باختصار
لإسرائيل اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي مع اليونان وأمريكا والبرتغال ورومانيا وبلغاريا وإيطاليا وأوكرانيا، ولا توجد اتفاقية مع قبرص. في معظم هذه الاتفاقيات يحق للدولة التي يقع فيها العقار فرض الضريبة على الإيجار وعلى الربح من البيع، وتفرض إسرائيل الضريبة أيضًا وتمنح خصمًا عن الضريبة الأجنبية حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية. اليونان استثناء: وفقًا للنص الإنجليزي للاتفاقية، يخضع الربح من بيع عقار في اليونان للضريبة هناك فقط، ويوجد خلاف تفسيري بشأن الإيجار. وفي قبرص يُمنح الخصم وفق القانون الإسرائيلي وحده. وفي جميع الدول، من يختار في إسرائيل مسار 15% على الإيجار من الخارج يتنازل عن الخصم، ويبقى واجب الإبلاغ في إسرائيل قائمًا.
أبرز النقاط
- 1اتفاقية الضرائب لا تعفي من الضريبة في إسرائيل. إنها تحدد أي دولة تفرض الضريبة أولًا، وكيف تأخذ إسرائيل في الحسبان الضريبة المدفوعة سلفًا.
- 2في رومانيا وبلغاريا وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا وأمريكا: تفرض دولة العقار الضريبة على الإيجار والبيع، وتمنح إسرائيل خصمًا حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
- 3اليونان مختلفة: وفقًا للمادة 13(1) من الاتفاقية، يخضع الربح من البيع المباشر لعقار في اليونان للضريبة في اليونان فقط. وبشأن الإيجار توجد فجوة بين النص الإنجليزي والنص العبري.
- 4لا توجد اتفاقية بين إسرائيل وقبرص، حتى نوفمبر 2026. ويُمنح الخصم عن الضريبة القبرصية وفق القانون الإسرائيلي.
- 5في مسار 15% على الإيجار من الخارج (المادة 122أ) لا يوجد خصم عن الضريبة الأجنبية، في جميع الدول.
- 6تسري الاتفاقيات على ضرائب الدخل. أما ضريبة نقل الملكية وضريبة الشراء وضريبة العقار السنوية في دولة العقار فلا يُمنح عنها خصم بموجبها.
يسأل مستثمرون كثيرون «هل توجد اتفاقية؟» ويفترضون أنه إذا وُجدت فلا يدفعون في إسرائيل. في معظم الحالات هذا افتراض خاطئ. يجمع هذا الدليل في مكان واحد ما تقوله اتفاقيات الضرائب الإسرائيلية مع الدول الثماني التي نرافق فيها الصفقات بشأن العقارات: عن الإيجار، وعن بيع العقار، وعن الخصم في إسرائيل. ولكل دولة دليل ضريبي مفصّل في الموقع، والروابط مذكورة في كل قسم.
ماذا تفعل اتفاقية الضرائب لمالك عقار في الخارج؟
المقيم في إسرائيل ملزم بالضريبة في إسرائيل على دخله من جميع أنحاء العالم. وفي الوقت نفسه تجبي الدولة التي يقع فيها العقار ضريبتها. الاتفاقية لا تلغي أيًّا منهما. إنها تحدد ترتيبًا: عادةً تمنح المادة 6 من الاتفاقية دولة العقار حق فرض الضريبة على الدخل من العقار، بما في ذلك الإيجار، وتمنحها المادة 13 حق فرض الضريبة على الربح من بيع العقار. وإسرائيل، بصفتها دولة الإقامة، تفرض الضريبة أيضًا وتمنح خصمًا عن الضريبة الأجنبية، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
ثلاث نقاط تسري على جميع الدول. الأولى: يمكن في إسرائيل اختيار مسار 15% على الإيجار من عقار سكني في الخارج وفقًا للمادة 122أ من أمر ضريبة الدخل، لكن لا يوجد في هذا المسار خصم عن الضريبة الأجنبية. الثانية: تسري الاتفاقيات على ضرائب الدخل، لا على ضريبة نقل الملكية أو ضريبة الشراء أو ضريبة العقار البلدية. الثالثة: حتى حين تمنح الاتفاقية دولة العقار حقًّا حصريًّا، يجب الإبلاغ في إسرائيل. وقد توسعنا في الجانب الإسرائيلي والنماذج والمواعيد في الدليل حول الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج.
جدول مقارنة: اتفاقيات الضرائب الإسرائيلية والعقارات
| الدولة | هل توجد اتفاقية؟ | التوقيع والسريان | الإيجار | بيع العقار |
|---|---|---|---|---|
| رومانيا | نعم | وُقّعت 15.6.1997، وتسري منذ 1.1.1999. بروتوكول من 2020 يسري في إسرائيل منذ 1.1.2024 | رومانيا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا (المادة 24) | رومانيا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا |
| اليونان | نعم | وُقّعت 24.10.1995، وصُدّق عليها في اليونان بالقانون 2572/1998 | وفق النص الإنجليزي للمادة 6: في اليونان فقط. النص العبري مختلف | في اليونان فقط، وفقًا للمادة 13(1) |
| قبرص | لا | - | قبرص تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا وفق القانون الإسرائيلي | قبرص تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا وفق القانون الإسرائيلي |
| بلغاريا | نعم | وُقّعت 18.1.2000، ومعدّلة بالاتفاقية متعددة الأطراف (MLI) | بلغاريا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا | بلغاريا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا |
| أمريكا | نعم | وُقّعت في 1975، وسارية منذ 1.1.1995 | أمريكا تفرض الضريبة (المادة 7)، وإسرائيل تمنح خصمًا (المادة 26(3)) | أمريكا تفرض الضريبة، بما في ذلك اقتطاع FIRPTA. وإسرائيل تمنح خصمًا |
| إيطاليا | نعم | وُقّعت 8.9.1995، وصُدّق عليها بالقانون 371/1997، وسارية منذ 1998 | إيطاليا تفرض الضريبة (المادة 6)، وإسرائيل تمنح خصمًا (المادة 24(3)) | إيطاليا تفرض الضريبة (المادة 13(1))، وإسرائيل تمنح خصمًا |
| البرتغال | نعم | وُقّعت 26.9.2006، وسارية منذ 18.2.2008، وتُطبَّق منذ 1.1.2008 | البرتغال تفرض الضريبة (المادة 6)، وإسرائيل تمنح خصمًا (المادة 23(2)) | البرتغال تفرض الضريبة (المادة 13(1))، وإسرائيل تمنح خصمًا |
| أوكرانيا | نعم | سارية | أوكرانيا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا | أوكرانيا تفرض الضريبة، وإسرائيل تمنح خصمًا |
يلخّص الجدول القاعدة بالنسبة إلى فرد مقيم في إسرائيل يملك العقار مباشرةً. التملّك عبر شركة، وبيع أسهم شركة تملك عقارات، ومسائل الإقامة المزدوجة، كلها تغيّر الصورة. المعطيات صحيحة حتى نوفمبر 2026.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل واليونان: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في القدس في 24 أكتوبر 1995، وصُدّق عليها في اليونان بالقانون 2572/1998. وقد صيغت باليونانية والعبرية والإنجليزية، وفي حال التعارض في التفسير يُرجَّح النص الإنجليزي.
الإيجار. تنص المادة 6(1) في النص الإنجليزي على أن الدخل من العقار «shall be taxable only in that other State»، أي في اليونان فقط. ووفقًا لتحليل مكتب محاماة إسرائيلي، يمنح النص العبري اليونان حقًّا أوليًّا في فرض الضريبة فقط. ولم نجد موقفًا علنيًّا لسلطة الضرائب في هذه المسألة. لذلك فإن الموقف القائل بإعفاء الإيجار في إسرائيل له أساس، لكنه ليس بمنأى عن الجدل، ويُستحسن بلورته مع مستشار ضريبي والإبلاغ عنه.
البيع. وفقًا للمادة 13(1)، يخضع الربح من البيع المباشر لعقار في اليونان للضريبة في اليونان فقط، والنصوص في هذه المادة متطابقة. ولا تسري القاعدة على بيع أسهم شركة يونانية تملك العقار (المادة 13(4))، ولا تعفي من الإبلاغ في إسرائيل. التفاصيل في الدليل حول ضريبة الإيجار في اليونان وفي الدليل حول بيع عقار في اليونان.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وقبرص: هل توجد اتفاقية؟
لا. حتى نوفمبر 2026 لا توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي بين إسرائيل وقبرص. في 2024 أُفيد في قبرص بوجود اتصالات بين البلدين لم تنضج بعد إلى اتفاقية، ومراجعة PwC عن قبرص، التي حُدّثت في مايو 2026، لا تذكر اتفاقية جديدة مع إسرائيل.
المعنى: تفرض قبرص الضريبة وفق قانونها، وتمنح إسرائيل خصمًا أحاديًّا عن الضريبة القبرصية، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه. ووفقًا لـPwC، يمكن ترحيل الضريبة الأجنبية الزائدة غير المستغلّة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية. لا توجد نسب اقتطاع من المصدر مخفّضة بموجب اتفاقية، ولا آلية متفق عليها للبتّ في مسألة الإقامة. أما مسألة أي المدفوعات القبرصية تُعدّ «ضريبة دخل» لغرض الخصم، كالرسم المفروض عند البيع مثلًا، فتُفحص مع المحاسب. التفاصيل في الدليل حول ضريبة الإيجار في قبرص وفي الدليل حول ضريبة الأرباح الرأسمالية في قبرص.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وأمريكا: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في 1975، وعُدّلت ببروتوكولات، ودخلت حيز النفاذ في 1 يناير 1995. وفقًا للمادة 7، يجوز فرض الضريبة على الدخل من العقارات، بما في ذلك الإيجار والربح من البيع، في الدولة التي تقع فيها. وتستثني المادة 15 صراحةً الربح من بيع هذه العقارات من الإعفاء العام على الأرباح الرأسمالية، ولذلك لا تعفي الاتفاقية من اقتطاع FIRPTA عند البيع. ووفقًا للمادة 26(3)، تمنح إسرائيل خصمًا عن ضريبة الدخل المدفوعة في أمريكا، حتى جزء الضريبة الإسرائيلية المتعلق بالدخل من أمريكا.
نقطة حساسة هي الـLLC. في أمريكا تكون عادةً شفافة ضريبيًّا، وفي إسرائيل تُعدّ كقاعدة هيئة أشخاص. وقد تضرّ فجوة التصنيف بالخصم، ولذلك يُحدَّد الهيكل قبل الشراء. التفاصيل في الدليل حول الإيجار في أمريكا واتفاقية الضرائب، وفي الدليل حول FIRPTA، وفي الدليل حول الـLLC للمستثمر الإسرائيلي.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل والبرتغال: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في لشبونة في 26 سبتمبر 2006، ودخلت حيز النفاذ في 18 فبراير 2008، وبالنسبة إلى ضرائب الدخل التي لا تُقتطع من المصدر فهي تُطبَّق منذ 1 يناير 2008. يحق للبرتغال فرض الضريبة على الإيجار (المادة 6) وعلى الربح من بيع العقار (المادة 13(1))، وكذلك على الربح من بيع أسهم يُستمد أكثر من 50% من قيمتها من عقارات في البرتغال (المادة 13(4)). ووفقًا للمادة 23(2)، تمنح إسرائيل خصمًا حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية.
وفقًا للمادة 2، تسري الاتفاقية على ضرائب الدخل فقط. ولا يُمنح بموجبها خصم عن IMT وضريبة الطوابع وIMI وAIMI. أما إمكانية الاعتراف بـIMT جزءًا من كلفة العقار عند حساب الربح في إسرائيل فتُفحص مع المحاسب. التفاصيل في الدليل حول الضرائب العقارية في البرتغال.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في 15 يونيو 1997 وتسري منذ 1 يناير 1999. وقد عُدّلت ببروتوكول وُقّع في 3 نوفمبر 2020 ويسري في إسرائيل منذ 1 يناير 2024. تفرض رومانيا الضريبة أولًا على الإيجار والبيع لعقار يقع فيها، ووفقًا للمادة 24 تعترف إسرائيل بالضريبة الرومانية خصمًا، دون تجاوز الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
من يملك عقارًا عبر شركة رومانية (SRL) عليه أن يعرف أيضًا بنود أرباح الأسهم: وفقًا لـPwC، الضريبة الرومانية على أرباح الأسهم 16% منذ 2026، وتحدّها الاتفاقية بنسبة 15% حين تحصل الشركة الدافعة على شهادة إقامة إسرائيلية. التفاصيل في الدليل حول اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا وفي الدليل حول اتفاقيات الضرائب الرومانية للمالكين المقيمين في دول مختلفة.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وبلغاريا: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في القدس في 18 يناير 2000، وعُدّلت في إطار الاتفاقية متعددة الأطراف (MLI). ووفقًا للنص الموحّد الذي نشرته إسرائيل، تسري الـMLI في إسرائيل منذ 1 يناير 2019 وفي بلغاريا منذ 1 يناير 2023. لبلغاريا حق فرض الضريبة على الإيجار وعلى الربح من بيع عقار يقع فيها، وتمنح إسرائيل خصمًا عن الضريبة البلغارية. وتتيح الاتفاقية لبلغاريا أيضًا فرض الضريبة على الربح من بيع أسهم شركة نصف أصولها على الأقل عقارات في بلغاريا.
