باختصار
يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو فيلا في رومانيا وتسجيل المبنى باسمه، دون شركة. فالقيد الوارد في القانون 312/2005 يتعلق بتسجيل الأرض مباشرةً باسم من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، وفي الفيلا يُحَلّ عادةً بحق Superficie. ويمكن للشركة الرومانية (SRL) تسجيل الأرض، لكنها تضيف تكاليف جارية، وضريبة على مستوى الشركة، وضريبة على الأرباح الموزعة، ومسائل ضريبية ومسائل إبلاغ في إسرائيل.
أبرز النقاط
- 1يُسجَّل المبنى نفسه، شقةً كان أو منزلًا، باسمكم حتى دون شركة. فالقانون 312/2005 يقيّد فقط التسجيل المباشر للأرض.
- 2في الفيلا تُسجَّل الأرض عادةً بحق Superficie: ملكية المبنى وحق انتفاع حصري بالأرض التي تحته.
- 3وفقًا للوضع في أكتوبر 2026: نظام الشركات الصغرى بنسبة 1% من الإيرادات لا يسري إلا حتى 100,000 يورو ومع موظف واحد على الأقل؛ وإلا فضريبة شركات بنسبة 16%، وضريبة أرباح موزعة بنسبة 16%.
- 4الشركة الخاضعة لسيطرة إسرائيليين ذات الدخل السلبي والضريبة الأجنبية المنخفضة قد تُعَدّ شركة أجنبية خاضعة للسيطرة، والشركة التي تُدار من إسرائيل قد تُعَدّ مقيمة في إسرائيل.
- 5الـ SRL منطقية أساسًا لعدة عقارات، أو لأرض معدّة للتطوير، أو لنشاط تجاري حقيقي؛ أما لمنزل واحد فهي تضيف عادةً تكلفة وتعقيدًا.
هل الإسرائيلي ملزم بتأسيس شركة لشراء منزل في رومانيا؟
لا. يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو منزل في رومانيا والتسجيل مالكًا في السجل العقاري باسمه، دون شركة ودون إقامة رومانية. ومسألة الشركة لا تُطرح إلا فيما يتعلق بالأرض.
عبارة «يجب تأسيس شركة» تتردد كثيرًا، ولها أساس، لكنها لا تصح إلا في جزء من الحالات. فمن يشتري منزلًا واحدًا ويؤسس من أجله شركة قد يدفع ثمن ذلك كل عام، ويكتشف لاحقًا أن الشركة أوجدت أيضًا التزامات ضريبية والتزامات إبلاغ في إسرائيل.
في الفيلا تُسجَّل الأرض عادةً بحق Superficie: ملكية المبنى وحق انتفاع حصري بالأرض التي تحته.
من أين ينبع اشتراط الشركة: القانون 312/2005
يقيّد القانون 312/2005 شراء الأرض في رومانيا من قِبَل من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، ولذلك لا يستطيع الإسرائيلي تسجيل الأرض مباشرةً باسمه. والشركة الرومانية شخصية اعتبارية رومانية، ولذلك يمكنها حيازة الأرض.
وما يُغفَل في الطريق هو أن القيد لا يسري على المبنى. ففي الفيلا يُسجَّل المنزل نفسه باسمكم، أما الأرض التي تحته فالمعتاد استخدام حق Superficie (حق السطح وفقًا للقانون المدني الروماني): ملكية كاملة للمبنى وحق انتفاع حصري بالأرض. وهذا الحق مسجّل في السجل، وقابل للتحويل، وينتقل بالإرث، ويمكن رهنه، ويُمنح لمدة تصل إلى 99 عامًا مع إمكانية التجديد.
