Cum verificați un agent imobiliar din străinătate sau organizatorul unui grup de cumpărare: 15 întrebări înainte de a transfera bani

Mulți israelieni ajung la imobile din străinătate printr-un agent: o firmă care identifică proiecte, organizează o conferință sau un tur, prezintă o prognoză și însoțește cumpărarea până la semnare. Uneori agentul organizează și un grup de cumpărare. Poate fi un serviciu profesionist și eficient. Însă agentul adaugă tranzacției o terță parte și, de regulă, este plătit de cel care vinde.

Acest ghid reunește 15 întrebări la care merită să primiți un răspuns scris înainte de primul transfer și, pentru fiecare, modul în care o puteți verifica singuri. Completează cele 12 întrebări înainte de a investi printr-o companie de investiții, care se concentrează pe ceea ce cumpărați, și se concentrează pe cel care vă prezintă tranzacția. Informațiile sunt valabile în noiembrie 2026.

1Care este diferența dintre agent, organizatorul unui grup de cumpărare și vânzător?

Vânzătorul este cel înscris ca proprietar al imobilului sau al terenului în registrul de carte funciară ori dezvoltatorul care semnează contractul cu dumneavoastră. Agentul este cel care vă prezintă tranzacția. Organizatorul unui grup reunește investitori și uneori administrează și banii sau societatea care deține imobilul. Aceeași entitate poate îndeplini mai multe roluri, de aceea prima întrebare este ce rol are în această tranzacție cel cu care discutați.

Un agent care primește comision de la dezvoltator nu este o parte neutră, chiar dacă vă însoțește cu loialitate pe tot parcursul. Acest lucru nu este interzis, dar înseamnă că verificarea tranzacției trebuie făcută de cineva care vă reprezintă numai pe dumneavoastră. Dacă este vorba de un grup de cumpărare, consultați și ghidul juridic privind cumpărarea în grup în străinătate.

2Ce întrebări să îi puneți unui agent imobiliar din străinătate înainte de a transfera bani?

Tabelul este o listă de verificare pe care o puteți tipări și completa. Pe fiecare rând: întrebarea, documentul pe care îl cereți agentului și modul în care verificați fără el.

3Cum verificați cine este proprietarul unui teren în străinătate?

Comandați un extras sau un certificat de înscriere actualizat din registrul de carte funciară al țării imobilului și nu vă mulțumiți cu copia trimisă de agent. Registrele de carte funciară din Uniunea Europeană pun la dispoziția publicului și a profesioniștilor informații despre amplasament și proprietate. Câteva exemple din țările în care lucrăm:

• România: extrasul de carte funciară (Extras de Carte Funciară), care poate fi comandat pentru informare pe site-ul ePay al ANCPI. Partea a treia a acestuia arată sarcinile și notările. Consultați ghidul pentru citirea extrasului de carte funciară în România.
• Cipru: certificatul de căutare de la Oficiul Funciar, pe care din decembrie 2023 vânzătorul este obligat să îl anexeze la contract. Consultați ghidul despre titlurile de proprietate din Cipru.
• Italia: visura catastale și visura ipotecaria, care arată proprietarii înscriși și ipotecile.
• SUA: nu există o garanție de stat a dreptului de proprietate. Vă bazați pe verificarea titlului de către o companie Title și pe asigurarea titlului de proprietate, așa cum se explică în ghidul despre Title Insurance și Escrow.

Într-un proiect în construcție verificați terenul, nu apartamentul care încă nu există: cine este proprietarul, dacă există o ipotecă a băncii finanțatoare și dacă au fost deja înscrise notări în favoarea altor cumpărători.

4Are nevoie un agent imobiliar din străinătate de licență?

În Israel, potrivit unei hotărâri a Tribunalului Districtual din Tel Aviv relatate de Calcalist în iulie 2012, legea privind intermediarii imobiliari nu se aplică imobilelor din străinătate. Cu alte cuvinte, o licență israeliană de intermediere, dacă există, nu are relevanță pentru calitatea tranzacției din străinătate, iar lipsa ei nu indică neapărat o încălcare. În schimb, când agentul oferă o investiție financiară și nu un apartament, de exemplu acțiuni într-o societate sau un randament fix, se pot aplica Legea valorilor mobiliare și legea care reglementează promovarea investițiilor. Despre aceasta, în ghidul atragerea de bani de la israelieni și Legea valorilor mobiliare.

În țara imobilului situația diferă. În România, de exemplu, în noiembrie 2026 nu am constatat ca propunerea legislativă pentru reglementarea profesiei de agent imobiliar (L162/2024) să fi fost adoptată, de aceea „agent” poate fi oricine. În alte țări există licențiere și un registru. Întrebarea practică nu este doar dacă există licență, ci cine răspunde față de dumneavoastră dacă ceva nu merge și pe cine puteți da în judecată.

5Ce înseamnă de fapt „sub prețul pieței”?

Înseamnă că cineva a comparat prețul cu ceva. Întrebarea este cu ce. Compararea cu prețurile cerute pe portaluri, cu lista de prețuri a aceluiași dezvoltator sau cu prețul „după finalizarea construcției” nu este o comparație cu piața. O comparație reală se face cu tranzacții încheiate pentru imobile similare, în aceeași zonă, la un preț pe mp calculat prin aceeași metodă.

Iar un preț scăzut este o întrebare, nu un răspuns: poate proveni de la un vânzător care are nevoie de lichiditate, dar și dintr-o problemă de urbanism, dintr-o ipotecă sau din lipsa infrastructurii. Consultați chilipirul imobiliar în străinătate: oportunitate sau capcană și, pentru România, cum verificați dacă prețul este corect.

6Cum verificați afirmația „s-au vândut deja 70% din apartamente”?

Tabelul de vânzări al agentului nu este o dovadă. Ceea ce este considerat „vândut” poate fi un acord de rezervare, o manifestare de interes sau un antecontract înscris, iar fiecare are o altă greutate. Întrebați câte contracte semnate există, de ce tip și din ce dată.

În țările în care antecontractul se înscrie, o parte din aceasta poate fi verificată. În România, antecontractul pentru o unitate viitoare de la un dezvoltator se semnează în fața notarului și se înscrie în cartea funciară, de aceea extrasele de carte funciară ale unităților arată care dintre ele au fost deja vândute. În Cipru, contractul de vânzare depus la Oficiul Funciar creează o sarcină asupra imobilului în favoarea cumpărătorului. Și, în orice caz, un procent ridicat de vânzări nu înlocuiește verificarea terenului, a autorizației și a contului.

7Cum verificați experiența dezvoltatorului și a agentului?

Cereți o listă a proiectelor finalizate, cu adrese, și verificați-le: dacă au fost construite, dacă apartamentele au fost înscrise pe numele cumpărătorilor și când. În registrul comerțului verificați când a fost înființată societatea, cine sunt proprietarii și dacă are situații financiare. În portalul instanțelor și în registrul insolvenței verificați procedurile. În România, majoritatea acestor verificări sunt gratuite, așa cum se explică în ghidul cum verificați singuri un dezvoltator.

Rețineți că o firmă veche, cu un nume cunoscut, poate acționa în fiecare proiect printr-o nouă societate dedicată. Decisiv este cine semnează contractul dumneavoastră și ce active are această entitate.

8De ce contează limba contractului și legea aplicabilă?

Un material de marketing în ebraică nu este contractul. Contractul obligatoriu se semnează de regulă în limba țării imobilului și uneori în două limbi, cu o clauză care stabilește care versiune prevalează. Dacă nu ați înțeles versiunea care face fond, nu ați verificat tranzacția. Clauza privind legea aplicabilă și jurisdicția stabilește unde veți acționa în judecată dacă ceva nu merge: împotriva agentului, care poate fi înregistrat în Israel, sau împotriva vânzătorului, într-o altă țară și într-o altă limbă.

9Cum vă asistăm la verificare?

Îl reprezentăm numai pe cumpărător și nu primim remunerație de la agenți, dezvoltatori sau vânzători. Analizăm răspunsurile și documentele pe baza celor 15 întrebări, comandăm extrasele de carte funciară și extrasele din registre, citim contractul în versiunea care face fond și semnalăm ce lipsește înainte de transfer. În țara imobilului lucrăm cu avocați și notari autorizați local. Pentru alegerea unui avocat, consultați cum alegeți un avocat pentru imobiliare internaționale.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidul