Pe scurt
Un preț sub cel al pieței la imobiliarele din străinătate este un simptom, nu o dovadă a unei oportunități: trebuie lămurit de ce proprietatea este oferită la acest preț. Tranzacția devine o capcană atunci când atenția se concentrează pe prețul de intrare și nu pe verificarea tuturor componentelor tranzacției, sau când complexitatea proiectului depășește capacitatea de execuție a cumpărătorului.
Ce este important de reținut
- 1Un preț mic este întotdeauna o întrebare, nu un răspuns - trebuie căutat mai întâi motivul acestuia.
- 2Se poate pierde bani chiar și atunci când datele proprietății sunt în regulă, dacă complexitatea proiectului depășește capacitatea de execuție a cumpărătorului.
- 3Due diligence include situația dreptului de proprietate și a înscrierii, situația urbanistică și de reglementare, analiza economică completă, analiza mediului și a cererii și asistența juridică independentă.
- 4Avocatul care vă asistă trebuie să fie exclusiv al dumneavoastră, nu al intermediarului sau al dezvoltatorului vânzător.
- 5Pierderea într-o tranzacție la preț de chilipir provine aproape întotdeauna din concentrarea pe prețul de intrare, în detrimentul verificării tuturor componentelor tranzacției.
Este un preț sub cel al pieței, în străinătate, într-adevăr un chilipir?
Nu neapărat. Piața internațională oferă oportunități imobiliare greu de găsit în Israel - randamente ridicate, proprietăți la prețuri mici și un potențial semnificativ de dezvoltare - dar distanța dintre o oportunitate reală și o capcană costisitoare este uneori o singură întrebare care nu a fost pusă înainte de semnare. O tranzacție imobiliară în străinătate încheiată la un preț sub cel al pieței este, prin definiție, o tranzacție la preț de chilipir, dar prețul mic este întotdeauna o întrebare, nu un răspuns. El este simptomul, iar motivul este ceea ce trebuie căutat.
Există cazuri perfect legitime în care o proprietate se vinde sub prețul pieței: o moștenire urgentă, dizolvarea unui parteneriat sau o problemă temporară de lichiditate a vânzătorului. Acestea sunt tranzacții bune, iar o verificare riguroasă o va confirma.
Totuși, nu o dată prețul mic este rezultatul unor probleme reale:
- o procedură de planificare complexă și de lungă durată
- litigii de proprietate nerezolvate
- datorii care grevează proprietatea
- infrastructură care nu a ajuns încă în zonă
- o piață care s-a răcit și vânzători care au încercat să iasă din ea
Fiecare dintre acestea, singură, poate transforma o tranzacție la preț de chilipir într-un proiect păgubos. De aceea, prima și cea mai importantă recomandare este: nu vă lăsați ispitiți de preț și întrebați întotdeauna - de ce este oferită această proprietate la acest preț?
Se poate pierde bani chiar și atunci când datele proprietății sunt în regulă, dacă complexitatea proiectului depășește capacitatea de execuție a cumpărătorului.
Se potrivește proiectul capacității dumneavoastră de execuție?
Chiar dacă toate datele proprietății sunt în regulă, se poate pierde în continuare în tranzacție, iar cauza stă în diferența dintre complexitatea proiectului și capacitatea de execuție a cumpărătorului.
Un dezvoltator local, familiarizat cu piața sa, cu procedurile de planificare, cu constructorii, cu reglementările și cu centrele de putere din cadrul autorităților, poate face față unui proiect complex la un nivel ridicat de execuție. Un dezvoltator israelian care intră în același proiect de la mii de kilometri distanță, fără o cunoaștere aprofundată a sistemului local, este expus unor riscuri greu de evaluat în prealabil: întârzieri neprevăzute, depășiri de costuri, dificultăți în gestionarea furnizorilor de la distanță și diferențe de informare care se acumulează în pagube financiare.
Înainte de a intra într-o tranzacție, este important să vă întrebați: se potrivește acest proiect capacităților mele? Am echipa, experiența și resursele necesare pentru a-l executa, și nu doar pentru a-l cumpăra?
Ce trebuie verificat obligatoriu înainte de orice investiție imobiliară internațională?
Verificarea de due diligence nu este o procedură formală, ci diferența dintre o investiție reușită și banii care dispar. Acestea sunt componentele care nu trebuie ocolite:
- Situația dreptului de proprietate și a înscrierii: este proprietatea înscrisă legal pe numele vânzătorului și există sechestre, ipoteci, datorii sau litigii de proprietate? În România, de exemplu, verificarea înscrierii la biroul notarial și în cartea funciară locală este o condiție de bază pentru orice tranzacție.
- Situația urbanistică și de reglementare: ce permite legislația locală de urbanism să se facă cu proprietatea, sunt necesare autorizații suplimentare, care este durata estimată a procedurii de aprobare și există derogări de construcție nereglementate. Toate acestea influențează direct calendarul, costurile proiectului și valoarea finală de vânzare.
- Analiză economică completă și realistă: un calcul „pe hârtie” este doar un punct de plecare. O analiză reală include costurile de achiziție și impozitarea, costurile realiste de proiectare și construcție, inclusiv depășirile, costurile curente de întreținere, impozitarea veniturilor și a vânzării și o previziune de vânzare bazată pe cererea reală, nu pe promisiuni de marketing.
- Analiza mediului și a cererii: cine este populația din zonă, care este nivelul cererii de închiriere și există planuri viitoare de infrastructură care vor crește sau vor scădea valoarea proprietății. Investiția imobiliară internațională este și un pariu pe mediu, nu doar pe proprietate.
- Asistență juridică independentă și profesionistă: avocatul care vă asistă trebuie să fie exclusiv al dumneavoastră - nu al intermediarului, nu al dezvoltatorului vânzător și nu al proiectului. Un avocat care reprezintă ambele părți sau care a fost angajat de partea vânzătoare se află într-un conflict de interese structural. Asistența juridică israeliană specializată în imobiliare internaționale, care colaborează în numele dumneavoastră cu avocați locali din țara de destinație, este o condiție de bază pentru orice tranzacție, nu un bonus.
Cum se dovedește o tranzacție la preț de chilipir a fi o pierdere?
Scenariul frecvent: un dezvoltator cumpără o proprietate sub prețul pieței, parcurge o proiectare și o construcție lungi și complexe și, în cele din urmă, vinde proiectul la un preț care nu acoperă investiția totală. Rezultatul este o pierdere financiară, timp și resurse irosite și, uneori, și afectarea reputației.
Cauza este aproape întotdeauna aceeași: concentrarea pe prețul de intrare în detrimentul verificării tuturor componentelor tranzacției. Un preț de chilipir obținut fără o înțelegere completă a costurilor necesare, a calendarului realist și a complexității execuției nu este un chilipir. Este punctul de plecare al unei probleme.
Care este regula directoare și ce merită făcut înainte de semnare?
Regula directoare: analizați toate componentele tranzacției, nu doar prețul. Piețele imobiliare internaționale - România, Grecia, Cipru, Portugalia, Bulgaria, SUA și altele - sunt pline de oportunități reale. Diferența dintre cel care le valorifică cu succes și cel care pierde nu depinde de noroc și nici măcar de proprietatea aleasă, ci de pregătire.
O investiție imobiliară internațională reușită se construiește pe cunoașterea aprofundată a pieței locale, pe o verificare de due diligence riguroasă a proprietății concrete, pe o analiză economică realistă și pe o echipă profesionistă, juridică și de afaceri, care acționează exclusiv în interesul dumneavoastră. Oportunitatea nu fuge de cei care știu ce fac - îi așteaptă.
Conținutul acestui articol constituie exclusiv informații generale și nu reprezintă consultanță juridică, consultanță fiscală sau o recomandare de investiție. Legislația și cotele de impozitare din țările străine se pot modifica și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicarea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică, se recomandă să apelați la consultanță individualizată.
Întrebări frecvente
De ce se vinde o proprietate din străinătate sub prețul pieței?
Există motive legitime, cum ar fi o moștenire urgentă, dizolvarea unui parteneriat sau o problemă temporară de lichiditate a vânzătorului. Dar nu o dată motivul este o problemă reală: o procedură de planificare complexă, litigii de proprietate, datorii asupra proprietății, infrastructură lipsă sau o piață care s-a răcit.
Ce trebuie verificat înainte de o investiție imobiliară internațională?
Situația dreptului de proprietate și a înscrierii, situația urbanistică și de reglementare, o analiză economică completă și realistă, analiza mediului și a cererii și asistența juridică independentă și profesionistă.
De ce este important ca avocatul să fie independent?
Un avocat care reprezintă ambele părți sau care a fost angajat de partea vânzătoare se află într-un conflict de interese structural. Avocatul care vă asistă trebuie să fie exclusiv al dumneavoastră, nu al intermediarului, al dezvoltatorului vânzător sau al proiectului.
Cum ajunge o tranzacție la preț de chilipir să fie o pierdere?
De obicei atunci când atenția se concentrează pe prețul de intrare și nu pe verificarea tuturor componentelor tranzacției, astfel că întreaga structură de costuri, calendarele și complexitatea execuției nu sunt evaluate corect, iar proiectul se vinde la un preț care nu acoperă investiția.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.