בקצרה
מכירה כפולה של דירה על הנייר ברומניה הייתה אפשרית כשהבטחות מכר נחתמו כהסכמים פרטיים שלא נרשמו בפנקס המקרקעין, כך שאיש לא יכול היה לראות שהדירה כבר נמכרה. חוק 207/2025, שנכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025, מחייב היום חוזה מקדים נוטריוני שנשלח לרישום מיד, ומקדמות בחשבון ייעודי לפרויקט. ההגנה עובדת רק אם אתם בודקים בעצמכם את הנסח של היחידה ואת פרטי החשבון לפני כל תשלום.
הנקודות החשובות
- 1פרשת נורדיס נבעה משלוש פרצות שפעלו יחד: הסכמים שלא נרשמו, מקדמות בלי בטוחה, וכסף שעבר בין פרויקטים.
- 2חוק 207/2025 פורסם ב-8 בדצמבר 2025 ונכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו נמצאים בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026).
- 3חוזה מקדים על יחידה עתידית נחתם רק אצל נוטריון, והנוטריון מבקש לרשום אותו ביום החתימה או ביום העסקים הבא.
- 4המקדמות נכנסות לחשבון ייעודי לפרויקט, והיזם מושך מהן רק באישור מפקח הנדסי ובתקרות לפי שלב הבנייה.
- 5בנכס גמור ורשום החוק הזה כמעט לא רלוונטי. שם ההגנה היא נסח נקי ובדיקת שעבודים.
רוכשים ישראלים ששוקלים דירה או וילה בבנייה ברומניה מגיעים כמעט תמיד לאותה שאלה: מה מונע מהיזם למכור את אותה יחידה גם לקונה נוסף? השאלה איננה תיאורטית. בפרשת נורדיס (Nordis) גילו מאות רוכשים של דירות על הנייר שההסכם שלהם מעולם לא נרשם, ושעל אותה דירה חתם גם מישהו אחר.
במדריך הזה נסביר איך מכירה כפולה התאפשרה מבחינה משפטית, מה השתנה בחוק מאז דצמבר 2025, ומה אתם צריכים לבדוק בפועל לפני שאתם מעבירים יורו אחד. את פירוט החוק עצמו סקרנו במאמר נפרד על חוק נורדיס. כאן המיקוד הוא בסיכון של מכירה כפולה ובכלים לזהות אותו.
איך בכלל אפשר למכור את אותה דירה פעמיים?
התשובה הקצרה: כשההתחייבות למכור לא רשומה בשום מרשם ציבורי, אין דרך לדעת שהיא קיימת. ברומניה, כמו בישראל, מה שקובע כלפי צדדים שלישיים הוא מה שרשום בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară, המקבילה הרומנית לטאבו).
בפרויקטים שבהם נחתמו הבטחות מכר כמסמך פרטי, בלי נוטריון ובלי רישום, ההסכם שלכם היה גלוי רק לכם וליזם. קונה נוסף שהוציא נסח לא ראה אותו, וגם הבנק לא. במצב כזה מכירה כפולה היא לא תקלה מסובכת. היא פשוט חתימה נוספת על אותו נייר.
מה שלא רשום בפנקס המקרקעין, לא קיים כלפי מי שבודק את הנכס. זה נכון ברומניה בדיוק כמו בישראל.
חוק 207/2025 פורסם ב-8 בדצמבר 2025 ונכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו נמצאים בסעיף 422 לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026).
אילו כשלים אפשרו את פרשת נורדיס?
הפרשה לא נבעה מכשל אחד. שלושה מנגנונים פעלו יחד, וכל אחד מהם החמיר את הנזק של האחרים.
- הסכמים שלא נרשמו. הבטחות המכר נחתמו כהסכמים פרטיים. אף אחד מחוץ לחדר לא יכול היה לדעת שהיחידה כבר הובטחה למישהו.
- מקדמות בלי עוגן. רוכשים העבירו סכומים משמעותיים בשלב שבו הבנייה כמעט לא התחילה, בלי שום מנגנון שקושר את הכסף ליחידה שלהם.
- כסף שזז בין פרויקטים. הכספים לא נשארו בפרויקט שעבורו שולמו. כשהכסף של כמה פרויקטים יושב בקופה אחת, קושי באחד מהם מתגלגל לכולם.
התגובה הציבורית הייתה חריפה, והפרלמנט הרומני העביר את התיקון פה אחד. חוק 207/2025, שמוכר בשם ״חוק נורדיס״, פורסם ברשומות הרומניות (Monitorul Oficial) ב-8 בדצמבר 2025 ונכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו נמצאים בסעיף 422(6) עד 422(11) לקוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026.
מה החוק משנה היום עבור מי שקונה על הנייר?
כל אחת משלוש הפרצות קיבלה מענה נפרד. הטבלה מרכזת את ההתאמה בין הבעיה לבין הכלל שחל היום.
| הבעיה | מה היא אפשרה | הכלל היום |
|---|---|---|
| הסכם פרטי לא רשום | מכירה של אותה יחידה ליותר מקונה אחד | חוזה מקדים רק אצל נוטריון, שמבקש רישום ביום החתימה או ביום העסקים הבא |
| חתימה לפני שיש יחידה רשומה | התחייבות על נכס שאין לו זהות במרשם | חתימה רק אחרי שהיתר הבנייה רשום ולכל יחידה עתידית נפתח דף משלה בפנקס |
| מקדמות בלי פיקוח | כסף רב בסיכון לפני שנבנה דבר | דמי שריון עד 5%. מקדמות בחשבון ייעודי, משיכה של עד 25% מהמחיר לשלד ועד 20% למערכות |
| ניוד כספים | קריסה של פרויקט אחד גוררת אחרים | חשבון נפרד לכל פרויקט, משיכה באישור מפקח הנדסי, וקנס של 1% מהמחזור על שימוש למטרה אחרת |
השינוי המרכזי לעניין מכירה כפולה הוא הרישום. ברגע שהחוזה המקדים נרשם בדף של היחידה שלכם, ניסיון להחתים קונה נוסף על אותה יחידה ייחשף בנסח הראשון שאותו קונה יוציא.
האם החוק מגן גם על רוכשים זרים?
כן. ההגנות צמודות לעסקה ולא לאזרחות של הקונה. החובה לחתום אצל נוטריון, הרישום, תקרת דמי השריון והחשבון הייעודי חלים על כל רוכש, רומני או זר, ובכלל זה רוכשים ישראלים.
מה שהחוק לא עושה הוא לבדוק במקומכם. נוטריון ירשום חוזה שנחתם לפניו, אבל לא יגיד לכם שהחשבון שבחוזה איננו החשבון הייעודי, או שהיחידה שקיבלתם עליה נסח היא לא היחידה שבחוזה. את ההצלבות האלה עושים אתם, או עורך דין רומני שמייצג רק אתכם.
אילו בדיקות מונעות מכירה כפולה לפני שמשלמים?
רוב הבדיקות פשוטות ומבוססות על מסמכים רשמיים. סדר העבודה המומלץ:
- נסח ליחידה הספציפית. בקשו Extras de carte funciară (נסח רישום) של היחידה העתידית שלכם, לא של המגרש כולו. ודאו שהיתר הבנייה רשום בו.
- חוזה מקדים נוטריוני בלבד. אם מציעים לכם לחתום על הבטחת מכר במסמך פרטי, זה סימן עצירה.
- נסח חדש אחרי החתימה. כמה ימים אחרי החתימה הוציאו נסח נוסף וודאו שהחוזה שלכם מופיע בו.
- שאלת החשבון. שאלו בכתב באיזה בנק מתנהל החשבון הייעודי של הפרויקט ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות. השוו את מספר החשבון לזה שמופיע בחוזה.
- תקרת השריון. אם מבקשים מכם דמי שריון מעל 5% מהמחיר, עצרו ובקשו הסבר מעורך הדין שלכם.
״באיזה בנק מתנהל החשבון הייעודי של הפרויקט, ומי המפקח ההנדסי שמאשר משיכות?״ יזם מסודר יכול לענות על כך מיד ובכתב. היסוס או תשובה כללית הם סיבה לבדיקה מעמיקה יותר.
מה המחיר של הביטחון החדש?
כדאי להכיר גם את הצד השני. הכללים החדשים מחייבים יזמים ביותר הון עצמי ובעלויות ציות, ולכן השקות של פרויקטים מאטות והעלויות מתגלגלות למחירים. התוצאה הצפויה היא פחות היצע חדש, ובמחיר גבוה יותר.
יש לכך גם השלכה על בחירת היזם. יזמים שנשענו על מקדמות של רוכשים ועל העברת כספים בין פרויקטים מתקשים לעבוד לפי הכללים החדשים. לכן שאלה שימושית היא האם היזם עבד בשקיפות כזו עוד לפני שהחוק חייב אותו, או רק מאז.
אני קונה דירה גמורה. האם כל זה רלוונטי אליי?
ברובו לא. הכללים של חוק 207/2025 מכוונים לרכישה של יחידה עתידית. בנכס גמור ורשום, ההגנה שלכם היא נסח נקי, בדיקת שעבודים ועורך דין בלתי תלוי. העיקרון זהה, רק הכלים שונים: מה שלא רשום, לא קיים. על הבדיקה בנכס גמור כתבנו במדריך לבדיקת נאותות ברומניה.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את הבדיקה
לפני חתימה על פרויקט בבנייה ברומניה, אספו את הנסח של היחידה, את טיוטת החוזה המקדים ואת פרטי החשבון הייעודי, והעבירו אותם לבדיקה של עורך דין רומני שמייצג רק אתכם. הפעולות לפי הדין הרומני, כמו החתימה והרישום, נעשות על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה. אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים להבין את המסמכים, לנסח את השאלות ליזם ולתאם את העבודה מול אנשי המקצוע המקומיים.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי לעסקה מסוימת. תיאור חוק 207/2025 הוא תמצית כללית, והנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני עסקה התייעצו עם עורך דין מקומי בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
מה הייתה פרשת נורדיס ברומניה?
פרשה שבה מאות רוכשים של דירות על הנייר בפרויקטים של קבוצת נורדיס גילו שההסכמים שלהם לא נרשמו, שדירות נמכרו יותר מפעם אחת ושכספים עברו בין פרויקטים. בעקבותיה עבר פה אחד חוק 207/2025.
איך מוודאים שהדירה על הנייר לא נמכרה לקונה נוסף?
מבקשים נסח ליחידה הספציפית לפני החתימה, חותמים רק על חוזה מקדים נוטריוני, ומוציאים נסח חדש כמה ימים אחרי החתימה כדי לוודא שהחוזה שלכם רשום בדף של היחידה.
האם קנייה על הנייר ברומניה עדיין מסוכנת?
הסיכון לא נעלם, אבל הוא השתנה. היום הוא נמצא בעיקר אצל מי שמוותר על הבדיקות: חותם בלי נסח ליחידה, משלם מעל תקרת השריון או לא בודק איפה יושב הכסף.
האם חוק נורדיס חל על רוכשים ישראלים?
כן. ההגנות צמודות לעסקה ולא לאזרחות, ולכן הנוטריון, הרישום, תקרת השריון והחשבון הייעודי חלים על כל רוכש.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.