בקצרה
יזם שמגייס כסף מישראלים לפרויקט בחו״ל כפוף לחוק ניירות ערך הישראלי, גם כשהפרויקט עצמו בחו״ל. הצעה לציבור מחייבת תשקיף שרשות ניירות ערך התירה את פרסומו, ולכן גיוסים פרטיים נשענים על הפטורים: הצעה לעד 35 ניצעים בתקופה של 12 חודשים, והצעה למשקיעים המנויים בתוספת הראשונה לחוק. רשות ניירות ערך קבעה שגם עסקה שכוללת רישום יחידה על שם המשקיע עשויה להיחשב נייר ערך, ולכן בודקים את המבנה ואת דרך השיווק לפני שמתחילים לשווק.
הנקודות החשובות
- 1חוק ניירות ערך חל על הצעה לציבור בישראל, בלי קשר למיקום הפרויקט.
- 2לפי עמדת רשות ניירות ערך, גם עסקה שבה היחידה נרשמת על שם המשקיע עשויה להיות נייר ערך, אם במהותה זו השקעה פסיבית שהתשואה בה תלויה ביזם.
- 3הפטור המרכזי הוא הצעה לעד 35 ניצעים בתוך 12 חודשים. נספרים מי שקיבלו הצעה, ולא רק מי שהשקיעו.
- 4משקיעים המנויים בתוספת הראשונה, ובהם יחידים שעומדים בספי נכסים או הכנסה ונתנו הסכמה בכתב, אינם נספרים במניין.
- 5פרסום תשואות, כנסים פתוחים ושיווק דרך מתווכים עלולים להפוך גיוס פרטי להצעה לציבור. מתייעצים לפני שמשווקים, לא אחרי.
יזם ישראלי שמצא קרקע טובה בחו״ל מגיע מהר לשאלת ההון. המקור הטבעי הוא אנשים שמכירים אותו: חברים, לקוחות מפרויקטים קודמים, משקיעים שפנו אליו. ומשם הדרך קצרה לפוסט ברשת חברתית, לקבוצת וואטסאפ או לערב משקיעים במלון בתל אביב.
כאן נכנס לתמונה חוק ניירות ערך, התשכ״ח-1968. המדריך הזה מסביר מתי גיוס כסף לפרויקט נדל״ן בחו״ל נחשב הצעת ניירות ערך, מה ההבדל בין הצעה פרטית להצעה לציבור, מה רשות ניירות ערך אמרה על שיווק השקעות נדל״ן, ומה צריך לבדוק גם במדינת הפרויקט.
מתי השקעה בפרויקט נדל״ן היא ״נייר ערך״?
התשובה הקצרה: כשבמהותה היא השקעה כספית פסיבית, שבה המשקיע נותן כסף ומצפה לתשואה שתלויה במאמץ של היזם, ולא רכישה של נכס שהמשקיע שולט בו. השם שנותנים לעסקה, וגם רישום הנכס על שם המשקיע, אינם מכריעים.
רשות ניירות ערך התייחסה לכך במפורש. בעמדת סגל שפרסמה בפברואר 2022 קבעה הרשות ששני מיזמי נדל״ן בחו״ל שנבדקו הציעו לכאורה ניירות ערך בלי תשקיף. במקרה של יחידות מלונאיות, הסכמי ההשקעה נחשבו ניירות ערך למרות שהמשקיע רכש יחידה מסוימת שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. בין הסימנים שהרשות ראתה:
- המשקיע לא היה מעורב בהחלטות על הנכס, והיזם ניהל אותו לבדו.
- התשואה נקבעה מראש או נגזרה מביצועי הפרויקט כולו, ולא מהיחידה של המשקיע.
- כל היחידות נמכרו באותו מחיר, בלי קשר למיקום, לקומה או לגודל.
- זכויות הבעלות של המשקיע הוגבלו, כולל מגבלות על העברת הזכויות.
מנגד, רכישה של דירה מזוהה למגורים, או השקעה ישירה ועצמאית בנכס שהמשקיע מנהל בעצמו, היא בדרך כלל עסקה צרכנית ולא השקעה פיננסית. רוב הגיוסים של יזמים נמצאים באמצע: מניות בחברה ייעודית, הלוואות בריבית, או יחידות שהיזם מתחייב להשכיר ולנהל. מניות והתחייבויות להחזיר הלוואה שמוצעות למשקיעים רבים הן ניירות ערך כמעט תמיד.