تجدر الإشارة إلى أن الإعفاءات البلغارية على الربح من البيع بعد ثلاث أو خمس سنوات تسري على المقيمين في بلغاريا والاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA)، لا على المقيمين في إسرائيل. التفاصيل في الدليل حول تأجير عقار في بلغاريا وفي الدليل حول بيع عقار في بلغاريا.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وإيطاليا: ما المهم لمالك العقار؟
وُقّعت الاتفاقية في روما في 8 سبتمبر 1995، وصُدّق عليها في إيطاليا بالقانون 371 الصادر في 9 أكتوبر 1997، ودخلت حيز النفاذ في 1998. وفقًا للمادة 6، يحق لإيطاليا فرض الضريبة على الدخل من العقار، بما في ذلك الإيجار. ووفقًا للمادة 13(1) يحق لها فرض الضريبة على الربح من بيع عقارات تقع فيها. ووفقًا للمادة 24(3)، تمنح إسرائيل خصمًا عن الضريبة الإيطالية حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية.
عمليًّا، عند البيع في إيطاليا خلال خمس سنوات، قد تكون الضريبة الإيطالية أعلى من الضريبة الإسرائيلية، فيبقى جزء من الضريبة الأجنبية غير مستغَلّ. وبعد خمس سنوات قد لا تكون هناك ضريبة في إيطاليا، فتجبي إسرائيل ضريبتها كاملة. التفاصيل في الدليل حول تأجير عقار في إيطاليا وفي الدليل حول الضرائب على العقار في إيطاليا.
اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وأوكرانيا: ما المهم لمالك العقار؟
لإسرائيل وأوكرانيا اتفاقية سارية لمنع الازدواج الضريبي، وهي مدرجة في قائمة اتفاقيات إسرائيل. وكما في معظم الاتفاقيات، يحق لأوكرانيا فرض الضريبة على الإيجار والبيع لعقار يقع في أراضيها، وتمنح إسرائيل خصمًا حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية. ولا تخفّض الاتفاقية الضريبة الأوكرانية على العقارات.
للحصول على الخصم يجب إثبات الضريبة المدفوعة: إيصالات الدفع أمام كاتب العدل عند البيع، أو شهادة من الوكيل الضريبي عن الضريبة المقتطعة من الإيجار. وحين تكون الضريبة الأوكرانية عند البيع أعلى من الضريبة الإسرائيلية، لا يُستغَلّ الفائض في سنة البيع. التفاصيل في الدليل حول الضرائب العقارية في أوكرانيا للمقيمين في إسرائيل.
أين تضيع فائدة الاتفاقية؟
- الاختيار التلقائي لمسار 15% على الإيجار من الخارج، الذي لا يتضمن خصمًا عن الضريبة الأجنبية. وفي الدول التي تكون فيها الضريبة المحلية على الإيجار كبيرة، قد يرفع ذلك الكلفة.
- غياب المستندات. بلا تقييم ضريبي وإيصالات وشهادات دفع من الدولة الأجنبية لا يوجد خصم.
- هيكل تملّك لا يتوافق مع الاتفاقية. شركة أجنبية تُدار من إسرائيل، أو LLC مصنّفة بشكل مختلف في الدولتين.
- افتراض أن الإعفاء بموجب الاتفاقية يعفي من الإبلاغ. حتى حين تُدفع الضريبة في دولة العقار فقط، يجب الإبلاغ في إسرائيل.
- نسيان الضرائب التي ليست ضريبة دخل. لا يُمنح خصم بموجب الاتفاقية عن ضريبة نقل الملكية وضريبة العقار البلدية.
ماذا تفعلون قبل الشراء؟
يُستحسن فحص الاتفاقية قبل التوقيع لا قبل التقرير الأول، لأن القرار باسم من يُسجَّل العقار، وهل يُشترى عبر شركة، وكيف يُؤجَّر، يحدد أي المواد ستسري. نُعدّ مع المشترين الإسرائيليين الأسئلة للمستشار الضريبي الذي يعرف القانون في البلدين، وننسّق بين المحاسب في دولة العقار والمحاسب في إسرائيل.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى نوفمبر 2026، وليس استشارة ضريبية أو قانونية. تطبيق الاتفاقية يتوقف على الإقامة وهيكل التملّك والقانون المحدَّث في البلدين. قبل اتخاذ أي قرار توجّهوا إلى مستشار ضريبي مُلمّ بالقانون الإسرائيلي وبقانون دولة العقار.
