Convențiile fiscale ale Israelului cu Grecia, Cipru, SUA, Portugalia, România, Bulgaria, Italia și Ucraina: ce prevăd pentru imobile

Mulți investitori întreabă „Există o convenție?” și presupun că, dacă există, în Israel nu se plătește. În cele mai multe cazuri, presupunerea este greșită. Ghidul adună într-un singur loc ce prevăd pentru imobile convențiile fiscale ale Israelului cu cele opt țări în care însoțim tranzacții: despre chirie, despre vânzarea imobilului și despre creditul fiscal din Israel. Pentru fiecare țară există pe site un ghid fiscal detaliat, iar linkurile apar în fiecare capitol.

1Ce face o convenție fiscală pentru proprietarul unui imobil în străinătate?

Un rezident israelian datorează impozit în Israel pentru veniturile sale din întreaga lume. În paralel, statul în care se află imobilul percepe propriul impozit. Convenția nu îl anulează pe niciunul dintre ele. Ea stabilește o ordine: de regulă, articolul 6 din convenție dă statului în care se află imobilul dreptul de a impozita veniturile din bunuri imobile, inclusiv chiria, iar articolul 13 îi dă dreptul de a impozita câștigul din vânzarea imobilului. Israelul, ca stat de rezidență, impozitează și el și acordă un credit pentru impozitul străin, până la nivelul impozitului israelian pe același venit.

Trei aspecte se aplică în toate țările. Primul: în Israel se poate alege, pentru chiria dintr-un imobil rezidențial din străinătate, regimul de 15% prevăzut de secțiunea 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit, dar în acest regim nu există credit pentru impozitul străin. Al doilea: convențiile se aplică impozitelor pe venit, nu taxei de transfer, taxei de achiziție sau impozitului local pe proprietate. Al treilea: chiar și atunci când convenția dă statului în care se află imobilul un drept exclusiv, raportați în Israel. Despre partea israeliană, formulare și termene am scris pe larg în ghidul despre partea israeliană a unui imobil din străinătate.

2Tabel comparativ: convențiile fiscale ale Israelului și imobilele

Tabelul rezumă regula pentru o persoană fizică rezidentă în Israel care deține un imobil în mod direct. Deținerea printr-o societate, vânzarea acțiunilor unei societăți care deține imobile și situațiile de dublă rezidență schimbă imaginea. Datele sunt valabile în noiembrie 2026.

3Convenția fiscală Israel-Grecia: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată la Ierusalim la 24 octombrie 1995 și ratificată în Grecia prin Legea 2572/1998. A fost redactată în greacă, ebraică și engleză, iar în caz de divergență de interpretare prevalează textul în limba engleză.

Chiria. Articolul 6(1) din textul în engleză prevede că venitul din bunuri imobile „shall be taxable only in that other State”, adică numai în Grecia. Potrivit analizei unui birou de avocatură israelian, textul în ebraică acordă Greciei doar un drept primar de impozitare. Nu am găsit o poziție publică a Autorității Fiscale din Israel în această chestiune. Prin urmare, poziția potrivit căreia chiria este scutită în Israel este întemeiată, dar nu ferită de contestare, și merită conturată împreună cu un consultant fiscal și raportată.

Vânzarea. Potrivit art. 13(1), câștigul din vânzarea directă a unui imobil din Grecia se impozitează numai în Grecia, iar la acest articol textele sunt identice. Regula nu se aplică vânzării acțiunilor unei societăți grecești care deține imobilul (art. 13(4)) și nu scutește de raportarea în Israel. Detalii în ghidul despre impozitarea chiriei în Grecia și în ghidul despre vânzarea unui imobil în Grecia.

4Convenția fiscală Israel-Cipru: există o convenție?

Nu. La data din noiembrie 2026 nu există o convenție de evitare a dublei impuneri între Israel și Cipru. În 2024 s-a relatat în Cipru că între cele două state au loc contacte care nu s-au concretizat încă într-o convenție, iar sinteza PwC privind Ciprul, actualizată în mai 2026, nu menționează o nouă convenție cu Israelul.

