Коротко
В отличие от израильского Закона о продаже (квартир), румынское право не устанавливает фиксированной компенсации за задержку сдачи новой квартиры. Права покупателя основываются на предварительном договоре и Гражданском кодексе: официальное уведомление о просрочке со сроком исполнения, взыскание договорной неустойки без доказывания ущерба, приостановление платежа, расторжение договора или судебное решение, заменяющее окончательный договор, в течение 6 месяцев. Поэтому реальная защита определяется формулировками договора, до его подписания.
Главное
- 1Закон 207/2025 ограничивает плату за резервирование и использование авансов и обязывает открывать специальный счёт, но не устанавливает срок сдачи или компенсацию за задержку.
- 2Первый шаг - официальное письменное уведомление о просрочке согласно статье 1522, со сроком исполнения и способом направления, подтверждающим вручение.
- 3Договорная неустойка (clauza penală) взыскивается без доказывания ущерба согласно статье 1538, а суд снижает её лишь в исключительных случаях.
- 4Если застройщик отказывается подписывать окончательный договор: иск согласно статьям 1279 и 1669 в течение 6 месяцев с даты, когда договор должен был быть подписан.
- 5Непреодолимая сила согласно статье 1351 - это внешнее и непредвиденное событие; задержки подрядчиков или удорожание, как правило, не подпадают под это определение.
Задержки в новых проектах случаются даже у добросовестных застройщиков. Разница между защищённым покупателем и покупателем, оставшимся без защиты, определяется не в тот день, когда ключи так и не переданы, а в день подписания предварительного договора. Тот, кто приезжает из Израиля, порой полагает, что существует законная «сеть безопасности», подобная той, которую он знает дома. В Румынии её нет, и это отправная точка для всего, что изложено ниже.
Есть ли в Румынии установленная законом компенсация за задержку сдачи квартиры?
Нет. В Израиле статья 5а Закона о продаже (квартир) устанавливает компенсацию за задержку более чем на месяц, рассчитываемую исходя из арендной платы за аналогичную квартиру и постепенно возрастающую до 1,5-кратного размера, без необходимости для покупателя доказывать ущерб. В Румынии аналогичного механизма нет: компенсация, которую вы получите за задержку, - это ровно то, что записано в договоре, а если ничего не записано, вам придётся доказывать ущерб в суде.
Первый шаг - официальное письменное уведомление о просрочке согласно статье 1522, со сроком исполнения и способом направления, подтверждающим вручение.
Что закон Nordis меняет в ситуации задержки, а что нет?
Закон 207/2025 («закон Nordis») вступил в силу в декабре 2025 года, а 25.8.2026 его положения были перенесены в статью 422(6)-(11) Кодекса планирования и строительства, закон 169/2026. Основное изменение, которое он внёс, касается денег, которые покупатель платит до сдачи, и в меньшей степени самого срока сдачи:
| Вопрос | Что устанавливает закон |
|---|---|
| Плата за резервирование | Не более 5% от цены и срок не более 60 дней; если сделка сорвалась исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются полностью в течение 30 дней |
| Использование авансов | Застройщик снимает до 25% от цены на этапе каркаса, а затем до 20% на этапе инженерных систем, каждое снятие - за подписью технического надзора на объекте |
| Счёт | Отдельный банковский счёт для каждого проекта; использование средств на посторонние цели влечёт штраф в размере 1% от оборота |
| Предварительный договор | Только у нотариуса, с регистрацией в земельной книге |
Закон не устанавливает дату сдачи, не диктует темп строительства и не предоставляет покупателю никакой суммы за задержку. Его задача - уменьшить финансовые риски покупателя, пока проект задерживается, а не компенсировать их.
Какие инструменты Гражданский кодекс Румынии даёт покупателю?
| Инструмент | Статья Гражданского кодекса | Что вы получаете | Обратите внимание |
|---|---|---|---|
| Официальное уведомление о просрочке (punere în întârziere) | 1522 | Письменный крайний срок исполнения | Направляется через судебного исполнителя или любым способом, подтверждающим вручение |
| Договорная неустойка (clauza penală) | 1538, 1541 | Сумма, указанная в договоре, без доказывания ущерба | Снижение только при явной чрезмерности или при частичном исполнении |
| Приостановление платежа | 1556 | Неисполнение в соответствующей мере, когда другая сторона не исполнила своё обязательство | Не из-за незначительного нарушения |
| Расторжение (rezoluțiune) | 1549, 1550, 1552 | Возврат денег и возмещение убытков | Уведомление о расторжении регистрируется в земельной книге |
| Судебное решение вместо договора | 1279, 1669 | Переход права собственности без содействия застройщика | Иск в течение 6 месяцев |
| Подтверждающий задаток (arvună) | 1544 | Расторжение и требование двойной суммы | Только если платёж был прямо определён как arvună |
Каков первый шаг, когда срок истёк?
Письмо-уведомление о просрочке. Статья 1522 требует, чтобы уведомление было письменным и предоставляло застройщику срок для исполнения; если срок не предоставлен, он вправе завершить исполнение «в разумный срок». Письмо отмечает момент, с которого застройщик считается нарушившим обязательство, и с него начинается исчисление возмещения.
У этого есть и денежная сторона: при иске, поданном без предварительного уведомления, застройщику предоставляется разумный срок для исполнения, и если он исполнит обязательство в этот срок, судебные расходы могут быть возложены на вас. Уведомление обходится гораздо дешевле судебного разбирательства и является условием для большинства последующих шагов.
Как взыскать договорную неустойку и что происходит, если такого пункта нет?
