Cum verificați că prețul este corect când cumpărați o proprietate în România: surse de preț, tranzacții comparabile, evaluator și prima de străin

Un cumpărător care vine în România pentru câteva zile, fără să cunoască limba și cartierul, este exact cumpărătorul căruia îi poate fi pus ușor un preț mare. Nu este nevoie de înșelăciune; este suficient ca vânzătorul să știe mai mult decât el. Singura protecție este să verificați singuri prețul, din surse care nu depind de vânzător.

Acest ghid tratează doar problema prețului: din ce surse construiți un interval, de ce nu concordă între ele și când o diferență necesită o explicație. Despre verificarea proprietății și a sarcinilor, despre grila notarială și despre tranzacțiile „chilipir” am scris ghiduri separate.

1De ce nu există în România un „preț oficial pe metru pătrat”?

Pentru că datele oficiale nu sunt publicate la acest nivel. Prețurile reale de tranzacție se află în contractele notariale, dar ajung la public doar sub forma unui indice.

• Indicele prețurilor locuințelor al INS (Institutul Național de Statistică), publicat și de Eurostat, este construit din prețurile integrale din contractele încheiate la notari, inclusiv terenul. El neutralizează diferențele de localizare, vechime și mărime (metoda hedonică), dar este național, trimestrial și se publică la circa 112 zile după încheierea trimestrului. El arată o direcție, nu un preț pe metru pătrat.
• ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) publică lunar numărul de vânzări și ipoteci pe județe, fără prețuri.
• Grila notarială (grila notarială) stabilește valori minime pentru calculul impozitului și se actualizează cel puțin o dată pe an. Este un prag, nu o valoare.

Tot restul, cum ar fi portalurile, rapoartele agențiilor imobiliare și calculatoarele de pe internet, se bazează pe prețuri cerute: ceea ce au scris vânzătorii în anunț.

2Ce măsoară fiecare sursă și la ce este bună?

Un aspect practic: pentru zonele din afara marilor orașe, de exemplu pentru comunele din județul Ilfov, marile portaluri nu publică serii de prețuri. Acolo vă bazați pe anunțuri similare, pe grilă ca prag și pe evaluarea proprietății respective.

3De ce două surse dau cifre diferite pentru același oraș?

Pentru că măsoară lucruri diferite. Un exemplu din vara lui 2026: potrivit Imobiliare.ro, apartamentele noi din București erau oferite în august 2026 la circa 2.549 de euro pe metru pătrat. Potrivit Storia, apartamentele noi erau oferite în iulie 2026 la 1.982 de euro pe metru pătrat, iar cele vechi, dimpotrivă, la 2.260. Nicio cifră nu este greșită. Principalele diferențe:

• Metoda de calcul. O medie este influențată de câteva proiecte scumpe mult mai mult decât o mediană. Verificați ce publică sursa.
• Eșantionul. Fiecare portal vede doar propriile anunțuri, iar unele date se referă doar la apartamente cu 1-3 camere.
• Localizarea. Clădirile vechi se află adesea în zone mai centrale, iar multe proiecte noi la marginea orașului. În același cartier, un apartament nou este de regulă tot mai scump.
• Timpul și unitatea. Indicele INS a crescut cu 12,1% pe an până în trimestrul al doilea din 2026, iar prețul cerut în București potrivit Imobiliare.ro a crescut cu 8,6% pe an până în septembrie 2026. Altă perioadă, alt loc și alt tip de preț; nu există aici o contradicție.

4Cum calculați corect prețul pe metru pătrat al proprietății care vi se oferă?

Înainte de a compara cu piața, asigurați-vă că cifra dumneavoastră este construită la fel ca cifra cu care o comparați:

1. Care suprafață? Suprafața utilă (suprafață utilă), suprafața construită (suprafață construită) sau o suprafață care include balcoanele dau trei prețuri pe metru pătrat diferite pentru aceeași proprietate. Marile portaluri calculează la suprafața utilă.
2. Este inclus TVA-ul? Pentru un apartament nou se aplică TVA de 21%, la octombrie 2026. Un preț „plus TVA” și un preț cu TVA inclus nu sunt comparabile.
3. Ce mai intră în preț? Parcarea, boxa, nivelul finisajelor, iar la o casă pe teren propriu și terenul, care schimbă complet prețul pe metru pătrat.
4. Cu ce comparați? Același cartier și același tip de proprietate, nu media orașului.

Să presupunem că vi se oferă un apartament nou de 80 mp suprafață utilă la 240.000 de euro, cu TVA inclus: 3.000 de euro pe metru pătrat. Acum căutați în același cartier anunțuri pentru apartamente noi similare, pe aceeași bază de suprafață și cu aceeași definiție a TVA-ului. Dacă prețul dumneavoastră este peste interval, aceasta este o întrebare pentru vânzător. Uneori există un răspuns bun, cum ar fi un etaj înalt, priveliștea sau parcarea, iar uneori nu există.

5Tranzacții comparabile: ce înseamnă o comparație bună și cum o obțineți?

O medie zonală este doar o linie de bază. Instrumentul precis sunt tranzacțiile încheiate efectiv, iar o tranzacție bună pentru comparație îndeplinește patru condiții:

• Același cartier și, dacă se poate, aceeași stradă.
• O proprietate de același tip și de aceeași mărime: vilă cu vilă, apartament cu apartament.
• Stare similară: nou cu nou, renovat cu renovat.
• Din ultimele 12 luni. O tranzacție mai veche descrie o altă piață.

Trei până la cinci astfel de tranzacții sunt suficiente pentru a vedea un interval. Dificultatea este că în România nu există o bază de date a vânzărilor deschisă publicului, așa că tranzacțiile se obțin printr-un evaluator autorizat sau printr-un avocat local care lucrează pentru dumneavoastră și are acces la baze de date profesionale.

6Evaluatorul independent și grila notarială: ce adaugă fiecare?

Evaluatorul. Aceasta este verificarea care se sare cel mai des. Opinia celui care vă vinde, chiar dacă este de încredere, este opinia unei părți interesate. Aveți nevoie de un evaluator român autorizat, care lucrează potrivit standardelor ANEVAR și pe care îl alegeți dumneavoastră, sau de un avocat al dumneavoastră, o persoană care nu este remunerată în funcție de încheierea tranzacției. Dacă luați un credit ipotecar, evaluarea băncii este baza pe care banca va finanța și reprezintă un punct de control suplimentar.

Grila. Puteți cere unui notar care nu are legătură cu vânzătorul valoarea minimă pentru stradă. Un preț foarte îndepărtat de grilă, în sus sau în jos, este un motiv de a pune întrebări. Dar o grilă mai mică decât prețul dezvoltatorului nu înseamnă că ați plătit prea mult, deoarece grila nu este valoare de piață. Despre utilizarea ei pentru calculul impozitului am detaliat într-un ghid separat.

7Prima de străin: ce este și ce semne impun oprirea?

Prima de străin este suplimentul pe care un vânzător îl adaugă când identifică un cumpărător care nu cunoaște piața locală. Este o simplă economie a informației: cine știe mai puțin plătește mai mult. Argumentul „dacă proprietatea se apreciază, se va compensa” nu rezistă, deoarece în ziua în care veți vinde, cumpărătorul va fi cel mai probabil local și nu va plăti suplimentul, iar dumneavoastră îl veți absorbi.

Cinci semne care impun oprirea, chiar dacă apare doar unul dintre ele:

1. Presiune nefirească a timpului: „Trebuie să încheiem săptămâna aceasta, există alt cumpărător”.
2. Opoziție față de un evaluator independent: un vânzător sigur pe preț nu se teme de o verificare pe care o plătiți dumneavoastră.
3. Nicio comparație cu tranzacții: „Prețul este prețul”, fără trimitere la proprietăți similare.
4. Preț bazat pe o poveste: o explicație lungă despre de ce tocmai această proprietate valorează mai mult decât toată zona.
5. Niciun preț pe metru pătrat: doar o sumă totală, fără defalcare pe suprafață și pe ce include.

8Ce spun datele privind volumul tranzacțiilor despre preț?

Puțin, dar nu nimic. Potrivit datelor ANCPI, în 2025 s-au vândut în București 46.321 de unități în clădiri, față de 50.884 în 2024, iar în Ilfov 8.976, față de 9.580. Aceste date arată cât de activă este piața, nu cât de mare este prețul. Ele sunt numărate după data înscrierii, nu a semnării, așa că evenimente precum oprirea sistemelor ANCPI în urma atacului cibernetic din 14 iulie 2026 mută tranzacții între luni. Când numărul tranzacțiilor scade, iar prețurile cerute continuă să crească, există loc de negociere. Verificați și cât timp rămân în anunțuri proprietățile similare.

9Ce faceți înainte de a semna?

Înainte de un contract de rezervare sau de un antecontract, este bine să aveți la îndemână un preț pe metru pătrat calculat pe aceeași bază ca piața, trei până la cinci tranzacții comparabile din ultimul an, raportul unui evaluator ales de dumneavoastră și un răspuns scris al vânzătorului pentru fiecare diferență. Însoțim cumpărători israelieni la construirea acestei verificări și la formularea întrebărilor pentru vânzător și lucrăm alături de evaluatori, avocați și notari autorizați în România, care efectuează demersurile potrivit legii locale.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.