Коротко
Посредника по продаже недвижимости за рубежом проверяют по документам сделки, а не по презентации: кто зарегистрированный собственник земли по актуальной выписке, кто продавец по договору и как он связан с посредником, какую комиссию посредник получает и от кого, есть ли разрешение на строительство и куда уходят деньги. Большинство ответов можно проверить самостоятельно в официальных реестрах страны объекта, поэтому подтверждения посредника недостаточно.
Главное
- 1Посредник - не продавец. Продавец - это тот, кто зарегистрирован как собственник в реестре недвижимости или кто подписывает с вами договор, и проверять нужно именно его.
- 2Попросите письменно раскрыть все комиссии, которые получает посредник, от вас и от продавца.
- 3Выписку из реестра недвижимости в большинстве стран можно заказать самостоятельно. В Румынии, например, на сайте ePay агентства ANCPI.
- 4«Ниже рыночной цены» должно подтверждаться сопоставимыми сделками, а не ценами предложения.
- 5«Уже продано 70%» проверяют по подписанным и зарегистрированным договорам, а не по таблице продаж посредника.
- 6Согласно решению Окружного суда Тель-Авива 2012 года, израильский Закон о посредниках в сфере недвижимости не распространяется на недвижимость за рубежом. Израильская лицензия посредника не свидетельствует о проверке сделки.
Многие израильтяне приходят к недвижимости за рубежом через посредника: компанию, которая подбирает проекты, организует конференцию или ознакомительную поездку, представляет прогноз и сопровождает покупку до подписания. Иногда посредник также организует группу совместной покупки. Это может быть профессиональной и эффективной услугой. Но посредник добавляет в сделку третью сторону, и, как правило, вознаграждение он получает от того, кто продаёт.
В этом руководстве собраны 15 вопросов, на которые стоит получить письменный ответ до первого перевода, и к каждому - способ проверить ответ самостоятельно. Оно дополняет материал 12 вопросов перед инвестицией через инвестиционную компанию, посвящённый тому, что вы покупаете, и сосредоточено на том, кто представляет вам сделку. Информация актуальна на ноябрь 2026 года.
Чем отличаются посредник, организатор группы совместной покупки и продавец?
Продавец - это тот, кто зарегистрирован как собственник объекта или земли в реестре недвижимости, или застройщик, который подписывает с вами договор. Посредник - тот, кто представляет вам сделку. Организатор группы объединяет инвесторов и иногда также управляет деньгами или компанией, владеющей объектом. Одно лицо может выполнять несколько ролей, поэтому первый вопрос - какую роль в этой сделке играет тот, кто перед вами.
Посредник, получающий комиссию от застройщика, не является нейтральной стороной, даже если добросовестно сопровождает вас на всём пути. В этом нет ничего недопустимого, но это значит, что проверку сделки должен провести тот, кто представляет только вас. Если речь идёт о группе совместной покупки, читайте также юридическое руководство по групповой покупке недвижимости за рубежом.
Какие вопросы задать посреднику по недвижимости за рубежом до перевода денег?
Таблица - это чек-лист, который можно распечатать и заполнить. В каждой строке: вопрос, документ, который нужно запросить у посредника, и как проверить его без посредника.
| № | Вопрос | Что запросить | Как проверить самостоятельно |
|---|---|---|---|
| 1 | Кто зарегистрированный собственник земли или объекта? | Актуальную выписку из реестра недвижимости | Самостоятельно заказать выписку из реестра недвижимости страны |
| 2 | Кто продавец по договору и как он связан с посредником? | Название компании-продавца и её регистрационный номер | Проверить в местном реестре компаний, кто владельцы и директора |
| 3 | Какова роль посредника: брокер, представитель застройщика, партнёр или продавец? | Ваш договор с посредником | Сравнить стороны договора купли-продажи с тем, кто перед вами |
| 4 | Какую комиссию получает посредник и от кого? | Письменное раскрытие всех выплат | Сравнить вашу цену с прайс-листом застройщика |
| 5 | Есть ли действующее разрешение на строительство и на что именно? | Разрешение и утверждённые проекты | Проверить в органе по планированию или по отметке о разрешении в реестре, в зависимости от страны |
| 6 | Есть ли обременение на земле и как оно будет снято? | Раздел обременений в выписке и письмо банка о снятии залога | Прочитать раздел обременений в выписке, которую вы заказали |
| 7 | Куда уходят деньги и когда они высвобождаются? | Реквизиты счёта в договоре и условия высвобождения | Убедиться, что счёт на имя продавца, нотариуса или специальный счёт, а не на имя посредника |
| 8 | Что будет зарегистрировано на моё имя и когда? | Описание права в договоре и срок регистрации | Заказать выписку после регистрации |
| 9 | Каков опыт застройщика и посредника? | Список завершённых проектов с адресами | Проверить выписки по прежним зданиям, судебный портал и реестр несостоятельности |
| 10 | Нужна ли лицензия и есть ли она у них? | Данные лицензии и регулятора | Проверить в реестре регулятора, если он существует в этой стране |
| 11 | На каком языке договор и какое право применяется? | Обязывающую редакцию и перевод | Прочитать пункт о применимом праве и подсудности до подписания |
| 12 | «Ниже рыночной цены» - по сравнению с чем? | Данные о сопоставимых сделках | Сравнить цену за кв. м с похожими сделками, а не с ценами предложения |
| 13 | «Уже продано X%»: откуда это известно? | Число подписанных и зарегистрированных договоров | В странах, где предварительные договоры регистрируются, они видны в выписках |
| 14 | Кто гарантирует доходность или обратный выкуп и что за этим стоит? | Письменное обязательство и отчётность гаранта | Проверить гаранта в реестре компаний и обеспечение |
| 15 | Кто представляет меня в сделке? | Данные юриста и договор о представительстве | Убедиться, что он не получает вознаграждение от посредника или продавца |
Как проверить, кто собственник земли за рубежом?
Закажите актуальную выписку или справку из реестра недвижимости страны объекта, а не довольствуйтесь копией, которую прислал посредник. Реестры недвижимости в ЕС предоставляют информацию о местоположении и собственности публике и специалистам. Несколько примеров из стран, где мы работаем:
- Румыния: выписка из земельной книги (Extras de Carte Funciară), которую можно заказать в информационных целях на сайте ePay агентства ANCPI. Её третья часть показывает обременения и отметки. См. руководство по чтению выписки в Румынии.
- Кипр: справка о поиске (search certificate) из Земельного департамента, которую с декабря 2023 года продавец обязан прилагать к договору. См. руководство о титулах собственности на Кипре.
- Италия: visura catastale и visura ipotecaria, которые показывают зарегистрированных собственников и обременения.
- США: государственной гарантии права собственности нет. Опираются на проверку титула компанией Title и на страхование титула, как объясняется в руководстве о Title Insurance и Escrow.
В проекте на стадии котлована проверяют землю, а не квартиру, которой ещё нет: кто собственник, есть ли ипотека финансирующего банка и не зарегистрированы ли уже отметки в пользу других покупателей.
Нужна ли посреднику по недвижимости за рубежом лицензия?
В Израиле, согласно решению Окружного суда Тель-Авива, о котором сообщил Calcalist в июле 2012 года, Закон о посредниках в сфере недвижимости не распространяется на недвижимость за рубежом. Иными словами, израильская лицензия посредника, если она есть, ничего не говорит о качестве сделки за рубежом, а её отсутствие не обязательно означает нарушение. С другой стороны, когда посредник предлагает финансовую инвестицию, а не квартиру, например акции компании или фиксированную доходность, могут применяться Закон о ценных бумагах и закон, регулирующий маркетинг инвестиций. Подробнее - в руководстве о привлечении денег израильтян и Законе о ценных бумагах.
В стране объекта ситуация разная. В Румынии, например, по состоянию на ноябрь 2026 года не установлено, что законопроект о регулировании профессии риелтора (L162/2024) был принят, поэтому «посредником» может быть кто угодно. В других странах есть лицензирование и реестр. Практический вопрос - не только есть ли лицензия, но и кто отвечает перед вами, если что-то пойдёт не так, и к кому можно предъявить иск.
Что на самом деле означает «ниже рыночной цены»?
Это значит, что кто-то сравнил цену с чем-то. Вопрос - с чем. Сравнение с ценами предложения на порталах, с прайс-листом того же застройщика или с ценой «после завершения строительства» не является сравнением с рынком. Настоящее сравнение проводится с заключёнными сделками по похожим объектам в том же районе, по цене за кв. м, рассчитанной тем же способом.
А низкая цена - это вопрос, а не ответ: она может объясняться продавцом, которому нужна ликвидность, но и проблемой с планированием, обременением или отсутствием инфраструктуры. См. выгодная сделка с недвижимостью за рубежом: возможность или ловушка, а по Румынии - как проверить, справедлива ли цена.
Как проверить, что «уже продано 70% квартир»?
Таблица продаж посредника - не доказательство. «Продано» может означать соглашение о бронировании, выражение заинтересованности или зарегистрированный предварительный договор, и вес у каждого из них разный. Спросите, сколько подписанных договоров есть, какого типа и от какой даты.
В странах, где предварительный договор регистрируется, часть этого можно проверить. В Румынии предварительный договор на будущую единицу у застройщика подписывается у нотариуса и регистрируется в земельной книге (Cartea Funciară), поэтому выписки по единицам показывают, какие из них уже проданы. На Кипре договор купли-продажи, депонированный в Земельном департаменте, создаёт обременение на объект в пользу покупателя. И в любом случае высокий процент продаж не заменяет проверки земли, разрешения и счёта.
