Компания по инвестициям в зарубежную недвижимость: 12 вопросов, прежде чем переводить деньги

Многие израильтяне, покупающие недвижимость за рубежом, приходят к сделке через компанию, которая подбирает проекты, организует конференцию или ознакомительную поездку, представляет прогноз доходности и сопровождает покупку до подписания. Иногда речь идёт об одной квартире, а иногда о групповой сделке, в которой многие инвесторы вместе покупают единицы в одном здании или входят в качестве партнёров в компанию, владеющую объектом.

Такая структура может быть законной, но она добавляет в сделку третью сторону и иногда меняет то, что вы покупаете. В этом руководстве собраны 12 юридических вопросов, на которые стоит получить письменный ответ до первого перевода. Оно дополняет список тревожных сигналов при покупке недвижимости за рубежом и посвящено сделке, которая проходит через компанию или группу.

1Что проверить, прежде чем инвестировать в зарубежную недвижимость через инвестиционную компанию?

Проверьте, кто продавец, что будет зарегистрировано на ваше имя, где находятся деньги, кто гарантирует доходность и как выйти из инвестиции. В таблице собраны 12 вопросов и документ, который нужно попросить показать по каждому из них.

2Кто реальный продавец и какова роль компании, с которой вы имеете дело?

Продавец - это тот, кто зарегистрирован как собственник объекта в реестре недвижимости страны, где находится объект, а не компания, которая представила вам сделку. Поэтому первая проверка - актуальная выписка по объекту и выписка из реестра компаний по продавцу: кто владельцы, кто директора, есть ли обременения или судебные разбирательства.

Второй вопрос - роль компании. Она может быть посредником, получающим комиссию от застройщика, представителем застройщика, его партнёром или самим продавцом. Компания, получающая комиссию от продавца, не является нейтральной стороной, даже если сопровождает вас на всём пути. Попросите письменно раскрыть все выплаты, которые она получает, от вас и от других, и проверьте также самого застройщика. В Румынии, например, это можно сделать по официальным базам данных, как объясняется в руководстве как самостоятельно проверить застройщика перед подписанием.

3Что вы на самом деле покупаете: зарегистрированную собственность, акции компании или заём?

Ответ содержится в договоре, а не в презентации. Три распространённые структуры иногда продаются одними и теми же словами, но ваше право в каждой из них принципиально разное.

Даже когда вы покупаете единицу, она должна быть идентифицирована: номер, этаж, площадь и план. Если все единицы в проекте продаются по одной цене, независимо от расположения или размера, это признак того, что продаётся на самом деле доля в доходах проекта, а не квартира. Это также один из признаков, на которые указало Управление по ценным бумагам Израиля.

4Как убедиться, что объект зарегистрирован на ваше имя?

Запросите новую выписку после подписания и проверьте, что ваше право в ней отражено, на ваше имя и с согласованным описанием. Реестры недвижимости в Европейском союзе ведут сведения о местоположении и праве собственности и предоставляют их публике и специалистам, поэтому нет причин довольствоваться подтверждением от компании.

В групповой сделке стоит также проверить, что именно регистрируется: идентифицированная единица или идеальная доля во всём объекте. Идеальная доля в здании - это не квартира, и продать её отдельно сложно. При покупке на этапе строительства иногда сначала регистрируется отметка или предварительная запись, и договор должен определять, кто отвечает за окончательную регистрацию и что будет, если она задерживается.

5Где находятся ваши деньги до регистрации?

Деньги должны поступать на указанный в договоре счёт, принадлежащий продавцу, нотариусу, на эскроу-счёт или на специальный счёт проекта, в зависимости от права страны, где находится объект. Перевод на счёт компании, которая продаёт сделку, или на счёт, не упомянутый в договоре, выводит деньги из-под любого механизма защиты.

• Кто держит деньги? Выясните, на чьё имя открыт счёт и в какой стране.
• Когда они перечисляются? Желательно, чтобы перечисление зависело от регистрации или хотя бы от разрешения на строительство и этапов работ, подтверждённых независимой стороной.
• Что защищает авансы? Банковская гарантия, страхование или специальный счёт, в зависимости от того, что существует в стране. В США, например, есть признанный механизм страхования титула и счёта Escrow; в других странах защита зависит от местного закона и от того, что записано в договоре.
• Изменение реквизитов. Письмо по электронной почте о новом счёте требует остановиться и проверить информацию по телефону по известному номеру.

6Когда групповая покупка за рубежом подпадает под Закон о ценных бумагах?

Когда по существу это пассивная финансовая инвестиция, предлагаемая публике в Израиле. Согласно статье 15 Закона о ценных бумагах 5728-1968, публичное предложение может делаться только на основании проспекта, публикацию которого разрешило Управление по ценным бумагам, и это верно даже тогда, когда сам объект находится за рубежом.

В позиции сотрудников № 103-45 от 20 февраля 2022 года (отчёт, обобщающий выводы по публичным предложениям ценных бумаг) Управление описало два проекта, в которых единицы в объектах за рубежом предлагались публике в Израиле. В обоих случаях единица была зарегистрирована на имя инвестора в местном реестре недвижимости, и тем не менее позиция сотрудников состояла в том, что соглашения являются ценными бумагами. Среди признаков, перечисленных Управлением:

• Фиксированная ежегодная выплата, рассчитываемая от суммы инвестиции и не зависящая от доходов от аренды единицы.
• Обратная аренда застройщику на длительный срок, при которой все существенные решения по единице принимает застройщик.
• Опцион на обратный выкуп по ценам, заранее установленным исходя из суммы инвестиции, без связи с рыночной стоимостью.
• Единая цена единиц, не зависящая от расположения, этажа или размера, и отсутствие переговоров.
• Ограничения на передачу прав.
• Продвижение как «пассивной» и «надёжной» инвестиции.

Управление разъяснило, что регистрация в реестре недвижимости сама по себе не является решающей и что прямая и самостоятельная покупка идентифицированной квартиры, для проживания или для инвестиций, как правило, является потребительской сделкой. Оно добавило, что посредники, продвигающие такую инвестицию, не освобождены от действия закона и что публикация данных о средней доходности в районе проекта может рассматриваться как часть предложения. Что это означает для тех, кто привлекает средства, и какие существуют исключения для частного размещения, объясняется в руководстве привлечение средств израильтян в проект за рубежом и Закон о ценных бумагах. С вашей точки зрения, такая сделка, предлагаемая публике без проспекта, требует дополнительной проверки.

7Является ли гарантированный доход от недвижимости за рубежом тревожным сигналом?

Да, это повод для тщательной проверки. Гарантированная доходность - не свойство объекта, а обязательство определённого лица, и она стоит ровно столько, сколько его способность это обязательство выполнить. Американский регуляторный орган FINRA предупреждает, что продавец не может гарантировать определённую доходность, что даже фиксированный процент может быть не выплачен и что следует быть особенно осторожными с двузначной доходностью, когда рыночная доходность значительно ниже.

1. Кто гарантирует? Застройщик, компания, продающая инвестицию, управляющая компания или компания специального назначения без активов.
2. Из каких средств будет платить? Из доходов объекта, из собственного капитала или из денег новых покупателей. Выплата, не связанная с доходами объекта, требует объяснения.
3. На какой срок? Что будет по окончании срока и не заложена ли гарантия в цену покупки.
4. Каково обеспечение? Гарантия, зарегистрированный залог или активы того, кто даёт обязательство, а не только подпись компании.
5. Что будет, если выплаты прекратятся? Можно ли расторгнуть договор управления, сдавать объект самостоятельно и продать его.

О низких ценах и щедрых обещаниях подробнее - в руководстве выгодная сделка с недвижимостью за рубежом: возможность или ловушка.

8Что означает условие об обратном выкупе (Buy Back)?

Условие об обратном выкупе - это обязательство продавца или другого лица купить у вас объект в будущем по цене или формуле, установленной заранее. Оно стоит ровно столько, сколько тот, кто его подписал, в день исполнения. Проверьте, кто даёт обязательство, является ли оно обязанностью или только его правом, каковы цена и условия и есть ли обеспечение. Обратный выкуп по фиксированной цене, оторванной от рыночной стоимости, - также один из признаков, которые Управление по ценным бумагам Израиля сочло характерными для финансовой инвестиции.

9Что должно быть в договоре управления?

Договор управления определяет, кто принимает решения по вашему объекту, сколько это стоит и как от него освободиться.

• Объём полномочий: аренда, цены, ремонт и расходы, а также что требует вашего согласия.
• Плата за управление и расходы: сумма или процент и что вычитается до того, как деньги дойдут до вас.
• Отчётность: периодические отчёты, доступ к счетам и возможность аудита.
• Срок и прекращение: можно ли расторгнуть договор, с каким уведомлением и какова неустойка.
• Продажа: переходит ли договор к покупателю и связывает ли его, и как это влияет на ликвидность.

10Как выйти из инвестиции и что будет, если компания исчезнет?

Выход происходит согласно тому, что написано в договоре, поэтому путь выхода проверяют до входа. Единицу, зарегистрированную на ваше имя, как правило, можно продать на открытом рынке с учётом договора управления. Акции частной компании или договорное право продать сложнее, и иногда у партнёров есть преимущественное право покупки или требуется согласие компании.

Если компания, продававшая инвестицию, прекращает деятельность, вопрос в том, что остаётся у вас без неё: зарегистрированное право, действующее в отношении всех, или только договор с компанией, которая может быть зарегистрирована в другой стране. Здесь важны также условие о применимом праве и подсудности и вопрос представительства: юрист, который представляет только вас, а не компанию или продавца, - часть проверки, а не дополнение к ней.

11Что сделать до первого перевода и как мы сопровождаем сделку

Прежде чем переводить деньги, запросите письменный ответ на 12 вопросов и документы из таблицы. Мы проверяем договор, договор управления и обязательства компании с учётом этих вопросов, анализируем структуру сделки также с точки зрения Закона о ценных бумагах и отмечаем, чего не хватает до перевода. Проверки по реестрам, подписание и регистрацию в стране объекта мы проводим вместе с юристами и нотариусами, имеющими лицензию в этой стране.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство