Pe scurt
În toate cele cinci convenții ale României cu Israelul, Germania, Franța, Regatul Unit și Emiratele Arabe Unite, România are primul drept de a impozita chiria (articolul 6) și câștigul din vânzare (articolul 13) aferente unui imobil situat pe teritoriul său. Diferența ține de statul de rezidență: Israelul și Regatul Unit acordă un credit pentru impozitul român, Germania și Franța scutesc venitul, sub rezerva regulilor de progresivitate, iar Emiratele lasă metoda în seama propriei legislații.
Ce este important de reținut
- 1În toate cele cinci convenții, articolul 6 îi dă României dreptul de a impozita chiria, iar articolul 13 câștigul din vânzare, pentru că imobilul se află aici.
- 2Impozitul pe vânzare în România este de 3% din valoarea tranzacției pentru o deținere de până la trei ani și de 1% după aceea și este încasat de notar. Se calculează la preț, nu la câștig (Codul fiscal, articolul 111).
- 3Chiria se impozitează cu 10% după o deducere forfetară de 20%, aproximativ 8% din chiria brută, în aceeași măsură pentru rezidenții români și pentru nerezidenți.
- 4Israelul și Regatul Unit acordă credit. Germania și Franța scutesc și pot lua în calcul venitul la stabilirea cotei de impozitare.
- 5Noua convenție dintre Regatul Unit și România a intrat în vigoare la 23.12.2025 și se aplică în Regatul Unit din 6 aprilie 2026.
Pentru un cumpărător israelian care locuiește în Israel este de regulă suficientă o singură convenție, cea dintre Israel și România. Dar multe tranzacții includ un asociat care locuiește în Germania, o soră care s-a mutat în Franța, un fiu care trăiește la Londra sau un proprietar care și-a mutat reședința la Dubai. Atunci același imobil are mai mulți proprietari, iar fiecare dintre ei se află sub o altă convenție.
Începem cu rezidenții Israelului, explicăm diferența dintre cele două metode care evită dubla impunere, trecem prin celelalte patru țări și abia apoi detaliem ce anume încasează România. Ghidul nu înlocuiește consultanța fiscală în țara fiecăruia dintre proprietari.
Care este regula comună tuturor convențiilor?
Primul drept de a impozita veniturile din imobile aparține statului în care se află imobilul. În cele cinci convenții analizate aici, ale României cu Israelul, Germania, Franța, Regatul Unit și Emiratele Arabe Unite, această regulă apare de două ori: la articolul 6, care se ocupă de veniturile din bunuri imobile, inclusiv chiria, și la articolul 13, care se ocupă de câștigurile de capital din vânzare. Niciuna dintre convenții nu reduce impozitul pe care România îl încasează pentru imobile. Ce se schimbă este ceea ce face ulterior statul de rezidență.
Impozitul pe vânzare în România este de 3% din valoarea tranzacției pentru o deținere de până la trei ani și de 1% după aceea și este încasat de notar. Se calculează la preț, nu la câștig (Codul fiscal, articolul 111).
Ce înseamnă aceasta pentru rezidenții Israelului?
Articolul 24 din convenția dintre Israel și România prevede că Israelul va recunoaște impozitul plătit în România drept credit, potrivit legislației israeliene, dar nu peste cuantumul impozitului pe care Israelul însuși îl percepe pentru același venit. Chiria și câștigul din vânzare se declară în Israel.
La chirie există o capcană: regimul pe care îl alegeți în Israel influențează dreptul la credit. Cine alege regimul de 15% potrivit secțiunii 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit nu va primi credit pentru impozitul român.
Convenția, semnată la 15 iunie 1997 și aplicabilă de la 1 ianuarie 1999, a fost modificată printr-un protocol semnat la 3 noiembrie 2020 și aplicabil în Israel de la 1 ianuarie 2024. Merită să verificați cu consultantul dacă modificarea este relevantă pentru situația dumneavoastră.
Credit sau scutire: care este diferența?
| Metoda | Ce se întâmplă în statul de rezidență | Rezultatul practic | Cine o folosește |
|---|---|---|---|
| Credit | Impozitează și el venitul și deduce impozitul român până la nivelul impozitului local | Plătiți în total cel mai mare dintre cele două impozite | Israel, Regatul Unit |
| Scutire | Nu impozitează venitul, dar îl poate lua în calcul la stabilirea cotei de impozitare pentru alte venituri | Impozitul român este de regulă impozitul final | Germania, Franța |
În Emiratele Arabe Unite răspunsul depinde de legislația locală, după cum se explică mai jos.
Ce se întâmplă cu asociații care locuiesc în străinătate?
Dubai și celelalte Emirate. Convenția a fost semnată la 4 mai 2015 și ratificată în România prin Legea 26/2016. O persoană este considerată rezidentă a Emiratelor în funcție de domiciliul său (domicile), astfel cum este definit de legislația de acolo (art. 4(1)(b)). Problema eliminării dublei impuneri, prin credit sau prin deducere, este trimisă de convenție la legislația Emiratelor (art. 22(b)). În practică, impozitul încasat în România este adesea singurul impozit pe venitul din imobil. Merită să păstrați un certificat de rezidență fiscală din Emirate și să verificați cu un consultant, mai ales când imobilul este deținut printr-o societate.
Regatul Unit. Convenția din 1975 a fost înlocuită de o nouă convenție semnată la 13 noiembrie 2024. Potrivit GOV.UK, ea a intrat în vigoare la 23 decembrie 2025; în Regatul Unit se aplică impozitului pe venit și impozitului pe câștigurile de capital începând cu 6 aprilie 2026, iar în România începând cu 1 ianuarie 2026. Pentru anii anteriori se aplică în continuare vechea convenție. Articolul 21 prevede un credit în Regatul Unit pentru impozitul român, potrivit legislației britanice, iar articolul 13(4) permite României să impoziteze câștigul din vânzarea de acțiuni a căror valoare provine în proporție de peste jumătate din imobile situate în România. Întrebarea pentru consultantul britanic: cum funcționează creditul când România impozitează prețul, iar Regatul Unit câștigul.
Franța. Convenția a fost semnată la 27 septembrie 1974 și a intrat în vigoare un an mai târziu. Potrivit articolului 24(2)(a), venitul pe care România îl poate impozita este scutit de impozitele franceze pe venit enumerate în convenție, cu excepția dividendelor, dobânzilor, redevențelor și a altor câteva categorii care beneficiază de credit. Chiria și câștigurile din bunuri imobile intră sub incidența scutirii. Articolul 24(2)(c) permite Franței să stabilească cota de impozitare pentru celelalte venituri în funcție de venitul total („taux effectif”), astfel încât chiria din România poate crește cota. Merită să adresați consultantului francez două întrebări: cum se aplică prélèvements sociaux și dacă imobilul intră sub incidența impozitului pe averea imobiliară (IFI), întrucât convenția are un articol separat privind capitalul (art. 23).
Germania. Convenția a fost semnată la 4 iulie 2001. Articolul 23(2)(a) scutește în Germania venitul pe care România îl poate impozita, atât timp cât acesta nu figurează pe lista de credit de la articolul 23(2)(b). Chiria și câștigul din vânzarea imobilului însuși nu sunt pe listă și, prin urmare, sunt scutite, în timp ce câștigul din vânzarea acțiunilor unei societăți ale cărei active sunt în principal bunuri imobile (art. 13(2)) este pe listă și beneficiază de credit. Convenția permite Germaniei să ia în calcul venitul scutit la stabilirea cotei de impozitare, dar legislația germană exclude de la aceasta chiria dintr-un imobil situat într-un alt stat al UE (§ 32b alin. (1), a doua frază, din Legea impozitului pe venit), iar România este stat membru al UE. Pentru consultantul german (Steuerberater): dacă progresivitatea se aplică și câștigului din vânzare și ce trebuie declarat chiar și atunci când venitul este scutit.
Cât încasează România și când?
Din perspectiva României, un proprietar nerezident este impozitat pentru chirie și vânzare exact ca un proprietar local (Codul fiscal, Legea 227/2015, art. 223(2)(g)). Potrivit sursei, acestea sunt regulile în 2026:
| Tipul venitului | Impozitul în România | Cine plătește sau reține | Articol din Codul fiscal |
|---|---|---|---|
| Chirie de la un chiriaș persoană fizică | 10% după o deducere forfetară de 20%, aproximativ 8% din venitul brut | Proprietarul, prin declarația anuală | 64, 84 |
| Chirie de la o societate sau de la o entitate care conduce evidență contabilă | Aceeași cotă, reținută la sursă | Chiriașul | 84^1 |
| Vânzare după o deținere de până la 3 ani | 3% din valoarea tranzacției | Notarul, în ziua semnării | 111(1)(a) |
| Vânzare după o deținere de peste 3 ani | 1% din valoarea tranzacției | Notarul, în ziua semnării | 111(1)(b) |
Impozitul pe vânzare în România se calculează la valoarea tranzacției, de aceea se plătește chiar și atunci când vindeți în pierdere. Statele de rezidență se uită de regulă la câștig. Într-un stat care acordă credit, dacă potrivit regulilor locale nu există câștig, este posibil să nu existe un impozit local din care să se poată deduce impozitul român.
