Независимый адвокат или адвокат посредника: почему покупателю за рубежом нужно собственное представительство

Тот, кто ищет недвижимость за рубежом через маркетинговую компанию, застройщика или агента, обычно получает полный пакет: объект, финансирование, управление, а иногда и «адвоката, сопровождающего сделку». Это удобно, и порой такой адвокат очень профессионален. Но вопрос не в том, профессионален ли он. Вопрос в том, кого он представляет. Руководство объясняет, почему покупателю нужен собственный адвокат, что проверяет независимый адвокат и чего другая сторона за вас не проверит, какова роль местного нотариуса и как выбрать адвоката для сделки за рубежом.

1Представляет ли адвокат посредника или застройщика также и покупателя?

Нет. Адвокат обязан своему клиенту, то есть тому, кто его нанял. Правило 14 Правил Коллегии адвокатов Израиля (профессиональная этика) запрещает адвокату представлять стороны с противоположными интересами в одном и том же деле, и Кодекс поведения CCBE, Совета адвокатских коллегий Европы, устанавливает аналогичный принцип. В сделке купли-продажи интересы покупателя и продавца противоположны по своей сути: цена, график платежей, срок передачи, ответственность за дефекты и средства защиты при нарушении.

В сделках за рубежом конфликт интересов заметен хуже, чем в Израиле. Адвоката представляют как «адвоката сделки», его гонорар оплачивается из цены или посредником, а иногда он даже рекомендует сам объект. Он может быть абсолютно добросовестным и всё же работать не на вас. Если он обнаружит проблему, его обязанность - перед тем, кто его нанял.

2Кто кому платит в типичной сделке за рубежом?

В типичной сделке участвуют несколько сторон, и у каждой есть тот, кто ей платит. В большинстве случаев именно плательщик определяет, кому участник обязан:

Комиссия с продажи сама по себе не является чем-то недопустимым, как и представительство застройщика. Проблема начинается, когда тот же участник подаётся покупателю как тот, кто его защищает. Если вам говорят «в сделке уже есть адвокат», спросите, чей он.

3Защищает ли местный нотариус покупателя?

Лишь в ограниченном смысле. В Румынии, Греции, Италии и Португалии, как и в большинстве стран континентального права, нотариус - публичное должностное лицо. Он составляет или удостоверяет договор купли-продажи, устанавливает личность сторон, проверяет состояние регистрации, взимает некоторые налоги и направляет сделку на регистрацию. В Румынии, согласно статье 1244 Гражданского кодекса, договор о передаче права на недвижимость, подлежащего регистрации в реестре недвижимости (Cartea Funciară), должен быть заключён в форме официального акта перед нотариусом.

Но нотариус нейтрален и не представляет вас. Он отвечает за то, чтобы документ был законным, а не за то, чтобы условия были выгодны вам. Он не проверяет, справедлива ли цена, устойчив ли застройщик, соответствует ли построенное разрешению и что сделка означает для вас в Израиле. В Греции, например, углублённая проверка права собственности и обременений - задача адвоката покупателя, а законность строительства подтверждается справкой инженера. В сделке с застройщиком проект договора часто готовит сам застройщик, а нотариус лишь проверяет, нет ли в нём юридического порока.

Подробнее о роли нотариуса в каждой стране - в руководстве о румынском нотариусе и в руководстве о нотариусе, адвокате и инженере в Греции.

4Что проверяет независимый адвокат и чего не проверит за вас адвокат другой стороны?

Адвокат продавца может изучить те же документы, но он не станет искать в них то, что ослабляет позицию его клиента. Адвокат покупателя ищет именно это:

1. Право, которое вы получаете. Что будет зарегистрировано на ваше имя: обособленная единица в реестре недвижимости страны (в Румынии - Cartea Funciară), доли в компании или только договорное право.
2. Обременения и ограничения. Ипотека застройщика на землю, аресты, незавершённые судебные процессы и права третьих лиц, а также механизм освобождения вашей единицы от них.
3. Разрешения и законность строительства. Есть ли действующее разрешение на строительство, соответствует ли ему построенное и нет ли недостающего согласования, без которого невозможно зарегистрировать, профинансировать или продать объект.
4. Путь денег. На какой счёт вы платите, привязаны ли платежи к этапам строительства, которые можно проверить, и что будет с деньгами, если застройщик не справится.
5. Срок передачи и средства защиты. С какого момента начисляется компенсация за задержку, когда возникает право на расторжение и возвращается ли аванс.
6. Ваше право на покупку. Ограничения для покупателей, не являющихся гражданами ЕС: земля в Румынии и Болгарии, разрешение Совета министров на Кипре, приграничные районы в Греции.
7. Оговорка о подсудности и применимое право. Где и в каком органе будет рассматриваться спор. Короткий пункт в конце договора с серьёзными последствиями.
8. Израильская сторона. Структура владения, отчётность и налог в Израиле, доверенность и документы из Израиля.

В Румынии, например, адвокат покупателя до первого платежа проверяет зарегистрированное разрешение на строительство, выписку из реестра недвижимости (Cartea Funciară) по единице и специальный счёт, которого требует Закон 207/2025. Подробнее - в руководстве о том, кто защищает покупателя в сделке с застройщиком в Румынии.

