باختصار
قبل التسليم يملك المشتري من مطوّر في رومانيا حقوقًا بموجب عقد تمهيدي، لا منزلًا مسجلًا. ويمكنه نقل مكانه في العقد إلى شخص آخر بالتنازل عن العقد وفقًا للمواد 1315 إلى 1320 من القانون المدني الروماني، ولكن بموافقة المطوّر فقط وبالشكل نفسه الذي أُبرم به العقد الأصلي. ولا تُنظَّم مسألة الضريبة على التنازل صراحةً، ولذلك يلزم رأي ضريبي مكتوب في رومانيا وفي إسرائيل.
أبرز النقاط
- 1قبل التسليم لا تبيعون منزلًا، بل تنقلون مكانكم في العقد التمهيدي (cesiunea contractului).
- 2تشترط المادة 1315 من القانون المدني موافقة الطرف الآخر، أي المطوّر. ويمكن أن تُمنح الموافقة مسبقًا في العقد أو في كل حالة على حدة.
- 3يتم التنازل بالشكل نفسه الذي يشترطه القانون للعقد الأصلي، وإذا قُيّد العقد بملاحظة في السجل العقاري تسري أيضًا قواعد التسجيل.
- 4إذا صرّح المطوّر بأنه لا يُبرئ ذمتكم، فيمكنه الرجوع إليكم إذا لم يدفع المشتري الجديد (المادة 1318).
- 5صيغت ضريبة النقل بنسبة 3% أو 1% (المادة 111 من قانون الضرائب) لنقل الملكية. أما الضريبة على التنازل نفسه فهي مسألة تفسير يجب حسمها مع مستشار ضرائب.
كثير من المشترين الذين يشترون من مطوّر في رومانيا في مرحلة مبكرة من البناء يسألون عما سيحدث إذا تغيّرت الخطط: انتقال سكن، أو حاجة إلى السيولة، أو ببساطة فرصة للبيع بربح قبل أن يكتمل المنزل. ويبدأ الجواب بفهم بسيط: حتى العقد النهائي لا تملكون عقارًا مسجلًا، بل تملكون عقدًا.
سنشرح في هذا الدليل كيف يعمل نقل العقد إلى مشترٍ آخر، ولماذا يكون القرار بيد المطوّر، وما الذي يبقى من مسؤوليتكم بعد النقل، وما المسائل الضريبية التي تظل مفتوحة. ويُستحسن قراءته قبل التوقيع على العقد التمهيدي، لأن الخروج يتحدد هناك.
ما الذي تملكونه فعلًا قبل التسليم؟
حقًّا تعاقديًّا فقط. فمن يلتزم بشراء وحدة لا تزال قيد البناء يوقّع عادةً على antecontract، وهو بلغة القانون التزام من الطرفين، أحدهما بالبيع والآخر بالشراء (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). أما العقد الذي ينقل الملكية فيُوقَّع أمام كاتب العدل فقط عند انتهاء البناء، وبعده فقط تنتقل الوحدة إلى اسمكم في السجل.
| المادة في القانون المدني | ما الذي تنص عليه | لماذا يهمكم ذلك |
|---|---|---|
| 1279 | يجب أن يتضمن الالتزام بإبرام عقد جميع الشروط التي لا يمكن تنفيذ العقد النهائي بدونها | العقد التمهيدي الناقص قد يكون ضعيفًا |
| 1669 | عندما يرفض أحد الطرفين دون وجه حق التوقيع على العقد النهائي، يمكن للطرف الآخر طلب حكم قضائي يقوم مقامه | لديكم أداة إنفاذ في مواجهة مطوّر يتهرّب |
| 1670 | ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يُعدّ الدفع بموجب الالتزام دفعة مقدمة على حساب الثمن | تُحتسب الدفعات من الثمن |
سؤالان بشأن عقدكم سيحسمان كل خطوة تقريبًا فيما بعد. أولًا، هل هو موثّق لدى كاتب العدل. فالمادة 1244 تشترط الشكل الرسمي أمام كاتب العدل فقط عندما ينقل العقد حقًّا عينيًّا يُسجَّل في السجل، والالتزام بالشراء ليس كذلك، ولذلك لا ينطبق عليه هذا الشرط من تلقاء نفسه. ومع ذلك يوقّع كثير من المطوّرين العقد التمهيدي أمام كاتب العدل. ثانيًا، هل قُيّدت ملاحظة (notare) في السجل العقاري. فالمادة 902(2) تجيز قيد مثل هذه الملاحظة، والمادة 906 تشترط لذلك أن يكون المطوّر هو المالك المسجل وأن يحدد العقد موعدًا للتوقيع النهائي. وبفضل الملاحظة يصبح حقكم نافذًا أيضًا في مواجهة الغير.
تشترط المادة 1315 من القانون المدني موافقة الطرف الآخر، أي المطوّر. ويمكن أن تُمنح الموافقة مسبقًا في العقد أو في كل حالة على حدة.
هل يمكن نقل العقد إلى مشترٍ آخر دون موافقة المطوّر؟
لا. فالتنازل، cesiunea contractului، تنظمه المواد 1315 إلى 1320، والمادة 1315 لا تجيز استبدال طرف في عقد لم يُنفَّذ بالكامل بعد إلا إذا أعطى الطرف المقابل موافقته. وما دام المنزل لم يُسلَّم، فالطرف المقابل هو المطوّر، والمفتاح بيده.
| نوع الموافقة | كيف تعمل |
|---|---|
| مسبقًا، في متن العقد | تجيز ذلك المادة 1317(1). ويُلزم النقل المطوّر من لحظة تلقيه إشعارًا به، أو من لحظة إقراره له |
| لاحقًا، عند ظهور مشترٍ | إذا لم ينص العقد على شيء، يجب التوجه إلى المطوّر في تلك المرحلة، ويمكنه أن يرفض أو أن يضع شروطًا |
ومن هنا فإن بند التنازل يستحق الاهتمام منذ يوم الشراء، حتى لو لم يكن البيع ضمن الخطة. ويعمد المطوّرون إلى تقييده بطرق مختلفة: رسوم نقل، أو اشتراط نسبة دنيا مدفوعة، أو حد أدنى لسعر المشتري الجديد، أو منع النقل حتى مرحلة معينة من البناء. ولا توجد صيغة موحدة، ولذلك يجب أن يفحص البند المحدد محامٍ يعمل لصالحكم.
بأي شكل يُوقَّع التنازل، وهل يلزم كاتب عدل؟
يُستمد الشكل من العقد الأصلي: فما اشترطه القانون له يُشترط أيضًا لنقله (المادة 1316). وإذا قُيّدت ملاحظة في السجل، تنضاف أيضًا قواعد التسجيل (المادة 1317(3))، بحيث يجب تحديث السجل كذلك.
تُحسم التفاصيل مع كاتب العدل الذي سيتولى الصفقة. فالتوثيق وتحديث التسجيل إجراءان وفقًا للقانون الروماني، ولذلك يتولاهما كاتب عدل عام ومحامٍ مرخّص لهما بمزاولة المهنة في رومانيا. ومن لا يحضر بنفسه يمكنه أن يوقّع في إسرائيل على وكالة موثّقة مع أبوستيل، بعد أن يوافق كاتب العدل على صيغتها. وضعوا في الحسبان أيضًا فحص مصدر أموال المشتري من قِبل كاتب العدل والبنك.
ما الذي ينتقل إلى المشتري الجديد، وما الذي يبقى من مسؤوليتكم؟
يحل المشتري محلكم في العقد بالكامل. فهو يحصل على الحق في المنزل بالشروط المحددة وعلى احتساب ما دُفع، ويتحمل باقي الثمن والمواعيد وسائر الالتزامات. وتجيز المادة 1319 للمطوّر أن يحتج في مواجهته بأي دفع ناشئ عن العقد.
| المسألة | القاعدة |
|---|---|
| إبراء الذمة (المادة 1318) | تخرجون من الصورة في اللحظة التي يصبح فيها النقل ملزمًا للمطوّر |
| إذا لم يُبرئ المطوّر ذمتكم | إذا صرّح بأنه لا يُبرئ ذمتكم، فيمكنه مطالبتكم إذا لم يدفع المشتري الجديد، بشرط أن يكون قد أخطركم خلال 15 يومًا |
| المسؤولية عن الصحة (المادة 1320) | تضمنون أن العقد الذي نقلتموه صحيح |
الكفالة البنكية على الدفعات المقدمة، وموقف السيارة، والمخزن، أو مواصفات التشطيب المتفق عليها، تنتقل إلى المشتري فقط وفقًا للشروط التي تسري عليها. اطلبوا قائمة مكتوبة بكل عنصر ينتقل، وأرفقوها بمستند التنازل.
التنازل الآن أم البيع بعد التسليم: ما الفرق؟
الخيار الآخر هو الانتظار: استلام المنزل، والتوقيع على العقد النهائي، والتسجيل كمالك، ثم البيع. ويتضمن هذا المسار عمليتي نقل ومجموعتين من التكاليف، لكن المطوّر لا يحتاج إلى الموافقة عليه.
| المسألة | التنازل قبل التسليم | البيع بعد التسليم |
|---|---|---|
| ما الذي ينتقل | مكانكم في العقد التمهيدي | منزل مسجل باسمكم |
| موافقة المطوّر | مطلوبة (المادة 1315) | غير مطلوبة |
| الشكل | كالعقد الأصلي (المادة 1316) | عقد بيع موثّق لدى كاتب العدل (المادة 1244) |
| كاتب العدل والتسجيل | تنازل واحد، وتحديث التسجيل إذا وُجدت ملاحظة | جلستان: عقدكم النهائي وعقد البيع |
| ضريبة النقل (المادة 111) | مصاغة لنقل الملكية، يجب التحقق مع مستشار ضرائب | 3% حتى 3 سنوات من الحيازة، و1% بعد ذلك |
| رسوم المطوّر | ممكنة وفقًا للعقد | لا توجد |
| التوقيت | يتوقف على رد المطوّر | فقط بعد التسليم والتسجيل |
| الخطر الرئيسي | الرفض، والشروط، والمسؤولية التي تبقى عليكم | تكاليف الحيازة حتى البيع ودورتان من التكاليف |
كيف تُفرض الضريبة على التنازل عن العقد في رومانيا وفي إسرائيل؟
لا يقدّم القانون جوابًا كاملًا، ولذلك فإن الرأي المكتوب لمستشار ضرائب ضرورة عملية قبل التوقيع. وهكذا تبدو الصورة وفقًا لنص قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015):
| الضريبة | ما ينص عليه القانون | ما ليس واضحًا |
|---|---|---|
| ضريبة نقل العقارات | تسري المادة 111 على نقل ملكية المباني والأراضي وعلى الحقوق المتفرعة عنها: 3% من القيمة حتى ثلاث سنوات من الحيازة، و1% بعد ذلك | العقد التمهيدي لا ينقل الملكية، ولذلك لم تُكتب المادة للتنازل. وإذا سُجّلتم كمالكين ثم بعتم، فستسري |
| ضريبة الدخل على الفرق | تعرّف المادة 114 الدخل من مصادر أخرى، وتفرض عليه المادة 116 نسبة 10% عند التصريح به في الإقرار السنوي | هل يندرج ربح التنازل هناك، أم في فئة أخرى، أم يُعدّ نشاطًا تجاريًّا عند تكراره |
| ضريبة القيمة المضافة | بيع مبنى جديد من قِبل مطوّر خاضع لضريبة القيمة المضافة: الإعفاء الوارد في المادة 292(2)(f) لا يسري على المبنى الجديد، والنسبة وفقًا للمادة 291 هي 21% | ما مصير الفواتير الصادرة باسمكم. كما أن المادة 269(3) تترك للوائح تحديد متى يُعدّ الشخص الخاص الذي يبيع عقارًا خاضعًا للضريبة بصفته تاجرًا |
أما من الجانب الإسرائيلي، فإن واجب الإبلاغ عن التنازل وتبعاته مسألة تستوجب استيضاحًا مستقلًّا مع مستشار ضرائب في إسرائيل.
ما الأسئلة التي يجب طرحها على المطوّر منذ يوم التوقيع؟
يمكن بناء معظم خطة الخروج قبل الدفعة الأولى. وهذه هي المسائل التي يُستحسن الحصول على جواب مكتوب بشأنها:
| المسألة | ما الذي يجب استيضاحه |
|---|---|
| الإذن بالنقل | موافقة واردة في العقد، أو إقرار منفصل في كل مرة |
| التكلفة | مقدار رسوم النقل ومن يدفعها |
| القيود | النسبة المدفوعة، ومرحلة البناء، والسعر الأدنى، والإعلان عن البيع |
| الجدول الزمني | خلال كم يومًا يرد المطوّر، وما المستندات التي سيطلبها |
| إبراء الذمة | هل ستخرجون بريئي الذمة من الالتزامات وفقًا للمادة 1318 |
| العناصر المرافقة | الكفالات، وموقف السيارة، والمخزن، ومواصفات التشطيب |
| الشكل والتسجيل | التوقيع أمام كاتب العدل والملاحظة في السجل العقاري |
| ضريبة القيمة المضافة | مصير الفواتير الصادرة على الدفعات المقدمة |
قررتم التنازل: بأي ترتيب تتصرفون؟
- كلّفوا محاميًا خاصًّا بكم، لا يعمل لصالح المطوّر، بتحليل البند المعني.
- أولًا إقرار مكتوب من المطوّر، وبعده فقط التفاوض على السعر مع المشتري.
- اطلبوا من المطوّر كشف حساب: ما دُفع حتى اليوم، وما المتبقي، وفي أي مواعيد.
- اطلبوا رأيًا ضريبيًّا مكتوبًا في البلدين.
- اتفقوا مع كاتب العدل على الشكل الذي سيُوقَّع به التنازل، وكيف سيُحدَّث السجل إذا وُجدت ملاحظة.
- عند التوقيع أرفقوا إقرار المطوّر وقائمة ما ينتقل إلى المشتري.
- احتفظوا بجميع الأوراق في مكان واحد: العقد، والتنازل، والإقرار، والإيصالات، والمستندات الضريبية.
قبل التوقيع: كيف نرافق هذه المرحلة
عندما نفحص عقدًا تمهيديًّا لصالح مشترٍ، نقرأ بند التنازل بوصفه جزءًا من خطة الخروج لا مجرد ملاحظة هامشية، ونطلب صياغته بحيث تكون الشروط معروفة مسبقًا. وعندما يقرر المشتري التنازل، ننسّق مستندات التنازل وموافقة المطوّر والعمل مع كاتب العدل والمحامي المحلي، ونحيل إلى رأي ضريبي في البلدين.
ما ورد هنا معلومات عامة وفقًا للوضع في أكتوبر 2026، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. فشروط التنازل تتوقف على عقدكم، وقواعد الضرائب تتغير. وقبل أي خطوة يُستحسن الحصول على استشارة فردية من محامٍ ومن مستشار ضرائب.
أسئلة شائعة
هل يمكن بيع شقة أو فيلا في رومانيا قبل التسليم؟
ليس المنزل نفسه، لأنه غير مسجل باسمكم بعد. ما يمكن نقله هو مكانكم في العقد التمهيدي، بالتنازل عن العقد. ووفقًا للمادة 1315 من القانون المدني، يتطلب ذلك موافقة المطوّر.
هل يمكن للمطوّر رفض التنازل؟
نعم. إذا لم يتضمن العقد موافقة مسبقة، يحق للمطوّر أن يرفض أو أن يعلّق موافقته على شروط، مثل رسوم تنازل أو مرحلة بناء دنيا. ولذلك يُستحسن التفاوض على بند التنازل قبل التوقيع.
هل تُدفع ضريبة نقل بنسبة 3% على التنازل؟
تسري المادة 111 من قانون الضرائب على نقل الملكية، والعقد التمهيدي لا ينقل الملكية. أما الضريبة على التنازل نفسه، بما في ذلك ضريبة الدخل على الربح، فهي مسألة تفسير، ولذلك يلزم رأي من مستشار ضرائب روماني.
هل أبقى مسؤولًا تجاه المطوّر بعد التنازل؟
كقاعدة عامة تبرأ ذمتكم من اللحظة التي يصبح فيها التنازل نافذًا في مواجهة المطوّر (المادة 1318). وإذا صرّح المطوّر بأنه لا يُبرئ ذمتكم، فيمكنه الرجوع إليكم إذا لم يدفع المشتري الجديد، وعليه أن يخطركم بذلك خلال 15 يومًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.