باختصار
عند الشراء على الخريطة في الخارج تدفعون ثمن شقة لم توجد بعد، وفي معظم الدول التي يشتري فيها الإسرائيليون لا يوجد إلزام بكفالة كما في قانون البيع الإسرائيلي. لذلك تُبنى الحماية في العقد: جدول دفعات مرتبط بمراحل بناء يمكن التحقق منها، وحساب أمانة أو كفالة حيثما أمكن، وتسجيل العقد التمهيدي في السجل العقاري، وملحق مواصفات، وتعويض متفق عليه عن التأخير، وحق فسخ مع استرداد. وما يمنحه القانون المحلي يختلف من دولة إلى أخرى، ويُفحص قبل دفع الدفعة المقدمة.
أبرز النقاط
- 1قبل التسليم تملكون عادةً حقًا تعاقديًا لا شقة. ويجب أن تكون كل وسائل الحماية مكتوبة أو مسجّلة.
- 2يجب أن يكون جدول الدفعات مرتبطًا بمراحل يستطيع طرف مستقل تأكيدها، لا بتواريخ فقط.
- 3في رومانيا تودَع الدفعات المقدمة في حساب مخصص، وفي إيطاليا يلتزم المقاول بتقديم كفالة من مصرف أو شركة تأمين. وفي معظم الدول الأخرى تُطلب الضمانة في العقد.
- 4تسجيل العقد التمهيدي، أو إيداعه في قبرص، يحمي من البيع المزدوج ويحسّن مركزكم إذا وقع المطوِّر في الإعسار.
- 5التعويض المتفق عليه عن التأخير أفضل من دعوى التعويض عن الضرر. ففي رومانيا مثلًا لا يحدد القانون تعويضًا ثابتًا عن التأخر في التسليم.
- 6حق التنازل عن العقد قبل التسليم يتوقف عادةً على موافقة المطوِّر. ومن الأفضل تحديده مسبقًا.
البيع المسبق (Pre-sale)، أو الشراء على الخريطة، هو الطريقة الشائعة لشراء شقة جديدة في الخارج: توقّعون عقدًا في مرحلة التخطيط أو البناء، وتدفعون على دفعات، وتتسلّمون الشقة في النهاية. والسعر أحيانًا أقل من سعر شقة جاهزة، لكن المخاطرة أعلى: فقد يتأخر المشروع أو يتغير أو لا يكتمل.
يشرح هذا الدليل أي بنود تطلبونها في عقد الشراء على الخريطة في الخارج، وما الذي يمنحه القانون المحلي في رومانيا وبلغاريا واليونان وقبرص والبرتغال وإيطاليا والولايات المتحدة. ولكل دولة دليل مفصّل في الموقع، والروابط ترد على امتداد النص. المعلومات صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026.
ما هو الشراء على الخريطة، وبماذا يختلف عن شراء شقة جاهزة؟
في الشقة الجاهزة تفحصون عقارًا قائمًا وتدفعون مقابل نقل الملكية. أما في الشراء على الخريطة فتدفعون قبل أن يوجد العقار، ولذلك تملكون حتى التسليم عادةً حقًا تعاقديًا تجاه المطوِّر، لا شقة مسجّلة. ففي بلغاريا مثلًا، لا يمكن أن تنتقل ملكية الوحدة المبنية نفسها إلا بعد وصول المبنى إلى مرحلة الهيكل (Act 14). والمخاطر الرئيسية هي تأخر البناء أو توقفه، والانحراف عن المواصفات، والبيع المزدوج للوحدة نفسها، وإعسار المطوِّر، وتغيّر الضرائب حتى موعد سند الملكية.
في إسرائيل يحق لمشتري الشقة من المقاول الحصول على ضمانة وفق قانون البيع. أما في معظم الدول التي يشتري فيها الإسرائيليون فلا يوجد إلزام مماثل، ولذلك فإن ما لم يُكتب في العقد أو لم يُسجَّل في السجل لا وجود له في العادة.
كيف تحمون أموالكم عند الشراء على الخريطة في الخارج؟
يلخّص الجدول ما يمنحه القانون المحلي وما يُستحسن طلبه إضافةً إليه. وهو مبني على أدلة الدول في الموقع.
| الدولة | ما يمنحه القانون | ما يُستحسن طلبه في العقد |
|---|---|---|
| رومانيا | رسوم حجز حتى 5% ولمدة حتى 60 يومًا؛ عقد تمهيدي موثّق لدى كاتب العدل فقط بعد تسجيل الترخيص في السجل العقاري (Cartea Funciară)، مع تسجيل العقد نفسه؛ حساب مخصص للمشروع يسحب منه المطوِّر حتى 25% من السعر للهيكل ثم حتى 20% للأنظمة، بموافقة مشرف. لا يوجد إلزام بكفالة مصرفية | جدول دفعات مرتبط بالمراحل، وكفالة مصرفية حيثما أمكن، وخطاب إبراء من المصرف المموِّل |
| بلغاريا | لا يوجد إلزام عام بالأمانة أو بالكفالة في البيع على الخريطة | حساب أمانة لدى كاتب العدل (المادة 25أ من قانون كتّاب العدل) أو كفالة مصرفية، وجدول دفعات مرتبط بـ Act 14 وAct 15 وAct 16 |
| اليونان | اتفاق تمهيدي (Prosymfono) مع عربون، عادةً 10%؛ المشتري المخلّ يخسره والبائع المخلّ يردّه مضاعفًا (المادة 402 من القانون المدني) | فحص الملكية قبل دفع العربون، وموعد واضح لسند الملكية، وتوزيع مخاطر ضريبة القيمة المضافة وضريبة نقل الملكية |
| قبرص | إيداع عقد البيع في دائرة الأراضي والمساحة ينشئ رهنًا لصالح المشتري (القانون 81(I)/2011)؛ والمهلة في القانون ستة أشهر | الإيداع خلال أيام، وإقرار Type A من المصرف المرتهن، ودفعات تُبقي لديكم وسيلة ضغط حتى تسلّم سند الملكية |
| البرتغال | عقد CPCV مع عربون (sinal)؛ المشتري المخلّ يخسره والبائع المخلّ يردّه مضاعفًا (المادة 442 من القانون المدني) | شروط واقفة، وفحص وضع التراخيص قبل التوقيع |
| إيطاليا | في المبنى قيد الإنشاء، وفق D.Lgs. 122/2005 بصيغته المعدّلة في 2019، يُبرم العقد التمهيدي أمام notaio، ويلتزم المقاول بتقديم كفالة من مصرف أو شركة تأمين عن المبالغ المدفوعة قبل نقل الملكية | التأكد من تقديم الكفالة قبل كل دفعة، وتأمين لعشر سنوات |
| الولايات المتحدة | الدفعة المقدمة (Earnest Money) تُحتجز عادةً في حساب أمانة لدى شركة Title أو محامٍ؛ وقواعد البناء الجديد تختلف من ولاية إلى أخرى | فحص القواعد في الولاية المعنية، والدفع عبر Escrow لا مباشرةً إلى المطوِّر |
للتوسّع: الشراء على الخريطة في رومانيا، لا يوجد Escrow في رومانيا: كيف تُحمى الدفعات، Act 14 و15 و16 في بلغاريا، ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة نقل الملكية في الشقة الجديدة باليونان، إيداع العقد في قبرص، CPCV وescritura في البرتغال وعملية الشراء في إيطاليا.
كيف يجب أن يبدو جدول الدفعات في عقد الشراء على الخريطة؟
يجب أن ترتبط كل دفعة بمرحلة يمكن التحقق منها، لا بتاريخ فقط. فالجدول الذي يُدفع فيه معظم المال قبل بدء البناء ينقل معظم المخاطر إليكم. مبادئ يُستحسن المطالبة بها:
- دفعة مقدمة منخفضة إلى أن يصبح ترخيص البناء ساريًا، وفي الدول التي يُسجَّل فيها، إلى أن يُسجَّل.
- دفعات مرحلية وفق مراحل محددة: الهيكل، والأنظمة، والتشطيب. وكل مرحلة بموافقة مهندس أو مشرف مستقل.
- دفعة كبيرة فقط مقابل رخصة إشغال أو مستند مماثل، مثل Act 16 في بلغاريا.
- الرصيد المتبقي مقابل التسليم وتسجيل الملكية بأسمائكم، لا قبلهما.
- حساب محدد لكل دفعة، يرد في العقد، ولا يُغيَّر إلا بملحق موقَّع.
ما البنود التي يجب أن يتضمنها عقد الشراء على الخريطة في الخارج؟
- تعريف الوحدة. الرقم والطابق والمساحة والمخطط وموقف السيارة والمخزن، والربط بالمخططات المعتمدة.
- ملحق المواصفات. المواد والأنظمة والتشطيبات وما يشمله السعر. ومن دون ملحق، تكون «شقة جديدة بمستوى عالٍ» هي ما يقرره المطوِّر.
- الانحراف في المساحة. ما الانحراف المسموح، وكيف يُعدَّل السعر عندما تكون المساحة الفعلية أصغر مما اتُّفق عليه.
- التغييرات في المخطط. أي تغيير يؤثر في الوحدة لا يتم إلا بموافقتكم الخطية.
- موعد التسليم والتعويض. التاريخ، ومهلة السماح، وتعويض متفق عليه عن كل فترة تأخير.
- الفسخ والاسترداد. متى يجوز الفسخ، وخلال كم من الوقت تُعاد الأموال، وما الذي يضمن الاسترداد.
- رفع الرهون. التزام بإزالة رهن المصرف المموِّل عن الوحدة قبل التسليم، وخطاب من المصرف.
- الضرائب. من يتحمل تغيّر ضريبة القيمة المضافة أو ضريبة نقل الملكية حتى موعد سند الملكية. وفي اليونان هذه مسألة عملية بسبب نظام تعليق ضريبة القيمة المضافة.
- المسؤولية عن العيوب. ما الذي يصلحه المطوِّر بعد التسليم ولأي مدة.
- التنازل. الحق في نقل العقد إلى شخص آخر قبل التسليم، وبأي شروط.
- التسجيل. من يسجّل العقد التمهيدي والملكية، ومتى.
وفي رومانيا يوجد دليل منفصل حول البنود غير العادلة في عقد المطوِّر.
ماذا يحدث إذا تأخر المطوِّر في التسليم؟
في معظم الدول يتوقف الجواب على العقد. ففي رومانيا مثلًا لا يحدد القانون تعويضًا ثابتًا عن التأخر في التسليم. يرسل المشتري إنذارًا رسميًا مع مهلة للتنفيذ، ويمكنه تحصيل التعويض المتفق عليه دون إثبات الضرر إن نُصَّ عليه، وفي حالات معيّنة الفسخ. وعندما يرفض المطوِّر توقيع العقد النهائي، يمكن طلب حكم قضائي يقوم مقام العقد، بدعوى تُرفع خلال 6 أشهر. انظروا الحقوق عندما يتأخر المطوِّر في رومانيا وكيف يُصاغ موعد التسليم والتعويض.
وفي البرتغال، وفق أحكام القضاء، تنطبق عقوبة خسارة العربون أو ردّه مضاعفًا عند الإخلال النهائي لا عند التأخير وحده. ولذلك فإن التعويض المتفق عليه عن التأخير، مصوغًا بالأرقام، مهم هناك أيضًا.
هل يمكن بيع عقد الشراء على الخريطة أو التنازل عنه قبل التسليم؟
قبل التسليم لا توجد شقة بعد لبيعها، ولذلك تنقلون مكانكم في العقد. ففي رومانيا، يستلزم التنازل عن العقد وفق المواد 1315 إلى 1320 من القانون المدني موافقة المطوِّر، ويتم بالشكل نفسه الذي وُقِّع به العقد الأصلي. كما أن الضريبة على التنازل غير منظّمة صراحةً. انظروا التنازل عن العقد التمهيدي في رومانيا.
إذا كنتم تفكرون في البيع قبل التسليم، فحدّدوا في العقد مسبقًا حق التنازل وشروطه، وهل تُعفَون من العقد أو تبقون كفلاء لالتزامات المشتري الجديد. وبعد التوقيع تصبح موافقة المطوِّر مسألة تفاوض.
ماذا يحدث للدفعة المقدمة إذا دخل المطوِّر في الإعسار؟
هذا هو أثقل المخاطر في الشراء على الخريطة، ويتوقف على ما سُجِّل وعلى ما يضمن المال. ففي رومانيا، تتيح المادة 131 من قانون الإعسار (85/2014) للمشتري المطالبة بإتمام البيع فقط عند توافر أربعة شروط مجتمعة، منها تسجيل الالتزام في السجل العقاري (Cartea Funciară) والحيازة في العقار. والمشتري في بداية البناء لن يستفيد من ذلك وحده عادةً، ولذلك فإن الحماية خلال البناء هي أساسًا الحساب المخصص وبنية الدفعات. انظروا مطوِّر في رومانيا في حالة إعسار.
وفي قبرص، العقد المودَع في دائرة الأراضي والمساحة ينشئ رهنًا عينيًا لصالح المشتري وفق ترتيب تاريخ الإيداع. وفي إيطاليا، وُضعت الكفالة المصرفية أو التأمينية لهذه الحالة بالضبط. أما في الدول التي لا توجد فيها مثل هذه الآلية في القانون، فإن الكفالة أو حساب الأمانة المنصوص عليهما في العقد هما الحماية العملية الوحيدة.
لماذا من المهم تسجيل العقد التمهيدي؟
لأن العقد غير المسجَّل لا يراه المشتري التالي ولا المصرف ولا الدائنون. ففي رومانيا كان هذا جوهر قضية نورديس، التي بيعت فيها شقق على الخريطة لأكثر من مشترٍ واحد، وفي أعقابها تقرر أن يُوقَّع العقد التمهيدي لوحدة مستقبلية أمام كاتب العدل ويُسجَّل في السجل العقاري (Cartea Funciară). وفي قبرص يُودَع العقد في دائرة الأراضي والمساحة، وفي إيطاليا يمكن تسجيل الاتفاق التمهيدي في السجل العقاري (trascrizione). وبعد التسجيل اطلبوا مستخرجًا وتأكدوا من أن حقكم يظهر فيه. انظروا شقة بيعت مرتين في رومانيا.
مستخرج من السجل العقاري للأرض وللوحدة؛ ترخيص بناء ساري المفعول؛ هوية المطوِّر ووضعه؛ جدول دفعات وفق المراحل؛ الحساب الذي يُحوَّل إليه المال؛ كفالة أو أمانة؛ ملحق مواصفات؛ تعويض متفق عليه عن التأخير؛ حق الفسخ والاسترداد؛ حق التنازل؛ ومن يسجّل العقد ومتى.
كيف نرافق الشراء على الخريطة؟
نحن نمثّل المشتري فقط. قبل الدفعة المقدمة نفحص الأرض والترخيص والمطوِّر، ونتفاوض على جدول الدفعات والضمانات والبنود الواردة في هذا الدليل. وبعد التوقيع نتأكد من تسجيل العقد، ونتابع مراحل البناء قبل كل دفعة، ونرافقكم حتى التسليم والتسجيل. ونقوم بالإجراءات التي يوجبها القانون المحلي مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في دولة العقار. وعند التوقيع من إسرائيل في صفقة برومانيا، يُوقَّع التوكيل أمام القنصل الروماني، كما هو موضح في الدليل حول التوكيل لصفقة في رومانيا.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية أو استثمارية لحالة معيّنة. والقانون في كل دولة يتغير، والبنود المناسبة تتوقف على المشروع. وقبل التوقيع يُنصح بالحصول على استشارة شخصية.
أسئلة شائعة
ما هو الشراء على الخريطة في العقارات؟
شراء شقة قبل بنائها أو خلال البناء، على دفعات. وحتى التسليم يملك المشتري عادةً حقًا تعاقديًا تجاه المطوِّر، لا شقة مسجّلة.
هل الشراء على الخريطة في الخارج آمن؟
هو آمن بقدر الآليات التي تحمي المال: جدول دفعات وفق المراحل، وحساب مخصص، وأمانة أو كفالة، وتسجيل العقد. وفي معظم الدول التي يشتري فيها الإسرائيليون لا يوجد إلزام بكفالة كما في قانون البيع الإسرائيلي، ولذلك تُبنى الحماية في العقد.
هل توجد كفالة مصرفية عند الشراء على الخريطة في الخارج؟
يتوقف ذلك على الدولة. ففي إيطاليا، في المبنى قيد الإنشاء، يلتزم المقاول بتقديم كفالة من مصرف أو شركة تأمين. أما في رومانيا وبلغاريا فلا يوجب القانون كفالة، ولذلك تُطلب في العقد أو تُبنى حماية بديلة، مثل الأمانة لدى كاتب العدل في بلغاريا.
كم يُدفع عند توقيع عقد الشراء على الخريطة؟
لا توجد قاعدة موحّدة. ففي رومانيا رسوم الحجز محدودة قانونًا بـ 5% من السعر. وفي اليونان يُعتاد عربون بنحو 10% في الاتفاق التمهيدي. وكلما قلّ ما تدفعونه قبل مراحل مثبتة، قلّت المخاطرة.
ماذا يحدث إذا لم يُكمل المطوِّر البناء؟
يتوقف ذلك على ما سُجِّل وعلى الضمانات. فالكفالة المصرفية أو التأمينية تتيح استرداد المال. والعقد المسجَّل يحسّن المركز تجاه الدائنين. ومن دون كليهما قد يصبح المشتري دائنًا عاديًا في إجراءات الإعسار.
هل يمكن بيع شقة اشتريتها على الخريطة قبل التسليم؟
عادةً تنقلون مكانكم في العقد ولا تبيعون شقة. وفي رومانيا يستلزم ذلك موافقة المطوِّر. ويُستحسن تحديد حق التنازل وشروطه في العقد الأصلي، وفحص الضريبة مسبقًا.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةاتفاقيات الضرائب بين إسرائيل واليونان وقبرص وأمريكا والبرتغال ورومانيا وبلغاريا وإيطاليا وأوكرانيا: ماذا تقول عن العقاراتاتفاقيات الضرائب الإسرائيلية للعقار في الخارج: اليونان وأمريكا والبرتغال ورومانيا وبلغاريا وإيطاليا وأوكرانيا، وقبرص بلا اتفاقية. الإيجار والبيع والخصم.قراءة الدليلالمصادر
- Legea 169/2026 - Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10.08.2026)
- Portal Legislativ - Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență
- Portal Legislativ - Codul civil (Legea 287/2009)
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Bulgaria, Notary Act Art. 25a)
- CyLaw - Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011
- ANCE - Compravendita in costruzione: guida alle regole (D.Lgs. 122/2005 e D.Lgs. 14/2019)
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Portugal