5Сколько стоит не проверить? Типичные примеры

Распространённые проблемы не драматичны, и они повторяются в разных странах. Примеры ниже носят общий характер и не описывают конкретный случай:

• Аванс, уплаченный до проверки права собственности. Предварительный договор без отлагательных условий может обязывать покупателя даже тогда, когда обнаруживается обременение, а внесённый по нему аванс может быть потерян, если покупатель откажется от сделки.
• Единица, оставшаяся в залоге у банка застройщика. Покупатель заплатил полную цену, но механизм освобождения квартиры от ипотеки не был согласован заранее, поэтому регистрации нет.
• Пристройка без разрешения. Застеклённый балкон или комната на крыше, не включённые в разрешение. В Греции запрещено передавать объект с неузаконенными нарушениями, а в других странах проблема всплывает при попытке получить финансирование или продать объект.
• Земля, которую нельзя зарегистрировать на имя покупателя. В Румынии и Болгарии израильтянин без европейского паспорта не может владеть землёй как частное лицо, и структура, не продуманная заранее, требует дорогостоящего исправления.
• Структура, создающая лишний налог в Израиле. Иностранная компания, управляемая из Израиля, или налоговый режим, выбранный по умолчанию, могут удорожить владение.

Во всех этих примерах проблема была видна в документах до подписания. Проблема, обнаруженная до подписания, - это предмет переговоров или упорядоченного отказа от сделки. Проблема, обнаруженная после подписания, - это спор, иногда в иностранном суде и на иностранном языке.

6Как выбрать адвоката для покупки квартиры за рубежом? Вопросы, которые стоит задать

Объективного рейтинга «рекомендуемых адвокатов» по зарубежной недвижимости не существует, но есть вопросы, которые любой покупатель может задать любому адвокату и сравнить ответы:

1. Кто вам платит? Ответ должен быть: только покупатель. Попросите подтвердить это письменно.
2. Представляете ли вы или ваша фирма, сейчас или в прошлом, застройщика, продавца, посредника или агента в этой сделке?
3. Получаете ли вы комиссию, вознаграждение за рекомендацию или любую иную оплату от кого-либо в этой сделке, кроме меня?
4. Кто адвокат с лицензией в стране объекта? Только адвокат, имеющий право практики там, подписывает заключение по местному праву и представляет вас в суде. В Румынии, согласно Закону 51/1995, практиковать вправе только тот, кто зарегистрирован в коллегии, входящей в UNBR.
5. Что именно входит в работу, а что нет? Проверка прав, проверка застройщика, предварительный договор, подписание, регистрация, а также как обстоит дело с финансированием, судебными спорами и налогами.
6. Каков результат? Письменный отчёт о проверке, на каком языке и в какой срок, а не «всё в порядке» по телефону.
7. Что я плачу, если проверка выявит проблему и я решу остановиться? Вознаграждение, зависящее только от закрытия сделки, создаёт стимул её закрыть.
8. Кто занимается израильской стороной? Доверенность, апостиль и координация с налоговым консультантом в Израиле.

Тревожные признаки: обещание доходности или «сделки без риска», отказ дать объём работ в письменном виде, давление с целью перевести аванс до завершения проверки и уклончивый ответ на вопрос, кто подписывает проверку. Подробный разбор критериев и моделей оплаты - в руководстве о том, как выбрать адвоката по международной недвижимости, а для Румынии - в руководстве по выбору адвоката для покупки недвижимости в Румынии.

7Что делает израильский адвокат рядом с местным адвокатом?

Израильский адвокат, не зарегистрированный в стране объекта, не подписывает заключение по иностранному праву. Его роль дополняющая: он объясняет на иврите, что написано в договоре и чего в нём не хватает, координирует местного адвоката, нотариуса и банк, готовит документы из Израиля и связывает сделку с налоговым консультантом. Кроме того, он подчиняется Коллегии адвокатов Израиля, и к нему можно обратиться здесь.

Практический момент: в Румынии доверенность для сделки с недвижимостью, подписываемая в Израиле, подписывается только у румынского консула. Доверенность выдаётся тому, кто представляет вас, а не другой стороне или человеку, которого она выбрала. О различиях между сделкой за рубежом и сделкой в Израиле мы подробно писали в руководстве о том, почему для сделки с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий международные сделки.

8Когда подключать независимого адвоката к сделке?

До первого платежа. В Румынии Закон 207/2025 ограничивает соглашение о бронировании 5% от цены и 60 днями, и за этот срок нужно успеть проверить застройщика, землю и разрешения. В других странах предварительный договор уже обязывает, и аванс, внесённый по нему, иногда теряется, если покупатель отказывается от сделки. Чем позже подключается адвокат, тем меньше он может изменить.

9Перед подписанием: что мы рекомендуем

Выберите адвоката, которого вы нанимаете и оплачиваете сами, получите от него письменное заявление об отсутствии конфликта интересов и объём работ и убедитесь, что рядом с ним работает адвокат с лицензией в стране объекта. Сопровождая израильских покупателей, мы представляем только покупателя, работаем вместе с местными лицензированными адвокатами и нотариусами и проверяем отсутствие конфликта интересов до начала работы.

Читать дальше · 10 мин чтенияПокупка на этапе котлована за рубежом: какие условия требовать в договоре и как защитить деньгиПокупка квартиры на этапе котлована за рубежом: платежи по этапам стройки, гарантия и эскроу по странам, неустойка за просрочку, переуступка, банкротство.Читать руководство