أسئلة شائعة
مع أي دول لدى إسرائيل اتفاقية ضرائب ذات صلة بالعقارات؟
من بين الدول الواردة في الدليل: اليونان وأمريكا والبرتغال ورومانيا وبلغاريا وإيطاليا وأوكرانيا. ومع قبرص لا توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، حتى نوفمبر 2026.
هل توجد اتفاقية ضرائب بين إسرائيل وقبرص؟
لا. يمكن للمقيم في إسرائيل الحصول في إسرائيل على خصم أحادي عن ضريبة الدخل التي دفعها في قبرص، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه، وفق القانون الإسرائيلي.
هل تعفي اتفاقية الضرائب بين إسرائيل واليونان من الضريبة في إسرائيل؟
بالنسبة إلى البيع المباشر لعقار في اليونان، وفقًا للمادة 13(1)، يخضع الربح للضريبة في اليونان فقط. وبالنسبة إلى الإيجار، ينص النص الإنجليزي على فرض الضريبة في اليونان فقط، لكن النص العبري مختلف ولا يوجد موقف علني لسلطة الضرائب. وفي الحالتين يجب الإبلاغ في إسرائيل.
ماذا تنص اتفاقية الضرائب بين إسرائيل وأمريكا بشأن الإيجار؟
يحق لأمريكا فرض الضريبة على الإيجار (المادة 7)، وتمنح إسرائيل خصمًا عن الضريبة الأمريكية حتى جزء الضريبة الإسرائيلية المتعلق بالدخل نفسه (المادة 26(3)). وفي مسار 15% في إسرائيل لا يوجد خصم.
هل تعفي الاتفاقية من FIRPTA عند بيع عقار في أمريكا؟
لا. تستثني المادة 15 من الاتفاقية الربح من بيع العقارات من الإعفاء العام على الأرباح الرأسمالية، ولذلك يسري الاقتطاع على المقيمين في إسرائيل أيضًا. ويُمنع الازدواج في إسرائيل بخصم عن الضريبة الأمريكية النهائية.
هل يمكن الحصول على خصم في إسرائيل عن ضريبة نقل الملكية أو ضريبة العقار التي دفعتها في الخارج؟
ليس بموجب الاتفاقيات، لأنها تسري على ضرائب الدخل. أما إمكانية الاعتراف بضريبة الشراء جزءًا من كلفة العقار عند حساب الربح في إسرائيل فتُفحص مع محاسب.
ماذا يحدث إذا كانت الضريبة في الخارج أعلى من الضريبة في إسرائيل؟
يقتصر الخصم على مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه، ولذلك لا يُستردّ الفائض. ووفقًا لـPwC، يمكن ترحيل الضريبة الأجنبية الزائدة غير المستغلّة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية، مع مراعاة القواعد.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةالشراء على الخريطة في الخارج: أي بنود تطلبونها في العقد وكيف تحمون أموالكمالشراء على الخريطة في الخارج: جدول دفعات وفق مراحل البناء، والكفالة والأمانة حسب الدولة، وتعويض التأخير، وملحق المواصفات، والتنازل، والإعسار والتسجيل.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Individual: Foreign tax relief and tax treaties
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Corporate: Withholding taxes (treaty list)
- بوابة التشريعات الرومانية (الاتفاقية بين رومانيا وإسرائيل، 15.6.1997)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text
- TaxHeaven - Law 2572/1998 ratifying the Israel-Greece convention
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- Convention between Portugal and Israel for the avoidance of double taxation (2006), Resolução da Assembleia da República 2/2008
- Normattiva - Legge 9 ottobre 1997, n. 371: Italy-Israel double taxation convention (Rome, 8.9.1995)
- Israel-Bulgaria Convention for the avoidance of double taxation (synthesized text with MLI), gov.il
- Cyprus Mail - Israel homing in on citizens doing business in Cyprus (20.3.2024)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual: Significant developments
- AGP Law - Cyprus Double Tax Treaties (list)
- ألكس شبيرا وشركاه - أمر ضريبة الدخل (منع الازدواج الضريبي) (البرتغال)، 2008
- أمر ضريبة الدخل، المادة 122أ - النص في ويكي مصدر
