עורך דין עצמאי או עורך הדין של המשווק: למה הקונה בחו״ל צריך ייצוג משלו

מי שמחפש נכס בחו״ל דרך חברת שיווק, יזם או מתווך מקבל לרוב חבילה מלאה: נכס, מימון, ניהול, ולפעמים גם ״עורך דין שמלווה את העסקה״. זה נוח, ולעיתים עורך הדין הזה מקצועי מאוד. אבל השאלה אינה אם הוא מקצועי. השאלה היא את מי הוא מייצג. המדריך מסביר למה הקונה צריך עורך דין משלו, מה עורך דין עצמאי בודק שהצד השני לא יבדוק בשבילכם, מה התפקיד של הנוטריון המקומי, ואיך בוחרים עורך דין לעסקה בחו״ל.

1האם עורך הדין של המשווק או של היזם מייצג גם את הקונה?

לא. עורך דין מחויב ללקוח שלו, כלומר למי ששוכר אותו. כלל 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) קובע שעורך דין לא ייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין, וקוד ההתנהגות של CCBE, מועצת לשכות עורכי הדין באירופה, קובע עיקרון דומה. בעסקת מכר יש לקונה ולמוכר אינטרסים מנוגדים מובנים: מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה, אחריות לליקויים ותרופות במקרה של הפרה.

בעסקאות בחו״ל ניגוד העניינים פחות גלוי מאשר בישראל. עורך הדין מוצג כ״עורך הדין של העסקה״, שכרו משולם מתוך המחיר או בידי המשווק, ולפעמים הוא אף ממליץ על הנכס. הוא יכול להיות הגון לחלוטין ועדיין לא לעבוד בשבילכם. אם הוא מוצא בעיה, החובה שלו היא כלפי מי ששוכר אותו.

2מי משלם למי בעסקה טיפוסית בחו״ל?

בעסקה טיפוסית יש כמה בעלי תפקידים, ולכל אחד מהם יש מישהו שמשלם לו. מי שמשלם קובע, ברוב המקרים, למי הוא מחויב:

עמלה מהמכירה אינה פסולה כשלעצמה, וגם לא ייצוג של יזם. הבעיה מתחילה כשאותו גורם מוצג לקונה כמי ששומר עליו. כשמישהו אומר לכם ״יש כבר עורך דין בעסקה״, שאלו של מי.

3האם הנוטריון המקומי מגן על הקונה?

רק במובן מוגבל. ברומניה, ביוון, באיטליה ובפורטוגל, כמו ברוב מדינות המשפט הקונטיננטלי, הנוטריון הוא בעל תפקיד ציבורי. הוא מנסח או מאמת את מסמך המכר, מוודא את זהות הצדדים, בודק את מצב הרישום, גובה מסים מסוימים ושולח את העסקה לרישום. ברומניה, לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי, הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס חייב להיחתם במסמך אותנטי בפני נוטריון.

אבל הנוטריון ניטרלי, והוא אינו מייצג אתכם. הוא אחראי שהמסמך יהיה חוקי, לא שהתנאים יהיו טובים לכם. הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב, אם מה שנבנה בשטח תואם את ההיתר, ומה המשמעות של העסקה בישראל. ביוון, למשל, בדיקת הבעלות והשעבודים לעומק היא תפקידו של עורך הדין של הקונה, וחוקיות הבנייה מאושרת בתעודת מהנדס. בעסקה מול יזם הטיוטה מגיעה פעמים רבות מהיזם, והנוטריון רק מוודא שאין בה פגם משפטי.

פירוט של תפקיד הנוטריון בכל מדינה מופיע במדריך על הנוטריון הרומני ובמדריך על הנוטריון, עורך הדין והמהנדס ביוון.

4מה עורך דין עצמאי בודק שעורך הדין של הצד השני לא יבדוק בשבילכם?

עורך הדין של המוכר יכול לבדוק את אותם מסמכים, אבל הוא לא יחפש בהם את מה שמחליש את הלקוח שלו. עורך דין מטעם הקונה מחפש בדיוק את זה:

1. הזכות שאתם מקבלים. מה יירשם על שמכם: יחידה מזוהה במרשם המקרקעין, מניות בחברה או זכות חוזית בלבד.
2. שעבודים והגבלות. משכנתה של היזם על הקרקע, עיקולים, הליכים תלויים וזכויות של צדדים שלישיים, ומה המנגנון לשחרר את היחידה שלכם.
3. היתרים וחוקיות הבנייה. אם יש היתר בתוקף, אם הבנוי תואם אותו, ואם חסר אישור שבלעדיו אי אפשר לרשום, לממן או למכור.
4. מסלול הכסף. לאיזה חשבון משלמים, אם התשלומים צמודים לשלבי בנייה שאפשר לאמת, ומה קורה לכסף אם היזם נכשל.
5. מועד מסירה ותרופות. ממתי נספר פיצוי על איחור, מתי קמה זכות ביטול, ואם המקדמה חוזרת.
6. הזכות שלכם לקנות. מגבלות על רוכשים שאינם אזרחי האיחוד: קרקע ברומניה ובבולגריה, היתר מועצת השרים בקפריסין, אזורי ספר ביוון.
7. תניית השיפוט והדין החל. איפה תתברר מחלוקת ובאיזה פורום. סעיף קצר בסוף החוזה עם השלכות גדולות.
8. הצד הישראלי. מבנה ההחזקה, דיווח ומס בישראל, ייפוי כוח ומסמכים מישראל.

ברומניה, למשל, עורך הדין של הקונה בודק לפני התשלום הראשון את ההיתר הרשום, את הנסח של היחידה ואת החשבון הייעודי שנדרש לפי חוק 207/2025. על כך הרחבנו במדריך מי מגן על הרוכש בעסקה מול יזם ברומניה.

5כמה עולה לא לבדוק? דוגמאות מהשטח

הבעיות הנפוצות אינן דרמטיות, והן חוזרות במדינות שונות. הדוגמאות כאן כלליות ואינן מתארות מקרה מסוים:

• מקדמה ששולמה לפני בדיקת בעלות. הסכם מקדים בלי תנאים מתלים עלול לחייב את הקונה גם כשמתגלה שעבוד, ומקדמה שניתנה בו עלולה לאבוד אם הקונה חוזר בו.
• יחידה שנשארה משועבדת לבנק של היזם. הקונה שילם את מלוא המחיר, אבל לא הוסדר מראש מנגנון שמשחרר את הדירה מהמשכנתה, ולכן אין רישום.
• תוספת בנייה בלי היתר. מרפסת סגורה או חדר על הגג שלא נכללו בהיתר. ביוון אסור להעביר נכס עם חריגות שלא הוסדרו, ובמדינות אחרות הבעיה צפה כשמנסים לממן או למכור.
• קרקע שלא ניתן לרשום על שם הקונה. ברומניה ובבולגריה ישראלי בלי דרכון אירופי אינו מחזיק קרקע על שמו הפרטי, ומבנה שלא תוכנן מראש מחייב תיקון יקר.
• מבנה שיוצר מס מיותר בישראל. חברה זרה שמנוהלת מישראל, או מסלול מס שנבחר אוטומטית, עלולים לייקר את ההחזקה.

בכל הדוגמאות האלה הבעיה הייתה גלויה במסמכים לפני החתימה. בעיה שמתגלה לפני החתימה היא נושא למשא ומתן או לפרידה מסודרת. בעיה שמתגלה אחרי החתימה היא סכסוך, לעיתים בבית משפט זר ובשפה זרה.

6איך בוחרים עורך דין לקניית דירה בחו״ל? השאלות שכדאי לשאול

אין דירוג אובייקטיבי של ״עורך הדין המומלץ״ לנדל״ן בחו״ל, אבל יש שאלות שכל קונה יכול לשאול כל עורך דין, ולהשוות לפי התשובות:

1. מי משלם לך? התשובה צריכה להיות: הקונה בלבד. בקשו אותה בכתב.
2. האם אתה או המשרד מייצגים, עכשיו או בעבר, את היזם, המוכר, המשווק או המתווך בעסקה הזו?
3. האם אתה מקבל עמלה, דמי הפניה או תשלום כלשהו מגורם בעסקה מלבדי?
4. מי עורך הדין המורשה במדינת הנכס? רק עורך דין מורשה שם חותם על חוות דעת בדין המקומי ומייצג בבית משפט. ברומניה, לפי חוק 51/1995, רק מי שרשום בלשכה החברה ב-UNBR רשאי לעסוק.
5. מה בדיוק כלול, ומה לא? בדיקת זכויות, בדיקת היזם, חוזה מקדים, חתימה, רישום, ומה עם מימון, ליטיגציה ומס.
6. מה התוצר? דוח בדיקה כתוב, באיזו שפה ובאיזה מועד, ולא ״הכול בסדר״ בטלפון.
7. מה משלמים אם הבדיקה מגלה בעיה ומחליטים לעצור? שכר שתלוי רק בסגירה יוצר תמריץ לסגור.
8. מי מטפל בצד הישראלי? ייפוי כוח, אפוסטיל, ותיאום עם יועץ המס בישראל.

סימני אזהרה: הבטחה לתשואה או ל״עסקה בלי סיכון״, סירוב לתת היקף עבודה בכתב, לחץ להעביר מקדמה לפני שהבדיקה הושלמה, ותשובה עמומה לשאלה מי חותם על הבדיקה. פירוט מלא של הקריטריונים ושל מודלים של שכר טרחה מופיע במדריך עורך דין נדל״ן בינלאומי: איך בוחרים, ולרומניה במדריך לבחירת עורך דין לרכישת נכס ברומניה.

7מה עושה עורך דין ישראלי לצד עורך הדין המקומי?

עורך דין ישראלי שאינו רשום במדינת הנכס אינו חותם על חוות דעת בדין הזר. התפקיד שלו משלים: הוא מסביר בעברית מה כתוב בחוזה ומה חסר בו, מתאם בין עורך הדין המקומי, הנוטריון והבנק, מכין את המסמכים מישראל ומחבר את העסקה ליועץ המס. הוא גם כפוף ללשכת עורכי הדין בישראל, וניתן לפנות אליו כאן.

נקודה מעשית: ברומניה, ייפוי כוח שנחתם בישראל לעסקת מקרקעין נחתם רק בפני הקונסול הרומני. ייפוי הכוח ניתן למי שמייצג אתכם, ולא לצד השני או למי שהוא בחר. על ההבדלים בין עסקה בחו״ל לעסקה בישראל הרחבנו במדריך למה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות.

8מתי מצרפים עורך דין עצמאי לעסקה?

לפני התשלום הראשון. ברומניה, חוק 207/2025 מגביל את הסכם ההזמנה ל-5% מהמחיר ול-60 יום, ובתקופה הזו צריך להספיק לבדוק את היזם, את הקרקע ואת ההיתרים. במדינות אחרות ההסכם המקדים כבר מחייב, ולעיתים מקדמה שניתנה בו אובדת אם הקונה חוזר בו. ככל שעורך הדין מצטרף מאוחר יותר, נשאר לו פחות מה לשנות.

9לפני שחותמים: מה אנחנו ממליצים

בחרו עורך דין שאתם שוכרים ומשלמים לו, קבלו ממנו בכתב הצהרת ניגוד עניינים והיקף עבודה, וודאו שיש לצדו עורך דין מורשה במדינת הנכס. כשאנחנו מלווים רוכשים ישראלים, אנחנו מייצגים את הקונה בלבד, עובדים לצד עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון מקומי, ובודקים ניגוד עניינים לפני שמתחילים.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהרכישה בפריסייל בחו״ל: אילו סעיפים לדרוש בחוזה ואיך מגנים על הכסףרכישת דירה בפריסייל בחו״ל: לוח תשלומים לפי שלבי בנייה, ערבות ונאמנות לפי מדינה, פיצוי על איחור, נספח מפרט, הסבת חוזה, חדלות פירעון ורישום.לקריאת המדריך