باختصار
خلافًا لقانون البيع (الشقق) الإسرائيلي، لا يحدد القانون الروماني تعويضًا ثابتًا عن التأخر في تسليم شقة جديدة. وتستند حقوق المشتري إلى العقد التمهيدي وإلى القانون المدني: إنذار رسمي يحدد موعدًا للتنفيذ، وتحصيل تعويض متفق عليه دون إثبات الضرر، وحبس الدفع، وفسخ العقد، أو حكم قضائي يحل محل العقد النهائي خلال 6 أشهر. ولذلك تتحدد الحماية الحقيقية في صياغة العقد، قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1يقيّد القانون 207/2025 رسوم الحجز واستخدام الدفعات المقدمة ويُلزم بحساب مخصص، لكنه لا يحدد موعدًا للتسليم ولا تعويضًا عن التأخر.
- 2الخطوة الأولى إنذار رسمي مكتوب وفقًا للمادة 1522، يحدد موعدًا للتنفيذ ويُرسل بطريقة تثبت التسليم.
- 3يُحصَّل التعويض المتفق عليه (clauza penală) دون إثبات الضرر وفقًا للمادة 1538، ولا تخفضه المحكمة إلا في حالات استثنائية.
- 4المطور الذي يرفض التوقيع على العقد النهائي: دعوى وفقًا للمادتين 1279 و1669، خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يُفترض أن يُوقَّع فيه العقد.
- 5القوة القاهرة وفقًا للمادة 1351 حدث خارجي وغير متوقع؛ وتأخيرات المقاولين أو ارتفاع الأسعار لا تستوفي التعريف عادةً.
التأخيرات في المشاريع الجديدة تحدث، حتى لدى المطورين المنظَّمين. والفرق بين مشترٍ محمي ومشترٍ مكشوف لا يتحدد في اليوم الذي لا يصل فيه المفتاح، بل في اليوم الذي يُوقَّع فيه العقد التمهيدي. ومن يأتي من إسرائيل يفترض أحيانًا وجود «شبكة أمان» قانونية، مثل تلك التي يعرفها في بلده. في رومانيا لا توجد شبكة كهذه، وهذه نقطة الانطلاق لكل ما يلي.
هل يوجد في رومانيا تعويض قانوني عن التأخر في تسليم الشقة؟
لا. في إسرائيل، تنص المادة 5أ من قانون البيع (الشقق) على تعويض عن التأخر لأكثر من شهر، يُحسب وفق إيجار شقة مماثلة ويرتفع تدريجيًّا حتى 1.5 ضعف، دون أن يُطلب من المشتري إثبات الضرر. أما في رومانيا فلا توجد آلية موازية: فالتعويض الذي ستحصلون عليه عن التأخر هو بالضبط ما كُتب في العقد، وإذا لم يُكتب شيء، فسيتعين عليكم إثبات الضرر أمام المحكمة.
الخطوة الأولى إنذار رسمي مكتوب وفقًا للمادة 1522، يحدد موعدًا للتنفيذ ويُرسل بطريقة تثبت التسليم.
ما الذي يغيّره قانون نورديس في حالة التأخر، وما الذي لا يغيّره؟
دخل القانون 207/2025 («قانون نورديس») حيز التنفيذ في كانون الأول/ديسمبر 2025، ونُقلت أحكامه في 25.8.2026 إلى المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026. ويتعلق جوهر التغيير الذي أحدثه بالأموال التي يدفعها المشتري قبل التسليم، وبدرجة أقل بموعد التسليم نفسه:
| الموضوع | ما ينص عليه القانون |
|---|---|
| رسوم الحجز | سقف 5% من الثمن ومدة 60 يومًا كحد أقصى؛ وإذا فشلت الصفقة بسبب خطأ المطور وحده، تُعاد الأموال كاملةً خلال 30 يومًا |
| استخدام الدفعات المقدمة | يسحب المطور حتى 25% من الثمن لمرحلة الهيكل، وبعدها حتى 20% لمرحلة الأنظمة، وكل سحب بتوقيع المشرف في الموقع |
| الحساب | حساب مصرفي منفصل لكل مشروع؛ واستخدام الأموال لغرض آخر يستتبع غرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال |
| العقد التمهيدي | أمام كاتب عدل فقط، مع التسجيل في السجل العقاري |
لا يحدد القانون تاريخًا للتسليم، ولا يفرض وتيرة للبناء، ولا يمنح المشتري أي مبلغ بسبب التأخر. فدوره تقليص الانكشاف المالي ما دام المشروع متأخرًا، لا التعويض عنه.
ما الأدوات التي يمنحها القانون المدني الروماني للمشتري؟
| الأداة | المادة في القانون المدني | ما الذي تحصلون عليه | انتبهوا |
|---|---|---|---|
| الإنذار الرسمي (punere în întârziere) | 1522 | موعد نهائي مكتوب للتنفيذ | يُرسل عن طريق مُحضر قضائي أو بأي طريقة تثبت التسليم |
| التعويض المتفق عليه (clauza penală) | 1538، 1541 | المبلغ الوارد في العقد، دون إثبات الضرر | لا يُخفَّض إلا إذا كان مبالغًا فيه بشكل واضح أو إذا نُفِّذ جزء من الالتزام |
| حبس الدفع | 1556 | عدم التنفيذ بالقدر المناسب حين لا ينفذ الطرف الآخر | ليس بسبب إخلال طفيف |
| الفسخ (rezoluțiune) | 1549، 1550، 1552 | استرداد المال والتعويضات | يُسجَّل إشعار الفسخ في السجل العقاري |
| حكم قضائي بدلًا من العقد | 1279، 1669 | نقل الملكية دون تعاون المطور | دعوى خلال 6 أشهر |
| العربون المؤكِّد (arvună) | 1544 | الفسخ والمطالبة بضعف المبلغ | فقط إذا حُدِّد الدفع صراحةً بوصفه arvună |
ما الخطوة الأولى عندما يفوت الموعد؟
رسالة إنذار. تشترط المادة 1522 أن يكون الإنذار مكتوبًا وأن يمنح المطور مهلة للتنفيذ؛ وإذا لم تُحدَّد مهلة، يحق له الإتمام «خلال مدة معقولة». وتحدد الرسالة النقطة التي يُعدّ فيها المطور مُخِلًّا، ومنها يبدأ احتساب التعويضات.
ولذلك جانب مالي أيضًا: فالدعوى التي تُرفع دون إنذار مسبق تمنح المطور مدة معقولة للتنفيذ، وإذا نفّذ خلالها، فقد تُحمَّل عليكم مصاريف الدعوى. والإنذار أرخص بكثير من الإجراء القضائي، وهو شرط لمعظم الخطوات التي تليه.
كيف يُحصَّل التعويض المتفق عليه، وماذا يحدث عند غياب بند كهذا؟
عندما يتضمن العقد التمهيدي بند تعويض عن التأخر، لا حاجة إلى إثبات أنكم تكبدتم ضررًا: فالمادة 1538 تتيح تحصيل المبلغ المحدد كما هو. وهذه أنجع أداة متاحة لكم، لكنها لا توجد إلا إذا صيغت مسبقًا.
تدخّل المحكمة في المبلغ محدود. إذ لا تجيز المادة 1541 التخفيض إلا إذا كان جزء من الالتزام قد نُفِّذ بالفعل لصالحكم، أو إذا تجاوز المبلغ تجاوزًا مفرطًا الضرر الذي كان يمكن توقعه. وحتى عند التخفيض، يجب أن يظل المبلغ المتبقي أعلى من الالتزام الأصلي.
دون بند تعويض، يبقى الحق في التعويضات قائمًا، لكن عليكم إثبات الضرر: الإيجار الذي دفعتموه في الأثناء، وفروق الفائدة، والنفقات الإضافية. وهذا إجراء أطول وأكثر كلفة.
متى يُفسخ العقد، ومتى يُطلب حكم قضائي بدلًا منه؟
الفسخ. يجيز القانون المدني (المادتان 1550 و1552) فسخ العقد بإشعار مكتوب عندما يتيح العقد نفسه ذلك، أو عندما تنقضي المهلة المحددة في الإنذار دون تنفيذ؛ أو بدلًا من ذلك يمكن التوجه إلى المحكمة بطلب الفسخ. ولكي يكون الفسخ نافذًا تجاه الغير أيضًا، يُسجَّل الإشعار في السجل العقاري. وفي الواقع، لا تعود الأموال إلا من مطور لديه ما يردّه، ولذلك يكتسب الحساب المخصص الذي نص عليه القانون 207/2025 وزنًا كبيرًا هنا.
التنفيذ الجبري. عندما يكتمل البناء لكن المطور يتهرب من العقد النهائي، يمكن مطالبة المحكمة، وفقًا للمادتين 1279 و1669، بحكم يحل محل التوقيع، شريطة أن تكونوا أنتم أنفسكم قد وفيتم بما عليكم. والمهلة المتاحة لرفع دعوى كهذه 6 أشهر من الموعد الذي كان يجب فيه التوقيع، ومن ينتظر أكثر من ذلك يفقد هذه الإمكانية.
وفقًا للمادة 1556، عندما لا ينفذ الطرف الآخر التزامه، يحق لكم تعليق تنفيذكم بشكل متناسب. وفي الشراء على الورق، يتعلق ذلك أساسًا بدفعة مشروطة بمرحلة بناء لم تنتهِ بعد. ودون فحص قانوني مسبق، قد تجدون أنفسكم في موقع الطرف المُخِلّ.
ما الذي يمكن للمطور أن يدّعيه بوصفه «قوة قاهرة»؟
تعرّف المادة 1351 القوة القاهرة بأنها حدث خارجي غير متوقع يستحيل التغلب عليه أو منعه بأي حال. وتأخر مقاول من الباطن أو نقص العمال أو ارتفاع أسعار المواد لا تستوفي التعريف عادةً. ويكمن الخطر في العقد نفسه: فالبند الذي يعرّف «التأخر في التصاريح» أو «الأحوال الجوية» بوصفها قوة قاهرة يوسّع حماية المطور إلى ما يتجاوز القانون. ومثل هذا البند يحتاج على الأقل إلى حد زمني.
ما البنود التي يُستحسن المطالبة بها في العقد التمهيدي مسبقًا؟
- يوم تسليم محدد في التقويم، لا «ربع سنة» أو «موسم»، وفترة سماح محددة المدة.
- مبلغ تعويض عن كل يوم أو شهر من التأخر، ابتداءً من انتهاء فترة السماح.
- إمكانية الخروج من الصفقة بعد تأخر بحجم محدد مسبقًا، ورد الأموال كاملةً حتى تاريخ معلوم.
- قائمة مغلقة بأحداث القوة القاهرة، مع سقف زمني.
- التماثل: فائدة التأخير نفسها التي تسري عليكم عند الدفع المتأخر تسري على المطور عند التسليم المتأخر.
متى يكون من الأفضل عدم التسرع في اللجوء إلى المحكمة؟
التأخر لمدة شهرين في مشروع يتقدم على الأرض يختلف كثيرًا عن موقع متوقف خالٍ. قبل إرسال الإنذار، تحققوا مما إذا كان هناك نشاط في الموقع، وما إذا كانت السحوبات من الحساب المخصص مستمرة بحسب المراحل، وما إذا كان المطور يتواصل معكم كتابةً. فالإجراء القضائي في رومانيا يستغرق وقتًا ويكلّف مالًا، وأحيانًا تكون التسوية المكتوبة مع تعويض متفق عليه أجدى من حكم قضائي بعد سنتين. وينبغي اتخاذ القرار مع محامٍ روماني، لا بدافع الغضب.
ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
الوقت المناسب لمعالجة التأخر هو قبل حدوثه. نحن نراجع مع المشتري بنود التسليم والتعويض والفسخ والقوة القاهرة في مسودة العقد التمهيدي، ونشرح الفجوة مقارنةً بما يعرفه من إسرائيل، ونرافق الخطوات إذا كان التأخر قد وقع بالفعل. أما الإنذارات والدعاوى وتسجيل الإشعارات في السجل العقاري فيتولاها محامون وكتّاب عدل مرخّصون في رومانيا.
ما ورد هنا خلاصة عامة للقانون المدني الروماني وللقانون 207/2025، صحيحة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. وفي حالة التأخر، توجهوا إلى محامٍ روماني مستقل قبل أي خطوة.
أسئلة شائعة
هل يوجد في رومانيا تعويض ثابت بموجب القانون عن التأخر في تسليم الشقة؟
لا. خلافًا لقانون البيع (الشقق) في إسرائيل، لا يحدد القانون الروماني تعويضًا ثابتًا. فالتعويض يُحدَّد في العقد، ودون بند كهذا يجب إثبات الضرر أمام المحكمة.
هل يحمي قانون نورديس من التأخيرات؟
بشكل غير مباشر فقط. فالقانون يقيّد رسوم الحجز واستخدام الدفعات المقدمة، ويُلزم بحساب مخصص وبعقد تمهيدي أمام كاتب عدل، ولذلك يكون مبلغ أقل معرّضًا للخطر. لكنه لا يحدد موعدًا للتسليم ولا يمنح تعويضًا عن التأخر.
ماذا تفعلون عندما يتأخر المطور؟
ترسلون إنذارًا رسميًّا مكتوبًا وفقًا للمادة 1522 من القانون المدني، بطريقة تثبت التسليم، مع موعد للتنفيذ. ويحدد الإنذار لحظة الإخلال ويفتح الطريق أمام التعويض والفسخ.
المبنى مكتمل لكن المطور لا يوقّع على العقد النهائي. ما الخيارات؟
يمكن مطالبة المحكمة بحكم يحل محل العقد، وفقًا للمادتين 1279 و1669، شريطة أن تكونوا قد وفيتم بالتزاماتكم. وتُرفع الدعوى خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يُفترض أن يُوقَّع فيه العقد.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.