Deținerea printr-o societate nu rezolvă neapărat această problemă: potrivit majorității convențiilor, și câștigul din vânzarea acțiunilor unei societăți a cărei valoare provine în principal din imobile situate în România poate fi impozitat aici. Decizia între deținerea directă și deținerea printr-o societate se ia împreună cu consultanții înainte de semnare.
Ce se întâmplă dacă locuiți în două țări?
Toate întrebările de mai sus pornesc de la întrebarea unde sunteți rezident fiscal. O ședere îndelungată în România vă poate face rezident fiscal și aici, iar într-o asemenea situație articolul 4 din fiecare convenție decide care stat este considerat stat de rezidență în sensul convenției. Israelienii care plănuiesc o mutare trebuie să analizeze acest aspect în raport cu ambele state.
Ce faceți înainte de cumpărare și cum vă ajutăm
- Identificați pentru fiecare proprietar convenția care i se aplică, precum și articolele 6 și 13 ale acesteia.
- Aflați dacă statul de rezidență al fiecărui proprietar acordă credit sau scutire.
- Păstrați orice document justificativ privind impozitul plătit în România, pentru chirie și pentru vânzare. Fără chitanțe nu există credit.
- Pregătiți un certificat de rezidență fiscală, pentru cazul în care un chiriaș român sau ANAF îl solicită.
- Stabiliți structura de deținere înainte de semnare, împreună cu un consultant din fiecare țară relevantă.
- Planificați din timp viitoarea vânzare împreună cu ambii consultanți, pentru că fiecare țară o calculează diferit.
Când există proprietari din țări diferite, vă ajutăm să construiți structura de deținere și contractele astfel încât fiecare dintre ei să se poată adresa propriului consultant fiscal cu documente clare. Consultanța fiscală propriu-zisă este oferită de consultanți autorizați din fiecare țară, iar actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de notar și de avocați autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță fiscală sau juridică. Regulile se bazează pe sursele indicate, sunt valabile la nivelul lunii octombrie 2026 și se pot modifica. Modul în care o convenție se aplică unui caz anume depinde de rezidență, de structura de deținere și de legislația ambelor state, de aceea, înainte de a decide, adresați-vă unui consultant fiscal din România și unui consultant fiscal din țara în care locuiți.
Întrebări frecvente
Care stat impozitează primul chiria dintr-un imobil situat în România?
România, statul în care se află imobilul. Toate cele cinci convenții analizate îi acordă acest drept la articolul 6, iar statul de rezidență evită dubla impunere prin propria metodă.
Impozitul pe vânzare în România se calculează la câștig?
Nu. Este de 3% din valoarea tranzacției pentru o deținere de până la trei ani și de 1% după aceea (Codul fiscal, articolul 111) și este încasat de notar în ziua semnării. Statul de rezidență impozitează de regulă câștigul, de aceea cele două calcule se planifică împreună.
Se acordă în Israel credit pentru impozitul român pe chirie?
Potrivit articolului 24 din convenție, Israelul acordă un credit până la nivelul impozitului israelian pentru același venit. În regimul de 15% potrivit secțiunii 122A din Ordonanță nu se acordă credit pentru impozitul român.
Locuiesc în Dubai și dețin un imobil în România. Plătesc impozit?
Da, în România: aceleași impozite pe chirie și pe vânzare pe care le plătește orice nerezident. Convenția lasă metoda de eliminare a dublei impuneri în seama legislației Emiratelor, de aceea merită să verificați situația cu un consultant, mai ales în cazul deținerii printr-o societate.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Codul fiscal, Legea 227/2015, formă consolidată (legislatie.just.ro)
- Bundesministerium der Finanzen - DBA Rumänien
- Einkommensteuergesetz § 32b
- impots.gouv.fr - Convention fiscale France-Roumanie
- GOV.UK - Romania: tax treaties
- ANAF - Convenția România - Emiratele Arabe Unite
- Legea 26/2016 pentru ratificarea Convenției cu Emiratele Arabe Unite (legislatie.just.ro)
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.