Налоговые конвенции Израиля с Грецией, Кипром, США, Португалией, Румынией, Болгарией, Италией и Украиной: что они говорят о недвижимости

Многие инвесторы спрашивают «есть ли конвенция?» и полагают, что если есть, то в Израиле платить не нужно. В большинстве случаев это ошибочное предположение. Руководство собирает в одном месте, что налоговые конвенции Израиля с восемью странами, в которых мы сопровождаем сделки, говорят о недвижимости: об арендной плате, о продаже объекта и о зачёте в Израиле. По каждой стране на сайте есть подробное налоговое руководство, ссылки на них приведены в каждом разделе.

1Что даёт налоговая конвенция владельцу недвижимости за рубежом?

Резидент Израиля обязан платить налог в Израиле со своих доходов во всём мире. Одновременно государство, где находится объект, взимает свой налог. Конвенция не отменяет ни один из них. Она устанавливает порядок: как правило, статья 6 конвенции даёт государству объекта право облагать налогом доход от недвижимости, включая арендную плату, а статья 13 - право облагать налогом прибыль от её продажи. Израиль как государство резидентства тоже облагает этот доход и предоставляет зачёт иностранного налога в пределах израильского налога с того же дохода.

Три момента касаются всех стран. Первый: в Израиле для арендного дохода от жилой недвижимости за рубежом можно выбрать режим 15% по статье 122А Ордонанса о подоходном налоге, но в этом режиме зачёта иностранного налога нет. Второй: конвенции распространяются на подоходные налоги, а не на налог на передачу права собственности, налог на покупку или муниципальный налог на недвижимость. Третий: даже когда конвенция предоставляет государству объекта исключительное право, в Израиле нужно отчитываться. Об израильской стороне, формах и сроках мы подробно писали в руководстве об израильской стороне владения недвижимостью за рубежом.

2Сравнительная таблица: налоговые конвенции Израиля и недвижимость

Таблица обобщает общее правило для физического лица - резидента Израиля, владеющего объектом напрямую. Владение через компанию, продажа долей компании, владеющей недвижимостью, и вопросы двойного резидентства меняют картину. Данные актуальны на ноябрь 2026 года.

3Налоговая конвенция Израиль - Греция: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана в Иерусалиме 24 октября 1995 года и ратифицирована в Греции Законом 2572/1998. Она составлена на греческом, иврите и английском языках, и при расхождении в толковании преимущество имеет английский текст.

Аренда. Статья 6(1) в английском тексте устанавливает, что доход от недвижимого имущества «shall be taxable only in that other State», то есть только в Греции. Согласно анализу одной израильской юридической фирмы, ивритский текст даёт Греции лишь первоочередное право налогообложения. Публичной позиции Налогового управления Израиля по этому вопросу мы не нашли. Поэтому позиция, согласно которой аренда освобождена от налога в Израиле, обоснована, но не защищена от спора, и её стоит выработать вместе с налоговым консультантом и отразить в отчётности.

Продажа. Согласно статье 13(1), прибыль от прямой продажи недвижимости в Греции облагается только в Греции, и в этой статье тексты совпадают. Правило не распространяется на продажу акций греческой компании, владеющей объектом (статья 13(4)), и не освобождает от отчётности в Израиле. Подробнее - в руководстве по налогообложению аренды в Греции и в руководстве по продаже недвижимости в Греции.

4Налоговое соглашение Израиль - Кипр: есть ли конвенция?

Нет. По состоянию на ноябрь 2026 года между Израилем и Кипром нет конвенции об избежании двойного налогообложения. В 2024 году на Кипре сообщалось о контактах между странами, которые пока не привели к конвенции, а обзор PwC по Кипру, обновлённый в мае 2026 года, не упоминает новой конвенции с Израилем.

Что это означает: Кипр облагает налогом по своему законодательству, а Израиль в одностороннем порядке предоставляет зачёт кипрского налога в пределах израильского налога с того же дохода. По данным PwC, неиспользованный избыток иностранного налога можно перенести на пять следующих налоговых лет. Пониженных ставок удержания у источника по конвенции нет, как нет и согласованного механизма определения резидентства. Вопрос о том, какие кипрские платежи будут считаться «подоходным налогом» для целей зачёта, например сбор при продаже, проверяется с бухгалтером. Подробнее - в руководстве по налогообложению аренды на Кипре и в руководстве по налогу на прирост капитала на Кипре.

5Налоговая конвенция Израиль - США: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана в 1975 году, изменена протоколами и вступила в силу 1 января 1995 года. Согласно статье 7, доход от недвижимости, включая аренду и прибыль от продажи, может облагаться налогом в государстве, где она находится. Статья 15 прямо исключает прибыль от продажи такой недвижимости из общего освобождения для прироста капитала, поэтому конвенция не освобождает от удержания FIRPTA при продаже. Согласно статье 26(3), Израиль предоставляет зачёт подоходного налога, уплаченного в США, в пределах части израильского налога, относящейся к доходу из США.

Чувствительный момент - LLC. В США она, как правило, прозрачна для налогообложения, а в Израиле, как правило, считается юридическим лицом. Расхождение в квалификации может лишить зачёта, поэтому структуру определяют до покупки. Подробнее - в руководстве по аренде в США и налоговой конвенции, в руководстве по FIRPTA и в руководстве по LLC для израильского инвестора.

