Randament garantat și chirie garantată la proprietăți în străinătate: ce înseamnă juridic și cum le verificați

„Randament garantat de 6% pe cinci ani”, „chirie garantată din prima zi”, „compania vă va închiria apartamentul”. Astfel de fraze revin în marketingul proprietăților din străinătate, mai ales la apartamentele de vacanță, la unitățile hoteliere și la proiectele în construcție. Ele dau un sentiment de siguranță și uneori sunt într-adevăr acoperite corespunzător. Din punct de vedere juridic însă, „garantat” este doar un cuvânt. Ceea ce contează este cine s-a obligat, la ce și ce se întâmplă dacă nu plătește.

Acest ghid explică ce se află de obicei în spatele unei promisiuni de randament sau de chirie, ce documente să cereți să vedeți și ce întrebări să puneți înainte de semnare. El nu stabilește dacă o anumită promisiune este bună sau rea, ci cum o verificați. Informațiile sunt valabile la nivelul lunii noiembrie 2026.

1Ce este randamentul garantat la o proprietate în străinătate?

Este obligația unei anumite entități de a vă plăti o sumă fixă, de obicei un procent din prețul de achiziție, pe o perioadă determinată. Apare în mai multe forme:

Ce au toate în comun: sursa plății este o altă entitate, nu imobilul în sine. De aceea, promisiunea valorează exact cât entitatea respectivă.

2Cine garantează randamentul și ce stă în spatele lui?

Aceasta este prima întrebare, iar răspunsul trebuie să fie scris în contract, nu într-o prezentare. Dezvoltatorii lucrează de regulă printr-o societate constituită special pentru fiecare proiect. Dacă obligația aparține unei astfel de societăți, este posibil ca singurul ei activ să fie chiar proiectul, iar când proiectul are dificultăți, are dificultăți și promisiunea.

• Cine semnează? Denumirea societății care se obligă, numărul ei de înregistrare și dacă este aceeași societate care vă vinde imobilul.
• Ce are? Situații financiare, active, datorii și litigii, potrivit registrului comerțului și portalului instanțelor din țara respectivă.
• Există garanția unei alte entități? Garanția societății-mamă, garanția personală a acționarilor care dețin controlul sau o garanție bancară.
• Există o garanție reală? O ipotecă înscrisă în favoarea dumneavoastră, un cont escrow în care este depusă suma promisă sau o asigurare.
• Din ce se va plăti? Din veniturile imobilului, din capitalul propriu al celui care se obligă sau din banii noilor cumpărători. O plată care nu are legătură cu veniturile imobilului necesită o explicație.

Garanția bancară este de obicei cea mai puternică protecție. În România, de exemplu, o astfel de garanție este un angajament irevocabil și necondiționat al băncii, dar legea nu o impune, astfel că ea face obiectul negocierii, după cum se explică în ghidul despre protecția plăților în România. Verificați perioada, suma și condițiile de executare: o garanție care acoperă doar primul an din cinci nu protejează întreaga promisiune.

3Este randamentul garantat inclus în prețul apartamentului?

Adesea, da. Dacă unitatea se vinde la un preț mai mare decât unitățile similare fără garanție, este posibil ca o parte din randamentul „garantat” să fie de fapt restituirea unor bani pe care i-ați plătit. Verificarea este relativ simplă: comparați prețul pe metru pătrat cu tranzacțiile cu unități similare din aceeași zonă și calculați care ar fi randamentul fără garanție, pe baza chiriei reale de pe piață.

O altă întrebare este care va fi valoarea imobilului la sfârșitul perioadei de garanție. Un viitor cumpărător va plăti în funcție de venitul pe care imobilul îl generează pe piață, nu în funcție de promisiunea pe care ați primit-o. Despre prețurile care par prea bune, vezi Chilipir imobiliar în străinătate: oportunitate sau capcană.

4Ce se întâmplă când se încheie perioada de chirie garantată?

Aceasta este partea despre care se vorbește cel mai puțin în marketing, iar ea determină valoarea reală a imobilului. Verificați:

1. Continuă contractul de administrare? Uneori garanția se încheie, dar contractul de administrare continuă pe o perioadă lungă și vă obligă să rămâneți cu aceeași companie, în condițiile ei.
2. Puteți ieși din el? Cu ce termen de preaviz și cu ce penalitate.
3. Puteți închiria singuri? Într-o unitate dintr-un hotel sau dintr-un complex de vacanță, închirierea privată poate fi interzisă sau nepractică.
4. Există o licență de închiriere? În Grecia, de exemplu, închirierea pe termen scurt necesită un număr de înregistrare, iar în anumite zone înregistrarea nu se transferă cumpărătorului. Vezi ghidul despre închirierea pe termen scurt în Grecia.
5. Puteți vinde? Restricții de transfer, un drept de refuz al dezvoltatorului sau un contract de administrare care trece asupra cumpărătorului și îl descurajează.

În Bulgaria, de exemplu, contractul de administrare dintr-un complex rezidențial închis este înscris pentru fiecare unitate și îi obligă și pe cumpărătorii următori, după cum se explică în ghidul despre proprietățile din stațiunile din Bulgaria. În România nu există o reglementare pentru companiile de administrare a proprietăților, astfel că totul depinde de contract, după cum se explică în ghidul despre contractul de administrare a proprietății.

5Când transformă randamentul garantat tranzacția într-o valoare mobiliară?

Atunci când, în esență, tranzacția este o investiție pasivă și nu cumpărarea unui imobil pe care îl controlați. Într-o poziție a personalului din februarie 2022, Autoritatea pentru Valori Mobiliare din Israel a descris proiecte imobiliare din străinătate în care, în opinia sa, contractele erau valori mobiliare, deși unitățile fuseseră înscrise pe numele investitorilor. Printre semnele enumerate: o plată anuală fixă, calculată din suma investită și independentă de veniturile unității, închirierea înapoi către dezvoltator pe termen lung, răscumpărarea la un preț stabilit dinainte și un preț uniform pentru toate unitățile.

Ce înseamnă pentru investitor: o astfel de ofertă publică în Israel necesită un prospect sau încadrarea într-una dintre scutiri. Dacă a fost promovată public fără prospect, este un semn că tranzacția nu a fost verificată din acest unghi. Despre reguli, vezi Atragerea de fonduri de la israelieni și legea valorilor mobiliare.

6Cum se impozitează în Israel randamentul garantat?

Depinde de natura plății. Rezidentul israelian este impozitat pe venitul său mondial. Când dezvoltatorul vă închiriază unitatea, plata este de regulă venit din chirii, iar pentru chiria dintr-o locuință din străinătate puteți alege, în anumite condiții, între regimul de 15% potrivit secțiunii 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit și impozitul marginal cu credit pentru impozitul străin. Când unitatea face parte dintr-un hotel sau plata este, în esență, dobândă ori restituire din preț, calificarea poate fi diferită, iar costul imobilului în scopul impozitului pe câștigul de capital la vânzare poate fi și el afectat.

Plata este impozitată și în țara în care se află imobilul, uneori prin reținere la sursă. Calificarea și regimul se verifică cu un contabil autorizat înainte de semnare, pe baza contractului efectiv. Principiile sunt prezentate în ghidul despre latura israeliană a unei proprietăți din străinătate.

7Care sunt semnalele de alarmă la un randament garantat?

• Promisiunea apare în prezentare, dar nu în contract, sau apare într-un contract separat cu o altă societate.
• Cel care se obligă este o societate nouă, fără active și fără situații financiare.
• Nu există garanție bancară, ipotecă sau cont escrow.
• Randamentul este mult mai mare decât chiria de pe piață din aceeași zonă.
• Prețul pe metru pătrat este mai mare decât la unități similare fără garanție.
• Nu există o cale de ieșire din contractul de administrare la sfârșitul perioadei.
• Primele plăți sosesc la timp, dar nu este clar de unde vin banii.

Pentru alte întrebări înainte de a investi printr-o societate, vezi 12 întrebări înainte de a investi printr-o societate de investiții imobiliare în străinătate și 15 întrebări înainte de o tranzacție printr-un intermediar.

8Cum verificăm o clauză de randament garantat?

Citim obligația din contract și din contractul de administrare, verificăm în registre entitatea care se obligă și garanția, semnalăm diferențele dintre prezentare și documente și verificăm ce se întâmplă la sfârșitul perioadei și la ieșire. Când este necesar, negociem o garanție bancară, o garanție reală sau un drept de ieșire din contractul de administrare. Verificările locale le facem împreună cu avocați autorizați în țara în care se află imobilul și coordonăm cu contabilul dumneavoastră chestiunea fiscală.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidul