Companie de investiții imobiliare în străinătate: 12 întrebări înainte să transferați bani

Mulți israelieni care cumpără imobile în străinătate ajung la tranzacție printr-o companie care identifică proiecte, organizează o conferință sau un tur, prezintă o prognoză de randament și însoțește achiziția până la semnare. Uneori este vorba de un singur apartament, alteori de o tranzacție de grup în care mai mulți investitori cumpără împreună unități în aceeași clădire sau intră ca asociați într-o societate care deține imobilul.

Această structură poate fi legitimă, dar adaugă tranzacției o terță parte și uneori schimbă ceea ce cumpărați. Ghidul de față reunește 12 întrebări juridice la care merită să primiți un răspuns scris înainte de primul transfer. El completează lista semnalelor de alarmă la cumpărarea unui imobil în străinătate și se concentrează pe tranzacția care trece printr-o companie sau un grup.

1Ce verificați înainte de a investi într-un imobil din străinătate printr-o companie de investiții?

Verificați cine este vânzătorul, ce se va înscrie pe numele dumneavoastră, unde stau banii, cine garantează randamentul și cum ieșiți. Tabelul reunește cele 12 întrebări și documentul pe care trebuie să cereți să-l vedeți pentru fiecare.

2Cine este vânzătorul real și care este rolul companiei din fața dumneavoastră?

Vânzătorul este cel înscris ca proprietar al imobilului în registrul imobiliar din țara imobilului, nu compania care v-a prezentat tranzacția. De aceea, prima verificare este un extras actualizat pentru imobil și un extras din registrul comerțului pentru vânzător: cine sunt asociații, cine sunt administratorii, dacă există sarcini sau litigii.

A doua întrebare este rolul companiei. Ea poate fi un intermediar care primește comision de la dezvoltator, un reprezentant al dezvoltatorului, un asociat al acestuia sau chiar vânzătorul. O companie care primește comision de la vânzător nu este o parte neutră, chiar dacă vă însoțește pe tot parcursul. Cereți dezvăluirea în scris a tuturor plăților pe care le primește, de la dumneavoastră și de la alții, și verificați și dezvoltatorul. În România, de exemplu, acest lucru se poate face în baze de date oficiale, așa cum se explică în ghidul cum verificați singuri un dezvoltator înainte de semnare.

3Ce cumpărați de fapt: proprietate înscrisă, acțiuni într-o societate sau un împrumut?

Răspunsul se află în contract, nu în prezentare. Trei structuri frecvente sunt uneori promovate cu aceleași cuvinte, dar dreptul dumneavoastră în fiecare dintre ele este fundamental diferit.

Chiar și atunci când cumpărați o unitate, aceasta trebuie să fie identificată: număr, etaj, suprafață și plan. Când toate unitățile dintr-un proiect se vând la același preț, indiferent de amplasare sau mărime, este un semn că ceea ce se vinde este de fapt o parte din veniturile proiectului, nu un apartament. Acesta este și unul dintre semnele indicate de Autoritatea pentru Valori Mobiliare din Israel.

4Cum vă asigurați că imobilul se înscrie pe numele dumneavoastră?

Cereți un extras nou după semnare și verificați că dreptul dumneavoastră apare în el, pe numele dumneavoastră și cu descrierea convenită. Registrele imobiliare din Uniunea Europeană țin evidența informațiilor privind amplasarea și proprietatea și le pun la dispoziția publicului și a profesioniștilor, așa că nu există niciun motiv să vă mulțumiți cu o confirmare din partea companiei.

Într-o tranzacție de grup merită verificat și ce anume se înscrie de fapt: o unitate identificată sau o cotă indiviză din întregul imobil. O cotă indiviză dintr-o clădire nu este un apartament și este greu de vândut separat. La cumpărarea pe plan se înscrie uneori mai întâi o notare sau o înscriere provizorie, iar contractul trebuie să stabilească cine răspunde de înscrierea definitivă și ce se întâmplă dacă aceasta întârzie.

5Unde stau banii dumneavoastră până la înscriere?

Banii trebuie să ajungă într-un cont menționat în contract care aparține vânzătorului, notarului, unui cont escrow sau unui cont dedicat al proiectului, în funcție de legea din țara imobilului. Un transfer în contul companiei care promovează tranzacția sau într-un cont nemenționat în contract scoate banii din orice mecanism de protecție.

• Cine deține banii? Aflați pe numele cui este deschis contul și în ce țară.
• Când sunt eliberați? De preferat, eliberarea să fie condiționată de înscriere sau cel puțin de autorizația de construire și de etape de execuție confirmate de o parte independentă.
• Ce protejează avansurile? O garanție bancară, o asigurare sau un cont dedicat, în funcție de ce există în țara respectivă. În SUA, de exemplu, există un mecanism consacrat de asigurare a titlului și cont Escrow; în alte țări protecția depinde de legea locală și de ce s-a scris în contract.
• Schimbarea datelor contului. Un e-mail care anunță un cont nou impune oprirea și verificarea telefonică la un număr cunoscut.

6Când intră o achiziție de grup în străinătate sub incidența Legii valorilor mobiliare?

Atunci când, în esență, este o investiție financiară pasivă oferită publicului din Israel. Potrivit secțiunii 15 din Legea valorilor mobiliare, 5728-1968, nu se poate face o ofertă publică decât pe baza unui prospect a cărui publicare a fost permisă de Autoritatea pentru Valori Mobiliare, iar acest lucru este valabil și atunci când imobilul se află în străinătate.

În poziția personalului nr. 103-45 din 20 februarie 2022 (un raport care centralizează constatările privind ofertele publice de valori mobiliare), Autoritatea a descris două proiecte în care unități din imobile aflate în străinătate au fost oferite publicului din Israel. În ambele cazuri unitatea a fost înscrisă pe numele investitorului în registrul imobiliar local și, cu toate acestea, poziția personalului a fost că acordurile sunt valori mobiliare. Printre caracteristicile enumerate de Autoritate:

• O plată anuală fixă calculată din suma investită, care nu depinde de veniturile din închirierea unității.
• Închirierea înapoi către dezvoltator pe o perioadă lungă, cu toate deciziile esențiale privind unitatea în mâinile dezvoltatorului.
• O opțiune de răscumpărare la prețuri stabilite dinainte în funcție de suma investită, fără legătură cu valoarea de piață.
• Un preț uniform pentru unități, care nu derivă din amplasare, etaj sau mărime, și fără negociere.
• Restricții la transferul drepturilor.
• Promovarea ca investiție „pasivă” și „sigură”.

Autoritatea a precizat că înscrierea în registrul imobiliar nu este, singură, decisivă și că o cumpărare directă și independentă a unui apartament identificat, pentru locuit sau pentru investiție, este de regulă o tranzacție de consum. A adăugat că intermediarii care promovează o astfel de investiție nu sunt exceptați de la lege și că publicarea unor date privind randamentul mediu din zona proiectului poate fi considerată parte a ofertei. Ce înseamnă acest lucru pentru cei care atrag fonduri și care sunt excepțiile pentru un plasament privat se explică în ghidul atragerea de bani de la israelieni pentru un proiect în străinătate și Legea valorilor mobiliare. Din perspectiva dumneavoastră, o astfel de tranzacție oferită publicului fără prospect impune verificări suplimentare.

7Este randamentul garantat la un imobil din străinătate un semnal de alarmă?

Da, este un motiv pentru o verificare temeinică. Un randament garantat nu este o caracteristică a imobilului, ci un angajament al unei anumite entități, și valorează exact cât capacitatea acesteia de a-l onora. Organismul american de reglementare FINRA avertizează că un vânzător nu poate garanta un anumit randament, că nici o dobândă fixă nu este neapărat plătită și că trebuie să fiți deosebit de precauți la randamente de două cifre când randamentele pieței sunt mult mai mici.

1. Cine garantează? Dezvoltatorul, compania care promovează investiția, compania de administrare sau o societate cu scop special fără active.
2. Din ce va plăti? Din veniturile imobilului, din capitaluri proprii sau din banii noilor cumpărători. O plată fără legătură cu veniturile imobilului necesită o explicație.
3. Pentru cât timp? Ce se întâmplă la sfârșitul perioadei și dacă garanția este inclusă în prețul de cumpărare.
4. Care este garanția? O garanție, o ipotecă înscrisă sau activele celui care își asumă angajamentul, nu doar semnătura unei societăți.
5. Ce se întâmplă dacă plățile se opresc? Dacă puteți rezilia contractul de administrare, închiria singuri și vinde.

Despre prețurile mici și promisiunile generoase, pe larg, în ghidul o afacere imobiliară avantajoasă în străinătate: oportunitate sau capcană.

8Ce înseamnă o clauză de răscumpărare (Buy Back)?

O clauză de răscumpărare este angajamentul ca vânzătorul sau o altă entitate să cumpere de la dumneavoastră imobilul în viitor, la un preț sau după o formulă stabilite dinainte. Ea valorează doar cât cel care a semnat-o, în ziua exercitării. Verificați cine își asumă angajamentul, dacă este o obligație sau doar o opțiune a sa, care sunt prețul și condițiile și dacă există o garanție. O răscumpărare la preț fix, detașată de valoarea de piață, este și unul dintre semnele pe care Autoritatea pentru Valori Mobiliare din Israel le-a considerat caracteristice unei investiții financiare.

9Ce trebuie să conțină contractul de administrare?

Contractul de administrare stabilește cine decide asupra imobilului dumneavoastră, cât costă și cum vă eliberați de el.

• Sfera de competență: închiriere, prețuri, reparații și cheltuieli și ce necesită aprobarea dumneavoastră.
• Taxe de administrare și cheltuieli: o sumă sau un procent și ce se deduce înainte ca banii să ajungă la dumneavoastră.
• Raportare: rapoarte periodice, acces la conturi și posibilitatea unui audit.
• Durată și încetare: dacă contractul poate fi reziliat, cu ce preaviz și care este penalitatea.
• Vânzare: dacă contractul se transmite cumpărătorului și îl obligă și ce efect are asupra lichidității.

10Cum ieșiți din investiție și ce se întâmplă dacă firma dispare?

Ieșiți potrivit celor scrise în contract, așa că verificați calea de ieșire înainte de a intra. O unitate înscrisă pe numele dumneavoastră poate fi vândută de regulă pe piața liberă, sub rezerva contractului de administrare. Acțiunile într-o societate privată sau un drept contractual sunt mai greu de vândut și uneori există un drept de preempțiune al asociaților sau este necesară aprobarea societății.

Dacă firma care a promovat investiția își încetează activitatea, întrebarea este ce vă rămâne fără ea: un drept înscris, opozabil tuturor, sau doar un contract cu o societate care poate fi înregistrată în altă țară. Aici intervin și clauza privind legea aplicabilă și jurisdicția și problema reprezentării: un avocat care vă reprezintă doar pe dumneavoastră, nu compania sau vânzătorul, face parte din verificare și nu este un adaos la ea.

11Ce faceți înainte de primul transfer și cum vă însoțim

Înainte de a transfera bani, cereți un răspuns scris la cele 12 întrebări și documentele din tabel. Analizăm contractul, contractul de administrare și angajamentele companiei în raport cu aceste întrebări, verificăm structura tranzacției și din perspectiva Legii valorilor mobiliare și marcăm ce lipsește înainte de transfer. Verificările în registre, semnarea și înscrierea în țara imobilului le efectuăm împreună cu avocați și notari autorizați acolo.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul