בקצרה
בכל חמש האמנות של רומניה עם ישראל, גרמניה, צרפת, בריטניה ואיחוד האמירויות, לרומניה יש זכות ראשונה למסות שכירות (סעיף 6) ורווח ממכירה (סעיף 13) של נכס שנמצא בה. ההבדל הוא במדינת המגורים: ישראל ובריטניה נותנות זיכוי על המס הרומני, גרמניה וצרפת פוטרות את ההכנסה בכפוף לכללי פרוגרסיה, והאמירויות משאירות את השיטה לחוק שלהן.
הנקודות החשובות
- 1בכל חמש האמנות, סעיף 6 נותן לרומניה זכות למסות שכירות וסעיף 13 את הרווח ממכירה, כי הנכס נמצא שם.
- 2מס המכירה ברומניה הוא 3% משווי העסקה בהחזקה של עד שלוש שנים ו-1% אחריהן, והנוטריון גובה אותו. הוא מחושב על המחיר ולא על הרווח (קוד המס, סעיף 111).
- 3שכירות ממוסה ב-10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כ-8% מהשכירות ברוטו, לתושבי רומניה ולתושבי חוץ באותה מידה.
- 4ישראל ובריטניה נותנות זיכוי. גרמניה וצרפת פוטרות, ויכולות להתחשב בהכנסה בקביעת שיעור המס.
- 5האמנה החדשה בין בריטניה לרומניה נכנסה לתוקף ב-23.12.2025, וחלה בבריטניה מ-6 באפריל 2026.
לרוכש ישראלי שגר בישראל מספיקה בדרך כלל אמנה אחת, זו שבין ישראל לרומניה. אבל עסקאות רבות כוללות שותף שגר בגרמניה, אחות שעברה לצרפת, בן שחי בלונדון, או בעלים שהעתיק את מגוריו לדובאי. אז לאותו נכס יש כמה בעלים, וכל אחד מהם נמצא תחת אמנה אחרת.
נתחיל בתושבי ישראל, נסביר את ההבדל בין שתי השיטות שמונעות מס כפל, נעבור על ארבע המדינות האחרות, ורק אז נפרט מה בדיוק גובה רומניה. המדריך אינו מחליף ייעוץ מס במדינה של כל אחד מהבעלים.
מה הכלל המשותף לכל האמנות?
הזכות הראשונה למסות הכנסה מנדל״ן שייכת למדינה שבה הנדל״ן נמצא. בחמש האמנות שנסקרות כאן, זו של רומניה עם ישראל, גרמניה, צרפת, בריטניה ואיחוד האמירויות, הכלל הזה מופיע פעמיים: בסעיף 6, שעוסק בהכנסה ממקרקעין ובכלל זה שכר דירה, ובסעיף 13, שעוסק ברווחי הון ממכירה. אף אחת מהאמנות לא מפחיתה את המס שרומניה גובה על נדל״ן. מה שמשתנה הוא מה עושה מדינת המגורים אחר כך.
מס המכירה ברומניה הוא 3% משווי העסקה בהחזקה של עד שלוש שנים ו-1% אחריהן, והנוטריון גובה אותו. הוא מחושב על המחיר ולא על הרווח (קוד המס, סעיף 111).
מה זה אומר לתושבי ישראל?
סעיף 24 לאמנה בין ישראל לרומניה קובע שישראל תכיר במס ששולם ברומניה כזיכוי, בהתאם לדין הישראלי, ולא מעבר לסכום המס שישראל עצמה גובה על אותה הכנסה. דמי השכירות והרווח ממכירה מדווחים בישראל.
בשכר הדירה יש מלכודת: המסלול שתבחרו בישראל משפיע על הזכאות לזיכוי. מי שבוחר במסלול של 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה לא יקבל זיכוי על המס הרומני.
האמנה, שנחתמה ב-15 ביוני 1997 וחלה מ-1 בינואר 1999, תוקנה בפרוטוקול שנחתם ב-3 בנובמבר 2020 וחל בישראל מ-1 בינואר 2024. כדאי לבדוק עם היועץ אם התיקון רלוונטי למצב שלכם.
זיכוי או פטור: מה ההבדל?
| שיטה | מה קורה במדינת המגורים | התוצאה בפועל | מי משתמשת בה |
|---|---|---|---|
| זיכוי | גם היא ממסה את ההכנסה, ומקזזת את המס הרומני עד גובה המס המקומי | משלמים בסך הכול את הגבוה מבין שני המסים | ישראל, בריטניה |
| פטור | לא ממסה את ההכנסה, אך רשאית לשקלל אותה בקביעת שיעור המס על הכנסות אחרות | המס הרומני הוא לרוב המס הסופי | גרמניה, צרפת |
באיחוד האמירויות התשובה תלויה בחוק המקומי, כפי שיוסבר בהמשך.
ומה לגבי שותפים שגרים בחו״ל?
דובאי ושאר האמירויות. האמנה נחתמה ב-4 במאי 2015 ואושררה ברומניה בחוק 26/2016. אדם נחשב תושב האמירויות לפי מקום מגוריו הקבוע (domicile) כפי שהחוק שם מגדיר אותו (ס׳ 4(1)(b)). את שאלת ההקלה, בזיכוי או בניכוי, האמנה מפנה לחוק של האמירויות (ס׳ 22(b)). בפועל, המס שנגבה ברומניה הוא לעיתים קרובות המס היחיד על ההכנסה מהנכס. שווה לשמור אישור תושבות מס מהאמירויות, ולבדוק עם יועץ, בעיקר כשהנכס מוחזק בחברה.
בריטניה. האמנה מ-1975 הוחלפה באמנה חדשה שנחתמה ב-13 בנובמבר 2024. לפי GOV.UK, תחילתה ב-23 בדצמבר 2025; בבריטניה היא חלה על מס הכנסה ומס רווחי הון החל מ-6 באפריל 2026, וברומניה החל מ-1 בינואר 2026. על שנים מוקדמות יותר ממשיכה לחול האמנה הישנה. סעיף 21 קובע זיכוי בבריטניה על המס הרומני, לפי הדין הבריטי, וסעיף 13(4) מאפשר לרומניה למסות רווח ממכירת מניות שיותר ממחצית ערכן נובע מנדל״ן ברומניה. השאלה ליועץ הבריטי: איך פועל הזיכוי כשרומניה גובה על המחיר ובריטניה על הרווח.
צרפת. האמנה נחתמה ב-27 בספטמבר 1974 ונכנסה לתוקף שנה אחר כך. לפי סעיף 24(2)(a), הכנסה שרומניה רשאית למסות פטורה ממסי ההכנסה הצרפתיים שהאמנה מפרטת, חוץ מדיבידנדים, ריבית, תמלוגים וכמה סוגים נוספים שזוכים לזיכוי. שכירות ורווח ממקרקעין נכללים בפטור. סעיף 24(2)(c) מתיר לצרפת לקבוע את שיעור המס על שאר ההכנסות לפי ההכנסה הכוללת (״taux effectif״), כך שהשכירות מרומניה יכולה להעלות את השיעור. ליועץ הצרפתי כדאי להפנות שתי שאלות: איך חלים prélèvements sociaux, והאם הנכס נכנס למס העושר על נדל״ן (IFI), שכן באמנה יש סעיף נפרד על הון (ס׳ 23).
גרמניה. האמנה נחתמה ב-4 ביולי 2001. סעיף 23(2)(a) פוטר בגרמניה הכנסה שרומניה רשאית למסות, כל עוד היא לא מופיעה ברשימת הזיכוי של סעיף 23(2)(b). שכר דירה ורווח ממכירת הנכס עצמו לא ברשימה ולכן פטורים, ואילו רווח ממכירת מניות בחברה שנכסיה בעיקר מקרקעין (ס׳ 13(2)) ברשימה וזוכה לזיכוי. האמנה מתירה לגרמניה לשקלל הכנסה פטורה בקביעת שיעור המס, אבל החוק הגרמני מחריג מכך שכר דירה מנכס במדינה אחרת באיחוד (ס׳ 32b(1), המשפט השני, לחוק מס ההכנסה), ורומניה חברה באיחוד. ליועץ הגרמני (Steuerberater): האם השקלול חל על רווח ממכירה, ומה צריך לדווח גם כשההכנסה פטורה.
כמה גובה רומניה, ומתי?
מבחינת רומניה, בעלים שהוא תושב חוץ ממוסה על שכירות ועל מכירה בדיוק כמו בעלים מקומי (קוד המס, חוק 227/2015, ס׳ 223(2)(g)). לפי המקור, אלה הכללים ב-2026:
| סוג ההכנסה | המס ברומניה | מי משלם או גובה | סעיף בקוד המס |
|---|---|---|---|
| שכירות מדייר פרטי | 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כ-8% מהברוטו | הבעלים, בדוח השנתי | 64, 84 |
| שכירות מחברה או מגוף שמנהל הנהלת חשבונות | אותו שיעור, בניכוי במקור | הדייר | 84^1 |
| מכירה אחרי החזקה של עד 3 שנים | 3% משווי העסקה | הנוטריון, ביום החתימה | 111(1)(a) |
| מכירה אחרי החזקה של יותר מ-3 שנים | 1% משווי העסקה | הנוטריון, ביום החתימה | 111(1)(b) |
מס המכירה ברומניה נגזר משווי העסקה, ולכן משלמים אותו גם כשמוכרים בהפסד. מדינות המגורים מסתכלות בדרך כלל על הרווח. במדינת זיכוי, אם לפי הכללים המקומיים אין רווח, ייתכן שאין מס מקומי שממנו אפשר לקזז את המס הרומני.
החזקה דרך חברה לא בהכרח פותרת את זה: ברוב האמנות, גם רווח ממכירת מניות של חברה שעיקר שוויה מנדל״ן ברומניה עשוי להיות ממוסה שם. את ההחלטה בין בעלות פרטית לבעלות דרך חברה מקבלים עם יועצים לפני החתימה.
מה אם אתם חיים בשתי מדינות?
כל השאלות למעלה מתחילות בשאלה איפה אתם תושבי מס. שהייה ממושכת ברומניה עלולה להפוך אתכם לתושבי מס גם שם, ובמצב כזה סעיף 4 בכל אמנה מכריע איזו מדינה נחשבת למדינת המגורים לצורכי האמנה. ישראלים שמתכננים מעבר צריכים לבחון את זה מול שתי המדינות.
מה לעשות לפני הקנייה, ואיך אנחנו מסייעים
- זהו לכל אחד מהבעלים את האמנה שחלה עליו, ואת סעיפים 6 ו-13 שלה.
- בררו אם מדינת המגורים של כל בעלים נותנת זיכוי או פטור.
- תייקו כל אסמכתה על מס ששולם ברומניה, בשכירות ובמכירה. בלי קבלות אין זיכוי.
- הכינו אישור תושבות מס, למקרה שדייר רומני או ANAF ידרשו אותו.
- קבעו את מבנה הבעלות לפני החתימה, עם יועץ בכל מדינה רלוונטית.
- תכננו את המכירה העתידית מראש עם שני היועצים, כי כל מדינה מודדת אותה אחרת.
כשיש בעלים ממדינות שונות, אנחנו עוזרים לבנות את מבנה הבעלות ואת החוזים כך שכל אחד מהם יוכל לפנות ליועץ המס שלו עם מסמכים ברורים. ייעוץ המס עצמו ניתן על ידי יועצים מוסמכים בכל מדינה, והפעולות לפי הדין הרומני מבוצעות על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. הכללים מבוססים על המקורות שצוינו ונכונים לאוקטובר 2026, והם עשויים להשתנות. הדרך שבה אמנה חלה על מקרה מסוים תלויה בתושבות, במבנה הבעלות ובדין של שתי המדינות, ולכן לפני החלטה פנו ליועץ מס ברומניה וליועץ מס במדינה שבה אתם גרים.
שאלות נפוצות
איזו מדינה ממסה ראשונה שכירות מנכס ברומניה?
רומניה, המדינה שבה הנכס נמצא. כל חמש האמנות שנסקרו נותנות לה את הזכות הזו בסעיף 6, ומדינת המגורים מונעת את הכפל בשיטה שלה.
מס המכירה ברומניה מחושב על הרווח?
לא. הוא 3% משווי העסקה בהחזקה של עד שלוש שנים ו-1% אחריהן (קוד המס, סעיף 111), והנוטריון גובה אותו ביום החתימה. מדינת המגורים בדרך כלל ממסה את הרווח, ולכן מתכננים את שני החישובים יחד.
האם בישראל מקבלים זיכוי על המס הרומני על שכירות?
לפי סעיף 24 לאמנה, ישראל מתירה זיכוי עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. במסלול ה-15% לפי סעיף 122א לפקודה אין זיכוי על המס הרומני.
גרים בדובאי ומחזיקים נכס ברומניה. משלמים מס?
כן, ברומניה: אותם מסים על שכירות ועל מכירה שמשלם כל תושב חוץ. האמנה משאירה את שיטת ההקלה לחוק של האמירויות, ולכן כדאי לבדוק את המצב עם יועץ, במיוחד בבעלות דרך חברה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Codul fiscal, Legea 227/2015, formă consolidată (legislatie.just.ro)
- Bundesministerium der Finanzen - DBA Rumänien
- Einkommensteuergesetz § 32b
- impots.gouv.fr - Convention fiscale France-Roumanie
- GOV.UK - Romania: tax treaties
- ANAF - Convenția România - Emiratele Arabe Unite
- Legea 26/2016 pentru ratificarea Convenției cu Emiratele Arabe Unite (legislatie.just.ro)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.