Коротко
В Румынии нет официальной цены за м²: порталы публикуют цены предложения, официальный индекс INS показывает только направление цен в сделках, ANCPI считает сделки без цен, а нотариальная сетка является нижним порогом для налога. Поэтому цену проверяют в три уровня: правильно рассчитанная цена за м², сопоставимые сделки за последний год и заключение оценщика, не зависящего от продавца. Продавец, который возражает против такой проверки, тем самым даёт вам информацию.
Главное
- 1Цены Imobiliare.ro и Storia являются ценами предложения, а не ценами сделок, и каждый портал измеряет свою выборку.
- 2Индекс цен на жильё INS строится на ценах договоров у нотариусов, но он общенациональный, квартальный и без цены за м².
- 3Хорошая сопоставимая сделка: тот же район, похожий объект, похожее состояние, за последние 12 месяцев. Три-пять сделок дают диапазон.
- 4Нотариальная сетка является минимальной стоимостью для целей налогообложения, и палата нотариусов Бухареста прямо пишет, что это не рыночная стоимость.
- 5Давление сроками, возражения против оценщика, отсутствие сравнений, «история» вместо данных и отсутствие цены за м² - признаки, при которых нужно остановиться.
Покупатель, который приезжает в Румынию на несколько дней, без языка и без знания района, - именно тот покупатель, которому легко назначить завышенную цену. Для этого не нужно мошенничество; достаточно, чтобы продавец знал больше него. Единственная защита - проверить цену самостоятельно по источникам, не зависящим от продавца.
Это руководство посвящено только вопросу цены: из каких источников строят диапазон, почему они не совпадают друг с другом и когда расхождение требует объяснения. О проверке права собственности и обременений, о нотариальной сетке и о «выгодных» сделках мы написали отдельные руководства.
Почему в Румынии нет «официальной цены за м²»?
Потому что официальные данные на таком уровне не публикуются. Реальные цены сделок содержатся в нотариальных договорах, но до публики они доходят только в виде индекса.
- Индекс цен на жильё INS (Национального института статистики), который публикуется также в Евростате, строится на полных ценах в договорах, подписанных у нотариусов, включая землю. Он нейтрализует различия в расположении, возрасте и размере (гедонический метод), но он общенациональный, квартальный и публикуется примерно через 112 дней после окончания квартала. Он показывает направление, а не цену за м².
- ANCPI (Агентство кадастра и регистрации недвижимости) ежемесячно публикует количество продаж и ипотек по уездам, без цен.
- Нотариальная сетка (grila notarială) устанавливает минимальные стоимости для расчёта налога и обновляется не реже одного раза в год. Это нижний порог, а не стоимость.
Всё остальное, например порталы, отчёты риелторских компаний и онлайн-калькуляторы, основано на ценах предложения: на том, что продавцы указали в объявлении.
Индекс цен на жильё INS строится на ценах договоров у нотариусов, но он общенациональный, квартальный и без цены за м².
Что измеряет каждый источник и для чего он полезен?
| Источник | Что измеряется | Тип цены | Для чего использовать |
|---|---|---|---|
| Индекс INS / Евростат | Все квартиры, купленные в Румынии | Цены договоров, в виде индекса | Понять, растёт рынок или падает |
| ANCPI | Количество продаж и ипотек по уездам | Цены нет | Понять, насколько активен рынок |
| Нотариальная сетка | Минимальная стоимость для зоны | Нижний порог для налога | Выявить цену, очень далёкую от нижнего порога |
| Imobiliare.ro, Storia, OLX | Объявления на сайте | Цена предложения | Построить диапазон по похожим объектам в том же районе |
| Оценка аттестованного оценщика | Один конкретный объект | Рыночная стоимость по стандартам ANEVAR | Оценка вашего объекта, а не района |
Практический момент: для районов за пределами крупных городов, например для коммун в уезде Илфов, крупные порталы не публикуют ценовые ряды. Там опираются на похожие объявления, на сетку как нижний порог и на оценку конкретного объекта.
Почему два источника дают для одного города разные цифры?
Потому что они измеряют разные вещи. Пример лета 2026 года: по данным Imobiliare.ro, новые квартиры в Бухаресте в августе 2026 года предлагались примерно по 2549 евро за м². По данным Storia, новые квартиры в июле 2026 года предлагались по 1982 евро за м², а квартиры на вторичном рынке, наоборот, по 2260. Ни одна цифра не ошибочна. Основные различия:
- Метод расчёта. Среднее значение гораздо сильнее зависит от нескольких дорогих проектов, чем медиана. Проверьте, что публикует источник.
- Выборка. Каждый портал видит только свои объявления, и часть данных относится только к квартирам с 1-3 комнатами.
- Расположение. Старые здания нередко находятся в более центральных местах, а многие новые проекты на окраинах города. В одном и том же районе новая квартира обычно всё же дороже.
- Время и единица. Индекс INS вырос на 12,1% за год по второй квартал 2026 года, а цена предложения в Бухаресте по данным Imobiliare.ro выросла на 8,6% за год по сентябрь 2026 года. Другой период, другое место и другой тип цены; противоречия здесь нет.
Цена за м² чего-то стоит только тогда, когда известно, кто измерял, что измерялось и в каком месяце. Разные данные с разных порталов за разные месяцы и не должны совпадать.
Как правильно рассчитать цену за м² предлагаемого вам объекта?
Прежде чем сравнивать с рынком, убедитесь, что ваша цифра построена так же, как та, с которой вы её сравниваете:
- Какая площадь? Полезная площадь (suprafață utilă), застроенная площадь (suprafață construită) или площадь с балконами дают для одного и того же объекта три разные цены за м². Крупные порталы считают по полезной площади.
- Включён ли НДС? На новую квартиру распространяется НДС 21% по состоянию на октябрь 2026 года. Цена «плюс НДС» и цена с НДС несопоставимы.
- Что ещё входит в цену? Парковка, кладовая, уровень отделки, а для дома с землёй также участок, который полностью меняет цену за м².
- С чем сравнивают? Тот же район и тот же тип объекта, а не среднее по городу.
Допустим, вам предлагают новую квартиру полезной площадью 80 м² за 240 000 евро с НДС: 3000 евро за м². Теперь ищут в том же районе объявления о похожих новых квартирах, с той же базой площади и тем же учётом НДС. Если ваша цена выше диапазона, это вопрос к продавцу. Иногда есть хороший ответ, например высокий этаж, вид или парковка, а иногда нет.
Сопоставимые сделки: что считается хорошим сравнением и как его получить?
Среднее по району - лишь базовая линия. Точный инструмент - фактически заключённые сделки, и хорошая сделка для сравнения отвечает четырём условиям:
- Тот же район, а по возможности та же улица.
- Объект того же типа и того же размера: вилла с виллой, квартира с квартирой.
- Похожее состояние: новое с новым, отремонтированное с отремонтированным.
- За последние 12 месяцев. Более старая сделка описывает другой рынок.
Трёх-пяти таких сделок достаточно, чтобы увидеть диапазон. Сложность в том, что в Румынии нет открытой для публики базы продаж, поэтому сделки получают через аттестованного оценщика или местного адвоката, который работает на вас и имеет доступ к профессиональным базам данных.
Независимый оценщик и нотариальная сетка: что даёт каждый из них?
Оценщик. Эту проверку пропускают чаще всего. Мнение того, кто вам продаёт, даже если он добросовестен, является мнением заинтересованной стороны. Нужен аттестованный румынский оценщик, работающий по стандартам ANEVAR, которого выбираете вы, или адвокат с вашей стороны, лицо, чьё вознаграждение не зависит от закрытия сделки. Если вы берёте ипотеку, оценка банка является основой, по которой банк будет финансировать, и служит дополнительной контрольной точкой.
