اتفاقيات الضرائب الرومانية والعقار فيها: كيف تمنع إسرائيل وألمانيا وفرنسا وبريطانيا والإمارات الازدواج الضريبي

يكفي المشتري الإسرائيلي المقيم في إسرائيل عادةً اتفاقية واحدة، هي الاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا. لكن كثيرًا من الصفقات تضم شريكًا يعيش في ألمانيا، أو أختًا انتقلت إلى فرنسا، أو ابنًا يعيش في لندن، أو مالكًا نقل سكنه إلى دبي. وحينئذ يكون للعقار نفسه عدة مالكين، ويخضع كل منهم لاتفاقية مختلفة.

سنبدأ بالمقيمين في إسرائيل، ونشرح الفرق بين الطريقتين اللتين تمنعان الازدواج الضريبي، ونستعرض الدول الأربع الأخرى، ثم نفصّل بعد ذلك فقط ما تحصّله رومانيا بالضبط. ولا يغني هذا الدليل عن الاستشارة الضريبية في دولة كل واحد من المالكين.

1ما القاعدة المشتركة لجميع الاتفاقيات؟

الحق الأول في فرض الضريبة على الدخل من العقارات يعود إلى الدولة التي يقع فيها العقار. وفي الاتفاقيات الخمس المستعرضة هنا، أي اتفاقيات رومانيا مع إسرائيل وألمانيا وفرنسا وبريطانيا والإمارات العربية المتحدة، ترد هذه القاعدة مرتين: في المادة 6، التي تتناول الدخل من الأموال غير المنقولة بما في ذلك الإيجار، وفي المادة 13، التي تتناول الأرباح الرأسمالية من البيع. ولا تخفّض أي من الاتفاقيات الضريبة التي تحصّلها رومانيا على العقارات. وما يتغير هو ما تفعله دولة الإقامة بعد ذلك.

2ماذا يعني ذلك للمقيمين في إسرائيل؟

تنص المادة 24 من الاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا على أن تعترف إسرائيل بالضريبة المدفوعة في رومانيا كخصم، وفقًا للقانون الإسرائيلي، وبما لا يتجاوز مبلغ الضريبة التي تفرضها إسرائيل نفسها على الدخل ذاته. ويُبلَّغ عن الإيجار والربح من البيع في إسرائيل.

وفي الإيجار يوجد فخ: فالمسار الذي تختارونه في إسرائيل يؤثر على الأهلية للخصم. فمن يختار مسار 15% بموجب المادة 122أ من مرسوم ضريبة الدخل لن يحصل على خصم للضريبة الرومانية.

وقد عُدّلت الاتفاقية، التي وُقّعت في 15 يونيو 1997 وتسري منذ 1 يناير 1999، ببروتوكول وُقّع في 3 نوفمبر 2020 ويسري في إسرائيل منذ 1 يناير 2024. ويجدر التحقق مع المستشار مما إذا كان التعديل ذا صلة بوضعكم.

3الخصم أم الإعفاء: ما الفرق؟

وفي الإمارات العربية المتحدة يتوقف الجواب على القانون المحلي، كما سيُشرح لاحقًا.

4وماذا عن الشركاء المقيمين في الخارج؟

دبي وسائر الإمارات. وُقّعت الاتفاقية في 4 مايو 2015 وصادقت عليها رومانيا بالقانون 26/2016. ويُعدّ الشخص مقيمًا في الإمارات بحسب مكان سكنه الدائم (domicile) كما يعرّفه القانون هناك (المادة 4(1)(b)). أما مسألة الإعفاء من الازدواج، بالخصم أو بالاستقطاع، فتحيلها الاتفاقية إلى قانون الإمارات (المادة 22(b)). وفي الواقع، كثيرًا ما تكون الضريبة المحصّلة في رومانيا هي الضريبة الوحيدة على الدخل من العقار. ومن المفيد الاحتفاظ بشهادة إقامة ضريبية من الإمارات، والتحقق مع مستشار، ولا سيما حين يكون العقار مملوكًا لشركة.

بريطانيا. استُبدلت اتفاقية 1975 باتفاقية جديدة وُقّعت في 13 نوفمبر 2024. ووفقًا لـ GOV.UK، بدأ نفاذها في 23 ديسمبر 2025؛ وفي بريطانيا تسري على ضريبة الدخل وضريبة الأرباح الرأسمالية اعتبارًا من 6 أبريل 2026، وفي رومانيا اعتبارًا من 1 يناير 2026. وعلى السنوات السابقة تظل الاتفاقية القديمة سارية. وتقرر المادة 21 خصمًا في بريطانيا للضريبة الرومانية وفق القانون البريطاني، وتتيح المادة 13(4) لرومانيا فرض الضريبة على الربح من بيع أسهم يستمد أكثر من نصف قيمتها من عقارات في رومانيا. والسؤال للمستشار البريطاني: كيف يعمل الخصم حين تفرض رومانيا الضريبة على السعر وبريطانيا على الربح.

فرنسا. وُقّعت الاتفاقية في 27 سبتمبر 1974 ودخلت حيز النفاذ بعد عام. وبموجب المادة 24(2)(a)، يُعفى الدخل الذي يحق لرومانيا فرض الضريبة عليه من ضرائب الدخل الفرنسية التي تعدّدها الاتفاقية، باستثناء أرباح الأسهم والفوائد والإتاوات وبضعة أنواع أخرى تحظى بالخصم. ويشمل الإعفاء الإيجار والربح من العقارات. وتتيح المادة 24(2)(c) لفرنسا تحديد معدل الضريبة على سائر الدخول بحسب الدخل الإجمالي («taux effectif»)، بحيث قد يرفع الإيجار من رومانيا المعدل. ويجدر توجيه سؤالين إلى المستشار الفرنسي: كيف تسري prélèvements sociaux، وهل يدخل العقار في ضريبة الثروة العقارية (IFI)، إذ يوجد في الاتفاقية مادة مستقلة بشأن رأس المال (المادة 23).

ألمانيا. وُقّعت الاتفاقية في 4 يوليو 2001. وتعفي المادة 23(2)(a) في ألمانيا الدخل الذي يحق لرومانيا فرض الضريبة عليه، ما دام غير وارد في قائمة الخصم في المادة 23(2)(b). والإيجار والربح من بيع العقار نفسه ليسا في القائمة ولذلك هما معفيان، أما الربح من بيع أسهم في شركة تتكون أصولها أساسًا من عقارات (المادة 13(2)) فهو في القائمة ويحظى بالخصم. وتتيح الاتفاقية لألمانيا مراعاة الدخل المعفى عند تحديد معدل الضريبة، لكن القانون الألماني يستثني من ذلك الإيجار من عقار في دولة أخرى في الاتحاد (المادة 32b(1)، الجملة الثانية، من قانون ضريبة الدخل)، ورومانيا عضو في الاتحاد. والسؤال للمستشار الألماني (Steuerberater): هل تسري المراعاة على الربح من البيع، وما الذي يجب الإبلاغ عنه حتى حين يكون الدخل معفى.

5كم تحصّل رومانيا، ومتى؟

من وجهة نظر رومانيا، يخضع المالك غير المقيم للضريبة على الإيجار والبيع تمامًا كالمالك المحلي (قانون الضرائب، القانون 227/2015، المادة 223(2)(g)). ووفقًا للمصدر، هذه هي القواعد في 2026:

والحيازة عبر شركة لا تحل ذلك بالضرورة: ففي معظم الاتفاقيات، قد يخضع للضريبة هناك أيضًا الربح من بيع أسهم شركة تستمد معظم قيمتها من عقارات في رومانيا. ويُتخذ القرار بين الملكية الشخصية والملكية عبر شركة مع المستشارين قبل التوقيع.

6ماذا لو كنتم تعيشون في دولتين؟

تبدأ جميع الأسئلة أعلاه بسؤال أين أنتم مقيمون ضريبيًّا. فالإقامة المطوّلة في رومانيا قد تجعلكم مقيمين ضريبيين هناك أيضًا، وفي وضع كهذا تحسم المادة 4 في كل اتفاقية أي دولة تُعدّ دولة الإقامة لأغراض الاتفاقية. وعلى الإسرائيليين الذين يخططون للانتقال أن يدرسوا ذلك تجاه الدولتين.

7ما الذي يجب فعله قبل الشراء، وكيف نساعد

1. حدّدوا لكل واحد من المالكين الاتفاقية التي تسري عليه، ومادتيها 6 و13.
2. استوضحوا ما إذا كانت دولة إقامة كل مالك تمنح خصمًا أم إعفاءً.
3. احفظوا كل مستند يثبت الضريبة المدفوعة في رومانيا، في الإيجار وفي البيع. فبلا إيصالات لا يوجد خصم.
4. جهّزوا شهادة إقامة ضريبية، تحسبًا لأن يطلبها مستأجر روماني أو ANAF.
5. حدّدوا هيكل الملكية قبل التوقيع، مع مستشار في كل دولة ذات صلة.
6. خطّطوا للبيع المستقبلي مسبقًا مع المستشارَين، لأن كل دولة تقيسه بطريقة مختلفة.

حين يكون المالكون من دول مختلفة، نساعد على بناء هيكل الملكية والعقود بحيث يتمكن كل منهم من التوجه إلى مستشاره الضريبي بمستندات واضحة. أما الاستشارة الضريبية نفسها فيقدمها مستشارون مخوَّلون في كل دولة، وتتولى الإجراءات بموجب القانون الروماني كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.