Semnificația: Ciprul impozitează potrivit propriei legislații, iar Israelul acordă un credit unilateral pentru impozitul cipriot, până la nivelul impozitului israelian pe același venit. Potrivit PwC, impozitul străin excedentar neutilizat poate fi reportat în următorii cinci ani fiscali. Nu există cote reduse de reținere la sursă în baza unei convenții și nici un mecanism convenit pentru soluționarea chestiunii rezidenței. Întrebarea care plăți cipriote vor fi considerate „impozit pe venit” în scopul creditului, de exemplu taxa percepută la vânzare, se verifică împreună cu contabilul. Detalii în ghidul despre impozitarea chiriei în Cipru și în ghidul despre impozitul pe câștigul de capital în Cipru.

5Convenția fiscală Israel-SUA: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată în 1975, a fost modificată prin protocoale și a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1995. Potrivit art. 7, veniturile din bunuri imobile, inclusiv închirierea și câștigul din vânzare, pot fi impozitate în statul în care se află acestea. Articolul 15 exclude în mod expres câștigul din vânzarea acestor imobile de la scutirea generală pentru câștigurile de capital, astfel că convenția nu scutește de reținerea FIRPTA la vânzare. Potrivit art. 26(3), Israelul acordă un credit pentru impozitul pe venit plătit în SUA, până la partea din impozitul israelian aferentă venitului din SUA.

Un aspect sensibil este LLC-ul. În SUA este de regulă transparent fiscal, iar în Israel este considerat, ca regulă, o entitate juridică (corporație). Diferența de clasificare poate afecta creditul, așa că structura se stabilește înainte de cumpărare. Detalii în ghidul despre chiria în SUA și convenția fiscală, în ghidul despre FIRPTA și în ghidul despre LLC pentru investitorul israelian.

6Convenția fiscală Israel-Portugalia: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată la Lisabona la 26 septembrie 2006, a intrat în vigoare la 18 februarie 2008, iar pentru impozitele pe venit care nu se rețin la sursă se aplică de la 1 ianuarie 2008. Portugalia poate impozita chiria (art. 6) și câștigul din vânzarea imobilelor (art. 13(1)), precum și câștigul din vânzarea acțiunilor a căror valoare provine în proporție de peste 50% din imobile situate în Portugalia (art. 13(4)). Potrivit art. 23(2), Israelul acordă un credit până la nivelul impozitului israelian.

Potrivit art. 2, convenția se aplică numai impozitelor pe venit. IMT, taxa de timbru, IMI și AIMI nu se creditează în baza ei. Dacă IMT poate fi recunoscut ca parte din costul imobilului la calculul câștigului în Israel se verifică împreună cu contabilul. Detalii în ghidul despre impozitarea imobilelor în Portugalia.

7Convenția fiscală Israel-România: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată la 15 iunie 1997 și se aplică de la 1 ianuarie 1999. A fost modificată printr-un protocol semnat la 3 noiembrie 2020, care se aplică în Israel de la 1 ianuarie 2024. România impozitează prima chiria și vânzarea imobilelor situate pe teritoriul său, iar potrivit art. 24 Israelul recunoaște impozitul român drept credit, dar nu peste impozitul israelian pe același venit.

Cine deține un imobil printr-o societate românească (SRL) trebuie să cunoască și articolele privind dividendele: potrivit PwC, impozitul român pe dividende este de 16% din 2026, iar convenția îl limitează la 15% atunci când societatea plătitoare primește un certificat de rezidență fiscală israelian. Detalii în ghidul despre convenția fiscală Israel-România și în ghidul despre convențiile fiscale ale României pentru proprietarii care locuiesc în țări diferite.

8Convenția fiscală Israel-Bulgaria: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată la Ierusalim la 18 ianuarie 2000 și a fost modificată în cadrul Convenției multilaterale (MLI). Potrivit textului consolidat publicat de Israel, MLI se aplică în Israel de la 1 ianuarie 2019, iar în Bulgaria de la 1 ianuarie 2023. Bulgaria are dreptul de a impozita chiria și câștigul din vânzarea unui imobil situat pe teritoriul său, iar Israelul acordă un credit pentru impozitul bulgar. Convenția permite Bulgariei să impoziteze și câștigul din vânzarea acțiunilor unei societăți ale cărei active constau în proporție de cel puțin jumătate din imobile situate în Bulgaria.

Merită reținut că scutirile bulgare pentru câștigul din vânzare după trei sau cinci ani se aplică rezidenților Bulgariei, ai Uniunii Europene și ai SEE, nu rezidenților Israelului. Detalii în ghidul despre închirierea unui imobil în Bulgaria și în ghidul despre vânzarea unui imobil în Bulgaria.

9Convenția fiscală Israel-Italia: ce este important pentru proprietar?

Convenția a fost semnată la Roma la 8 septembrie 1995, ratificată în Italia prin Legea nr. 371 din 9 octombrie 1997 și a intrat în vigoare în 1998. Potrivit art. 6, Italia poate impozita veniturile din bunuri imobile, inclusiv închirierea. Potrivit art. 13(1), poate impozita câștigul din vânzarea imobilelor situate pe teritoriul său. Potrivit art. 24(3), Israelul acordă credit pentru impozitul italian până la nivelul impozitului israelian.

În practică, atunci când vindeți în Italia în termen de cinci ani, impozitul italian poate fi mai mare decât cel israelian, iar o parte din impozitul străin rămâne neutilizată. După cinci ani este posibil să nu existe impozit în Italia, iar Israelul își încasează integral propriul impozit. Detalii în ghidul despre închirierea unui imobil în Italia și în ghidul despre impozitele pe un imobil în Italia.

10Convenția fiscală Israel-Ucraina: ce este important pentru proprietar?

Israelul și Ucraina au în vigoare o convenție de evitare a dublei impuneri, care figurează pe lista convențiilor Israelului. Ca în majoritatea convențiilor, Ucraina poate impozita chiria și vânzarea unui imobil situat pe teritoriul său, iar Israelul acordă un credit până la nivelul impozitului israelian. Convenția nu reduce impozitul ucrainean pe imobile.

Pentru a obține creditul trebuie dovedit impozitul plătit: chitanțele pentru plata efectuată înaintea notarului la vânzare sau confirmarea de la agentul fiscal privind impozitul reținut din chirie. Atunci când impozitul ucrainean la vânzare este mai mare decât cel israelian, excedentul nu se utilizează în anul vânzării. Detalii în ghidul despre impozitarea imobilelor în Ucraina pentru rezidenții Israelului.

11Unde se pierde beneficiul convenției?

• Alegerea automată a regimului de 15% pentru chiria din străinătate, în care nu există credit pentru impozitul străin. În țările în care impozitul local pe chirie este semnificativ, acest lucru poate costa mai mult.
• Lipsa documentelor justificative. Fără decizie de impunere, chitanțe și confirmări de plată din statul străin nu există credit.
• O structură de deținere care nu corespunde convenției. O societate străină condusă din Israel sau un LLC clasificat diferit în cele două state.
• Presupunerea că scutirea din convenție scutește și de raportare. Chiar și atunci când impozitul se plătește numai în statul în care se află imobilul, raportați în Israel.
• Omiterea impozitelor care nu sunt impozite pe venit. Taxa de transfer și impozitul local pe proprietate nu se creditează potrivit convenției.

12Ce faceți înainte de cumpărare?

Convenția merită verificată înainte de semnare, nu înainte de prima declarație fiscală, pentru că decizia pe numele cui înscrieți imobilul, dacă îl cumpărați printr-o societate și cum îl închiriați determină ce articole se vor aplica. Pregătim împreună cu cumpărătorii israelieni întrebările pentru consultantul fiscal care cunoaște legislația ambelor state și coordonăm contabilul din statul în care se află imobilul cu contabilul din Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidul