בקצרה
בניגוד לחוק המכר (דירות) הישראלי, הדין הרומני אינו קובע פיצוי קבוע על איחור במסירת דירה חדשה. הזכויות של הרוכש נשענות על החוזה המקדים ועל הקוד האזרחי: התראה רשמית עם מועד לביצוע, גביית פיצוי מוסכם בלי להוכיח נזק, עיכוב תשלום, ביטול החוזה, או פסק דין שיבוא במקום החוזה הסופי בתוך 6 חודשים. לכן ההגנה האמיתית נקבעת בניסוח החוזה, לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1חוק 207/2025 מגביל דמי שריון ושימוש במקדמות ומחייב חשבון ייעודי, אך אינו קובע מועד מסירה או פיצוי על איחור.
- 2הצעד הראשון הוא התראה רשמית בכתב לפי סעיף 1522, עם מועד לביצוע ובדרך שמוכיחה מסירה.
- 3פיצוי מוסכם (clauza penală) נגבה בלי להוכיח נזק לפי סעיף 1538, ובית המשפט מפחית אותו רק במקרים חריגים.
- 4יזם שמסרב לחתום על החוזה הסופי: תביעה לפי סעיפים 1279 ו-1669, בתוך 6 חודשים מהמועד שבו החוזה היה אמור להיחתם.
- 5כוח עליון לפי סעיף 1351 הוא אירוע חיצוני ובלתי צפוי; עיכובי קבלנים או התייקרויות בדרך כלל אינם עומדים בהגדרה.
איחורים בפרויקטים חדשים קורים, גם אצל יזמים מסודרים. ההבדל בין רוכש שמוגן לרוכש שנשאר חשוף אינו נקבע ביום שבו המפתח לא מגיע, אלא ביום שבו נחתם החוזה המקדים. מי שמגיע מישראל מניח לעיתים שיש ״רשת ביטחון״ חוקית, כמו זו שהוא מכיר מהבית. ברומניה אין כזו, וזו נקודת המוצא לכל מה שבהמשך.
האם ברומניה יש פיצוי חוקי על איחור במסירת דירה?
לא. בישראל, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע פיצוי על איחור של יותר מחודש, מחושב לפי שכר דירה של דירה דומה ועולה בהדרגה עד פי 1.5, בלי שהרוכש צריך להוכיח נזק. ברומניה אין מנגנון מקביל: הפיצוי שתקבלו על איחור הוא בדיוק מה שנכתב בחוזה, ואם לא נכתב דבר, תצטרכו להוכיח את הנזק בבית משפט.
הצעד הראשון הוא התראה רשמית בכתב לפי סעיף 1522, עם מועד לביצוע ובדרך שמוכיחה מסירה.
מה חוק נורדיס משנה במצב של איחור, ומה הוא לא משנה?
חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״) נכנס לתוקף בדצמבר 2025, וכלליו הועברו ב-25.8.2026 לסעיף 422(6) עד (11) של קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026. עיקר השינוי שלו נוגע לכסף שהרוכש משלם לפני המסירה, ופחות למועד המסירה עצמו:
| נושא | מה החוק קובע |
|---|---|
| דמי שריון | תקרה של 5% מהמחיר ותקופה של 60 יום לכל היותר; אם העסקה נכשלה באשמת היזם בלבד, הכסף חוזר במלואו בתוך 30 יום |
| שימוש במקדמות | היזם מושך עד 25% מהמחיר לשלב השלד, ואחריו עד 20% לשלב המערכות, כל משיכה בחתימת המפקח באתר |
| חשבון | חשבון בנק נפרד לכל פרויקט; שימוש בכספים למטרה זרה גורר קנס של 1% מהמחזור |
| החוזה המקדים | בפני נוטריון בלבד, עם רישום בפנקס המקרקעין |
החוק אינו קובע תאריך מסירה, אינו מכתיב קצב בנייה ואינו מעניק לרוכש סכום כלשהו בגין איחור. תפקידו לצמצם את החשיפה הכספית בזמן שהפרויקט מתעכב, לא לפצות עליה.
אילו כלים נותן הקוד האזרחי הרומני לרוכש?
| הכלי | סעיף בקוד האזרחי | מה מקבלים | שימו לב |
|---|---|---|---|
| התראה רשמית (punere în întârziere) | 1522 | מועד אחרון כתוב לביצוע | נשלחת דרך מוציא לפועל או בכל דרך שמוכיחה מסירה |
| פיצוי מוסכם (clauza penală) | 1538, 1541 | הסכום שבחוזה, בלי הוכחת נזק | הפחתה רק כשהוא מופרז בעליל או כשחלק בוצע |
| עיכוב תשלום | 1556 | אי ביצוע במידה המתאימה כשהצד השני לא ביצע | לא בשל הפרה זניחה |
| ביטול (rezoluțiune) | 1549, 1550, 1552 | השבת הכסף ופיצויים | הודעת ביטול נרשמת בפנקס המקרקעין |
| פסק דין במקום חוזה | 1279, 1669 | העברת בעלות בלי שיתוף פעולה של היזם | תביעה בתוך 6 חודשים |
| דמי קדימה מאשרים (arvună) | 1544 | ביטול ודרישה של כפל הסכום | רק אם התשלום הוגדר במפורש כ-arvună |
מה הצעד הראשון כשהמועד עבר?
מכתב התראה. סעיף 1522 דורש שההתראה תהיה בכתב ותקצוב ליזם זמן לבצע; כשלא נקצב זמן, הוא רשאי להשלים ״בתוך זמן סביר״. המכתב מסמן את הנקודה שבה היזם נחשב מפר, וממנה מתחיל מניין הפיצויים.
יש לכך גם צד כספי: תביעה שמוגשת בלי התראה מוקדמת נותנת ליזם זמן סביר לבצע, ואם ביצע בתוכו, הוצאות ההליך עלולות להיות מוטלות עליכם. התראה זולה בהרבה מהליך משפטי, והיא תנאי לרוב הצעדים שאחריה.
איך גובים פיצוי מוסכם, ומה קורה כשאין סעיף כזה?
כשהחוזה המקדים כולל סעיף פיצוי על איחור, אין צורך להראות שנגרם לכם נזק: סעיף 1538 מאפשר לגבות את הסכום שנקבע כמות שהוא. זהו הכלי האפקטיבי ביותר שעומד לרשותכם, אבל הוא קיים רק אם נוסח מראש.
התערבות של בית המשפט בסכום מוגבלת. סעיף 1541 מתיר הפחתה רק אם חלק מההתחייבות כבר קוים לטובתכם, או אם הסכום חורג באופן קיצוני מהנזק שאפשר היה לצפות. וגם כשמפחיתים, הסכום שנותר צריך לעלות על ההתחייבות העיקרית.
בלי סעיף פיצוי, הזכות לפיצויים קיימת, אבל עליכם להוכיח את הנזק: שכר דירה ששילמתם בינתיים, הפרשי ריבית והוצאות נוספות. זה תהליך ארוך ויקר יותר.
מתי מבטלים את החוזה, ומתי דורשים פסק דין במקומו?
ביטול. הקוד האזרחי (סעיפים 1550 ו-1552) מתיר לבטל את החוזה בהודעה כתובה כשהחוזה עצמו מאפשר זאת, או כשהמועד שנקצב בהתראה חלף בלי ביצוע; לחלופין אפשר לפנות לבית המשפט בבקשת ביטול. כדי שהביטול יהיה תקף גם כלפי צדדים שלישיים, רושמים את ההודעה בפנקס המקרקעין. ובפועל, כסף חוזר רק מיזם שיש לו ממה להחזיר, ולכן החשבון הייעודי שנקבע בחוק 207/2025 מקבל כאן משקל רב.
אכיפה. כשהבנייה הושלמה אבל היזם מתחמק מהחוזה הסופי, אפשר לבקש מבית המשפט, לפי סעיפים 1279 ו-1669, פסק דין שיחליף את החתימה, בתנאי שאתם עצמכם קיימתם את חלקכם. חלון הזמן לתביעה כזו הוא 6 חודשים מהמועד שבו היה צריך לחתום, ומי שמחכה מעבר לכך מאבד את האפשרות.
לפי סעיף 1556, כשהצד השני אינו מבצע, מותר לכם להשהות את הביצוע שלכם באופן מידתי. ברכישה על הנייר זה רלוונטי בעיקר לתשלום שמותנה בשלב בנייה שטרם הסתיים. בלי בדיקה משפטית מקדימה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בצד המפר.
מה יזם יכול לטעון כ״כוח עליון״?
סעיף 1351 מגדיר כוח עליון כאירוע חיצוני, בלתי צפוי, שאי אפשר בשום אופן להתגבר עליו או למנוע אותו. עיכוב של קבלן משנה, מחסור בעובדים או התייקרות חומרים בדרך כלל אינם עומדים בהגדרה. הסכנה נמצאת בחוזה עצמו: סעיף שמגדיר ״עיכוב באישורים״ או ״תנאי מזג אוויר״ ככוח עליון מרחיב את ההגנה של היזם מעבר לחוק. סעיף כזה צריך לפחות גבול זמן.
אילו סעיפים כדאי לדרוש בחוזה המקדים מראש?
- יום מסירה נקוב בלוח השנה, לא ״רבעון״ או ״עונה״, ותקופת חסד שאורכה מוגדר.
- סכום פיצוי לכל יום או חודש של עיכוב, החל מתום תקופת החסד.
- אפשרות לצאת מהעסקה אחרי עיכוב בהיקף שנקבע מראש, והחזר הכסף במלואו עד תאריך ידוע.
- רשימה סגורה של אירועי כוח עליון, עם תקרת זמן.
- סימטריה: אותה ריבית פיגורים שחלה עליכם על תשלום מאוחר תחול על היזם על מסירה מאוחרת.
מתי עדיף לא למהר לבית המשפט?
איחור של חודשיים בפרויקט שמתקדם בשטח שונה מאוד מאתר שעומד ריק. לפני ששולחים התראה, בדקו אם יש פעילות באתר, אם המשיכות מהחשבון הייעודי נמשכות לפי שלבים, ואם היזם מתקשר אתכם בכתב. הליך משפטי ברומניה לוקח זמן ועולה כסף, ולעיתים הסדר כתוב עם פיצוי מוסכם שווה יותר מפסק דין בעוד שנתיים. ההחלטה צריכה להתקבל עם עורך דין רומני, לא מתוך כעס.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
הזמן לטפל באיחור הוא לפני שהוא קורה. אנחנו בודקים עם הרוכש את סעיפי המסירה, הפיצוי, הביטול וכוח העליון בטיוטת החוזה המקדים, מסבירים את הפער מול מה שהוא מכיר מישראל, ומלווים את הצעדים אם איחור כבר התרחש. התראות, תביעות ורישום הודעות בפנקס המקרקעין מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא תמצית כללית של הקוד האזרחי הרומני ושל חוק 207/2025, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. במקרה של איחור, פנו לעורך דין רומני בלתי תלוי לפני כל צעד.
שאלות נפוצות
יש ברומניה פיצוי קבוע בחוק על איחור במסירת דירה?
לא. בניגוד לחוק המכר (דירות) בישראל, הדין הרומני אינו קובע פיצוי קבוע. הפיצוי נקבע בחוזה, ובלי סעיף כזה צריך להוכיח את הנזק בבית משפט.
האם חוק נורדיס מגן מפני איחורים?
רק בעקיפין. החוק מגביל דמי שריון ושימוש במקדמות, מחייב חשבון ייעודי וחוזה מקדים בפני נוטריון, ולכן פחות כסף נמצא בסיכון. הוא אינו קובע מועד מסירה ואינו מעניק פיצוי על איחור.
מה עושים כשהיזם מאחר?
שולחים התראה רשמית בכתב לפי סעיף 1522 לקוד האזרחי, בדרך שמוכיחה מסירה, עם מועד לביצוע. ההתראה קובעת את רגע ההפרה ופותחת את הדרך לפיצוי ולביטול.
הבית גמור אבל היזם לא חותם על החוזה הסופי. מה האפשרויות?
אפשר לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה, לפי סעיפים 1279 ו-1669, בתנאי שעמדתם בהתחייבויות שלכם. התביעה מוגשת בתוך 6 חודשים מהמועד שבו החוזה היה אמור להיחתם.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.