Привлечение средств израильтян в проект недвижимости за рубежом: Закон о ценных бумагах, частное и публичное предложение и позиции Управления по ценным бумагам Израиля

Израильский девелопер, нашедший хороший участок земли за рубежом, быстро подходит к вопросу капитала. Естественный источник - люди, которые его знают: друзья, клиенты по прошлым проектам, инвесторы, которые к нему обращались. А оттуда недалеко до поста в социальной сети, группы в WhatsApp или вечера для инвесторов в отеле в Тель-Авиве.

Здесь в дело вступает Закон о ценных бумагах Израиля 5728-1968. Это руководство объясняет, когда привлечение денег в проект недвижимости за рубежом считается предложением ценных бумаг, в чём разница между частным и публичным предложением, что Управление по ценным бумагам Израиля говорило о маркетинге инвестиций в недвижимость и что нужно проверить также в стране проекта.

1Когда инвестиция в проект недвижимости является «ценной бумагой»?

Короткий ответ: когда по существу это пассивная денежная инвестиция, при которой инвестор даёт деньги и ожидает доходности, зависящей от усилий девелопера, а не приобретение актива, который инвестор контролирует. Название сделки, а также регистрация актива на имя инвестора не являются решающими.

Управление по ценным бумагам Израиля прямо высказалось по этому поводу. В позиции сотрудников, опубликованной в феврале 2022 года, Управление установило, что два проверенных проекта недвижимости за рубежом предположительно предлагали ценные бумаги без проспекта. В случае гостиничных единиц инвестиционные договоры были признаны ценными бумагами, несмотря на то что инвестор приобретал определённую единицу, зарегистрированную на его имя в реестре недвижимости. Среди признаков, которые увидело Управление:

• Инвестор не участвовал в принятии решений об активе, и девелопер управлял им единолично.
• Доходность была определена заранее или зависела от результатов всего проекта, а не от единицы инвестора.
• Все единицы продавались по одной цене независимо от расположения, этажа или площади.
• Права собственности инвестора были ограничены, включая ограничения на передачу прав.

Напротив, покупка определённой квартиры для проживания или прямая самостоятельная инвестиция в актив, которым инвестор управляет сам, обычно является потребительской сделкой, а не финансовой инвестицией. Большинство привлечений девелоперов находится посередине: акции проектной компании, процентные займы или единицы, которые девелопер обязуется сдавать в аренду и управлять ими. Акции и обязательства по возврату займа, предлагаемые многим инвесторам, почти всегда являются ценными бумагами.

2В чём разница между публичным и частным предложением?

Согласно статье 15 закона, публичное предложение может осуществляться только на основании проспекта, публикацию которого разрешило Управление. Публичное предложение определено в законе как действие, направленное на побуждение публики к приобретению ценных бумаг. Проспект - это длительная и дорогостоящая процедура, поэтому частные привлечения опираются на освобождения, предусмотренные статьёй 15а.

Число 35 и период 12 месяцев установлены правилами о ценных бумагах, принятыми на основании статьи 15а. Кроме того, закон устанавливает, что в подсчёт не включаются, среди прочих, инвесторы категорий, перечисленных в Первом приложении, а также контролирующий акционер, генеральный директор или директор корпорации, ценные бумаги которой предлагаются.

3Кто считается квалифицированным инвестором согласно Первому приложению?

Первое приложение к закону перечисляет такие организации, как фонды, страховые компании, банки и корпорации с высоким собственным капиталом, а также физических лиц, отвечающих одному из следующих критериев, в редакции по состоянию на октябрь 2026 года:

• стоимость принадлежащих им ликвидных активов превышает 8 млн ILS; или
• их доход в каждом из двух последних лет превышает 1,2 млн ILS или доход семьи превышает 1,8 млн ILS; или
• стоимость ликвидных активов превышает 5 млн ILS, а их доход в каждом из двух последних лет превышает 600 тыс. ILS или доход семьи превышает 900 тыс. ILS.

Эти суммы являются базовыми. Они индексируются и обновляются раз в три года, поэтому фактические суммы выше. «Ликвидные активы» включают денежные средства, депозиты, финансовые активы и обращающиеся ценные бумаги, но не недвижимость. Инвестор должен дать письменное согласие о том, что он соответствует условиям. Согласие и основания для него стоит сохранить, потому что, если привлечение будет проверяться, бремя доказывания того, что освобождение соблюдено, будет лежать на вас.

4Что Управление по ценным бумагам Израиля говорило о маркетинге инвестиций в недвижимость?

В отчёте, в котором были собраны выводы проверок привлечений без проспекта, и в позиции сотрудников 2022 года Управление рассмотрело несколько распространённых маркетинговых практик:

• Посредники и агенты по маркетингу. Закон не признаёт статус «посредника» основанием для освобождения. Любое лицо, желающее предложить ценные бумаги публике, включая посредника, подчиняется обязанностям, установленным законом, а Управление рассматривает внешних агентов по маркетингу как продолжение предлагающего лица.
• Данные о доходности. Публикация средней доходности в районе или городе, где находится проект, даже если данные взяты из публичных источников, может считаться частью публичного предложения, поскольку намекает на ожидаемые результаты инвестиции.
• Регистрация в реестре недвижимости. Регистрация единицы на имя инвестора не выводит сделку из категории ценной бумаги, если по существу это финансовая инвестиция.

Отсюда вытекают практические правила осторожности: открытый пост в социальных сетях, открытый вечер для инвесторов, реклама с ожидаемой доходностью или широкий список рассылки - это действия, которые могут считаться «действием, направленным на побуждение публики», даже если в итоге инвестировали лишь немногие.

5Каков риск маркетинга среди публики без проспекта?

Публичное предложение без проспекта является нарушением Закона о ценных бумагах, и Управление принимает против него меры. Риски включают:

1. Правоприменение. Административные или уголовные разбирательства против предлагающего лица, а иногда против его руководителей и агентов по маркетингу.
2. Иски инвесторов. Инвесторы, ожидания которых проект не оправдал, могут утверждать, что предложение было незаконным, и требовать возврата своих денег.
3. Ущерб проекту. Расследование или разбирательство в разгар строительства может нанести ущерб финансированию и продажам.
4. Другие законы. Структура, объединяющая средства многих инвесторов для совместного управления, может подпадать также под Закон о совместных инвестициях в доверительном управлении, а маркетинг инвестиций может требовать лицензии по закону, регулирующему инвестиционное консультирование и маркетинг инвестиций.

6А как насчёт правил в стране проекта?

Израильский Закон о ценных бумагах применяется к предложению в Израиле. Но компания, выпускающая акции или займы, обычно зарегистрирована в стране проекта, и там тоже есть правила.

• В Европейском союзе Регламент о проспектах (EU) 2017/1129 освобождает от обязанности публиковать проспект, среди прочего, предложение, адресованное только квалифицированным инвесторам, и предложение, адресованное менее чем 150 физическим или юридическим лицам в каждом государстве-члене, не являющимся квалифицированными инвесторами. Пороги освобождения для небольших предложений недавно были обновлены, поэтому проверяют актуальную редакцию.
• В США предложение ценных бумаг подчиняется федеральному закону и предусмотренным им освобождениям, например Rule 506(b), запрещающему общее обращение к публике, и Rule 506(c), разрешающему его только тогда, когда все покупатели являются аккредитованными инвесторами и прошли проверку. Кроме того, применяется законодательство штатов.
• Местное корпоративное право. Выпуск акций местной компании требует решений, иногда нотариуса и регистрации, а также раскрытия сведений о конечных бенефициарах. Инвесторы, которые входят в капитал как акционеры, столкнутся с этими требованиями.

7Контрольный список перед привлечением средств

1. Определите, что именно вы предлагаете: акции, заём, единицу или право на участие в прибыли.
2. Проверьте, является ли предложение ценной бумагой по существу, а не по названию.
3. Выберите путь: не более 35 адресатов, квалифицированные инвесторы, сочетание или проспект.
4. Ведите документированный список адресатов с первого обращения.
5. Получите и сохраните письменные согласия квалифицированных инвесторов и основания для них.
6. Подготовьте инвестиционные документы с добросовестным раскрытием рисков, без обещания доходности.
7. Ограничьте маркетинг: без открытой рекламы, без данных о доходности и без посредников, распространяющих предложение.
8. Проверьте правила в стране проекта и в стране компании-эмитента.

8Как мы сопровождаем такое привлечение?

Мы вместе с вами проверяем структуру инвестиции, подходящий путь согласно Закону о ценных бумагах, инвестиционные документы и план маркетинга до его начала. Аспекты в стране проекта мы проверяем вместе с адвокатами, имеющими там лицензию. Если структура требует проспекта или лицензии, мы говорим об этом на этом этапе, пока ещё можно изменить план.

Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководство