Pe scurt
Vânzarea dublă a unui apartament în construcție în România era posibilă atunci când promisiunile de vânzare se semnau ca înscrisuri sub semnătură privată neînscrise în cartea funciară, astfel încât nimeni nu putea vedea că apartamentul fusese deja vândut. Legea 207/2025, intrată în vigoare la 11 decembrie 2025, impune astăzi un antecontract notarial transmis imediat spre înscriere, iar avansurile se plătesc într-un cont dedicat proiectului. Protecția funcționează doar dacă verificați personal extrasul de carte funciară al unității și datele contului înainte de fiecare plată.
Ce este important de reținut
- 1Cazul Nordis a pornit de la trei breșe care au acționat împreună: contracte neînscrise, avansuri fără garanție și bani mutați între proiecte.
- 2Legea 207/2025 a fost publicată la 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc în articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
- 3Antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează numai la notar, iar notarul solicită înscrierea lui în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.
- 4Avansurile intră într-un cont dedicat proiectului, iar dezvoltatorul retrage din ele numai cu aprobarea dirigintelui de șantier și în limitele plafoanelor stabilite pe etape de construcție.
- 5Pentru o proprietate finalizată și intabulată, această lege este aproape irelevantă. Acolo, protecția o reprezintă un extras curat și verificarea sarcinilor.
Cumpărătorii israelieni care iau în calcul un apartament sau o vilă în construcție în România ajung aproape întotdeauna la aceeași întrebare: ce îl împiedică pe dezvoltator să vândă aceeași unitate și unui alt cumpărător? Întrebarea nu este teoretică. În cazul Nordis, sute de cumpărători de apartamente în construcție au descoperit că propriul contract nu fusese niciodată înscris și că pentru același apartament semnase și altcineva.
În acest ghid explicăm cum a fost posibilă juridic vânzarea dublă, ce s-a schimbat în lege din decembrie 2025 și ce trebuie să verificați efectiv înainte de a transfera un singur euro. Detaliile legii propriu-zise le-am prezentat într-un articol separat despre Legea Nordis. Aici ne concentrăm pe riscul vânzării duble și pe instrumentele prin care îl puteți identifica.
Cum este posibil să vinzi același apartament de două ori?
Răspunsul scurt: atunci când angajamentul de a vinde nu este înscris în niciun registru public, nu există nicio cale de a afla că există. În România, ca și în Israel, ceea ce contează față de terți este ceea ce este înscris în cartea funciară (Cartea Funciară, echivalentul românesc al registrului funciar israelian).
În proiectele în care promisiunile de vânzare se semnau ca înscris sub semnătură privată, fără notar și fără înscriere, contractul dumneavoastră era vizibil doar pentru dumneavoastră și pentru dezvoltator. Un alt cumpărător care obținea un extras nu îl vedea, și nici banca. Într-o asemenea situație, vânzarea dublă nu este o defecțiune complicată. Este pur și simplu încă o semnătură pe aceeași hârtie.
Ceea ce nu este înscris în cartea funciară nu există pentru cel care verifică proprietatea. Acest lucru este valabil în România exact ca în Israel.
Legea 207/2025 a fost publicată la 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc în articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
Ce deficiențe au făcut posibil cazul Nordis?
Cazul nu a pornit de la o singură deficiență. Trei mecanisme au acționat împreună, iar fiecare dintre ele a agravat prejudiciul produs de celelalte.
- Contracte neînscrise. Promisiunile de vânzare au fost semnate ca înscrisuri sub semnătură privată. Nimeni din afara încăperii nu putea ști că unitatea fusese deja promisă cuiva.
- Avansuri fără ancoră. Cumpărătorii au transferat sume importante într-o etapă în care construcția abia începuse, fără niciun mecanism care să lege banii de unitatea lor.
- Bani mutați între proiecte. Fondurile nu au rămas în proiectul pentru care fuseseră plătite. Când banii mai multor proiecte stau într-o singură casă, o dificultate într-unul dintre ele se propagă la toate.
Reacția publică a fost dură, iar Parlamentul României a adoptat modificarea în unanimitate. Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, a fost publicată în Monitorul Oficial la 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc la articolul 422 alineatele (6) - (11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026.
Ce schimbă astăzi legea pentru cine cumpără în construcție?
Fiecare dintre cele trei breșe a primit un răspuns separat. Tabelul prezintă corespondența dintre problemă și regula care se aplică astăzi.
| Problema | Ce a permis | Regula astăzi |
|---|---|---|
| Contract sub semnătură privată neînscris | Vânzarea aceleiași unități mai multor cumpărători | Antecontract numai la notar, care solicită înscrierea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare |
| Semnarea înainte să existe o unitate înscrisă | Un angajament asupra unui imobil care nu are identitate în registru | Semnarea numai după ce autorizația de construire este înscrisă și pentru fiecare unitate viitoare s-a deschis o carte funciară proprie |
| Avansuri fără supraveghere | Mulți bani expuși riscului înainte să se fi construit ceva | Taxă de rezervare de până la 5%. Avansuri într-un cont dedicat, cu retrageri de până la 25% din preț pentru structură și de până la 20% pentru instalații |
| Mutarea fondurilor | Prăbușirea unui proiect le trage după sine pe altele | Cont separat pentru fiecare proiect, retrageri cu aprobarea dirigintelui de șantier și amendă de 1% din cifra de afaceri pentru utilizarea în alt scop |
Schimbarea centrală în privința vânzării duble este înscrierea. Odată ce antecontractul este înscris în cartea funciară a unității dumneavoastră, încercarea de a semna cu un alt cumpărător pentru aceeași unitate va fi expusă în primul extras pe care acel cumpărător îl va obține.
Legea îi protejează și pe cumpărătorii străini?
Da. Protecțiile sunt legate de tranzacție, nu de cetățenia cumpărătorului. Obligația de a semna la notar, înscrierea, plafonul taxei de rezervare și contul dedicat se aplică oricărui cumpărător, român sau străin, inclusiv cumpărătorilor israelieni.
Ceea ce legea nu face este să verifice în locul dumneavoastră. Notarul va înscrie un contract semnat în fața sa, dar nu vă va spune că contul din contract nu este contul dedicat sau că unitatea pentru care ați primit extrasul nu este unitatea din contract. Aceste verificări încrucișate le faceți dumneavoastră sau un avocat român care vă reprezintă numai pe dumneavoastră.
Ce verificări previn vânzarea dublă înainte de plată?
Majoritatea verificărilor sunt simple și se bazează pe documente oficiale. Ordinea de lucru recomandată:
- Extras pentru unitatea concretă. Solicitați un Extras de carte funciară pentru unitatea dumneavoastră viitoare, nu pentru întregul teren. Verificați că autorizația de construire este înscrisă în el.
- Numai antecontract notarial. Dacă vi se propune să semnați o promisiune de vânzare sub semnătură privată, acesta este un semnal de oprire.
- Extras nou după semnare. La câteva zile după semnare, obțineți un nou extras și verificați că propriul contract apare în el.
- Întrebarea despre cont. Întrebați în scris la ce bancă este deschis contul dedicat al proiectului și cine este dirigintele de șantier care aprobă retragerile. Comparați numărul contului cu cel din contract.
- Plafonul rezervării. Dacă vi se cere o taxă de rezervare de peste 5% din preț, opriți-vă și cereți explicații avocatului dumneavoastră.
„La ce bancă este deschis contul dedicat al proiectului și cine este dirigintele de șantier care aprobă retragerile?” Un dezvoltator serios poate răspunde imediat și în scris. Ezitarea sau un răspuns general sunt un motiv pentru o verificare mai aprofundată.
Care este prețul noii siguranțe?
Merită să cunoașteți și cealaltă față. Noile reguli impun dezvoltatorilor mai mult capital propriu și costuri de conformare, de aceea lansările de proiecte încetinesc, iar costurile se transferă în prețuri. Rezultatul previzibil este o ofertă nouă mai redusă și la un preț mai mare.
Acest lucru are consecințe și asupra alegerii dezvoltatorului. Dezvoltatorii care s-au bazat pe avansurile cumpărătorilor și pe transferul banilor între proiecte au dificultăți în a lucra după noile reguli. Așadar, o întrebare utilă este dacă dezvoltatorul a lucrat cu o asemenea transparență încă dinainte ca legea să o impună sau numai de atunci.
Cumpăr un apartament finalizat. Mă privește toate acestea?
În mare parte, nu. Regulile Legii 207/2025 vizează cumpărarea unei unități viitoare. Pentru o proprietate finalizată și intabulată, protecția dumneavoastră este un extras curat, verificarea sarcinilor și un avocat independent. Principiul este același, doar instrumentele diferă: ceea ce nu este înscris nu există. Despre verificarea unei proprietăți finalizate am scris în ghidul privind verificarea de diligență în România.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim în verificare
Înainte de a semna pentru un proiect în construcție în România, strângeți extrasul de carte funciară al unității, proiectul de antecontract și datele contului dedicat și transmiteți-le spre verificare unui avocat român care vă reprezintă numai pe dumneavoastră. Actele guvernate de dreptul român, precum semnarea și înscrierea, sunt îndeplinite de notar și de avocați autorizați în România. Noi îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să înțeleagă documentele, să formuleze întrebările pentru dezvoltator și să coordoneze lucrul cu profesioniștii locali.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică pentru o anumită tranzacție. Descrierea Legii 207/2025 este un rezumat general, iar textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de o tranzacție, consultați un avocat local independent.
Întrebări frecvente
Ce a fost cazul Nordis din România?
Un caz în care sute de cumpărători de apartamente în construcție din proiectele grupului Nordis au descoperit că propriile contracte nu fuseseră înscrise, că apartamente fuseseră vândute de mai multe ori și că fonduri fuseseră mutate între proiecte. În urma lui, Legea 207/2025 a fost adoptată în unanimitate.
Cum vă asigurați că apartamentul în construcție nu a fost vândut altui cumpărător?
Solicitați un extras pentru unitatea concretă înainte de semnare, semnați numai un antecontract notarial și obțineți un nou extras la câteva zile după semnare, pentru a verifica că propriul contract este înscris în cartea funciară a unității.
Este încă riscantă cumpărarea în construcție în România?
Riscul nu a dispărut, dar s-a schimbat. Astăzi se concentrează în special la cei care renunță la verificări: semnează fără extras pentru unitate, plătesc peste plafonul rezervării sau nu verifică unde se află banii.
Se aplică Legea Nordis cumpărătorilor israelieni?
Da. Protecțiile sunt legate de tranzacție, nu de cetățenie, de aceea notarul, înscrierea, plafonul rezervării și contul dedicat se aplică oricărui cumpărător.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.