בקצרה
לישראל יש אמנה למניעת כפל מס עם יוון, ארה״ב, פורטוגל, רומניה, בולגריה, איטליה ואוקראינה, ואין אמנה עם קפריסין. ברוב האמנות האלה המדינה שבה נמצא הנכס רשאית למסות את השכירות ואת הרווח במכירה, וישראל ממסה גם היא ונותנת זיכוי על המס הזר עד גובה המס הישראלי. יוון חריגה: לפי הנוסח האנגלי של האמנה, רווח ממכירת מקרקעין ביוון ממוסה רק שם, ויש מחלוקת פרשנית לגבי שכירות. בקפריסין הזיכוי ניתן לפי הדין הישראלי בלבד. בכל המדינות, מי שבוחר בישראל במסלול 15% על שכירות מחו״ל מוותר על הזיכוי, וחובת הדיווח בישראל נשארת.
הנקודות החשובות
- 1אמנת מס לא פוטרת ממס בישראל. היא קובעת איזו מדינה ממסה ראשונה ואיך ישראל מתחשבת במס שכבר שולם.
- 2ברומניה, בבולגריה, באיטליה, בפורטוגל, באוקראינה ובארה״ב: מדינת הנכס ממסה שכירות ומכירה, וישראל נותנת זיכוי עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
- 3יוון שונה: לפי סעיף 13(1) לאמנה, רווח ממכירה ישירה של מקרקעין ביוון ממוסה רק ביוון. לגבי שכירות יש פער בין הנוסח האנגלי לעברי.
- 4בין ישראל לקפריסין אין אמנה, נכון לנובמבר 2026. הזיכוי על המס הקפריסאי ניתן לפי הדין הישראלי.
- 5במסלול 15% על שכירות מחו״ל (סעיף 122א) אין זיכוי על המס הזר, בכל המדינות.
- 6האמנות חלות על מסי הכנסה. מס העברה, מס רכישה ומס נכס שנתי במדינת הנכס אינם מזוכים לפיהן.
משקיעים רבים שואלים ״יש אמנה?״ ומניחים שאם יש, בישראל לא משלמים. ברוב המקרים זו הנחה שגויה. המדריך מרכז במקום אחד את מה שאמנות המס של ישראל עם שמונה המדינות שבהן אנחנו מלווים עסקאות אומרות על נדל״ן: על שכר דירה, על מכירת הנכס ועל הזיכוי בישראל. לכל מדינה יש באתר מדריך מס מפורט, והקישורים מופיעים בכל פרק.
מה אמנת מס עושה לבעל נכס בחו״ל?
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל העולם. במקביל, המדינה שבה נמצא הנכס גובה מס משלה. האמנה לא מבטלת את אחד מהם. היא קובעת סדר: בדרך כלל, סעיף 6 באמנה נותן למדינת הנכס זכות למסות הכנסה ממקרקעין, כולל שכר דירה, וסעיף 13 נותן לה זכות למסות רווח ממכירת המקרקעין. ישראל, כמדינת התושבות, ממסה גם היא ונותנת זיכוי על המס הזר, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
שלוש נקודות חלות על כל המדינות. הראשונה: בישראל אפשר לבחור על שכירות מנכס מגורים בחו״ל במסלול של 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, אבל במסלול הזה אין זיכוי על המס הזר. השנייה: האמנות חלות על מסי הכנסה, ולא על מס העברה, מס רכישה או מס נכס עירוני. השלישית: גם כשהאמנה נותנת למדינת הנכס בלעדיות, מדווחים בישראל. על הצד הישראלי, הטפסים והמועדים הרחבנו במדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל.
טבלת השוואה: אמנות המס של ישראל והנדל״ן
| מדינה | יש אמנה? | חתימה ותחולה | שכירות | מכירת הנכס |
|---|---|---|---|---|
| רומניה | כן | נחתמה 15.6.1997, חלה מ-1.1.1999. פרוטוקול מ-2020 חל בישראל מ-1.1.2024 | רומניה ממסה, ישראל מזכה (סעיף 24) | רומניה ממסה, ישראל מזכה |
| יוון | כן | נחתמה 24.10.1995, אושררה ביוון בחוק 2572/1998 | לפי הנוסח האנגלי של סעיף 6: רק ביוון. הנוסח העברי שונה | רק ביוון, לפי סעיף 13(1) |
| קפריסין | לא | - | קפריסין ממסה, ישראל מזכה לפי הדין הישראלי | קפריסין ממסה, ישראל מזכה לפי הדין הישראלי |
| בולגריה | כן | נחתמה 18.1.2000, מתוקנת באמנה הרב-צדדית (MLI) | בולגריה ממסה, ישראל מזכה | בולגריה ממסה, ישראל מזכה |
| ארה״ב | כן | נחתמה ב-1975, בתוקף מ-1.1.1995 | ארה״ב ממסה (סעיף 7), ישראל מזכה (סעיף 26(3)) | ארה״ב ממסה, כולל ניכוי FIRPTA. ישראל מזכה |
| איטליה | כן | נחתמה 8.9.1995, אושררה בחוק 371/1997, בתוקף מ-1998 | איטליה ממסה (סעיף 6), ישראל מזכה (סעיף 24(3)) | איטליה ממסה (סעיף 13(1)), ישראל מזכה |
| פורטוגל | כן | נחתמה 26.9.2006, בתוקף מ-18.2.2008, חלה מ-1.1.2008 | פורטוגל ממסה (סעיף 6), ישראל מזכה (סעיף 23(2)) | פורטוגל ממסה (סעיף 13(1)), ישראל מזכה |
| אוקראינה | כן | בתוקף | אוקראינה ממסה, ישראל מזכה | אוקראינה ממסה, ישראל מזכה |
הטבלה מסכמת את הכלל לגבי יחיד תושב ישראל שמחזיק נכס ישירות. החזקה דרך חברה, מכירת מניות של חברה שמחזיקה מקרקעין, ושאלות של תושבות כפולה, משנות את התמונה. הנתונים נכונים לנובמבר 2026.
אמנת המס ישראל-יוון: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה בירושלים ב-24 באוקטובר 1995 ואושררה ביוון בחוק 2572/1998. היא נוסחה ביוונית, בעברית ובאנגלית, ובמקרה של סתירה בפרשנות גובר הנוסח האנגלי.
שכירות. סעיף 6(1) בנוסח האנגלי קובע שהכנסה מנכס מקרקעין ״shall be taxable only in that other State״, כלומר רק ביוון. לפי ניתוח של משרד עורכי דין ישראלי, הנוסח העברי נותן ליוון זכות מיסוי ראשונית בלבד. לא מצאנו עמדה פומבית של רשות המסים בעניין. לכן העמדה שלפיה השכירות פטורה בישראל מבוססת, אבל לא חסינה מוויכוח, וכדאי לגבש אותה עם יועץ מס ולדווח עליה.
מכירה. לפי סעיף 13(1), רווח ממכירה ישירה של מקרקעין ביוון ממוסה רק ביוון, ובסעיף הזה הנוסחים זהים. הכלל לא חל על מכירת מניות של חברה יוונית שמחזיקה את הנכס (סעיף 13(4)), ואינו פוטר מדיווח בישראל. פירוט במדריך מיסוי שכירות ביוון ובמדריך מכירת נכס ביוון.
אמנת מס ישראל-קפריסין: האם יש אמנה?
לא. נכון לנובמבר 2026 אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. ב-2024 דווח בקפריסין שיש מגעים בין המדינות שעוד לא הבשילו לאמנה, וסקירת PwC על קפריסין, שעודכנה במאי 2026, אינה מזכירה אמנה חדשה עם ישראל.
המשמעות: קפריסין ממסה לפי הדין שלה, וישראל נותנת זיכוי חד-צדדי על המס הקפריסאי, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. לפי PwC, מס זר עודף שלא נוצל ניתן להעברה לחמש שנות המס הבאות. אין שיעורי ניכוי במקור מופחתים לפי אמנה, ואין מנגנון מוסכם להכרעה בשאלת תושבות. השאלה אילו תשלומים קפריסאיים ייחשבו ״מס הכנסה״ לצורך הזיכוי, למשל ההיטל במכירה, נבדקת מול רואה החשבון. פירוט במדריך מיסוי שכירות בקפריסין ובמדריך מס רווחי הון בקפריסין.
אמנת מס ישראל-ארה״ב: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה ב-1975, תוקנה בפרוטוקולים, ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1995. לפי סעיף 7, הכנסה ממקרקעין, כולל השכרה ורווח ממכירה, ניתנת למיסוי במדינה שבה הם נמצאים. סעיף 15 מחריג במפורש רווח ממכירת מקרקעין כאלה מהפטור הכללי על רווחי הון, ולכן האמנה אינה פוטרת מניכוי FIRPTA במכירה. לפי סעיף 26(3), ישראל נותנת זיכוי על מס ההכנסה ששולם בארה״ב, עד חלק המס הישראלי שמתייחס להכנסה מארה״ב.
נקודה רגישה היא LLC. בארה״ב הוא בדרך כלל שקוף למס, ובישראל הוא נחשב ככלל לחבר בני אדם. פער הסיווג עלול לפגוע בזיכוי, ולכן את המבנה קובעים לפני הרכישה. פירוט במדריך שכירות בארה״ב ואמנת המס, במדריך FIRPTA ובמדריך LLC למשקיע ישראלי.
אמנת מס ישראל-פורטוגל: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה בליסבון ב-26 בספטמבר 2006, נכנסה לתוקף ב-18 בפברואר 2008, ולגבי מסי הכנסה שאינם מנוכים במקור היא חלה מ-1 בינואר 2008. פורטוגל רשאית למסות שכירות (סעיף 6) ורווח ממכירת מקרקעין (סעיף 13(1)), וגם רווח ממכירת מניות שיותר מ-50% מערכן נובע ממקרקעין בפורטוגל (סעיף 13(4)). לפי סעיף 23(2), ישראל נותנת זיכוי עד גובה המס הישראלי.
לפי סעיף 2, האמנה חלה רק על מסי הכנסה. IMT, מס בולים, IMI ו-AIMI אינם מזוכים לפיה. אם אפשר להכיר ב-IMT כחלק מעלות הנכס בחישוב הרווח בישראל, בודקים מול רואה החשבון. פירוט במדריך מיסוי נדל״ן בפורטוגל.
אמנת מס ישראל-רומניה: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה ב-15 ביוני 1997 וחלה מ-1 בינואר 1999. היא תוקנה בפרוטוקול שנחתם ב-3 בנובמבר 2020 וחל בישראל מ-1 בינואר 2024. רומניה ממסה ראשונה שכירות ומכירה של נדל״ן שנמצא בה, ולפי סעיף 24 ישראל מכירה במס הרומני כזיכוי, ולא מעבר למס הישראלי על אותה הכנסה.
מי שמחזיק נכס דרך חברה רומנית (SRL) צריך להכיר גם את סעיפי הדיבידנד: לפי PwC, המס הרומני על דיבידנד הוא 16% מ-2026, והאמנה מגבילה אותו ל-15% כשהחברה המשלמת מקבלת אישור תושבות ישראלי. פירוט במדריך אמנת המס ישראל-רומניה ובמדריך אמנות המס של רומניה לבעלים שגרים במדינות שונות.
אמנת מס ישראל-בולגריה: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה בירושלים ב-18 בינואר 2000, ותוקנה במסגרת האמנה הרב-צדדית (MLI). לפי הנוסח המשולב שפרסמה ישראל, ה-MLI חל בישראל מ-1 בינואר 2019 ובבולגריה מ-1 בינואר 2023. לבולגריה יש זכות למסות שכירות ורווח ממכירת נכס שנמצא בה, וישראל מעניקה זיכוי על המס הבולגרי. האמנה מאפשרת לבולגריה למסות גם רווח ממכירת מניות של חברה שלפחות מחצית מנכסיה הם מקרקעין בבולגריה.
כדאי לזכור שהפטורים הבולגריים על רווח ממכירה אחרי שלוש או חמש שנים חלים על תושבי בולגריה, האיחוד ו-EEA, ולא על תושבי ישראל. פירוט במדריך השכרת נכס בבולגריה ובמדריך מכירת נכס בבולגריה.
אמנת מס ישראל-איטליה: מה חשוב לבעל נכס?
האמנה נחתמה ברומא ב-8 בספטמבר 1995, אושררה באיטליה בחוק 371 מ-9 באוקטובר 1997, ונכנסה לתוקף ב-1998. לפי סעיף 6, איטליה רשאית למסות הכנסה מנכס מקרקעין, כולל השכרה. לפי סעיף 13(1) היא רשאית למסות רווח ממכירת מקרקעין שנמצאים בה. לפי סעיף 24(3), ישראל מזכה את המס האיטלקי עד גובה המס הישראלי.
בפועל, כשמוכרים באיטליה בתוך חמש שנים, המס האיטלקי עשוי להיות גבוה מהמס הישראלי, ואז חלק מהמס הזר אינו מנוצל. אחרי חמש שנים ייתכן שאין מס באיטליה, וישראל גובה את מלוא המס שלה. פירוט במדריך השכרת נכס באיטליה ובמדריך מסים על נכס באיטליה.
אמנת מס ישראל-אוקראינה: מה חשוב לבעל נכס?
לישראל ולאוקראינה יש אמנה למניעת כפל מס בתוקף, והיא מופיעה ברשימת האמנות של ישראל. כמו ברוב האמנות, אוקראינה רשאית למסות שכירות ומכירה של נכס שנמצא בשטחה, וישראל נותנת זיכוי עד גובה המס הישראלי. האמנה אינה מפחיתה את המס האוקראיני על נדל״ן.
כדי לקבל זיכוי צריך להוכיח את המס ששולם: קבלות על התשלום לפני הנוטריון במכירה, או אישור מסוכן המס על המס שנוכה מהשכירות. כשהמס האוקראיני במכירה גבוה מהמס הישראלי, העודף אינו מנוצל בשנת המכירה. פירוט במדריך מיסוי נדל״ן באוקראינה לתושבי ישראל.
איפה מפסידים את התועלת של האמנה?
- בחירה אוטומטית במסלול 15% על שכירות מחו״ל, שאין בו זיכוי על המס הזר. במדינות שבהן המס המקומי על שכירות משמעותי, זה עלול לייקר.
- אין אסמכתאות. בלי שומה, קבלות ואישורי תשלום מהמדינה הזרה אין זיכוי.
- מבנה החזקה שלא תואם את האמנה. חברה זרה שמנוהלת מישראל, או LLC שמסווג אחרת בשתי המדינות.
- הנחה שפטור באמנה פוטר מדיווח. גם כשהמס משולם רק במדינת הנכס, מדווחים בישראל.
- שכחה של מסים שאינם מס הכנסה. מס העברה ומס נכס עירוני אינם מזוכים לפי האמנה.
מה עושים לפני הרכישה?
את האמנה כדאי לבדוק לפני החתימה ולא לפני הדוח הראשון, כי ההחלטה על שם מי לרשום, אם לקנות דרך חברה ואיך להשכיר קובעת אילו סעיפים יחולו. אנחנו מכינים עם רוכשים ישראלים את השאלות ליועץ המס שמכיר את הדין בשתי המדינות, ומתאמים בין רואה החשבון במדינת הנכס לבין רואה החשבון בישראל.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לנובמבר 2026, ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. יישום האמנה תלוי בתושבות, במבנה ההחזקה ובדין המעודכן בשתי המדינות. לפני החלטה פנו ליועץ מס הבקיא בדין הישראלי ובדין מדינת הנכס.
