Коротко
Израильтянин может купить квартиру или виллу в Румынии и зарегистрировать здание на своё имя без компании. Ограничение закона 312/2005 касается регистрации земли непосредственно на имя лица, не являющегося гражданином ЕС, и в случае виллы его, как правило, решают с помощью права Superficie. Румынская компания (SRL) может регистрировать землю, но она добавляет текущие расходы, налог на уровне компании, налог на дивиденды, а также вопросы налогообложения и отчётности в Израиле.
Главное
- 1Само здание, квартира или дом, регистрируется на ваше имя и без компании. Закон 312/2005 ограничивает только прямую регистрацию земли.
- 2В случае виллы земля, как правило, оформляется правом Superficie: собственность на здание и исключительное право пользования землёй под ним.
- 3По состоянию на октябрь 2026 года: микрорежим 1% от доходов действует только до 100 000 евро и при наличии не менее одного работника; в противном случае налог на прибыль компаний 16% и налог на дивиденды 16%.
- 4Компания под контролем израильтян с пассивным доходом и низким иностранным налогом может быть признана контролируемой иностранной компанией, а компания, управляемая из Израиля, может быть признана резидентом Израиля.
- 5SRL оправдана главным образом для нескольких объектов, для земли под застройку или для реальной предпринимательской деятельности; для одного дома она, как правило, добавляет расходы и сложность.
Обязан ли израильтянин открывать компанию, чтобы купить дом в Румынии?
Нет. Израильтянин может купить квартиру или дом в Румынии и зарегистрироваться в земельном реестре как собственник на своё имя, без компании и без румынского резидентства. Вопрос о компании возникает только в связи с землёй.
Фразу «обязательно нужно открыть компанию» слышно часто, и у неё есть основания, но она верна лишь для части случаев. Тот, кто покупает один дом и открывает для него компанию, может ежегодно платить за это и задним числом обнаружить, что компания также создала налоговые и отчётные обязательства в Израиле.
В случае виллы земля, как правило, оформляется правом Superficie: собственность на здание и исключительное право пользования землёй под ним.
Откуда берётся требование о компании: закон 312/2005
Закон 312/2005 ограничивает приобретение земли в Румынии лицами, не являющимися гражданами Европейского союза, поэтому израильтянин не может зарегистрировать землю непосредственно на своё имя. Румынская компания является румынским юридическим лицом и поэтому может владеть землёй.
При этом упускается из виду, что ограничение не распространяется на здание. В случае виллы сам дом регистрируется на ваше имя, а в отношении земли под ним принято использовать право Superficie (право суперфиция по Гражданскому кодексу Румынии): полная собственность на здание и исключительное право пользования землёй. Это право регистрируется в реестре, является отчуждаемым, переходит по наследству и может быть обременено залогом, а предоставляется оно на срок до 99 лет с возможностью продления.
Физическое лицо или компания: в чём разница на практике?
| Вопрос | Покупка на ваше имя | Покупка через SRL |
|---|---|---|
| Квартира или здание | Регистрируется на ваше имя | Регистрируется на имя компании |
| Земля | Не напрямую; как правило, право Superficie | Регистрируется на имя компании |
| Финансирование | Ипотека для нерезидентов в соответствии с политикой банка | Кредит компании на иных условиях |
| Налог в Румынии при продаже | 3% от стоимости сделки при владении до 3 лет, 1% после этого | Налог на прибыль на уровне компании, а затем налог на дивиденды при выводе средств |
| Текущие расходы | Структурных расходов нет | Бухгалтерский учёт, годовая отчётность, зарегистрированный офис, отчётность о контролирующих лицах |
Сколько налогов платит румынская компания в 2026 году?
Это зависит от того, соответствует ли она условиям микрорежима. По состоянию на октябрь 2026 года основные правила таковы:
- Микрорежим - 1% от доходов. Только если доходы за предыдущий год не превысили 100 000 евро и у компании есть не менее одного работника на полной ставке или договор управления с оплатой не ниже минимальной заработной платы. С квартала, в котором доходы превышают порог, компания переходит на налог на прибыль.
- Обычный налог на прибыль компаний - 16% от прибыли.
- Налог на дивиденды - 16% с января 2026 года по сравнению с 10% ранее. Согласно соглашению об избежании двойного налогообложения с Израилем, удержание в Румынии с дивидендов ограничено 15%.
Компания, вся деятельность которой состоит во владении одним домом, без работника, не подпадает под микрорежим и будет платить обычный налог на прибыль. Это условие стоит проверить, прежде чем строить прогноз на ставке 1%.
Что происходит в день продажи?
Именно здесь разница между двумя путями ощущается сильнее всего. Физическое лицо облагается налогом в Румынии в процентах от стоимости сделки: 3% при владении до трёх лет и 1% после этого.
В компании прибыль облагается налогом на уровне компании, а чтобы передать деньги собственникам, необходимо распределить дивиденды, которые облагаются дополнительным уровнем налога. В микрокомпании есть дополнительная ловушка: выручка от продажи учитывается как доход, поэтому продажа одной виллы может вывести компанию за порог в 100 000 евро и перевести её на обычный налог на прибыль.
Какие налоговые вопросы возникают в Израиле при владении румынской компанией?
Три вопроса, о которых многие инвесторы узнают лишь тогда, когда компания уже создана:
- Контролируемая иностранная компания (статья 75б Ордонанса о подоходном налоге). Если резиденты Израиля владеют более чем 50% средств контроля, большая часть доходов или прибыли является пассивной (а аренда - яркий тому пример), и иностранный налог на пассивный доход не превышает 15%, нераспределённая прибыль может облагаться налогом в Израиле так, как если бы она была распределена. Микрокомпания, уплачивающая 1% от доходов, - именно тот случай, который необходимо проверить.
- Место управления. Согласно определению «резидент Израиля» в Ордонансе, объединение лиц, контроль и управление которым осуществляются из Израиля, считается резидентом Израиля. Румынская компания, все решения которой принимаются в Израиле, может быть признана израильской компанией для целей налогообложения.
- Отчётность и дивиденды. Резидент Израиля, владеющий иностранной компанией, прилагает к годовой декларации форму 150, а указания по её заполнению были обновлены в циркуляре по подоходному налогу 4/2026. Дивиденды облагаются в Израиле по ставке 25% или 30% для существенного акционера с зачётом налога, уплаченного в Румынии.
А если семья живёт в доме, принадлежащем компании?
Это частное использование имущества компании, и обеим налоговым системам есть что сказать по этому поводу. Прежде чем выбирать такую структуру для дома, в котором вы будете жить, необходимо выяснить у налогового консультанта, каковы последствия в каждой из стран.
Когда SRL всё же является правильным выбором?
- Несколько объектов. Начиная с трёх объектов, одна управляемая структура может оказаться проще, чем несколько частных регистраций.
- Земля под застройку. Когда земля составляет основную часть инвестиции, румынская компания может зарегистрировать её на своё имя. Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории подчиняется дополнительным правилам.
- Реальная предпринимательская деятельность. Компания с работниками, услугами и доходами, которые не являются исключительно пассивными.
Для того, кто покупает один дом для проживания или долгосрочного владения, частная собственность на здание с правом Superficie на землю, как правило, является более простым и дешёвым путём.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Решение о структуре владения стоит принять до заключения предварительного договора, поскольку изменение после регистрации связано с расходами и налогами. Мы вместе с клиентом анализируем оба пути с учётом количества объектов, вида земли, финансирования и плана выхода и координируем действия с налоговым консультантом, сведущим в праве обеих стран. Создание компании, регистрация прав и подписание договоров по румынскому праву осуществляются адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Налоговое законодательство Румынии и Израиля часто меняется, и выбор структуры владения требует индивидуальной консультации до покупки.
Частые вопросы
Обязан ли израильтянин открывать компанию, чтобы купить квартиру в Румынии?
Нет. Израильтянин может купить квартиру или здание и зарегистрироваться в земельном реестре как собственник на своё имя. Закон 312/2005 ограничивает только прямую регистрацию земли на имя лица, не являющегося гражданином ЕС.
Как регистрируется земля виллы, которую покупает израильтянин?
Как правило, правом Superficie, которое даёт собственность на здание и исключительное право пользования землёй на срок до 99 лет с возможностью продления и регистрируется в реестре на ваше имя. Румынская компания является альтернативным путём, с текущими расходами и налогообложением на уровне компании.
Сколько налогов платит румынская компания в 2026 году?
В микрорежиме - 1% от доходов при условии, что доходы не превысили 100 000 евро и у компании есть не менее одного работника. В противном случае - налог на прибыль компаний 16% от прибыли. Вывод дивидендов облагается налогом 16%, а согласно соглашению с Израилем удержание ограничено 15%.
Сэкономит ли мне румынская компания налоги в Израиле?
Не обязательно. Компания с пассивными доходами под контролем резидентов Израиля и с низким налогом может быть признана контролируемой иностранной компанией согласно статье 75б, а компания, управляемая из Израиля, может быть признана резидентом Израиля. Структуру необходимо проверить с налоговым консультантом до покупки.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.