باختصار
كان البيع المزدوج لشقة على المخطط في رومانيا ممكنًا حين كانت وعود البيع تُوقَّع كاتفاقات خاصة لا تُسجَّل في السجل العقاري، فلم يكن بوسع أحد أن يرى أن الشقة قد بيعت من قبل. ويشترط القانون 207/2025، الذي دخل حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025، اليوم عقدًا تمهيديًّا موثقًا لدى كاتب العدل يُرسَل للتسجيل فورًا، وإيداع الدفعات المقدمة في حساب مخصص للمشروع. ولا تعمل هذه الحماية إلا إذا فحصتم بأنفسكم مستخرج الوحدة وبيانات الحساب قبل كل دفعة.
أبرز النقاط
- 1نشأت قضية نورديس عن ثلاث ثغرات عملت معًا: اتفاقات غير مسجلة، ودفعات مقدمة بلا ضمانة، وأموال انتقلت بين المشاريع.
- 2نُشر القانون 207/2025 في 8 ديسمبر 2025 ودخل حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025. ومنذ 25 أغسطس 2026 أصبحت قواعده واردة في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء (القانون 169/2026).
- 3يُوقَّع العقد التمهيدي على وحدة مستقبلية لدى كاتب العدل فقط، ويطلب كاتب العدل تسجيله في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي.
- 4تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب مخصص للمشروع، ولا يسحب المطوّر منها إلا بموافقة مشرف هندسي وضمن سقوف بحسب مرحلة البناء.
- 5في العقار المكتمل والمسجل لا يكاد هذا القانون يكون ذا صلة. فالحماية هناك هي مستخرج نظيف وفحص الرهون والأعباء.
يصل المشترون الإسرائيليون الذين يدرسون شراء شقة أو فيلا قيد الإنشاء في رومانيا في الغالب إلى السؤال نفسه: ما الذي يمنع المطوّر من بيع الوحدة ذاتها لمشترٍ آخر أيضًا؟ والسؤال ليس نظريًّا. ففي قضية نورديس (Nordis) اكتشف مئات المشترين لشقق على المخطط أن اتفاقهم لم يُسجَّل قط، وأن شخصًا آخر وقّع على الشقة نفسها.
سنشرح في هذا الدليل كيف أصبح البيع المزدوج ممكنًا من الناحية القانونية، وما الذي تغيّر في القانون منذ ديسمبر 2025، وما الذي عليكم فحصه فعليًّا قبل تحويل يورو واحد. وقد استعرضنا تفاصيل القانون نفسه في مقال مستقل عن قانون نورديس. أما هنا فالتركيز على خطر البيع المزدوج وأدوات كشفه.
كيف يمكن أصلًا بيع الشقة نفسها مرتين؟
الجواب المختصر: حين لا يكون الالتزام بالبيع مسجلًا في أي سجل عام، لا توجد طريقة لمعرفة وجوده. ففي رومانيا، كما في إسرائيل، المعتبر تجاه الغير هو ما هو مسجل في السجل العقاري (Cartea Funciară، المقابل الروماني لسجل الأراضي).
في المشاريع التي وُقّعت فيها وعود البيع كمستند خاص، بلا كاتب عدل وبلا تسجيل، كان اتفاقكم مرئيًّا لكم وللمطوّر فقط. فالمشتري الآخر الذي استخرج مستخرجًا لم يره، وكذلك البنك. وفي وضع كهذا لا يكون البيع المزدوج خللًا معقدًا، بل مجرد توقيع إضافي على الورقة نفسها.
ما ليس مسجلًا في السجل العقاري لا وجود له بالنسبة إلى من يفحص العقار. وهذا صحيح في رومانيا تمامًا كما في إسرائيل.
نُشر القانون 207/2025 في 8 ديسمبر 2025 ودخل حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025. ومنذ 25 أغسطس 2026 أصبحت قواعده واردة في المادة 422 من قانون التخطيط العمراني والبناء (القانون 169/2026).
ما الإخفاقات التي أتاحت قضية نورديس؟
لم تنشأ القضية عن إخفاق واحد. فقد عملت ثلاث آليات معًا، وفاقمت كل منها الضرر الناجم عن الأخريين.
- اتفاقات غير مسجلة. وُقّعت وعود البيع كاتفاقات خاصة. ولم يكن بوسع أحد خارج الغرفة أن يعرف أن الوحدة قد وُعد بها شخص آخر.
- دفعات مقدمة بلا ربط. حوّل المشترون مبالغ كبيرة في مرحلة لم يكد البناء يبدأ فيها، دون أي آلية تربط المال بوحدتهم.
- أموال تنتقل بين المشاريع. لم تبقَ الأموال في المشروع الذي دُفعت من أجله. وحين تكون أموال عدة مشاريع في صندوق واحد، تنتقل الصعوبة في أحدها إلى جميعها.
كان رد الفعل العام حادًّا، وأقرّ البرلمان الروماني التعديل بالإجماع. ونُشر القانون 207/2025، المعروف باسم «قانون نورديس»، في الجريدة الرسمية الرومانية (Monitorul Oficial) في 8 ديسمبر 2025 ودخل حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025. ومنذ 25 أغسطس 2026 أصبحت قواعده واردة في المادة 422(6) إلى 422(11) من قانون التخطيط العمراني والبناء، القانون 169/2026.
ما الذي يغيّره القانون اليوم لمن يشتري على المخطط؟
حظيت كل واحدة من الثغرات الثلاث بمعالجة مستقلة. ويجمع الجدول التالي المطابقة بين المشكلة والقاعدة السارية اليوم.
| المشكلة | ما الذي أتاحته | القاعدة اليوم |
|---|---|---|
| اتفاق خاص غير مسجل | بيع الوحدة نفسها لأكثر من مشترٍ واحد | عقد تمهيدي لدى كاتب العدل فقط، يطلب التسجيل في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي |
| التوقيع قبل وجود وحدة مسجلة | التزام على عقار لا هوية له في السجل | التوقيع فقط بعد تسجيل رخصة البناء وفتح صحيفة مستقلة في السجل لكل وحدة مستقبلية |
| دفعات مقدمة بلا رقابة | أموال كثيرة معرّضة للخطر قبل بناء أي شيء | رسوم حجز حتى 5%. الدفعات المقدمة في حساب مخصص، وسحب حتى 25% من السعر للهيكل وحتى 20% للأنظمة |
| نقل الأموال | انهيار مشروع واحد يجرّ مشاريع أخرى | حساب منفصل لكل مشروع، والسحب بموافقة مشرف هندسي، وغرامة بنسبة 1% من رقم الأعمال على الاستخدام لغرض آخر |
التغيير الأساسي فيما يتعلق بالبيع المزدوج هو التسجيل. فما إن يُسجَّل العقد التمهيدي في صحيفة وحدتكم، حتى تنكشف أي محاولة لتوقيع مشترٍ آخر على الوحدة نفسها في أول مستخرج يستخرجه ذلك المشتري.
هل يحمي القانون المشترين الأجانب أيضًا؟
نعم. فالضمانات مرتبطة بالصفقة لا بجنسية المشتري. ويسري واجب التوقيع لدى كاتب العدل، والتسجيل، وسقف رسوم الحجز، والحساب المخصص على كل مشترٍ، رومانيًّا كان أم أجنبيًّا، بمن في ذلك المشترون الإسرائيليون.
أما ما لا يفعله القانون فهو أن يفحص بدلًا منكم. فكاتب العدل سيسجّل عقدًا وُقّع أمامه، لكنه لن يخبركم بأن الحساب الوارد في العقد ليس الحساب المخصص، أو بأن الوحدة التي حصلتم على مستخرج لها ليست الوحدة الواردة في العقد. وهذه المطابقات تجرونها أنتم، أو محامٍ روماني يمثلكم وحدكم.
ما الفحوص التي تمنع البيع المزدوج قبل الدفع؟
معظم الفحوص بسيطة وتستند إلى مستندات رسمية. وترتيب العمل الموصى به هو:
- مستخرج للوحدة المحددة. اطلبوا Extras de carte funciară (مستخرج السجل) لوحدتكم المستقبلية، لا للقطعة كلها. وتأكدوا من أن رخصة البناء مسجلة فيه.
- عقد تمهيدي موثق لدى كاتب العدل فقط. إذا عُرض عليكم توقيع وعد بالبيع في مستند خاص، فهذه علامة للتوقف.
- مستخرج جديد بعد التوقيع. بعد التوقيع ببضعة أيام استخرجوا مستخرجًا آخر وتأكدوا من أن عقدكم يظهر فيه.
- سؤال الحساب. اسألوا كتابيًّا في أي بنك يُدار الحساب المخصص للمشروع ومن المشرف الهندسي الذي يوافق على السحوبات. وقارنوا رقم الحساب بالرقم الوارد في العقد.
- سقف رسوم الحجز. إذا طُلبت منكم رسوم حجز تزيد على 5% من السعر، فتوقفوا واطلبوا تفسيرًا من محاميكم.
«في أي بنك يُدار الحساب المخصص للمشروع، ومن المشرف الهندسي الذي يوافق على السحوبات؟» يستطيع المطوّر المنظَّم أن يجيب عن ذلك فورًا وكتابيًّا. أما التردد أو الإجابة العامة فهما سبب لفحص أعمق.
ما ثمن الأمان الجديد؟
من المفيد معرفة الجانب الآخر أيضًا. فالقواعد الجديدة تُلزم المطوّرين بمزيد من رأس المال الذاتي وبتكاليف امتثال، ولذلك يتباطأ إطلاق المشاريع وتنتقل التكاليف إلى الأسعار. والنتيجة المتوقعة هي عرض جديد أقل، وبسعر أعلى.
ولذلك أثر أيضًا على اختيار المطوّر. فالمطوّرون الذين اعتمدوا على الدفعات المقدمة من المشترين وعلى نقل الأموال بين المشاريع يجدون صعوبة في العمل وفق القواعد الجديدة. ولذلك من المفيد السؤال عمّا إذا كان المطوّر قد عمل بهذه الشفافية قبل أن يُلزمه القانون بها، أم منذ ذلك الحين فقط.
أنا أشتري شقة مكتملة. هل يعنيني كل هذا؟
في معظمه لا. فقواعد القانون 207/2025 موجهة إلى شراء وحدة مستقبلية. أما في العقار المكتمل والمسجل فحمايتكم هي مستخرج نظيف، وفحص الرهون والأعباء، ومحامٍ مستقل. المبدأ واحد، والأدوات فقط هي المختلفة: ما ليس مسجلًا لا وجود له. وقد كتبنا عن الفحص في العقار المكتمل في دليل العناية الواجبة في رومانيا.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع، وكيف نرافق الفحص
قبل التوقيع على مشروع قيد الإنشاء في رومانيا، اجمعوا مستخرج الوحدة ومسودة العقد التمهيدي وبيانات الحساب المخصص، وأحيلوها للفحص إلى محامٍ روماني يمثلكم وحدكم. أما الإجراءات بموجب القانون الروماني، كالتوقيع والتسجيل، فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على فهم المستندات، وصياغة الأسئلة للمطوّر، وتنسيق العمل مع المهنيين المحليين.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية لصفقة بعينها. ووصف القانون 207/2025 هو خلاصة عامة، والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. استشيروا محاميًا محليًّا مستقلًّا قبل أي صفقة.
أسئلة شائعة
ما قضية نورديس في رومانيا؟
قضية اكتشف فيها مئات المشترين لشقق على المخطط في مشاريع مجموعة نورديس أن اتفاقاتهم لم تُسجَّل، وأن شققًا بيعت أكثر من مرة، وأن أموالًا انتقلت بين المشاريع. وفي أعقابها أُقرّ القانون 207/2025 بالإجماع.
كيف أتأكد من أن الشقة على المخطط لم تُبَع لمشترٍ آخر؟
اطلبوا مستخرجًا للوحدة المحددة قبل التوقيع، ولا توقّعوا إلا عقدًا تمهيديًّا موثقًا لدى كاتب العدل، واستخرجوا مستخرجًا جديدًا بعد التوقيع ببضعة أيام للتأكد من أن عقدكم مسجل في صحيفة الوحدة.
هل لا يزال الشراء على المخطط في رومانيا محفوفًا بالمخاطر؟
لم يختفِ الخطر، لكنه تغيّر. فهو اليوم قائم أساسًا لدى من يتخلى عن الفحوص: من يوقّع دون مستخرج للوحدة، أو يدفع أكثر من سقف رسوم الحجز، أو لا يتحقق من مكان وجود المال.
هل يسري قانون نورديس على المشترين الإسرائيليين؟
نعم. فالضمانات مرتبطة بالصفقة لا بالجنسية، ولذلك يسري كاتب العدل والتسجيل وسقف رسوم الحجز والحساب المخصص على كل مشترٍ.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.