שאלות נפוצות
עם אילו מדינות יש לישראל אמנת מס שרלוונטית לנדל״ן?
מבין המדינות שבמדריך: יוון, ארה״ב, פורטוגל, רומניה, בולגריה, איטליה ואוקראינה. עם קפריסין אין אמנה למניעת כפל מס, נכון לנובמבר 2026.
האם יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?
לא. תושב ישראל יכול לקבל בישראל זיכוי חד-צדדי על מס הכנסה ששילם בקפריסין, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה, לפי הדין הישראלי.
האם אמנת המס בין ישראל ליוון פוטרת ממס בישראל?
על מכירה ישירה של מקרקעין ביוון, לפי סעיף 13(1), הרווח ממוסה רק ביוון. לגבי שכירות, הנוסח האנגלי קובע מיסוי רק ביוון, אבל הנוסח העברי שונה ואין עמדה פומבית של רשות המסים. בשני המקרים מדווחים בישראל.
מה אמנת המס ישראל-ארה״ב קובעת על שכירות?
ארה״ב רשאית למסות את השכירות (סעיף 7), וישראל נותנת זיכוי על המס האמריקאי עד חלק המס הישראלי שמתייחס לאותה הכנסה (סעיף 26(3)). במסלול 15% בישראל אין זיכוי.
האם האמנה פוטרת מ-FIRPTA במכירת נכס בארה״ב?
לא. סעיף 15 לאמנה מחריג רווח ממכירת מקרקעין מהפטור הכללי על רווחי הון, ולכן הניכוי חל גם על תושבי ישראל. את הכפל מונעים בישראל בזיכוי על המס האמריקאי הסופי.
האם אפשר לקבל זיכוי בישראל על מס העברה או מס נכס ששילמתי בחו״ל?
לא לפי האמנות, כי הן חלות על מסי הכנסה. אם אפשר להכיר במס הרכישה כחלק מעלות הנכס בחישוב הרווח בישראל, בודקים מול רואה חשבון.
מה קורה אם המס בחו״ל גבוה מהמס בישראל?
הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה, ולכן העודף אינו מוחזר. לפי PwC, מס זר עודף שלא נוצל ניתן להעברה לחמש שנות המס הבאות, בכפוף לכללים.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהרכישה בפריסייל בחו״ל: אילו סעיפים לדרוש בחוזה ואיך מגנים על הכסףרכישת דירה בפריסייל בחו״ל: לוח תשלומים לפי שלבי בנייה, ערבות ונאמנות לפי מדינה, פיצוי על איחור, נספח מפרט, הסבת חוזה, חדלות פירעון ורישום.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Individual: Foreign tax relief and tax treaties
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Corporate: Withholding taxes (treaty list)
- פורטל החקיקה של רומניה (האמנה בין רומניה לישראל, 15.6.1997)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text
- TaxHeaven - Law 2572/1998 ratifying the Israel-Greece convention
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- Convention between Portugal and Israel for the avoidance of double taxation (2006), Resolução da Assembleia da República 2/2008
- Normattiva - Legge 9 ottobre 1997, n. 371: Italy-Israel double taxation convention (Rome, 8.9.1995)
- Israel-Bulgaria Convention for the avoidance of double taxation (synthesized text with MLI), gov.il
- Cyprus Mail - Israel homing in on citizens doing business in Cyprus (20.3.2024)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual: Significant developments
- AGP Law - Cyprus Double Tax Treaties (list)
- אלכס שפירא ושות׳ - צו מס הכנסה (מניעת כפל מס) (פורטוגל), התשס״ח-2008
- פקודת מס הכנסה, סעיף 122א - נוסח בוויקיטקסט