الفرد مقابل الشركة: ما الفرق عمليًّا؟
| الموضوع | الشراء باسمكم | الشراء عبر SRL |
|---|---|---|
| الشقة أو المبنى | يُسجَّل باسمكم | يُسجَّل باسم الشركة |
| الأرض | ليس مباشرةً؛ وعادةً بحق Superficie | تُسجَّل باسم الشركة |
| التمويل | رهن عقاري لغير المقيمين، بحسب سياسة البنك | قرض للشركة، بشروط مختلفة |
| الضريبة في رومانيا عند البيع | 3% من قيمة الصفقة حتى 3 سنوات من الحيازة، و1% بعد ذلك | ضريبة على مستوى الشركة على الربح، تليها ضريبة أرباح موزعة عند السحب |
| التكلفة الجارية | لا توجد تكلفة هيكلية | مسك الدفاتر، والتقارير السنوية، والمكتب المسجّل، والإبلاغ عن أصحاب السيطرة |
كم تدفع الشركة الرومانية من ضريبة في 2026؟
يتوقف ذلك على ما إذا كانت تستوفي شروط نظام الشركات الصغرى. ووفقًا للوضع في أكتوبر 2026، هذه هي القواعد الرئيسية:
- نظام الشركات الصغرى - 1% من الإيرادات. فقط إذا لم تتجاوز إيرادات السنة السابقة 100,000 يورو وكان لدى الشركة موظف واحد على الأقل بدوام كامل، أو عقد إدارة بأجر لا يقل عن الحد الأدنى للأجور. واعتبارًا من الربع الذي تتجاوز فيه الإيرادات الحد، تنتقل الشركة إلى ضريبة الربح.
- ضريبة الشركات العادية - 16% من الربح.
- ضريبة الأرباح الموزعة - 16% اعتبارًا من يناير 2026، مقابل 10% قبل ذلك. ووفقًا لاتفاقية الضرائب مع إسرائيل، يُحدَّد الاستقطاع في رومانيا على الأرباح الموزعة بحد أقصى قدره 15%.
الشركة التي يقتصر نشاطها كله على حيازة منزل واحد، دون موظف، لا تدخل في نظام الشركات الصغرى وستدفع ضريبة ربح عادية. ويُستحسن فحص هذا الشرط قبل بناء توقعات على أساس نسبة 1%.
ماذا يحدث يوم البيع؟
هنا يظهر الفرق بين المسارين بأوضح صورة. فالفرد يخضع للضريبة في رومانيا بنسبة مئوية من قيمة الصفقة: 3% حتى ثلاث سنوات من الحيازة و1% بعد ذلك.
أما في الشركة فيخضع الربح للضريبة على مستوى الشركة، ولنقل المال إلى المالكين يجب توزيع أرباح، تخضع للضريبة في طبقة إضافية. وفي شركة النظام الصغير ثمة فخ إضافي: إذ يُحتسب ثمن البيع إيرادًا، ولذلك قد يؤدي بيع فيلا واحدة إلى رفع الشركة فوق حد الـ 100,000 يورو ونقلها إلى ضريبة الربح العادية.
ما المسائل الضريبية التي تُطرح في إسرائيل عند حيازة شركة رومانية؟
ثلاث مسائل، يكتشفها كثير من المستثمرين فقط بعد أن تكون الشركة قد أُسست:
- الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة (المادة 75ب من مرسوم ضريبة الدخل). حين يحوز مقيمو إسرائيل أكثر من 50% من وسائل السيطرة، وتكون معظم الإيرادات أو الأرباح سلبية (والإيجار مثال واضح على ذلك)، ولا تتجاوز الضريبة الأجنبية على الدخل السلبي 15%، فقد تخضع الأرباح غير الموزعة للضريبة في إسرائيل كما لو كانت قد وُزّعت. وشركة النظام الصغير التي تدفع 1% من الإيرادات هي بالضبط الحالة التي يجب فحصها.
- مكان الإدارة. وفقًا لتعريف «مقيم إسرائيل» في المرسوم، فإن هيئة الأشخاص التي تُمارَس السيطرة عليها وإدارتها من إسرائيل تُعَدّ مقيمة في إسرائيل. والشركة الرومانية التي تُتخذ جميع قراراتها في إسرائيل قد تُعَدّ شركة إسرائيلية لأغراض الضريبة.
- الإبلاغ والأرباح الموزعة. يُرفق المقيم في إسرائيل الذي يحوز شركة أجنبية النموذج 150 بالتقرير السنوي، وقد حُدّثت تعليمات تعبئته في تعميم ضريبة الدخل 4/2026. وتخضع الأرباح الموزعة للضريبة في إسرائيل بنسبة 25%، أو 30% لصاحب الحصة الجوهرية، مع خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا.
وماذا لو كانت العائلة تسكن في منزل تملكه الشركة؟
هذا استخدام خاص لعقار مملوك لشركة، ولكلا النظامين الضريبيين ما يقولانه بشأنه. وقبل اختيار هذا الهيكل لمنزل ستسكنون فيه، يجب أن تسألوا مستشار الضرائب عن التبعات في كل من البلدين.
متى تكون الـ SRL مع ذلك الخيار الصحيح؟
- عدة عقارات. اعتبارًا من ثلاثة عقارات فأكثر، قد يكون هيكل واحد مُدار أبسط من عدة تسجيلات خاصة.
- أرض معدّة للتطوير. حين تكون الأرض هي جوهر الاستثمار، يمكن للشركة الرومانية تسجيلها باسمها. والأرض الزراعية الواقعة خارج المنطقة المبنية تخضع لقواعد إضافية.
- نشاط تجاري حقيقي. شركة لديها موظفون وخدمات وإيرادات ليست سلبية فقط.
بالنسبة لمن يشتري منزلًا واحدًا للسكن أو للحيازة طويلة الأمد، فإن الملكية الخاصة للمبنى مع حق Superficie في الأرض هي عادةً الطريق الأبسط والأقل تكلفة.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
يُستحسن اتخاذ القرار بشأن هيكل الحيازة قبل العقد الابتدائي، لأن التغيير بعد التسجيل ينطوي على تكاليف وضرائب. ونحن ندرس مع العميل المسارين في ضوء عدد العقارات ونوع الأرض والتمويل وخطة الخروج، وننسّق مع مستشار ضرائب ملمّ بقانون البلدين. أما تأسيس الشركة وتسجيل الحقوق والتوقيع على العقود وفقًا للقانون الروماني فيتولاها محامون وكتّاب عدل مرخّصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة وفقًا للوضع في أكتوبر 2026، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. فقوانين الضرائب في رومانيا وفي إسرائيل تتغير كثيرًا، واختيار هيكل الحيازة يستلزم استشارة فردية قبل الشراء.
أسئلة شائعة
هل الإسرائيلي ملزم بتأسيس شركة لشراء شقة في رومانيا؟
لا. يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو مبنى والتسجيل مالكًا في السجل العقاري باسمه. فالقانون 312/2005 يقيّد فقط التسجيل المباشر للأرض باسم من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي.
كيف تُسجَّل أرض الفيلا التي يشتريها إسرائيلي؟
عادةً بحق Superficie، الذي يمنح ملكية المبنى وحق انتفاع حصري بالأرض لمدة تصل إلى 99 عامًا مع إمكانية التجديد، ويُسجَّل في السجل باسمكم. والشركة الرومانية مسار بديل، مع تكاليف جارية وضرائب على مستوى الشركة.
كم تدفع الشركة الرومانية من ضريبة في 2026؟
في نظام الشركات الصغرى 1% من الإيرادات، بشرط ألا تكون الإيرادات قد تجاوزت 100,000 يورو وأن يكون لدى الشركة موظف واحد على الأقل. وإلا فضريبة شركات بنسبة 16% على الربح. ويخضع سحب الأرباح الموزعة لضريبة بنسبة 16%، ووفقًا للاتفاقية مع إسرائيل يُحدَّد الاستقطاع بحد أقصى قدره 15%.
هل ستوفّر لي الشركة الرومانية ضرائب في إسرائيل؟
ليس بالضرورة. فالشركة ذات الإيرادات السلبية الخاضعة لسيطرة مقيمي إسرائيل والخاضعة لضريبة منخفضة قد تُعَدّ شركة أجنبية خاضعة للسيطرة وفقًا للمادة 75ب، والشركة التي تُدار من إسرائيل قد تُعَدّ مقيمة في إسرائيل. ويجب فحص الهيكل مع مستشار ضرائب قبل الشراء.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.