Коротко
Двойная продажа квартиры на стадии строительства в Румынии была возможна, когда обещания продажи подписывались как частные соглашения, не зарегистрированные в земельной книге, и никто не мог увидеть, что квартира уже продана. Закон 207/2025, вступивший в силу 11 декабря 2025 года, сегодня требует нотариального предварительного договора, который сразу направляется на регистрацию, и размещения авансов на специальном счёте проекта. Защита работает только в том случае, если вы сами проверяете выписку по объекту и реквизиты счёта перед каждым платежом.
Главное
- 1Дело Nordis стало следствием трёх лазеек, действовавших одновременно: незарегистрированных соглашений, авансов без обеспечения и денег, перемещавшихся между проектами.
- 2Закон 207/2025 опубликован 8 декабря 2025 года и вступил в силу 11 декабря 2025 года. С 25 августа 2026 года его правила содержатся в статье 422 Кодекса градостроительства и строительства (закон 169/2026).
- 3Предварительный договор на будущий объект подписывается только у нотариуса, и нотариус подаёт заявление о его регистрации в день подписания или на следующий рабочий день.
- 4Авансы поступают на специальный счёт проекта, и застройщик снимает с него средства только с одобрения технического надзора и в пределах лимитов по этапам строительства.
- 5Для готового и зарегистрированного объекта этот закон почти не имеет значения. Там защита состоит в чистой выписке и проверке обременений.
Израильские покупатели, рассматривающие квартиру или виллу в строящемся объекте в Румынии, почти всегда приходят к одному и тому же вопросу: что мешает застройщику продать тот же объект ещё одному покупателю? Вопрос не теоретический. В деле Nordis сотни покупателей квартир на стадии строительства обнаружили, что их соглашение так и не было зарегистрировано и что на ту же квартиру подписал договор кто-то ещё.
В этом руководстве мы объясним, как двойная продажа стала возможной с юридической точки зрения, что изменилось в законодательстве с декабря 2025 года и что вам нужно фактически проверить, прежде чем перевести хотя бы один евро. Подробный разбор самого закона мы привели в отдельной статье о законе Nordis. Здесь основное внимание уделено риску двойной продажи и инструментам для его выявления.
Как вообще можно продать одну и ту же квартиру дважды?
Краткий ответ: когда обязательство продать не зарегистрировано ни в одном публичном реестре, узнать о его существовании невозможно. В Румынии, как и в Израиле, решающее значение в отношениях с третьими лицами имеет то, что зарегистрировано в земельной книге (Cartea Funciară, румынский аналог израильского земельного реестра).
В проектах, где обещания продажи подписывались как частный документ, без нотариуса и без регистрации, ваше соглашение было видно только вам и застройщику. Другой покупатель, получивший выписку, его не видел, как и банк. В такой ситуации двойная продажа не сложный сбой. Это просто ещё одна подпись на той же бумаге.
То, что не зарегистрировано в земельной книге, не существует для того, кто проверяет объект. В Румынии это верно точно так же, как в Израиле.
Закон 207/2025 опубликован 8 декабря 2025 года и вступил в силу 11 декабря 2025 года. С 25 августа 2026 года его правила содержатся в статье 422 Кодекса градостроительства и строительства (закон 169/2026).
Какие сбои сделали возможным дело Nordis?
Дело возникло не из-за одного сбоя. Три механизма действовали одновременно, и каждый из них усугублял ущерб от остальных.
- Незарегистрированные соглашения. Обещания продажи подписывались как частные соглашения. Никто за пределами комнаты не мог знать, что объект уже обещан кому-то другому.
- Авансы без привязки. Покупатели переводили значительные суммы на этапе, когда строительство почти не началось, без какого-либо механизма, связывающего деньги с их объектом.
- Деньги, перемещавшиеся между проектами. Средства не оставались в проекте, за который они были уплачены. Когда деньги нескольких проектов находятся в одной кассе, трудности в одном из них перекидываются на все.
Общественная реакция была резкой, и румынский парламент принял поправку единогласно. Закон 207/2025, известный как «закон Nordis», опубликован в официальном вестнике Румынии (Monitorul Oficial) 8 декабря 2025 года и вступил в силу 11 декабря 2025 года. С 25 августа 2026 года его правила содержатся в статье 422(6)-422(11) Кодекса градостроительства и строительства, закон 169/2026.
Что закон меняет сегодня для того, кто покупает на стадии строительства?
Каждая из трёх лазеек получила отдельное решение. В таблице сведено соответствие между проблемой и правилом, действующим сегодня.
| Проблема | Что она допускала | Правило сегодня |
|---|---|---|
| Частное незарегистрированное соглашение | Продажу одного и того же объекта более чем одному покупателю | Предварительный договор только у нотариуса, который подаёт заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день |
| Подписание до появления зарегистрированного объекта | Обязательство в отношении имущества, не имеющего идентификации в реестре | Подписание только после регистрации разрешения на строительство и открытия отдельного листа в земельной книге для каждого будущего объекта |
| Авансы без контроля | Крупные суммы под риском до того, как что-либо построено | Плата за бронирование до 5%. Авансы на специальном счёте, снятие до 25% цены на каркас и до 20% на инженерные системы |
| Перемещение средств | Крах одного проекта тянет за собой другие | Отдельный счёт для каждого проекта, снятие с одобрения технического надзора и штраф в размере 1% оборота за нецелевое использование |
Главное изменение применительно к двойной продаже связано с регистрацией. Как только предварительный договор зарегистрирован на листе вашего объекта, попытка заключить договор с другим покупателем на тот же объект будет обнаружена в первой же выписке, которую этот покупатель получит.
Защищает ли закон и иностранных покупателей?
Да. Гарантии привязаны к сделке, а не к гражданству покупателя. Обязанность подписывать у нотариуса, регистрация, предельный размер платы за бронирование и специальный счёт распространяются на любого покупателя, румынского или иностранного, в том числе на израильских покупателей.
Чего закон не делает, так это не проверяет вместо вас. Нотариус зарегистрирует договор, подписанный в его присутствии, но не скажет вам, что счёт, указанный в договоре, не является специальным счётом или что объект, по которому вы получили выписку, не тот, что указан в договоре. Эти сверки проводите вы сами или румынский адвокат, представляющий только ваши интересы.
Какие проверки предотвращают двойную продажу до оплаты?
Большинство проверок просты и основаны на официальных документах. Рекомендуемый порядок работы:
- Выписка по конкретному объекту. Запросите Extras de carte funciară (выписку из реестра) по вашему будущему объекту, а не по всему участку. Убедитесь, что в ней зарегистрировано разрешение на строительство.
- Только нотариальный предварительный договор. Если вам предлагают подписать обещание продажи в виде частного документа, это сигнал остановиться.
- Новая выписка после подписания. Через несколько дней после подписания получите ещё одну выписку и убедитесь, что ваш договор в ней отражён.
- Вопрос о счёте. Спросите в письменной форме, в каком банке ведётся специальный счёт проекта и кто осуществляет технический надзор, одобряющий снятие средств. Сравните номер счёта с указанным в договоре.
- Предел платы за бронирование. Если от вас требуют плату за бронирование свыше 5% цены, остановитесь и попросите разъяснений у своего адвоката.
«В каком банке ведётся специальный счёт проекта и кто осуществляет технический надзор, одобряющий снятие средств?» Добросовестный застройщик может ответить на это сразу и в письменной форме. Колебания или общий ответ являются поводом для более глубокой проверки.
Какова цена новой защищённости?
Стоит знать и обратную сторону. Новые правила требуют от застройщиков большего собственного капитала и затрат на соблюдение требований, поэтому запуск проектов замедляется, а расходы перекладываются на цены. Ожидаемый результат: меньше нового предложения и по более высокой цене.
Это влияет и на выбор застройщика. Застройщикам, которые опирались на авансы покупателей и на перевод средств между проектами, трудно работать по новым правилам. Поэтому полезно выяснить, работал ли застройщик с такой прозрачностью ещё до того, как закон его к этому обязал, или только с тех пор.
Я покупаю готовую квартиру. Имеет ли всё это отношение ко мне?
В основном нет. Правила закона 207/2025 направлены на покупку будущего объекта. Для готового и зарегистрированного объекта ваша защита состоит в чистой выписке, проверке обременений и независимом адвокате. Принцип тот же, различаются лишь инструменты: то, что не зарегистрировано, не существует. О проверке готового объекта мы писали в руководстве по комплексной проверке (due diligence) в Румынии.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем проверку
Перед подписанием договора по строящемуся проекту в Румынии соберите выписку по объекту, проект предварительного договора и реквизиты специального счёта и передайте их на проверку румынскому адвокату, который представляет только ваши интересы. Действия по румынскому праву, такие как подписание и регистрация, выполняются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии. Мы помогаем израильским покупателям разобраться в документах, сформулировать вопросы застройщику и координировать работу с местными специалистами.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию по конкретной сделке. Описание закона 207/2025 является общим кратким изложением, а обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Перед сделкой проконсультируйтесь с независимым местным адвокатом.
Частые вопросы
Что представляло собой дело Nordis в Румынии?
Дело, в котором сотни покупателей квартир на стадии строительства в проектах группы Nordis обнаружили, что их соглашения не были зарегистрированы, что квартиры продавались более одного раза и что средства перемещались между проектами. После него был единогласно принят закон 207/2025.
Как убедиться, что квартира на стадии строительства не продана другому покупателю?
Запросить выписку по конкретному объекту до подписания, подписывать только нотариальный предварительный договор и получить новую выписку через несколько дней после подписания, чтобы убедиться, что ваш договор зарегистрирован на листе объекта.
Остаётся ли покупка на стадии строительства в Румынии рискованной?
Риск не исчез, но изменился. Сегодня он касается главным образом тех, кто отказывается от проверок: подписывает без выписки по объекту, платит сверх предела платы за бронирование или не проверяет, где находятся деньги.
Распространяется ли закон Nordis на израильских покупателей?
Да. Гарантии привязаны к сделке, а не к гражданству, поэтому нотариус, регистрация, предел платы за бронирование и специальный счёт применяются к любому покупателю.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.