Коротко
Группа совместной покупки недвижимости за рубежом надёжна ровно настолько, насколько надёжна её юридическая структура: что регистрируется на имя каждого инвестора в стране объекта, где находятся деньги до регистрации и что сказано в соглашении инвесторов о решениях, дополнительных взносах капитала и выходе. Перед вступлением проверяют также, кто кого представляет и соответствует ли предложение израильтянам Закону о ценных бумагах, который без проспекта разрешает предложение не более чем 35 адресатам в течение 12 месяцев, а также инвесторам, перечисленным в Первом приложении к закону.
Главное
- 1«Группа совместной покупки» - это не одна юридическая структура. Это может быть прямая совместная собственность, местная компания специального назначения, израильская компания или товарищество, либо фонд, и у каждой структуры свой риск.
- 2Соглашение инвесторов должно определять, кто что решает, что происходит, если инвестор не вносит дополнительный капитал, как выходить из тупиковой ситуации и как выйти из проекта.
- 3Деньги должны находиться на счёте, указанном в договоре, и высвобождаться по этапам, которые можно проверить, а не на счёте организатора.
- 4Согласно статье 15А Закона о ценных бумагах и подзаконным правилам к нему, предложение не более чем 35 адресатам в течение 12 месяцев не является публичным. Считают тех, кто получил предложение, а не только тех, кто инвестировал.
- 5Резидент Израиля отчитывается в Израиле о доходе от объекта и о его продаже, а структура владения в группе влияет на порядок налогообложения.
- 6Юрист группы или организатора - не ваш юрист. Проверяйте документы независимо до первого перевода.
Группа совместной покупки недвижимости за рубежом - идея простая: несколько инвесторов объединяют силы, вместе покупают участок, здание или несколько квартир и делят прибыль. На практике за словами «группа совместной покупки» или «клуб инвесторов» скрываются очень разные юридические структуры. В одних каждый инвестор зарегистрирован как собственник определённого объекта, в других у него есть лишь договорное право в отношении компании, зарегистрированной в другой стране.
Это руководство объясняет, что проверить перед вступлением в группу совместной покупки недвижимости за рубежом, со стороны инвестора: структуру владения, соглашение инвесторов, движение денег, регистрацию в стране объекта, представительство, Закон о ценных бумагах и отчётность перед Налоговым управлением Израиля. Оно не отвечает на вопрос, выгодна ли конкретная инвестиция, а объясняет, что должно быть написано, чтобы ваши права были защищены. Информация актуальна на ноябрь 2026 года.
Насколько безопасна группа совместной покупки недвижимости за рубежом?
Ответ зависит не столько от страны и проекта, сколько от трёх юридических вопросов: что именно будет зарегистрировано на ваше имя, кто контролирует деньги до завершения регистрации и как выйти, если что-то пойдёт не так. Группа, в которой каждый инвестор зарегистрирован в реестре недвижимости, деньги находятся на защищённом счёте и есть подробное соглашение инвесторов, - это совсем другая ситуация, чем группа, где инвесторы перевели деньги организатору на основании презентации и обещаний.
Поэтому правильный вопрос звучит не «безопасна ли группа совместной покупки», а «устроена ли эта группа так, чтобы мои права были защищены, даже если организатор исчезнет, другой инвестор перестанет платить или проект задержится». На него отвечают документы, а не презентация.
Какие структуры чаще всего используются для групп совместной покупки за рубежом?
В сделках израильтян за рубежом повторяются четыре структуры. У каждой из них свои последствия для регистрации, контроля, выхода и налогов.
