Atragerea de bani de la israelieni pentru un proiect imobiliar în străinătate: Legea valorilor mobiliare, plasament privat sau ofertă publică și pozițiile ISA

Un dezvoltator israelian care a găsit un teren bun în străinătate ajunge repede la întrebarea capitalului. Sursa naturală sunt oamenii care îl cunosc: prieteni, clienți din proiecte anterioare, investitori care l-au contactat. De acolo drumul este scurt până la o postare pe o rețea socială, un grup de WhatsApp sau o seară pentru investitori la un hotel din Tel Aviv.

Aici intră în scenă Legea valorilor mobiliare din Israel, 5728-1968. Acest ghid explică când atragerea de bani pentru un proiect imobiliar în străinătate este considerată ofertă de valori mobiliare, care este diferența dintre o ofertă privată și o ofertă publică, ce a spus Autoritatea israeliană pentru valori mobiliare despre promovarea investițiilor imobiliare și ce trebuie verificat și în țara proiectului.

1Când este o investiție într-un proiect imobiliar o „valoare mobiliară”?

Răspunsul scurt: atunci când, în esență, este o investiție financiară pasivă, în care investitorul dă bani și așteaptă un randament care depinde de efortul dezvoltatorului, și nu achiziția unui bun pe care investitorul îl controlează. Denumirea dată tranzacției și chiar înscrierea bunului pe numele investitorului nu sunt decisive.

Autoritatea israeliană pentru valori mobiliare s-a referit explicit la această chestiune. Într-o poziție a personalului publicată în februarie 2022, Autoritatea a stabilit că două proiecte imobiliare din străinătate verificate au oferit aparent valori mobiliare fără prospect. În cazul unităților hoteliere, contractele de investiție au fost considerate valori mobiliare, deși investitorul cumpărase o unitate determinată, înscrisă pe numele său în registrul imobiliar. Printre semnalele observate de Autoritate:

• Investitorul nu era implicat în deciziile privind bunul, iar dezvoltatorul îl administra singur.
• Randamentul era stabilit dinainte sau derivat din performanța întregului proiect, nu din unitatea investitorului.
• Toate unitățile au fost vândute la același preț, indiferent de amplasare, etaj sau suprafață.
• Drepturile de proprietate ale investitorului erau limitate, inclusiv prin restricții la transferul drepturilor.

În schimb, cumpărarea unui apartament determinat pentru locuit sau o investiție directă și independentă într-un bun pe care investitorul îl administrează singur este de regulă o tranzacție de consum, nu o investiție financiară. Cele mai multe atrageri de fonduri ale dezvoltatorilor se află la mijloc: acțiuni într-o societate de proiect, împrumuturi cu dobândă sau unități pe care dezvoltatorul se obligă să le închirieze și să le administreze. Acțiunile și obligațiile de restituire a unui împrumut oferite către numeroși investitori sunt aproape întotdeauna valori mobiliare.

2Care este diferența dintre oferta publică și oferta privată?

Potrivit articolului 15 din lege, nu se poate face o ofertă publică decât pe baza unui prospect a cărui publicare a fost permisă de Autoritate. Oferta publică este definită în lege ca o acțiune menită să determine publicul să achiziționeze valori mobiliare. Prospectul este o procedură lungă și costisitoare, de aceea atragerile private se bazează pe scutirile din articolul 15A.

Numărul de 35 și perioada de 12 luni au fost stabilite prin regulamentele privind valorile mobiliare adoptate în temeiul articolului 15A. În plus, legea prevede că în numărătoare nu se includ, între alții, investitorii din categoriile Anexei întâi, precum și acționarul de control, directorul general sau administratorul entității ale cărei valori mobiliare sunt oferite.

3Cine este investitor calificat potrivit Anexei întâi?

Anexa întâi a legii enumeră entități precum fonduri, societăți de asigurări, bănci și societăți cu capitaluri proprii ridicate, precum și persoane fizice care îndeplinesc unul dintre următoarele criterii, potrivit textului valabil la octombrie 2026:

• valoarea activelor lichide pe care le dețin depășește 8 milioane ILS; sau
• venitul lor în fiecare dintre ultimii doi ani depășește 1,2 milioane ILS, sau venitul unității familiale depășește 1,8 milioane ILS; sau
• valoarea activelor lichide depășește 5 milioane ILS, iar venitul lor în fiecare dintre ultimii doi ani depășește 600.000 ILS, sau venitul unității familiale depășește 900.000 ILS.

Aceste sume sunt sumele de bază. Ele sunt indexate și se actualizează o dată la trei ani, de aceea sumele efective sunt mai mari. „Activele lichide” includ numerar, depozite, active financiare și valori mobiliare tranzacționabile, nu imobile. Investitorul trebuie să își dea acordul în scris că îndeplinește condițiile. Merită să păstrați acordul și temeiul lui, pentru că, dacă atragerea de fonduri va fi verificată, sarcina de a arăta că scutirea a fost îndeplinită vă va reveni.

4Ce a spus Autoritatea israeliană pentru valori mobiliare despre promovarea investițiilor imobiliare?

În raportul în care a centralizat constatările controalelor privind atragerile de fonduri fără prospect și în poziția personalului din 2022, Autoritatea s-a referit la mai multe practici de promovare frecvente:

• Intermediari și agenți de vânzări. Legea nu recunoaște statutul de „intermediar” ca scutire. Oricine urmărește să ofere valori mobiliare publicului, inclusiv un intermediar, este supus obligațiilor din lege, iar Autoritatea îi consideră pe agenții de vânzări externi o prelungire a ofertantului.
• Date despre randament. Publicarea randamentelor medii din cartierul sau orașul în care se află proiectul, chiar dacă datele provin din surse publice, poate fi considerată parte a unei oferte publice, pentru că sugerează rezultatele așteptate ale investiției.
• Înscrierea în cartea funciară. Înscrierea unității pe numele investitorului nu scoate tranzacția din sfera valorilor mobiliare, dacă în esență este o investiție financiară.

De aici decurg reguli practice de prudență: o postare deschisă pe rețelele sociale, o seară deschisă pentru investitori, o reclamă cu randament estimat sau o listă largă de distribuție sunt acțiuni care pot fi considerate „acțiune menită să determine publicul”, chiar dacă în final doar puțini au investit.

5Care este riscul promovării către public fără prospect?

O ofertă publică fără prospect încalcă Legea valorilor mobiliare, iar Autoritatea acționează împotriva ei. Riscurile includ:

1. Măsuri de executare. Proceduri administrative sau penale împotriva ofertantului și uneori împotriva administratorilor și agenților de vânzări.
2. Acțiuni ale investitorilor. Investitorii ale căror așteptări nu au fost îndeplinite de proiect pot susține că oferta a fost ilegală și pot cere restituirea banilor.
3. Afectarea proiectului. O investigație sau o procedură în timpul construcției poate afecta finanțarea și vânzările.
4. Alte legi. O structură care pune în comun banii a numeroși investitori pentru administrare comună poate fi supusă și Legii privind fondurile de investiții comune în fiducie, iar promovarea investițiilor poate necesita o licență potrivit legii care reglementează consultanța și promovarea investițiilor.

6Și regulile din țara proiectului?

Legea israeliană a valorilor mobiliare se aplică ofertei din Israel. Dar societatea care emite acțiunile sau împrumuturile este de regulă înregistrată în țara proiectului, iar și acolo există reguli.

• În Uniunea Europeană, Regulamentul (UE) 2017/1129 privind prospectul scutește de obligația de prospect, între altele, oferta adresată exclusiv investitorilor calificați și oferta adresată unui număr mai mic de 150 de persoane fizice sau juridice în fiecare stat membru, altele decât investitorii calificați. Pragurile de scutire pentru ofertele mici au fost actualizate recent, de aceea se verifică textul în vigoare.
• În SUA, oferta de valori mobiliare este supusă legii federale și scutirilor ei, de exemplu Rule 506(b), care interzice solicitarea generală a publicului, și Rule 506(c), care o permite doar când toți cumpărătorii sunt investitori acreditați și au fost verificați. În plus se aplică legile statelor.
• Dreptul societar local. Emiterea de acțiuni într-o societate locală necesită hotărâri, uneori notar și înregistrare, precum și raportarea beneficiarilor reali. Investitorii care intră ca acționari vor fi expuși acestor cerințe.

7Listă de verificare înainte de atragerea fondurilor

1. Definiți exact ce oferiți: acțiuni, un împrumut, o unitate sau un drept de participare la profit.
2. Verificați dacă oferta este valoare mobiliară după esența ei, nu după denumire.
3. Alegeți calea: cel mult 35 de destinatari, investitori calificați, o combinație sau prospect.
4. Țineți o listă documentată a destinatarilor de la primul contact.
5. Obțineți și păstrați acordurile scrise ale investitorilor calificați și temeiul acestora.
6. Pregătiți documente de investiție cu o prezentare corectă a riscurilor, fără promisiunea unui randament.
7. Limitați promovarea: fără publicitate deschisă, fără date despre randament și fără intermediari care distribuie oferta.
8. Verificați regulile din țara proiectului și din țara societății emitente.

8Cum însoțim o astfel de atragere de fonduri?

Verificăm împreună cu dumneavoastră structura investiției, calea potrivită conform Legii valorilor mobiliare, documentele de investiție și planul de promovare, înainte ca acesta să înceapă. Aspectele din țara proiectului le verificăm împreună cu avocați autorizați acolo. Când structura necesită prospect sau licență, vă spunem acest lucru în această etapă, când planul se mai poate schimba.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăDe ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără elCe diferă la cumpărarea unui imobil în străinătate: legea locală, notarul neutru, limitele pentru străini, impozitele în Israel și ce verifică avocatul.Citiți ghidul