Сетка. Можно попросить нотариуса, не связанного с продавцом, сообщить минимальную стоимость для улицы. Цена, очень далёкая от сетки, вверх или вниз, - повод задать вопросы. Но сетка ниже цены застройщика не означает, что вы переплатили, потому что сетка не является рыночной стоимостью. О её использовании для расчёта налога мы подробно написали в отдельном руководстве.
Наценка для иностранца: что это такое и какие признаки требуют остановиться?
Наценка для иностранца - это надбавка, которую продавец добавляет, когда распознаёт покупателя, не знающего местный рынок. Это простая экономика информации: кто знает меньше, платит больше. Довод «если объект подорожает, это компенсируется» не выдерживает критики, потому что в день продажи покупатель, скорее всего, будет местным и не заплатит эту надбавку, а вы её потеряете.
Пять признаков, при которых нужно остановиться, даже если присутствует только один из них:
- Неестественное давление сроками: «Нужно закрыть на этой неделе, есть другой покупатель».
- Возражения против независимого оценщика: продавец, уверенный в цене, не боится проверки, за которую платите вы.
- Нет сравнения со сделками: «Цена есть цена», без ссылок на похожие объекты.
- Ценообразование через историю: длинное объяснение, почему именно этот объект стоит больше всего района.
- Нет цены за м²: только общая сумма, без разбивки по площади и по тому, что в неё входит.
Что данные об объёме сделок говорят о цене?
Немного, но не ничего. По данным ANCPI, в 2025 году в Бухаресте было продано 46 321 единица в зданиях против 50 884 в 2024 году, а в Илфове 8976 против 9580. Эти данные показывают, насколько активен рынок, а не каков его уровень цен. Они учитываются по дате регистрации, а не подписания, поэтому такие события, как отключение систем ANCPI после кибератаки 14 июля 2026 года, сдвигают сделки между месяцами. Когда количество сделок падает, а цены предложения продолжают расти, есть пространство для переговоров. Проверьте также, сколько времени похожие объекты остаются в объявлениях.
Что сделать до подписания?
До соглашения о бронировании или предварительного договора у вас на руках должны быть цена за м², рассчитанная на той же базе, что и рыночная, три-пять сопоставимых сделок за последний год, заключение выбранного вами оценщика и письменный ответ продавца по каждому расхождению. Мы сопровождаем израильских покупателей в построении такой проверки и формулировании вопросов продавцу и работаем вместе с оценщиками, адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые совершают действия по местному праву.
Руководство содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией по конкретному случаю. Данные о ценах и объёмах меняются от месяца к месяцу, и каждый источник публикует их по своей методике.
Частые вопросы
Является ли цена на сайтах недвижимости в Румынии ценой сделки?
Нет. Imobiliare.ro, Storia и OLX показывают цены предложения, то есть то, что продавец указал в объявлении. Фактические цены сделок содержатся в нотариальных договорах и публикуются только в виде индекса INS, без цены за м².
Публикует ли ANCPI цены недвижимости?
Нет. ANCPI ежемесячно публикует количество продаж и ипотек по уездам. Эти данные показывают, насколько активен рынок, а не цены.
Является ли нотариальная сетка рыночной стоимостью объекта?
Нет. Это минимальная стоимость для целей налогообложения, и палата нотариусов Бухареста прямо пишет, что это не рыночная стоимость. Цена, очень далёкая от неё, - повод проверить, но сетка ниже цены не является доказательством завышения цены.
Нужен ли оценщик при покупке у застройщика?
Да. Даже добросовестный застройщик является продающей стороной в сделке. Выбранный вами аттестованный оценщик или адвокат с вашей стороны - способ получить оценку, не зависящую от запрашиваемой у вас цены.
Как получить сопоставимые сделки в Румынии?
Открытой для публики базы продаж нет, поэтому их получают через аттестованного оценщика или местного адвоката, который работает на вас. Ищут три-пять сделок в том же районе, с похожим объектом и в похожем состоянии, за последние 12 месяцев.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.