכתב ברומניה ובישראל.
הנקודות החשובות
- 1לפני המסירה אתם לא מוכרים בית, אלא מעבירים את מקומכם בחוזה המוקדם (cesiunea contractului).
- 2סעיף 1315 בקוד האזרחי מחייב את הסכמת הצד השני, כלומר היזם. ההסכמה יכולה להינתן מראש בחוזה או לכל מקרה בנפרד.
- 3ההסבה נעשית באותה צורה שהחוק דורש לחוזה המקורי, ואם החוזה נרשם בהערה בספר המקרקעין חלים גם כללי הרישום.
- 4אם היזם הצהיר שאינו משחרר אתכם, הוא יכול לפנות אליכם כשהקונה החדש לא משלם (סעיף 1318).
- 5מס ההעברה של 3% או 1% (סעיף 111 בקוד המס) מנוסח להעברת בעלות. מיסוי ההסבה עצמה הוא שאלת פרשנות שצריך לסגור עם יועץ מס.
רוכשים רבים שקונים מיזם ברומניה בשלב מוקדם של הבנייה שואלים מה יקרה אם התוכניות ישתנו: מעבר דירה, צורך בנזילות, או פשוט הזדמנות למכור ברווח לפני שהבית מוכן. התשובה מתחילה בהבנה פשוטה: עד החוזה הסופי אין לכם נכס רשום, יש לכם חוזה.
במדריך נסביר איך עובדת העברת החוזה לקונה אחר, למה ההחלטה נמצאת בידי היזם, מה נשאר באחריותכם אחרי ההעברה, ואילו שאלות מס פתוחות. כדאי לקרוא אותו לפני שחותמים על החוזה המוקדם, כי שם נקבעת היציאה.
מה בעצם יש בידיכם לפני המסירה?
זכות חוזית בלבד. מי שמתחייב לקנות יחידה שעדיין בבנייה חותם לרוב על antecontract, שבלשון החוק הוא התחייבות של שני הצדדים, האחד למכור והשני לקנות (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). החוזה שמעביר את הבעלות נחתם בפני נוטריון רק כשהבנייה מסתיימת, ורק אחריו היחידה עוברת לשמכם בפנקס.
| סעיף בקוד האזרחי | מה הוא אומר | למה זה חשוב לכם |
|---|---|---|
| 1279 | התחייבות לכרות חוזה חייבת לפרט את כל התנאים שבלעדיהם החוזה הסופי לא יוכל להתבצע | חוזה מוקדם חסר עלול להיות חלש |
| 1669 | כשצד מסרב שלא כדין לחתום על החוזה הסופי, הצד האחר יכול לבקש פסק דין שיבוא במקומו | יש לכם כלי אכיפה מול יזם שמתחמק |
| 1670 | בהיעדר הסכמה אחרת, תשלום לפי ההתחייבות נחשב מקדמה על חשבון המחיר | התשלומים נזקפים למחיר |
שתי שאלות על החוזה שלכם יכריעו כמעט כל מהלך בהמשך. ראשית, האם הוא נוטריוני. סעיף 1244 מחייב צורה נוטריונית רק כשהחוזה מעביר זכות קניינית שנרשמת בפנקס, והתחייבות לקנות אינה כזו, ולכן החובה אינה חלה עליה מעצמה. עם זאת, יזמים רבים חותמים על החוזה המוקדם בפני נוטריון. שנית, האם נרשמה הערה (notare) בפנקס המקרקעין. סעיף 902(2) מתיר לרשום הערה כזו, וסעיף 906 דורש לשם כך שהיזם יהיה הבעלים הרשום ושהחוזה יקבע מועד לחתימה הסופית. בזכות ההערה, הזכות שלכם עומדת גם מול צד שלישי.
סעיף 1315 בקוד האזרחי מחייב את הסכמת הצד השני, כלומר היזם. ההסכמה יכולה להינתן מראש בחוזה או לכל מקרה בנפרד.
האם אפשר להעביר את החוזה לקונה אחר בלי הסכמת היזם?
לא. ההסבה, cesiunea contractului, מוסדרת בסעיפים 1315 עד 1320, וסעיף 1315 מתיר להחליף צד בחוזה שעדיין לא בוצע עד הסוף רק אם הצד שכנגד נותן את הסכמתו. כשהבית עוד לא נמסר, הצד שכנגד הוא היזם, והמפתח אצלו.
| סוג ההסכמה | איך זה עובד |
|---|---|
| מראש, בגוף החוזה | סעיף 1317(1) מאפשר זאת. ההעברה מחייבת את היזם מהרגע שקיבל הודעה עליה, או מהרגע שאישר אותה |
| בדיעבד, כשמגיע קונה | אם החוזה לא אומר דבר, צריך לפנות ליזם באותו שלב, והוא יכול לסרב או להציב תנאים |
מכאן שסעיף ההסבה ראוי לתשומת לב כבר ביום הקנייה, גם אם המכירה אינה בתוכנית. יזמים נוהגים לצמצם אותו בדרכים שונות: דמי העברה, דרישה לשיעור מינימלי ששולם, רצפת מחיר לקונה החדש, או חסימה עד שלב מסוים בבנייה. אין נוסח אחיד, ולכן את הסעיף הספציפי צריך לבחון עורך דין שעובד בשבילכם.
באיזו צורה נחתמת ההסבה, והאם צריך נוטריון?
הצורה נגזרת מהחוזה המקורי: מה שהחוק דרש לו, נדרש גם להעברה שלו (סעיף 1316). אם נרשמה הערה בפנקס, מצטרפים גם כללי הרישום (סעיף 1317(3)), כך שגם הפנקס צריך להתעדכן.
את הפרטים סוגרים מול הנוטריון שיטפל בעסקה. האימות ועדכון הרישום הם פעולות לפי הדין הרומני, ולכן מבצעים אותן נוטריון ציבורי ועורך דין שמורשים לעסוק ברומניה. מי שאינו מגיע יכול לחתום מישראל על ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל, אחרי שהנוטריון אישר את נוסחו. קחו בחשבון גם בדיקה של מקור הכספים של הקונה, בידי הנוטריון והבנק.
מה עובר לקונה החדש, ומה נשאר באחריותכם?
הקונה נכנס למקומכם בחוזה במלואו. הוא מקבל את הזכות לבית בתנאים שנקבעו ואת הזיכוי על מה ששולם, ונוטל על עצמו את יתרת המחיר, את המועדים ואת שאר ההתחייבויות. סעיף 1319 מאפשר ליזם להעלות נגדו כל טענה שנובעת מהחוזה.
| נושא | הכלל |
|---|---|
| שחרור (סעיף 1318) | אתם יוצאים מהתמונה ברגע שההעברה מחייבת את היזם |
| כשהיזם לא שחרר | אם הצהיר שהוא אינו משחרר אתכם, הוא יכול לתבוע מכם כשהקונה החדש לא משלם, ובתנאי שהודיע לכם בתוך 15 יום |
| אחריות לתוקף (סעיף 1320) | אתם עונים לכך שהחוזה שהעברתם תקף |
ערבות בנקאית על מקדמות, חניה, מחסן או מפרט גמר שסוכם עוברים לקונה רק לפי התנאים שחלים עליהם. בקשו רשימה כתובה של כל רכיב שעובר, וצרפו אותה למסמך ההסבה.
הסבה עכשיו או מכירה אחרי המסירה: מה ההבדל?
אפשרות אחרת היא לחכות: לקבל את הבית, לחתום על החוזה הסופי, להירשם כבעלים ואז למכור. המסלול הזה כולל שתי העברות ושתי מערכות של עלויות, אבל היזם לא צריך לאשר אותו.
| נושא | הסבה לפני המסירה | מכירה אחרי המסירה |
|---|---|---|
| מה עובר | המקום שלכם בחוזה המוקדם | בית רשום על שמכם |
| הסכמת היזם | נדרשת (סעיף 1315) | לא נדרשת |
| צורה | כמו החוזה המקורי (סעיף 1316) | חוזה מכר נוטריוני (סעיף 1244) |
| נוטריון ורישום | הסבה אחת, ועדכון הרישום אם יש הערה | שני מעמדות: החוזה הסופי שלכם וחוזה המכר |
| מס העברה (סעיף 111) | מנוסח להעברת בעלות, לבדוק עם יועץ מס | 3% עד 3 שנות החזקה, 1% אחר כך |
| דמי יזם | אפשריים לפי החוזה | אין |
| תזמון | תלוי בתשובת היזם | רק אחרי מסירה ורישום |
| הסיכון העיקרי | סירוב, תנאים, אחריות שנשארת עליכם | עלויות החזקה עד המכירה ושני סבבי עלויות |
איך ממוסה הסבת חוזה ברומניה ובישראל?
החוק אינו נותן תשובה מלאה, ולכן חוות דעת כתובה של יועץ מס היא חובה מעשית לפני החתימה. כך נראית התמונה לפי לשון קוד המס הרומני (חוק 227/2015):
| מס | מה הקוד אומר | מה לא ברור |
|---|---|---|
| מס על העברת מקרקעין | סעיף 111 חל על העברת בעלות בבניינים ובקרקע ועל זכויות שנגזרות ממנה: 3% מהשווי עד שלוש שנות החזקה, 1% מעבר לכך | החוזה המוקדם לא מעביר בעלות, ולכן הסעיף לא נכתב להסבה. אם תירשמו כבעלים ואז תמכרו, הוא יחול |
| מס הכנסה על ההפרש | סעיף 114 מגדיר הכנסה ממקורות אחרים, וסעיף 116 מטיל עליה 10% כשהיא מדווחת בדוח השנתי | אם רווח מהסבה נכלל שם, בקטגוריה אחרת, או נחשב עסק כשהוא חוזר על עצמו |
| מע״מ | מכירת בניין חדש בידי יזם חייבת במע״מ: הפטור בסעיף 292(2)(f) אינו חל על בניין חדש, והשיעור לפי סעיף 291 הוא 21% | מה נעשה בחשבוניות שהוצאו על שמכם. וסעיף 269(3) מותיר לתקנות לקבוע מתי אדם פרטי שמוכר נדל״ן נחשב עוסק |
בצד הישראלי, חובת הדיווח על ההסבה וההשלכות שלה הן נושא לבירור נפרד מול יועץ מס בישראל.
אילו שאלות לשאול את היזם כבר ביום החתימה?
את רוב תוכנית היציאה אפשר לבנות עוד לפני התשלום הראשון. אלה הנושאים שעליהם כדאי לקבל תשובה בכתב:
| נושא | מה לברר |
|---|---|
| היתר להעברה | הסכמה כבר בחוזה, או אישור נפרד בכל פעם |
| עלות | גובה דמי ההעברה וזהות המשלם |
| מגבלות | שיעור ששולם, שלב בנייה, מחיר מינימלי, פרסום המכירה |
| לוח זמנים | בתוך כמה ימים היזם עונה, ואילו מסמכים ידרוש |
| שחרור | האם תצאו נקיים מחובות לפי סעיף 1318 |
| רכיבים נלווים | ערבויות, חניה, מחסן, מפרט גמר |
| צורה ורישום | חתימה נוטריונית והערה בפנקס המקרקעין |
| מע״מ | גורל החשבוניות שהוצאו על המקדמות |
החלטתם להסב: באיזה סדר פועלים?
- תנו לעורך דין משלכם, שאינו עובד בשביל היזם, לנתח את הסעיף הרלוונטי.
- קודם אישור כתוב מהיזם, ורק אחריו משא ומתן על מחיר עם הקונה.
- דרשו מהיזם דף מצב: מה שולם עד היום, מה היתרה ובאילו מועדים.
- הזמינו חוות דעת מס כתובה בשתי המדינות.
- סגרו עם הנוטריון באיזו צורה תיחתם ההסבה, ואיך יעודכן הפנקס כשיש הערה.
- במעמד החתימה צרפו את אישור היזם ואת רשימת מה שעובר לקונה.
- שמרו את כל הניירת במקום אחד: החוזה, ההסבה, האישור, קבלות ומסמכי המס.
לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים את השלב הזה
כשאנחנו בודקים חוזה מוקדם עבור רוכש, אנחנו קוראים את סעיף ההסבה כחלק מתוכנית היציאה, לא כהערת שוליים, ומבקשים לנסח אותו כך שהתנאים ידועים מראש. כשרוכש מחליט להסב, אנחנו מתאמים את מסמכי ההסבה, את הסכמת היזם ואת העבודה מול הנוטריון ועורך הדין המקומי, ומפנים לחוות דעת מס בשתי המדינות.
האמור כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. תנאי ההסבה תלויים בחוזה שלכם, וכללי המס משתנים. לפני כל צעד כדאי לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין ומיועץ מס.
שאלות נפוצות
אפשר למכור דירה או וילה ברומניה לפני המסירה?
לא את הבית עצמו, כי הוא עדיין לא רשום על שמכם. מה שאפשר להעביר הוא המקום שלכם בחוזה המוקדם, בהסבת חוזה. לפי סעיף 1315 בקוד האזרחי, זה מחייב את הסכמת היזם.
היזם יכול לסרב להסבה?
כן. אם החוזה אינו כולל הסכמה מראש, היזם רשאי לסרב או להתנות את הסכמתו, למשל בדמי הסבה או בשלב בנייה מינימלי. לכן כדאי לנהל משא ומתן על סעיף ההסבה לפני החתימה.
משלמים 3% מס העברה על הסבה?
סעיף 111 בקוד המס חל על העברת בעלות, וחוזה מוקדם אינו מעביר בעלות. מיסוי ההסבה עצמה, כולל מס הכנסה על הרווח, הוא שאלת פרשנות, ולכן צריך חוות דעת של יועץ מס רומני.
אחרי ההסבה אני עדיין אחראי כלפי היזם?
ככלל אתם משתחררים מרגע שההסבה תקפה כלפי היזם (סעיף 1318). אם היזם הצהיר שאינו משחרר אתכם, הוא יכול לפנות אליכם כשהקונה החדש אינו משלם, ועליו להודיע לכם על כך תוך 15 יום.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.