Как проверить опыт застройщика и посредника?
Попросите список завершённых проектов с адресами и проверьте их: построены ли они, зарегистрированы ли квартиры на покупателей и когда. В реестре компаний проверьте, когда компания создана, кто её владельцы и есть ли у неё финансовая отчётность. На судебном портале и в реестре несостоятельности проверьте разбирательства. В Румынии большинство этих проверок бесплатны, как объясняется в руководстве как самостоятельно проверить застройщика.
Учтите, что известная компания с давней историей может вести каждый проект через новую компанию специального назначения. Решает то, кто подписывает ваш договор и какие активы есть у этого юридического лица.
Почему важны язык договора и применимое право?
Маркетинговый материал на иврите - это не договор. Обязывающий договор обычно подписывается на языке страны объекта, иногда на двух языках, с пунктом о том, какая редакция имеет приоритет. Если вы не поняли обязывающую редакцию, вы не проверили сделку. Пункт о применимом праве и подсудности определяет, где вы будете судиться, если что-то пойдёт не так: с посредником, который, возможно, зарегистрирован в Израиле, или с продавцом, в другой стране и на другом языке.
Отправьте посреднику 15 вопросов и попросите письменный ответ и документы. Профессиональный посредник ответит. Самостоятельно закажите выписку из реестра недвижимости и выписку из реестра компаний и проверяйте по телефону, по номеру, который вы знаете, любое изменение реквизитов счёта.
Как мы сопровождаем проверку?
Мы представляем только покупателя и не получаем вознаграждения от посредников, застройщиков или продавцов. Мы проверяем ответы и документы по 15 вопросам, заказываем выписки из реестров, читаем договор в обязывающей редакции и отмечаем, чего не хватает до перевода. В стране объекта мы работаем с юристами и нотариусами, имеющими местную лицензию. О выборе юриста читайте в материале как выбрать юриста по международной недвижимости.
Статья содержит общую информацию по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической или инвестиционной консультацией по конкретному случаю. Право и реестры отличаются от страны к стране. Перед любой сделкой стоит получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Как проверить компанию по инвестициям в недвижимость за рубежом?
Проверяют продавца и объект, а не только компанию: актуальную выписку из реестра недвижимости, выписку из реестра компаний по продавцу, письменное раскрытие комиссий, разрешение на строительство и реквизиты счёта, на который уходят деньги. Большинство документов можно заказать самостоятельно.
Как понять, что сделка с недвижимостью за рубежом сомнительная?
Распространённые тревожные сигналы: просьба перевести деньги на счёт посредника, неясность в том, что будет зарегистрировано на ваше имя, гарантированная доходность без гаранта и без обеспечения, юрист, назначенный продавцом, и давление быстро закрыть сделку. Ни один из них не является доказательством, но каждый оправдывает независимую проверку.
Нужна ли посреднику по недвижимости за рубежом израильская лицензия?
Согласно решению Окружного суда Тель-Авива 2012 года, Закон о посредниках в сфере недвижимости не распространяется на недвижимость за рубежом. Но когда предлагается финансовая инвестиция, например акции или фиксированная доходность, могут применяться Закон о ценных бумагах и закон, регулирующий маркетинг инвестиций.
Можно ли спросить посредника, какую комиссию он получает?
Да, и желательно получить ответ письменно. Комиссия, которую платит продавец, влияет на вашу цену и на нейтральность того, кто вам что-то рекомендует. Профессиональный посредник должен её раскрыть.
Как убедиться, что продавец действительно собственник?
Самостоятельно закажите актуальную выписку из реестра недвижимости страны объекта и сравните имя собственника с именем продавца в договоре. В новом проекте проверяют выписку по земле, включая ипотеку финансирующего банка.
Что делать, если посредник не готов отвечать письменно?
Это уже ответ. Можно запросить документы напрямую у продавца или проверить реестры, но посредник, который отказывается раскрыть свою роль, комиссию или реквизиты счёта, требует большой осторожности.
Читать дальше · 10 мин чтенияПокупка на этапе котлована за рубежом: какие условия требовать в договоре и как защитить деньгиПокупка квартиры на этапе котлована за рубежом: платежи по этапам стройки, гарантия и эскроу по странам, неустойка за просрочку, переуступка, банкротство.Читать руководствоИсточники
- כלכליסט - בית המשפט המחוזי בתל אביב: חוק המתווכים אינו חל על מקרקעין בחו״ל (25.7.2012)
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries
- ePay ANCPI - הזמנת נסח ממרשם המקרקעין ברומניה
- ONRC - מרשם החברות הרומני
- Senatul României - propunerea legislativă L162/2024
- חוק ניירות ערך, התשכ״ח-1968 - ויקיטקסט
