Коротко
Во всех пяти соглашениях Румынии с Израилем, Германией, Францией, Великобританией и Объединёнными Арабскими Эмиратами Румыния имеет первоочередное право облагать арендный доход (статья 6) и прибыль от продажи (статья 13) находящейся в ней недвижимости. Разница заключается в стране проживания: Израиль и Великобритания предоставляют зачёт румынского налога, Германия и Франция освобождают доход с учётом правил прогрессии, а Эмираты оставляют метод на усмотрение своего законодательства.
Главное
- 1Во всех пяти соглашениях статья 6 даёт Румынии право облагать арендный доход, а статья 13 прибыль от продажи, поскольку недвижимость находится там.
- 2Налог при продаже в Румынии составляет 3% стоимости сделки при владении до трёх лет и 1% после этого, и его взимает нотариус. Он рассчитывается от цены, а не от прибыли (Налоговый кодекс, статья 111).
- 3Арендный доход облагается по ставке 10% после фиксированного вычета 20%, около 8% от валовой арендной платы, одинаково для резидентов и нерезидентов Румынии.
- 4Израиль и Великобритания предоставляют зачёт. Германия и Франция освобождают и могут учитывать доход при определении ставки налога.
- 5Новое соглашение между Великобританией и Румынией вступило в силу 23.12.2025 и применяется в Великобритании с 6 апреля 2026 года.
Израильскому покупателю, проживающему в Израиле, обычно достаточно одного соглашения, между Израилем и Румынией. Но многие сделки включают партнёра, живущего в Германии, сестру, переехавшую во Францию, сына, живущего в Лондоне, или собственника, перенёсшего место жительства в Дубай. Тогда у одного и того же объекта несколько собственников, и каждый из них подпадает под другое соглашение.
Мы начнём с резидентов Израиля, объясним разницу между двумя методами устранения двойного налогообложения, рассмотрим четыре другие страны и лишь затем подробно опишем, что именно взимает Румыния. Руководство не заменяет налоговую консультацию в стране каждого из собственников.
Каково общее правило для всех соглашений?
Первоочередное право облагать доход от недвижимости принадлежит стране, в которой недвижимость находится. В пяти рассматриваемых здесь соглашениях Румынии с Израилем, Германией, Францией, Великобританией и Объединёнными Арабскими Эмиратами это правило встречается дважды: в статье 6, касающейся дохода от недвижимого имущества, включая арендную плату, и в статье 13, касающейся прироста капитала от продажи. Ни одно из соглашений не снижает налог, который Румыния взимает с недвижимости. Меняется то, что затем делает страна проживания.
Налог при продаже в Румынии составляет 3% стоимости сделки при владении до трёх лет и 1% после этого, и его взимает нотариус. Он рассчитывается от цены, а не от прибыли (Налоговый кодекс, статья 111).
Что это означает для резидентов Израиля?
Статья 24 соглашения между Израилем и Румынией устанавливает, что Израиль признаёт налог, уплаченный в Румынии, в качестве зачёта в соответствии с израильским правом и не свыше суммы налога, которую сам Израиль взимает с того же дохода. Арендная плата и прибыль от продажи декларируются в Израиле.
В отношении арендной платы есть ловушка: выбранный вами в Израиле режим влияет на право на зачёт. Тот, кто выбирает режим 15% по статье 122A Ордонанса о подоходном налоге, не получит зачёта румынского налога.
Соглашение, подписанное 15 июня 1997 года и применяемое с 1 января 1999 года, было изменено протоколом, подписанным 3 ноября 2020 года и применяемым в Израиле с 1 января 2024 года. Стоит проверить с консультантом, имеет ли изменение отношение к вашей ситуации.
Зачёт или освобождение: в чём разница?
| Метод | Что происходит в стране проживания | Фактический результат | Кто его применяет |
|---|---|---|---|
| Зачёт | Она тоже облагает доход и засчитывает румынский налог в пределах суммы местного налога | В итоге уплачивается больший из двух налогов | Израиль, Великобритания |
| Освобождение | Не облагает доход, но вправе учитывать его при определении ставки налога на другие доходы | Румынский налог, как правило, является окончательным | Германия, Франция |
В Объединённых Арабских Эмиратах ответ зависит от местного законодательства, как будет объяснено далее.
А как быть с партнёрами, живущими за рубежом?
Дубай и другие эмираты. Соглашение подписано 4 мая 2015 года и ратифицировано в Румынии законом 26/2016. Лицо считается резидентом Эмиратов по месту постоянного проживания (domicile) в том значении, которое определяет местное законодательство (ст. 4(1)(b)). Вопрос об освобождении от двойного налогообложения, посредством зачёта или вычета, соглашение отсылает к законодательству Эмиратов (ст. 22(b)). На практике налог, взимаемый в Румынии, часто является единственным налогом на доход от объекта. Стоит хранить справку о налоговом резидентстве в Эмиратах и проконсультироваться со специалистом, особенно когда объект принадлежит компании.
Великобритания. Соглашение 1975 года заменено новым соглашением, подписанным 13 ноября 2024 года. Согласно GOV.UK, оно вступило в силу 23 декабря 2025 года; в Великобритании оно применяется к подоходному налогу и налогу на прирост капитала с 6 апреля 2026 года, а в Румынии с 1 января 2026 года. К более ранним годам продолжает применяться прежнее соглашение. Статья 21 устанавливает зачёт румынского налога в Великобритании в соответствии с британским правом, а статья 13(4) позволяет Румынии облагать прибыль от продажи акций, более половины стоимости которых приходится на недвижимость в Румынии. Вопрос к британскому консультанту: как работает зачёт, когда Румыния облагает цену, а Великобритания прибыль.
Франция. Соглашение подписано 27 сентября 1974 года и вступило в силу через год. Согласно статье 24(2)(a), доход, который Румыния вправе облагать, освобождается от перечисленных в соглашении французских налогов на доход, за исключением дивидендов, процентов, роялти и некоторых других видов, по которым предоставляется зачёт. Арендный доход и прибыль от недвижимости входят в освобождение. Статья 24(2)(c) позволяет Франции определять ставку налога на остальные доходы исходя из совокупного дохода («taux effectif»), поэтому арендный доход из Румынии может повысить ставку. Французскому консультанту стоит задать два вопроса: как применяются prélèvements sociaux и включается ли объект в налог на недвижимое имущество (IFI), поскольку в соглашении есть отдельная статья о капитале (ст. 23).
Германия. Соглашение подписано 4 июля 2001 года. Статья 23(2)(a) освобождает в Германии доход, который Румыния вправе облагать, если он не включён в перечень зачёта статьи 23(2)(b). Арендная плата и прибыль от продажи самого объекта в перечень не входят и поэтому освобождены, тогда как прибыль от продажи акций компании, активы которой состоят главным образом из недвижимости (ст. 13(2)), входит в перечень и подлежит зачёту. Соглашение позволяет Германии учитывать освобождённый доход при определении ставки налога, однако германский закон исключает из этого арендную плату от объекта в другом государстве ЕС (§ 32b(1), второе предложение, Закона о подоходном налоге), а Румыния является членом ЕС. Вопрос к германскому консультанту (Steuerberater): применяется ли учёт к прибыли от продажи и что нужно декларировать, даже когда доход освобождён.
Сколько взимает Румыния и когда?
С точки зрения Румынии собственник-нерезидент облагается налогом на аренду и продажу точно так же, как местный собственник (Налоговый кодекс, закон 227/2015, ст. 223(2)(g)). Согласно источнику, в 2026 году действуют следующие правила:
| Вид дохода | Налог в Румынии | Кто платит или взимает | Статья Налогового кодекса |
|---|---|---|---|
| Аренда от частного арендатора | 10% после фиксированного вычета 20%, около 8% от валовой суммы | Собственник, в годовой декларации | 64, 84 |
| Аренда от компании или организации, ведущей бухгалтерский учёт | Та же ставка, с удержанием у источника | Арендатор | 84^1 |
| Продажа после владения до 3 лет | 3% стоимости сделки | Нотариус, в день подписания | 111(1)(a) |
| Продажа после владения более 3 лет | 1% стоимости сделки | Нотариус, в день подписания | 111(1)(b) |
Налог при продаже в Румынии исчисляется от стоимости сделки, поэтому его платят и при продаже с убытком. Страны проживания обычно смотрят на прибыль. В стране, применяющей зачёт, если по местным правилам прибыли нет, может не оказаться местного налога, в счёт которого можно засчитать румынский налог.
Владение через компанию не обязательно решает эту проблему: по большинству соглашений прибыль от продажи акций компании, основная стоимость которой приходится на недвижимость в Румынии, также может облагаться там. Решение о выборе между частной собственностью и собственностью через компанию принимается с консультантами до подписания.
Что если вы живёте в двух странах?
Все вопросы выше начинаются с вопроса о том, где вы являетесь налоговым резидентом. Длительное пребывание в Румынии может сделать вас налоговым резидентом и там, и в такой ситуации статья 4 каждого соглашения определяет, какая страна считается страной проживания для целей соглашения. Израильтянам, планирующим переезд, следует проанализировать это в отношении обеих стран.
Что сделать до покупки и как мы помогаем
- Определите для каждого из собственников соглашение, которое на него распространяется, и его статьи 6 и 13.
- Выясните, предоставляет ли страна проживания каждого собственника зачёт или освобождение.
- Храните каждое подтверждение налога, уплаченного в Румынии, по аренде и продаже. Без квитанций зачёта нет.
- Подготовьте справку о налоговом резидентстве на случай, если её потребует румынский арендатор или ANAF.
- Определите структуру собственности до подписания с консультантом в каждой соответствующей стране.
- Планируйте будущую продажу заранее с обоими консультантами, поскольку каждая страна оценивает её по-своему.
Когда собственники из разных стран, мы помогаем выстроить структуру собственности и договоры так, чтобы каждый из них мог обратиться к своему налоговому консультанту с понятными документами. Саму налоговую консультацию предоставляют уполномоченные консультанты в каждой стране, а действия по румынскому праву выполняются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой налоговую или юридическую консультацию. Правила основаны на указанных источниках, актуальны по состоянию на октябрь 2026 года и могут измениться. То, как соглашение применяется к конкретному случаю, зависит от резидентства, структуры собственности и права обеих стран, поэтому перед принятием решения обратитесь к налоговому консультанту в Румынии и к налоговому консультанту в стране вашего проживания.
Частые вопросы
Какая страна первой облагает арендный доход от объекта в Румынии?
Румыния, страна, в которой находится объект. Все пять рассмотренных соглашений дают ей это право в статье 6, а страна проживания устраняет двойное налогообложение своим методом.
Рассчитывается ли налог при продаже в Румынии от прибыли?
Нет. Он составляет 3% стоимости сделки при владении до трёх лет и 1% после этого (Налоговый кодекс, статья 111), и нотариус взимает его в день подписания. Страна проживания обычно облагает прибыль, поэтому оба расчёта планируют вместе.
Предоставляется ли в Израиле зачёт румынского налога на арендный доход?
Согласно статье 24 соглашения, Израиль допускает зачёт в пределах израильского налога на тот же доход. В режиме 15% по статье 122A Ордонанса зачёта румынского налога нет.
Я живу в Дубае и владею объектом в Румынии. Плачу ли я налог?
Да, в Румынии: те же налоги на аренду и продажу, что платит любой нерезидент. Соглашение оставляет метод освобождения от двойного налогообложения на усмотрение законодательства Эмиратов, поэтому ситуацию стоит проверить с консультантом, особенно при владении через компанию.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Codul fiscal, Legea 227/2015, formă consolidată (legislatie.just.ro)
- Bundesministerium der Finanzen - DBA Rumänien
- Einkommensteuergesetz § 32b
- impots.gouv.fr - Convention fiscale France-Roumanie
- GOV.UK - Romania: tax treaties
- ANAF - Convenția România - Emiratele Arabe Unite
- Legea 26/2016 pentru ratificarea Convenției cu Emiratele Arabe Unite (legislatie.just.ro)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.