מה ההבדל בין הצעה לציבור להצעה פרטית?
לפי סעיף 15 לחוק, לא תיעשה הצעה לציבור אלא על פי תשקיף שהרשות התירה את פרסומו. הצעה לציבור מוגדרת בחוק כפעולה המיועדת להניע ציבור לרכוש ניירות ערך. תשקיף הוא הליך ארוך ויקר, ולכן גיוסים פרטיים נשענים על הפטורים שבסעיף 15א.
| מסלול | למי מציעים | מה נדרש | על מה לשים לב |
|---|---|---|---|
| הצעה לציבור | כל אחד | תשקיף שהרשות התירה את פרסומו | הליך ארוך ויקר, גילוי מלא ואחריות על הפרטים בתשקיף |
| הצעה לניצעים מוגבלים | עד 35 ניצעים בתקופה של 12 חודשים | אין תשקיף, אבל אסור לפנות לציבור | נספרים כל מי שקיבלו הצעה; צריך לתעד את הפניות בזמן אמת |
| הצעה למשקיעים מסווגים | משקיעים מסוגים המנויים בתוספת הראשונה | עמידה בתנאי התוספת והסכמה בכתב של המשקיע | המשקיעים האלה אינם נספרים במניין ה-35 |
| שילוב | עד 35 ניצעים רגילים ובנוסף משקיעים מסווגים | עמידה בתנאי שני הפטורים | נפוץ בגיוסים פרטיים של יזמים |
המספר 35 והתקופה של 12 חודשים נקבעו בתקנות ניירות ערך שהותקנו מכוח סעיף 15א. בנוסף, החוק קובע שבמניין לא נכללים, בין השאר, משקיעים מסוגים שבתוספת הראשונה, וכן בעל שליטה, מנהל כללי או דירקטור בתאגיד שניירות הערך שלו מוצעים.
מי שקיבל הצעה ולא השקיע עדיין נספר. יזם שמציג את הפרויקט ל-60 אנשים כדי למצוא 20 משקיעים חרג מהפטור, גם אם רק 20 השקיעו בפועל. רשות ניירות ערך מצפה לרשימה מתועדת של הניצעים שנבנית בזמן אמת, ולא לשחזור בדיעבד.
מי נחשב משקיע מסווג לפי התוספת הראשונה?
התוספת הראשונה לחוק מונה גופים כמו קרנות, חברות ביטוח, בנקים ותאגידים בעלי הון עצמי גבוה, וכן יחידים שעומדים באחד מהמבחנים הבאים, לפי הנוסח נכון לאוקטובר 2026:
- שווי הנכסים הנזילים שבבעלותם עולה על 8 מיליון ש״ח; או
- הכנסתם בכל אחת משתי השנים האחרונות עולה על 1.2 מיליון ש״ח, או הכנסת התא המשפחתי עולה על 1.8 מיליון ש״ח; או
- שווי הנכסים הנזילים עולה על 5 מיליון ש״ח, והכנסתם בכל אחת משתי השנים האחרונות עולה על 600 אלף ש״ח, או הכנסת התא המשפחתי עולה על 900 אלף ש״ח.
הסכומים האלה הם סכומי הבסיס. הם צמודים למדד ומתעדכנים אחת לשלוש שנים, ולכן הסכומים בפועל גבוהים יותר. ״נכסים נזילים״ כוללים מזומנים, פיקדונות, נכסים פיננסיים וניירות ערך סחירים, ולא נדל״ן. המשקיע צריך לתת הסכמה בכתב לכך שהוא עומד בתנאים. כדאי לשמור את ההסכמה ואת הבסיס לה, כי אם הגיוס ייבדק, הנטל להראות שהפטור התקיים יהיה עליכם.
מה רשות ניירות ערך אמרה על שיווק השקעות נדל״ן?
בדוח שבו ריכזה ממצאים מביקורות על גיוסים בלי תשקיף, ובעמדת הסגל מ-2022, הרשות התייחסה לכמה פרקטיקות שיווק נפוצות:
- מתווכים ומשווקים. החוק אינו מכיר במעמד של ״מתווך״ כפטור. כל מי שמבקש להציע ניירות ערך לציבור, כולל מתווך, כפוף לחובות שבחוק, והרשות רואה במשווקים חיצוניים הארכה של המציע.
- נתוני תשואה. פרסום של תשואות ממוצעות בשכונה או בעיר שבה נמצא הפרויקט, גם כשהנתונים מגיעים ממקורות ציבוריים, עלול להיחשב חלק מהצעה לציבור, כי הוא רומז על התוצאות הצפויות של ההשקעה.
- רישום בטאבו. רישום היחידה על שם המשקיע אינו מוציא את העסקה מגדר נייר ערך, אם במהותה היא השקעה פיננסית.
מכאן נגזרים כללי זהירות מעשיים: פוסט פתוח ברשתות החברתיות, ערב משקיעים פתוח, פרסומת עם תשואה צפויה או רשימת תפוצה רחבה הם פעולות שעלולות להיחשב ״פעולה המיועדת להניע ציבור״, גם אם בסוף רק מעטים השקיעו.
מה הסיכון בשיווק לציבור בלי תשקיף?
הצעה לציבור בלי תשקיף היא הפרה של חוק ניירות ערך, והרשות פועלת נגדה. הסיכונים כוללים:
- אכיפה. הליכים מנהליים או פליליים נגד המציע, ולעיתים נגד מנהליו והמשווקים.
- תביעות משקיעים. משקיעים שהפרויקט לא עמד בציפיותיהם עשויים לטעון שההצעה הייתה בלתי חוקית ולבקש להשיב את כספם.
- פגיעה בפרויקט. חקירה או הליך באמצע הבנייה עלולים לפגוע במימון ובמכירות.
- חוקים נוספים. מבנה שמאגם כספי משקיעים רבים לניהול משותף עשוי להיות כפוף גם לחוק השקעות משותפות בנאמנות, ושיווק השקעות עשוי לחייב רישיון לפי החוק המסדיר ייעוץ ושיווק השקעות.
ומה עם הכללים במדינת הפרויקט?
חוק ניירות ערך הישראלי חל על ההצעה בישראל. אבל החברה שמנפיקה את המניות או את ההלוואות רשומה בדרך כלל במדינת הפרויקט, וגם שם יש כללים.
- באיחוד האירופי, תקנת התשקיפים (EU) 2017/1129 פוטרת מחובת תשקיף, בין השאר, הצעה שמופנית רק למשקיעים כשירים, והצעה שמופנית לפחות מ-150 אנשים או גופים בכל מדינה חברה שאינם משקיעים כשירים. ספי הפטור להצעות קטנות עודכנו לאחרונה, ולכן בודקים את הנוסח העדכני.
- בארה״ב, הצעת ניירות ערך כפופה לחוק הפדרלי ולפטורים שלו, למשל Rule 506(b), שאוסר על פנייה כללית לציבור, ו-Rule 506(c), שמתיר אותה רק כשכל הרוכשים הם משקיעים מוסמכים ונבדקו. בנוסף חלים דיני המדינות.
- דיני חברות מקומיים. הנפקת מניות בחברה מקומית מחייבת החלטות, לעיתים נוטריון ורישום, ודיווח על הנהנים בפועל. משקיעים שנכנסים כבעלי מניות ייחשפו לדרישות האלה.
רוב הבעיות בגיוסים כאלה נוצרות בשבועות הראשונים: פוסט, מצגת עם תשואה צפויה, או מתווך שהפיץ את ההצעה לרשימה שלו. אחרי שההצעה יצאה לציבור קשה להחזיר אותה. בדיקה משפטית של המבנה, של מסמכי ההשקעה ושל תוכנית השיווק צריכה להיעשות לפני הפנייה הראשונה למשקיע.
רשימת בדיקה לפני גיוס
- הגדירו מה בדיוק אתם מציעים: מניות, הלוואה, יחידה או זכות להשתתפות ברווח.
- בדקו אם ההצעה היא נייר ערך לפי מהותה, ולא לפי שמה.
- בחרו מסלול: עד 35 ניצעים, משקיעים מסווגים, שילוב, או תשקיף.
- נהלו רשימת ניצעים מתועדת מהפנייה הראשונה.
- קבלו ושמרו הסכמות בכתב של משקיעים מסווגים ואת הבסיס להן.
- הכינו מסמכי השקעה עם גילוי הוגן של הסיכונים, בלי הבטחת תשואה.
- הגבילו את השיווק: בלי פרסום פתוח, בלי נתוני תשואה, ובלי מתווכים שמפיצים את ההצעה.
- בדקו את הכללים במדינת הפרויקט ובמדינת החברה המנפיקה.
איך אנחנו מלווים גיוס כזה?
אנחנו בודקים יחד איתכם את מבנה ההשקעה, את המסלול המתאים לפי חוק ניירות ערך, את מסמכי ההשקעה ואת תוכנית השיווק, לפני שהיא מתחילה. את ההיבטים במדינת הפרויקט אנחנו בודקים יחד עם עורכי דין בעלי רישיון שם. כשהמבנה מחייב תשקיף או רישיון, אנחנו אומרים זאת בשלב הזה, כשעוד אפשר לשנות את התוכנית.
המאמר הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות למקרה מסוים. דיני ניירות ערך ועמדות הרשות מתעדכנים מעת לעת. לפני כל פנייה למשקיעים כדאי להתייעץ עם עורך דין שעוסק בדיני ניירות ערך.
שאלות נפוצות
כמה משקיעים אפשר לגייס לפרויקט בלי תשקיף?
לפי סעיף 15א לחוק ניירות ערך והתקנות מכוחו, אפשר להציע לעד 35 ניצעים בתקופה של 12 חודשים, ובנוסף למשקיעים המנויים בתוספת הראשונה, שאינם נספרים במניין. הספירה היא של מי שקיבלו הצעה, לא רק של מי שהשקיעו.
אם הדירה נרשמת על שם המשקיע, זה עדיין נייר ערך?
יכול להיות. לפי עמדת רשות ניירות ערך מ-2022, רישום היחידה על שם המשקיע אינו מכריע. אם במהותה העסקה היא השקעה פסיבית, שבה התשואה נקבעת על ידי היזם או לפי ביצועי הפרויקט כולו, היא עשויה להיחשב נייר ערך.
מי נחשב משקיע כשיר לפי התוספת הראשונה?
בין השאר, יחיד שהנכסים הנזילים שלו עולים על 8 מיליון ש״ח, או שהכנסתו בכל אחת משתי השנים האחרונות עולה על 1.2 מיליון ש״ח, או שילוב של נכסים נזילים מעל 5 מיליון ש״ח והכנסה מעל 600 אלף ש״ח. אלה סכומי בסיס צמודי מדד, והמשקיע צריך לתת הסכמה בכתב.
מותר לפרסם את הפרויקט ברשתות החברתיות?
פרסום פתוח עלול להיחשב פעולה המיועדת להניע ציבור לרכוש ניירות ערך, כלומר הצעה לציבור שמחייבת תשקיף. רשות ניירות ערך התייחסה גם לפרסום נתוני תשואה כחלק מהצעה. לפני כל פרסום כדאי לקבל ייעוץ משפטי.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהלמה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות: מה הוא בודק, ומה קורה בלעדיולמה רכישת נכס בחו״ל שונה מעסקה בישראל: הדין של מדינת הנכס, נוטריון ניטרלי, מגבלות על זרים, מס ודיווח בישראל, ומה בודק עורך דין שמחבר בין שתי המדינות.לקריאת המדריךמקורות
- חוק ניירות ערך, התשכ״ח-1968 (סעיפים 1, 15, 15א והתוספת הראשונה) - ויקיטקסט
- רשות ניירות ערך
- כלכליסט - עמדת סגל רשות ניירות ערך בעניין גיוס כספים למיזמי נדל״ן בישראל ובחו״ל (מאי 2022)
- הון - דוח רשות ניירות ערך על הצעת ניירות ערך לציבור במיזמי נדל״ן
- ESMA - Prospectus Regulation (EU) 2017/1129, Article 1
- U.S. SEC - Exempt Offerings