Pe scurt
Spre deosebire de Legea israeliană privind vânzarea (apartamentelor), dreptul român nu stabilește o despăgubire fixă pentru întârzierea predării unui apartament nou. Drepturile cumpărătorului se sprijină pe antecontract și pe Codul civil: punerea în întârziere cu un termen de executare, încasarea clauzei penale fără dovedirea prejudiciului, suspendarea plății, rezoluțiunea contractului sau o hotărâre judecătorească care ține loc de contract final, în termen de 6 luni. Prin urmare, protecția reală se stabilește prin redactarea contractului, înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Legea 207/2025 limitează taxa de rezervare și utilizarea avansurilor și impune un cont dedicat, dar nu stabilește un termen de predare și nici o despăgubire pentru întârziere.
- 2Primul pas este punerea în întârziere în scris, potrivit articolului 1522, cu un termen de executare și transmisă într-un mod care dovedește comunicarea.
- 3Clauza penală se încasează fără dovedirea prejudiciului, potrivit articolului 1538, iar instanța o reduce numai în cazuri excepționale.
- 4Dezvoltatorul refuză să semneze contractul final: acțiune potrivit articolelor 1279 și 1669, în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
- 5Forța majoră, potrivit articolului 1351, este un eveniment extern și imprevizibil; întârzierile constructorilor sau scumpirile nu îndeplinesc, de regulă, definiția.
Întârzierile în proiectele noi se produc, chiar și la dezvoltatorii serioși. Diferența dintre un cumpărător protejat și unul care rămâne expus nu se stabilește în ziua în care cheia nu sosește, ci în ziua în care se semnează antecontractul. Cine vine din Israel presupune uneori că există o „plasă de siguranță” legală, precum cea pe care o cunoaște de acasă. În România nu există, iar acesta este punctul de plecare pentru tot ce urmează.
Există în România o despăgubire legală pentru întârzierea predării unui apartament?
Nu. În Israel, secțiunea 5A din Legea privind vânzarea (apartamentelor) prevede o despăgubire pentru o întârziere mai mare de o lună, calculată în funcție de chiria unui apartament similar și care crește treptat până la de 1,5 ori, fără ca cumpărătorul să trebuiască să dovedească prejudiciul. În România nu există un mecanism paralel: despăgubirea pe care o veți primi pentru întârziere este exact cea scrisă în contract, iar dacă nu s-a scris nimic, va trebui să dovediți prejudiciul în instanță.
Primul pas este punerea în întârziere în scris, potrivit articolului 1522, cu un termen de executare și transmisă într-un mod care dovedește comunicarea.
Ce schimbă Legea Nordis în caz de întârziere și ce nu schimbă?
Legea 207/2025 („Legea Nordis”) a intrat în vigoare în decembrie 2025, iar la 25.8.2026 regulile sale au fost transferate la articolul 422 alineatele (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026. Principala sa schimbare privește banii pe care cumpărătorul îi plătește înainte de predare și mai puțin termenul de predare în sine:
| Subiect | Ce prevede legea |
|---|---|
| Taxa de rezervare | Un plafon de 5% din preț și o perioadă de cel mult 60 de zile; dacă tranzacția a eșuat din culpa exclusivă a dezvoltatorului, banii se restituie integral în termen de 30 de zile |
| Utilizarea avansurilor | Dezvoltatorul retrage până la 25% din preț pentru etapa de structură, iar ulterior până la 20% pentru etapa de instalații, fiecare retragere cu semnătura dirigintelui de șantier |
| Contul | Un cont bancar separat pentru fiecare proiect; folosirea fondurilor într-un scop străin atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri |
| Antecontractul | Exclusiv în fața notarului, cu notare în cartea funciară |
Legea nu stabilește o dată de predare, nu impune un ritm al construcției și nu acordă cumpărătorului nicio sumă pentru întârziere. Rolul ei este de a reduce expunerea financiară cât timp proiectul întârzie, nu de a o compensa.
Ce instrumente oferă Codul civil român cumpărătorului?
| Instrumentul | Articol din Codul civil | Ce obțineți | Atenție |
|---|---|---|---|
| Punerea în întârziere | 1522 | Un termen-limită scris de executare | Se transmite prin executor judecătoresc sau prin orice mijloc care dovedește comunicarea |
| Clauza penală | 1538, 1541 | Suma din contract, fără dovedirea prejudiciului | Reducere numai când este vădit excesivă sau când obligația a fost executată în parte |
| Suspendarea plății | 1556 | Neexecutarea în măsura corespunzătoare când cealaltă parte nu a executat | Nu pentru o neexecutare de mică însemnătate |
| Rezoluțiunea | 1549, 1550, 1552 | Restituirea banilor și daune-interese | Declarația de rezoluțiune se înscrie în cartea funciară |
| Hotărâre care ține loc de contract | 1279, 1669 | Transferul proprietății fără concursul dezvoltatorului | Acțiune în termen de 6 luni |
| Arvuna confirmatorie | 1544 | Desființarea contractului și pretinderea dublului sumei | Numai dacă plata a fost definită expres drept arvună |
Care este primul pas după ce termenul a trecut?
Notificarea de punere în întârziere. Articolul 1522 cere ca notificarea să fie făcută în scris și să îi acorde dezvoltatorului un termen pentru executare; atunci când nu se acordă un termen, acesta poate executa „într-un termen rezonabil”. Scrisoarea marchează momentul din care dezvoltatorul este considerat în întârziere și de la care începe calculul daunelor-interese.
Există și o latură financiară: o acțiune introdusă fără notificare prealabilă îi acordă dezvoltatorului un termen rezonabil pentru executare, iar dacă execută în acest termen, cheltuielile de judecată pot fi puse în sarcina dumneavoastră. Notificarea este mult mai ieftină decât un proces și este o condiție pentru majoritatea pașilor care urmează.
Cum se încasează clauza penală și ce se întâmplă când nu există o astfel de clauză?
Atunci când antecontractul include o clauză penală pentru întârziere, nu este necesar să dovediți că ați suferit un prejudiciu: articolul 1538 permite încasarea sumei stabilite ca atare. Acesta este cel mai eficient instrument de care dispuneți, dar există numai dacă a fost redactat din timp.
Intervenția instanței asupra sumei este limitată. Articolul 1541 permite reducerea numai dacă obligația a fost deja executată în parte în folosul dumneavoastră sau dacă suma este vădit disproporționată față de prejudiciul care putea fi prevăzut. Și chiar și atunci când se reduce, suma rămasă trebuie să fie superioară obligației principale.
Fără o clauză penală, dreptul la daune-interese există, dar trebuie să dovediți prejudiciul: chiria plătită între timp, diferențele de dobândă și cheltuielile suplimentare. Este un proces mai lung și mai costisitor.
Când se cere rezoluțiunea contractului și când o hotărâre care să țină loc de contract?
Rezoluțiunea. Codul civil (articolele 1550 și 1552) permite desființarea contractului prin notificare scrisă atunci când contractul însuși o permite sau când termenul acordat prin punerea în întârziere a expirat fără executare; alternativ, puteți cere instanței pronunțarea rezoluțiunii. Pentru ca rezoluțiunea să fie opozabilă și terților, declarația se înscrie în cartea funciară. În practică, banii se restituie numai de un dezvoltator care are din ce să îi restituie, motiv pentru care contul dedicat impus de Legea 207/2025 are aici o mare importanță.
Executarea silită în natură. Atunci când construcția a fost finalizată, dar dezvoltatorul se sustrage de la încheierea contractului final, puteți cere instanței, potrivit articolelor 1279 și 1669, o hotărâre care să țină loc de semnătură, cu condiția ca dumneavoastră să vă fi executat partea. Termenul pentru o astfel de acțiune este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, iar cine așteaptă mai mult pierde această posibilitate.
Potrivit articolului 1556, atunci când cealaltă parte nu își execută obligația, aveți dreptul să vă suspendați propria executare în mod proporțional. La cumpărarea pe plan, acest lucru este relevant mai ales pentru o plată condiționată de o etapă de construcție care nu s-a încheiat încă. Fără o analiză juridică prealabilă, riscați să ajungeți chiar dumneavoastră partea în culpă.
Ce poate invoca un dezvoltator drept „forță majoră”?
Articolul 1351 definește forța majoră ca fiind un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Întârzierea unui subcontractant, lipsa forței de muncă sau scumpirea materialelor nu îndeplinesc, de regulă, definiția. Pericolul se află în contractul însuși: o clauză care definește „întârzierea avizelor” sau „condițiile meteorologice” drept forță majoră extinde protecția dezvoltatorului dincolo de lege. O astfel de clauză ar trebui să aibă cel puțin o limită în timp.
Ce clauze merită cerute din timp în antecontract?
- O zi de predare fixată în calendar, nu un „trimestru” sau un „sezon”, și o perioadă de grație cu durată definită.
- O sumă cu titlu de penalitate pentru fiecare zi sau lună de întârziere, începând de la expirarea perioadei de grație.
- Posibilitatea de a ieși din tranzacție după o întârziere de o durată stabilită în prealabil, cu restituirea integrală a banilor până la o dată cunoscută.
- O listă închisă a evenimentelor de forță majoră, cu un plafon de timp.
- Simetrie: aceeași dobândă penalizatoare care vi se aplică pentru plata cu întârziere se aplică dezvoltatorului pentru predarea cu întârziere.
Când este mai bine să nu vă grăbiți spre instanță?
O întârziere de două luni într-un proiect care avansează pe teren este foarte diferită de un șantier pustiu. Înainte de a trimite o notificare, verificați dacă există activitate pe șantier, dacă retragerile din contul dedicat continuă potrivit etapelor și dacă dezvoltatorul comunică în scris cu dumneavoastră. Un proces în România durează și costă, iar uneori o înțelegere scrisă cu o despăgubire convenită valorează mai mult decât o hotărâre peste doi ani. Decizia trebuie luată împreună cu un avocat român, nu din furie.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Momentul pentru a gestiona o întârziere este înainte ca ea să se producă. Verificăm împreună cu cumpărătorul clauzele privind predarea, penalitățile, rezoluțiunea și forța majoră din proiectul de antecontract, explicăm diferența față de ceea ce cunoaște din Israel și îl însoțim în demersuri dacă întârzierea s-a produs deja. Notificările, acțiunile în instanță și înscrierea declarațiilor în cartea funciară sunt efectuate de avocați și notari autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă un rezumat general al Codului civil român și al Legii 207/2025, valabil la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. În caz de întârziere, adresați-vă unui avocat român independent înainte de orice pas.
Întrebări frecvente
Există în România o despăgubire legală fixă pentru întârzierea predării unui apartament?
Nu. Spre deosebire de Legea privind vânzarea (apartamentelor) din Israel, dreptul român nu stabilește o despăgubire fixă. Despăgubirea se stabilește prin contract, iar fără o astfel de clauză prejudiciul trebuie dovedit în instanță.
Protejează Legea Nordis împotriva întârzierilor?
Numai indirect. Legea limitează taxa de rezervare și utilizarea avansurilor, impune un cont dedicat și un antecontract încheiat în fața notarului, astfel că mai puțini bani sunt în risc. Nu stabilește un termen de predare și nu acordă despăgubiri pentru întârziere.
Ce faceți când dezvoltatorul întârzie?
Trimiteți o punere în întârziere în scris, potrivit articolului 1522 din Codul civil, într-un mod care dovedește comunicarea, cu un termen de executare. Notificarea fixează momentul neexecutării și deschide calea către despăgubire și rezoluțiune.
Imobilul este finalizat, dar dezvoltatorul nu semnează contractul final. Ce opțiuni există?
Puteți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, potrivit articolelor 1279 și 1669, cu condiția să vă fi îndeplinit propriile obligații. Acțiunea se introduce în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.