6Налоговая конвенция Израиль - Португалия: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана в Лиссабоне 26 сентября 2006 года, вступила в силу 18 февраля 2008 года и в отношении подоходных налогов, не удерживаемых у источника, применяется с 1 января 2008 года. Португалия вправе облагать налогом аренду (статья 6) и прибыль от продажи недвижимости (статья 13(1)), а также прибыль от продажи акций, более 50% стоимости которых приходится на недвижимость в Португалии (статья 13(4)). Согласно статье 23(2), Израиль предоставляет зачёт в пределах израильского налога.

Согласно статье 2, конвенция распространяется только на подоходные налоги. IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI по ней не зачитываются. Можно ли учесть IMT как часть стоимости объекта при расчёте прибыли в Израиле, проверяется с бухгалтером. Подробнее - в руководстве по налогам на недвижимость в Португалии.

7Налоговая конвенция Израиль - Румыния: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана 15 июня 1997 года и применяется с 1 января 1999 года. Она изменена протоколом, подписанным 3 ноября 2020 года и применяемым в Израиле с 1 января 2024 года. Румыния первой облагает налогом аренду и продажу находящейся в ней недвижимости, а согласно статье 24 Израиль признаёт румынский налог в качестве зачёта, но не сверх израильского налога с того же дохода.

Тем, кто владеет объектом через румынскую компанию (SRL), нужно знать и положения о дивидендах: по данным PwC, румынский налог на дивиденды с 2026 года составляет 16%, а конвенция ограничивает его 15%, если выплачивающая компания получает израильскую справку о резидентстве. Подробнее - в руководстве по налоговой конвенции Израиль - Румыния и в руководстве по налоговым конвенциям Румынии для владельцев, живущих в разных странах.

8Налоговая конвенция Израиль - Болгария: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана в Иерусалиме 18 января 2000 года и изменена в рамках Многосторонней конвенции (MLI). Согласно сводному тексту, опубликованному Израилем, MLI применяется в Израиле с 1 января 2019 года, а в Болгарии - с 1 января 2023 года. Болгария вправе облагать налогом аренду и прибыль от продажи находящегося в ней объекта, а Израиль предоставляет зачёт болгарского налога. Конвенция позволяет Болгарии облагать налогом и прибыль от продажи акций компании, не менее половины активов которой составляет недвижимость в Болгарии.

Стоит помнить, что болгарские освобождения прибыли от продажи после трёх или пяти лет владения распространяются на резидентов Болгарии, ЕС и ЕЭЗ, но не на резидентов Израиля. Подробнее - в руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Болгарии и в руководстве по продаже недвижимости в Болгарии.

9Налоговая конвенция Израиль - Италия: что важно владельцу недвижимости?

Конвенция подписана в Риме 8 сентября 1995 года, ратифицирована в Италии Законом № 371 от 9 октября 1997 года и вступила в силу в 1998 году. Согласно статье 6, Италия вправе облагать налогом доход от недвижимого имущества, включая аренду. Согласно статье 13(1), она вправе облагать налогом прибыль от продажи находящейся в ней недвижимости. Согласно статье 24(3), Израиль зачитывает итальянский налог в пределах израильского налога.

На практике при продаже в Италии в течение пяти лет итальянский налог может оказаться выше израильского, и тогда часть иностранного налога не используется. После пяти лет налога в Италии может не быть, и Израиль взимает свой налог полностью. Подробнее - в руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Италии и в руководстве по налогам на недвижимость в Италии.

10Налоговая конвенция Израиль - Украина: что важно владельцу недвижимости?

У Израиля и Украины есть действующая конвенция об избежании двойного налогообложения, она входит в перечень конвенций Израиля. Как и в большинстве конвенций, Украина вправе облагать налогом аренду и продажу объекта, находящегося на её территории, а Израиль предоставляет зачёт в пределах израильского налога. Конвенция не снижает украинский налог на недвижимость.

Чтобы получить зачёт, нужно подтвердить уплаченный налог: квитанциями об уплате перед нотариусом при продаже или справкой налогового агента об удержанном с аренды налоге. Если украинский налог при продаже выше израильского, избыток в году продажи не используется. Подробнее - в руководстве по налогообложению недвижимости в Украине для резидентов Израиля.

11Где теряется польза от конвенции?

• Автоматический выбор режима 15% для арендного дохода из-за рубежа, в котором нет зачёта иностранного налога. В странах со значительным местным налогом на аренду это может обойтись дороже.
• Нет подтверждающих документов. Без налогового уведомления, квитанций и подтверждений оплаты из иностранного государства зачёта не будет.
• Структура владения, не соответствующая конвенции. Иностранная компания, управляемая из Израиля, или LLC, которая по-разному квалифицируется в двух государствах.
• Предположение, что освобождение по конвенции освобождает от отчётности. Даже когда налог уплачивается только в государстве объекта, в Израиле нужно отчитываться.
• Забытые налоги, не являющиеся подоходными. Налог на передачу права собственности и муниципальный налог на недвижимость по конвенции не зачитываются.

12Что делать до покупки?

Конвенцию стоит проверить до подписания, а не перед первой декларацией, потому что решение о том, на чьё имя регистрировать объект, покупать ли через компанию и как сдавать его в аренду, определяет, какие статьи будут применяться. Вместе с израильскими покупателями мы готовим вопросы для налогового консультанта, знающего право обоих государств, и координируем работу бухгалтера в стране объекта и бухгалтера в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияПокупка на этапе котлована за рубежом: какие условия требовать в договоре и как защитить деньгиПокупка квартиры на этапе котлована за рубежом: платежи по этапам стройки, гарантия и эскроу по странам, неустойка за просрочку, переуступка, банкротство.Читать руководство