Если предварительный договор содержит пункт о компенсации за задержку, доказывать, что вам был причинён ущерб, не нужно: статья 1538 позволяет взыскать установленную сумму в том виде, в каком она определена. Это самый эффективный инструмент из имеющихся в вашем распоряжении, но он существует, только если был сформулирован заранее.
Вмешательство суда в размер суммы ограничено. Статья 1541 допускает снижение, только если часть обязательства уже исполнена в вашу пользу или если сумма чрезмерно превышает ущерб, который можно было предвидеть. И даже при снижении оставшаяся сумма должна превышать основное обязательство.
Без пункта о неустойке право на возмещение убытков сохраняется, но вам придётся доказывать ущерб: арендную плату, уплаченную за это время, разницу в процентах и прочие расходы. Это более долгий и дорогой процесс.
Когда расторгать договор, а когда требовать судебного решения вместо него?
Расторжение. Гражданский кодекс (статьи 1550 и 1552) позволяет расторгнуть договор письменным уведомлением, когда это допускает сам договор или когда срок, установленный в уведомлении о просрочке, истёк без исполнения; в качестве альтернативы можно обратиться в суд с требованием о расторжении. Чтобы расторжение имело силу и в отношении третьих лиц, уведомление регистрируют в земельной книге. На практике же деньги возвращаются только от застройщика, которому есть из чего их вернуть, поэтому специальный счёт, предусмотренный законом 207/2025, приобретает здесь большое значение.
Принудительное исполнение. Когда строительство завершено, но застройщик уклоняется от подписания окончательного договора, можно просить суд, согласно статьям 1279 и 1669, вынести решение, которое заменит подпись, при условии что вы сами выполнили свою часть обязательств. Срок для такого иска составляет 6 месяцев с даты, когда следовало подписать договор, и тот, кто ждёт дольше, утрачивает эту возможность.
Согласно статье 1556, когда другая сторона не исполняет своё обязательство, вы вправе соразмерно приостановить собственное исполнение. При покупке на стадии проекта это актуально прежде всего для платежа, обусловленного ещё не завершённым этапом строительства. Без предварительной юридической проверки вы рискуете сами оказаться нарушившей стороной.
На что застройщик может ссылаться как на «непреодолимую силу»?
Статья 1351 определяет непреодолимую силу как внешнее, непредвиденное событие, которое абсолютно невозможно преодолеть или предотвратить. Задержка субподрядчика, нехватка рабочих или удорожание материалов, как правило, не подпадают под это определение. Опасность кроется в самом договоре: пункт, определяющий «задержку разрешений» или «погодные условия» как непреодолимую силу, расширяет защиту застройщика сверх закона. Такой пункт должен как минимум содержать ограничение по времени.
Какие пункты стоит заранее требовать в предварительном договоре?
- Конкретный календарный день сдачи, а не «квартал» или «сезон», и льготный период определённой продолжительности.
- Сумма компенсации за каждый день или месяц задержки начиная с окончания льготного периода.
- Возможность выйти из сделки после задержки заранее установленной продолжительности и полный возврат денег до известной даты.
- Закрытый перечень событий непреодолимой силы с предельным сроком.
- Симметрия: те же проценты за просрочку, которые применяются к вам при позднем платеже, применяются к застройщику при поздней сдаче.
Когда лучше не спешить в суд?
Задержка на два месяца в проекте, который реально продвигается на месте, сильно отличается от стройплощадки, стоящей пустой. Прежде чем направлять уведомление, проверьте, ведутся ли работы на объекте, продолжаются ли списания со специального счёта поэтапно и общается ли с вами застройщик в письменной форме. Судебный процесс в Румынии занимает время и стоит денег, и порой письменное соглашение с согласованной компенсацией ценнее судебного решения через два года. Решение следует принимать вместе с румынским адвокатом, а не в порыве гнева.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Заниматься задержкой нужно до того, как она произошла. Мы проверяем вместе с покупателем пункты о сдаче, компенсации, расторжении и непреодолимой силе в проекте предварительного договора, разъясняем отличия от того, что он знает по Израилю, и сопровождаем дальнейшие шаги, если задержка уже наступила. Уведомления, иски и регистрация уведомлений в земельной книге выполняются адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общим кратким обзором Гражданского кодекса Румынии и закона 207/2025 по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. В случае задержки обратитесь к независимому румынскому адвокату до совершения любых действий.
Частые вопросы
Есть ли в Румынии установленная законом фиксированная компенсация за задержку сдачи квартиры?
Нет. В отличие от Закона о продаже (квартир) в Израиле, румынское право не устанавливает фиксированной компенсации. Компенсация определяется договором, а без такого пункта ущерб необходимо доказывать в суде.
Защищает ли закон Nordis от задержек?
Лишь косвенно. Закон ограничивает плату за резервирование и использование авансов, обязывает открывать специальный счёт и заключать предварительный договор у нотариуса, поэтому под риском оказывается меньше денег. Он не устанавливает срок сдачи и не предоставляет компенсации за задержку.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу?
Направить официальное письменное уведомление о просрочке согласно статье 1522 Гражданского кодекса способом, подтверждающим вручение, с указанием срока исполнения. Уведомление фиксирует момент нарушения и открывает путь к компенсации и расторжению.
Дом достроен, но застройщик не подписывает окончательный договор. Какие есть варианты?
Можно просить суд вынести решение, которое заменит договор, согласно статьям 1279 и 1669, при условии что вы выполнили свои обязательства. Иск подаётся в течение 6 месяцев с даты, когда договор должен был быть подписан.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.