| Структура | Что регистрируется на ваше имя | Преимущество | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Прямая совместная собственность | Доля в объекте в реестре недвижимости, наряду с другими инвесторами | Зарегистрированное вещное право, действующее против всех | Совместное управление, решения, требующие согласия всех, и право каждого совладельца потребовать раздела по местному праву |
| Местная компания специального назначения (SPV) | Акции компании; объект зарегистрирован на имя компании | Централизованное управление, продажа через передачу акций, более простое банковское финансирование | Кто управляет компанией, права миноритариев, долги компании и раскрытие конечных бенефициаров |
| Израильская компания или товарищество, владеющие местной компанией | Акции или доли участия в израильской структуре | Документы на иврите и израильское право в отношениях между инвесторами | Два уровня юридических лиц и отчётности, а также налоговые вопросы в двух странах |
| Фонд или структура коллективных инвестиций | Паи или права участия | Распределение по нескольким объектам и профессиональное управление | Такая структура может подпадать под Закон о ценных бумагах и другие законы, а влияние инвестора на решения ограничено |
Прямая совместная собственность обычно подходит небольшой группе людей, которые знают друг друга. В Румынии, например, каждый совладелец вправе в любой момент потребовать раздела, если только нотариальным зарегистрированным соглашением не договорились приостановить это право на срок до пяти лет, как объясняется в руководстве о совместной собственности на недвижимость в Румынии. Более крупная группа обычно переходит к компании специального назначения. В некоторых странах структуру диктуют и ограничения для иностранцев: в Румынии лицо, не являющееся гражданином ЕС, не владеет землёй на своё личное имя, поэтому земля обычно приобретается через румынскую компанию.
Что обязательно должно быть в соглашении инвесторов группы совместной покупки?
Соглашение инвесторов - это документ, который определяет отношения между участниками группы и с организатором. Оно не менее важно, чем договор купли-продажи, потому что большинство споров в группах начинается не с продавцом, а между партнёрами. Вот вопросы, которые охватывает хорошее соглашение:
- Стороны и доли. Кто инвесторы, сколько вложил каждый и как определяются доли, если суммы инвестиций потом меняются.
- Управление и решения. Что управляющий или организатор вправе делать единолично, какие решения требуют большинства, а какие - согласия всех. Продажа, привлечение кредита, изменение проекта строительства и сделки со связанной стороной обычно относятся к зарезервированным решениям.
- Дополнительные взносы капитала. Что происходит, когда проекту нужны ещё деньги: кто решает, в какой срок переводят средства и что происходит с инвестором, который не перевёл свою часть. Размывание доли, заём от других партнёров или принудительная продажа его доли - варианты, которые нужно прописать заранее.
- Тупиковая ситуация. Механизм принятия решения, когда нет большинства, например согласованное решающее лицо, медиация и определённая процедура выхода.
- Выход. Когда продают, право преимущественной покупки для партнёров, право присоединиться к продаже и обязанность присоединиться к ней, а также что происходит в случае смерти, развода или банкротства инвестора.
- Право на информацию. Периодические отчёты, доступ к выпискам по счёту проекта, копии разрешений и договоров, право на внешний аудит.
- Вознаграждение организатора и конфликт интересов. Сколько получает организатор, от вас и от продавцов или подрядчиков, и не являются ли он или его родственники стороной сделок проекта.
- Применимое право и подсудность. Какое право регулирует отношения между инвесторами и где рассматриваются споры.
Когда объект принадлежит местной компании, решения на практике принимаются по учредительным документам компании и по местному праву. Соглашение инвесторов на иврите, которое противоречит уставу румынской, греческой или кипрской компании, не всегда будет иметь приоритет перед ним в отношениях с третьими лицами. Поэтому оба документа проверяют вместе и следят за тем, чтобы защитные положения в вашу пользу были отражены и в местных документах.
О похожих вопросах со стороны партнёров, которые вместе запускают проект, читайте в руководстве о соглашении учредителей в девелоперском проекте за рубежом и в руководстве о выходе через продажу объекта или продажу акций.
Где находятся деньги группы до регистрации?
Именно этот вопрос лучше всего отличает упорядоченную группу от рискованной. Деньги, переведённые на счёт организатора или на счёт, не указанный в договоре, выходят из-под любого механизма защиты. Деньги должны поступать на счёт, определённый в договоре и принадлежащий продавцу, нотариусу, на доверительный (эскроу) счёт или на специальный счёт проекта, в зависимости от того, что позволяет право страны объекта.
- На чьё имя открыт счёт и в какой стране? Счёт на имя компании специального назначения группы предпочтительнее счёта организатора. Доверительный счёт у юриста или нотариуса предпочтительнее обоих, когда это возможно.
- Кто вправе снимать деньги? Двойная подпись, например управляющего и представителя инвесторов, снижает риск.
- Когда деньги высвобождаются? Желательно, чтобы высвобождение было привязано к событию, которое можно проверить: подписанию акта, регистрации в реестре недвижимости, разрешению на строительство или этапу строительства, подтверждённому независимым специалистом.
- Что происходит, если сделка не состоится? Кто возвращает деньги, в какой срок и за вычетом каких расходов.
Доступная защита отличается от страны к стране. В Румынии, например, авансы за проект на стадии котлована поступают на специальный счёт, с которого застройщик снимает средства по этапам, но доверительного счёта в израильском понимании нет, как объясняется в руководстве о защите платежей в Румынии. В США средства обычно хранятся у агента Escrow.
Что регистрируется на ваше имя в стране объекта?
Что зарегистрировано, то у вас и есть. При прямой собственности после регистрации запрашивают актуальную выписку из реестра недвижимости и проверяют, что ваша доля указана на ваше имя и в согласованном размере. В компании специального назначения проверяют в местном реестре компаний, что вы зарегистрированы как акционеры, и что зарегистрировано в реестре недвижимости в отношении объекта компании. В обоих случаях не довольствуются подтверждением организатора.
Обратите внимание и на разницу между «долей в объекте» и «единицей». Неопределённая доля в целом здании - это не квартира, и продать её отдельно сложно. Тот, кто покупает конкретную единицу в рамках групповой сделки, должен видеть её идентифицированной в договоре и на поэтажном плане и знать, когда она будет зарегистрирована отдельно.
Кто кого представляет в группе совместной покупки за рубежом?
В группе совместной покупки обычно участвуют несколько специалистов: юрист продавца, юрист, назначенный организатором для группы, нотариус и иногда местный бухгалтер. Никто из них не представляет вас лично. Юрист группы представляет группу или компанию специального назначения, и её интересы не всегда совпадают с вашими, например в вопросе дополнительных взносов капитала или срока продажи. Нотариус нейтрален, как объясняется в руководстве о том, кто защищает покупателя.
Инвестор, вкладывающий значительную сумму, просит юриста, который представляет только его, проверить соглашение инвесторов, документы компании и договор купли-продажи до первого перевода. Это не выражение недоверия к организатору, а обычная часть сделки между разными сторонами.
Когда группа совместной покупки за рубежом подпадает под Закон о ценных бумагах?
Когда по существу она является публичным предложением ценных бумаг в Израиле. Согласно статье 15 Закона о ценных бумагах 1968 года, публичное предложение допускается только на основании проспекта, публикацию которого разрешило Управление по ценным бумагам Израиля, даже если сам объект находится за рубежом. Акции компании специального назначения, доли в товариществе или обязательство вернуть заём, предлагаемые многим инвесторам, как правило, являются ценными бумагами.
Закон перечисляет случаи, которые не считаются публичным предложением. Статья 15А(а)(1) касается предложения ограниченному числу инвесторов, и согласно правилу 2 Правил о ценных бумагах (детали к статьям 15А-15В Закона) 2000 года максимальное число - 35. Закон добавляет к подсчёту предложения, сделанные в течение 12 месяцев до предложения. Кроме того, предложение инвесторам категорий, перечисленных в Первом приложении к закону, в подсчёт не входит. Полные правила, включая пороги дохода и активов квалифицированного инвестора, объясняются в руководстве о привлечении денег израильтян в проект за рубежом и Законе о ценных бумагах.
Управление по ценным бумагам Израиля прямо высказалось о девелоперских проектах за рубежом. В позиции сотрудников Управления от февраля 2022 года указано, что даже сделка, в которой единица регистрируется на имя инвестора в местном реестре недвижимости, может считаться ценной бумагой, если по существу это пассивная инвестиция: фиксированная доходность, не зависящая от доходов единицы, обратная аренда застройщику, обратный выкуп по заранее установленной цене и единая цена для всех единиц. Управление добавило, что посредники и продавцы проектов не освобождены от действия закона.
Группа, которая продвигается через открытую рекламу, открытую конференцию или большую группу в WhatsApp и предлагает акции или заранее определённую доходность, может оказаться публичным предложением без проспекта. Это риск организатора, но и ваш тоже: расследование или разбирательство посреди проекта могут его задержать. Спросите организатора письменно, на какой путь в законе он опирается.
Что нужно сообщать Налоговому управлению Израиля?
Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доходы со всего мира, и участие в группе совместной покупки за рубежом не исключение. При прямом владении объектом арендный доход декларируется в Израиле, а при продаже действует обязанность уведомить и уплатить аванс в течение 30 дней. При владении через иностранную компанию возникают другие вопросы: управляется ли компания фактически из Израиля и поэтому может считаться израильской, и применяются ли к ней правила о контролируемой иностранной компании. Кроме того, перевод средств за рубеж в объёме 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев обязывает подать годовую декларацию.
Подробности, включая пороги отчётности и варианты налогообложения арендного дохода, собраны в руководстве об израильской стороне владения недвижимостью за рубежом. Структуру владения стоит выбрать вместе с бухгалтером или налоговым консультантом до вступления в группу, потому что менять её потом обходится дороже.
Какие тревожные сигналы есть в группе совместной покупки за рубежом?
- Просят перевести деньги на счёт организатора или на счёт, не указанный в договоре.
- Нет письменного соглашения инвесторов, или оно появляется только после перевода.
- Непонятно, что будет зарегистрировано на ваше имя и когда.
- Организатор получает комиссию от продавца и не раскрывает её.
- «Гарантированная» доходность, при этом неизвестно, кто её гарантирует и что за этим стоит.
- Нет определённого способа выхода, или выход зависит только от решения организатора.
- Один юрист «представляет всех», включая продавца.
- Давление временем: «осталось две единицы», «цена поднимается в воскресенье».
Более широкий список вы найдёте в материалах тревожные сигналы при покупке недвижимости за рубежом и 12 вопросов перед инвестицией через инвестиционную компанию.
Как мы сопровождаем инвестора, вступающего в группу совместной покупки?
Мы представляем инвестора, а не группу и не организатора. Мы проверяем соглашение инвесторов, документы компании специального назначения и договор купли-продажи, проверяем движение денег и регистрацию и отмечаем, чего не хватает до перевода. Проверки в реестрах и действия, которых требует местное право, мы выполняем вместе с юристами и нотариусами, имеющими лицензию в стране объекта, а налоговую сторону согласовываем с вашим бухгалтером в Израиле.
Статья содержит общую информацию по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией по конкретному случаю. Законодательство о ценных бумагах, позиции Управления по ценным бумагам и право страны объекта меняются. Перед вступлением в группу стоит получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Безопасна ли группа совместной покупки недвижимости за рубежом?
Это зависит от структуры, а не от названия. Группа, в которой право каждого инвестора регистрируется в стране объекта, деньги находятся на защищённом счёте и есть подробное соглашение инвесторов, защищает инвесторов гораздо лучше, чем группа, где деньги переводят организатору на основании презентации. Документы проверяют до первого перевода.
Чем группа совместной покупки отличается от клуба инвесторов?
Ни у одного из этих терминов нет единого юридического определения. Решает то, что вы получаете на деле: зарегистрированную долю в объекте, акции компании, доли в товариществе или договорное право. Каждый вариант проверяется по-своему, и к некоторым может применяться Закон о ценных бумагах.
Сколько инвесторов может быть в группе совместной покупки без проспекта?
Согласно статье 15А Закона о ценных бумагах и правилу 2 подзаконных правил к нему, предложение не более чем 35 адресатам, с учётом предложений, сделанных за предыдущие 12 месяцев, не является публичным. Инвесторы, перечисленные в Первом приложении, не учитываются. Считают тех, кто получил предложение, а не только тех, кто инвестировал.
Что происходит, если другой инвестор группы не переводит свою часть?
Это зависит от соглашения инвесторов. Хорошее соглашение заранее устанавливает срок перевода и последствия нарушения: размывание доли, заём от партнёров или продажу его доли. Без такого положения весь проект может застрять.
Как выйти из группы совместной покупки до окончания проекта?
Согласно тому, что написано в соглашении: передать долю или акции партнёру или третьему лицу с учётом права преимущественной покупки и необходимых согласий. При прямой совместной собственности действуют также местные правила о разделе. Если соглашение не определяет способ выхода, он зависит от согласия остальных.
Представляет ли юрист группы также и меня?
Нет. Он представляет группу или компанию специального назначения и иногда назначается организатором. Инвестор, который хочет проверки своих прав, обращается к юристу, который представляет только его.
Читать дальше · 10 мин чтенияПокупка на этапе котлована за рубежом: какие условия требовать в договоре и как защитить деньгиПокупка квартиры на этапе котлована за рубежом: платежи по этапам стройки, гарантия и эскроу по странам, неустойка за просрочку, переуступка, банкротство.Читать руководство